【购房指南】目前北京的商住房适合投资吗 能买哪儿？|界面新闻o地产最近商住房引起了小编的注意&&链家研究院数据显示，2016年上半年，商住类项目的成交量首次超过了普通住宅，半年时间的成交量，就已经达到去年全年总成交量的1.55倍！
商住房的需求量上升如此之快，目前是买来投资的好时机吗？
懒人可以直接看结论：
1、商住的投资回报率普遍低于住宅，如果在商住和住宅之间选择投资对象，建议优先选择住宅。
2、如手头的钱只有100万以内，投资住宅不太够的小伙伴，可以考虑地段好，近地铁，配套全的商住房。
3、手里有钱，但没有购房资格的小伙伴可以考虑投资综合条件好的商住。
4、投资商住的风险大于住宅，普通小伙伴投资需谨慎。
Q1:商住房和住宅有什么区别？
小编在文中所说的商住房包括商住两用房和商住公寓两种。
商住公寓的意思就是房子的产权是公寓性质。
商住两用就是既可以居住，又可以注册公司办公的一种产品。
在建筑术语中，并没有商住房这种称谓，这只是销售方根据市场行情和产品的功能来定义的一个不规范的俗称。
商住房和普通住宅的主要区别如下：
商住房和住宅的区别
从两者的区别可以看出，商住的首付比例更高，贷款年限更短，且在再次出售时，税费也高于住宅。
除此之外，商住房大多都是商水商电，在持有成本上也同样高于住宅。
小编举个例子：按目前的收费标准，假如一户居民一年用电250立方米，用电3千度。则民水便宜985元，民电便宜1153元。
北京民水民电和商水商电价格对比图
总结起来，就是商住的持有成本比住宅更高，但其限制却比住宅要多。
不过，商住也有其独特优势：不限购，大多总价低，户型设计灵活，且多为精装可以拎包入住。
Q2:那，商住和住宅相比，投资首选哪个？
先看两者涨幅对比：住宅>商住
住宅涨幅：从2011年12月到2016年5月，住宅成交均价增长了131.46%。
商住涨幅：从2011年12月到2016年5月，商住成交均价增长了87.92%。
从二者5年来的均价波动图可以看出：1、商住的价格波动要大于住宅，2、住宅涨幅更高，3、住宅和商住的价格分化呈逐渐增大的趋势。
过去5年北京住宅和商住成交均价对比图
再看两者谁更好卖：住宅>商住
过去5年北京的房源销量/增量对比图（数值越大房子越容易出手）显示：北京住宅的销增比要明显高于商住。
过去5年北京住宅与商住房源销量/增量对比图
综上所述，小编个人的建议是：如果您手里的钱既够买住宅，也够买商住，那么首选住宅，商住次之。如果手头钱有限，或者没有购房资格，那么可以考虑投资商住。
Q3:那什么样的商住能用来投资？
先说新房：
小编找到了过去8年来北京成交套数最高的商住前十榜单，看看有什么规律可循。
北京商住新盘成交套数排名前十楼盘汇总（年8月）
从过去8年的商住新房成交数据来看，老编发现进入销售前十的商住小区有一些共同点：
1、都近地铁
2、都能通过轨道交通衔接到市区的繁华商圈
3、多在六环以内，以五到六环居多
4、小户型居多
5、附近有一定的商业配套
根据近地铁和六环内的标准。小编筛选了一些目前在售的商住房（新盘），供想要投资的小伙伴们参考。
从链家网数据来看，目前北京在售的商住楼盘大概有130个左右，符合筛选标准的楼盘共44个。小编主要说一说这些楼盘的投资门槛和大概情况，详细信息小伙伴可自行登录链家网查看。
资料来源：链家网
从区域看，符合筛选标准的在售商住楼盘，以房山（9个）和通州（9个）最多，其次为大兴（6个），顺义（5个）和朝阳（5个）。东西海和丰台的临铁商住十分稀缺。
从环线看，四环内的商住仅有4个，大多楼盘都位于5-6环。
从总的投资成本看，房山最低，其次是大兴和顺义。城六区的投资成本门槛相对较高。
小编需要提醒大家注意的是：图中的投资成本仅为小编粗略计算的首付金额，购买时还需加上税费。比如图中50万首付的房子，亲们手里至少要有60万以上，才能去投资。
有小伙伴可能会问，如果我手里钱够， 不考虑投资成本的情况下，投资哪儿的商住升值潜力最大呢？
小编又找到了过去8年中主要区域的商住涨幅数据。
过去7年北京各区域商住房价格年平均涨幅
从数据可知，过去8年房山的商住涨幅最高，这主要是因为09年房山的商住均价才5千左右一平，基数低。
而表现一直比较平稳且涨幅较高的，是东城、朝阳和海淀。
综上所述，小编个人的建议是：
有通州的购房资格且手头钱比较充裕的情况下，首选通州。
在手头钱比较充裕，但没有购房资格的情况下，首选东西海朝的商住房。
如果手头钱不多，投资可以考虑购买顺义、房山和昌平的临铁商住。
看完新房，再看商住二手房：
因为北京二手商住房小区众多，小编就不一一介绍了。不过，小编找到了一份最新的商住成交数据，供小伙伴们参考：
从2016年8月份二手商住成交排名来看，占据成交榜前十的小区，也同新房一样，大多离不开六环内，近地铁，配套全，有轨道交通直达商圈这几个特点。
所以，如果是购买商住二手房用作投资，小编建议购买近地铁，配套较好，且过去几年涨幅表现良好，换手率高的小区（在链家网上均可自行查询）。
2016年8月北京商住成交量排名前十
Q4:商住新房和商住二手房，投资首选哪个？
小编个人的建议是，在商住新房和商住二手房之间选择，除非二手商住小区过去的涨幅和换手率表现特别突出，不然还是要优先选择新房，原因是买入成本低。
举个例子：
一般来说，商住房再交易需要交纳差额5%左右的增值税，差额20%&&60%的土地增值税，差额20%的个税，网签价3%的契税，网签价千分之一的印花税，以一套原值45万，现在售价190万的二手商住房为例。买家一共要交纳85万的税费。每交易一次，成本就上升一次，卖价标的越高，税费成本也就越高。
Q5:哪个区域的商住租金收益高？
一般来说，小伙伴们购买商住投资，自住的会比较少，用来出租的比较多，所以购买前，也要着重了解一下租金收益。
月北京各区域商住平均租金（元/平）
从数据可以看出，海淀和朝阳的平均租金最高，房山和顺义最低。
比如同样100平米的房子，按照平均租金，在朝阳可以租到8500元左右，在房山只能租到3300元左右，相差5200元。
不过话说回来，顺义和房山的投资成本是最低的。而且虽然房山商住的租金低，8年内的房价涨幅却是最高的。
Q6:未来都谁会来买商住？
链家研究院数据显示，截至日，商住房成交套数为4.23万套，成交金额为801.31亿元，分别占2016年北京新建商品房住宅成交套数和金额的1/2、1/3。也就是说，目前商住房的需求量十分旺盛。
过去8年北京商住的成交套数和成交均价
既然需求量如此之大，那么，都什么样的人会来买商住呢？
北京购房人群变化趋势图
从数据可知，在2016年上半年，购房人平均年龄33岁，比2015年减少1.3岁。19-29岁年轻群体的购房比例超过40%，90后群体已规模入场。
出现这一趋势很大程度来自于住房的本质发生了一些变化。由原来的满足居住的属性，到现在是保值增值重要渠道的资产属性，使得有经济实力的年轻群体提前入场。
所以，未来购买商住的客户群体，很可能大部分是手里钱不多的刚需群体购买首套房和依然用于投资的购房群体，另外一部分则很可能是没有落户需求的养老置业。
Q7:投资商住房重点要注意哪些问题？
商住房持有成本比住宅高：
再重复一遍，商住出手时的税费要高于住宅，不过，目前有很多LOFT户型的商住，只需要很少的成本就能把房子分为上下两层，上面住人，下面休闲活动。买50平相当于100平。在一定程度上抵消了高税费在出售时带来的影响。
地段和交通非常重要：
房子未来的升值潜力很大程度上取决于地段和配套。即便这套房子是商住，但是在商圈地段，交通配套又齐全，人员流动密集的地方，将来的抗风险能力也会很高。
要留意商住的相关政策：
业内普遍认为，未来政府很可能会针对商住房出台相关政策，主要方向是让商业金融用地按照实际土地属性规划建设为写字楼或商业项目，为区域发展引进配套以及产业，而不只是改成类住宅产品出售。
有一定抗风险能力的人才适合投资商住房：
虽然目前的房价处于上升状态，但不代表会一直上升，小编再次提醒，商住的投资风险本身就要大于住宅，在目前投资门槛已经抬高的情况下，千万不要把所有的鸡蛋都压在一套房子上。有一定风险承受能力的人，才适合投资商住房。
链家网知识经理马红对此文亦有贡献。
因在售新房的数量处于实时变化中，投资者可登录链家网查询最新的在售楼盘。
文中观点仅为个人建议，不代表链家网观点，仅供投资者参考。
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0界面JMedia联盟成员链家网关注房产圈儿的大小事儿。对楼市进行摸得着的趋势预测，看得懂的公正解读，能实操的购房指点。相关文章您至少需输入5个字评论()北京商住房量跌价不跌？
　　“在北京的优势地段，即便商办项目没有了住宅功能，资产价值还是存在的，而且在售的小户型会因为稀缺性而保持价格，降价的可能性不大”　　“降价？开玩笑呢吧，怎么会降价？”　　4月13日，记者走访了北京市大兴区的部分商办项目，试图探访“3.26”新政对商住市场的影响。在一家开发商的售楼处，当记者问起项目价格是否因为新政下调，销售人员给出了上述答复，一脸的惊讶、不理解，随即是爱买不买的态度。　　北京房产调控新政出台后，大兴区义和庄地铁站附近的万科天地、恒大未来城、泰禾中央广场，因涉嫌将规划批准的商业办公用途改变为居住用途对外宣传并销售，被住建委停止办理网签。　　此前，很多商办用途的项目都被改造成住宅进行销售，因此商办项目又被称为商住项目。　　两周后的4月13日，这3个楼盘的销售人员告诉记者，目前仍然无法网签，房子没法卖，但价格并没降。　　“不涨就不错了。”一位销售人员说。　　北京商办项目销售断崖式下跌　　看房的人少了。　　这是“3.26”新政后，各个商办项目售楼处最明显的变化。　　3月初，记者曾到万科天地、恒大未来城、泰禾中央广场实地探访，当时各个售楼处都人头攒动，尤其是泰禾中央广场，在过年后的业绩领先，售楼处内外都挤满了看房的人和带客的中介。　　那时这3个楼盘的销售人员都告诉记者，房子销售后可以做住宅，且是精装修，恒大未来城和泰禾中央广场的样板间里也都是住宅的设计。　　3月没过，北京市关于商住房调控的靴子落地，政府对这一行业下了猛药，重申商办项目不能用作住宅用途，直接规定购买商住房新房的只能是企业，且不能贷款，并暂停了泰禾中央广场等6个商住楼的网签。　　4月13日，当记者再到义和庄地铁站附近的这3个楼盘走访时，售楼处除了工作人员，一个看房者都没有，售楼处的样板间已经不能再看了。　　在3月初记者实地探访时，泰禾中央广场的样板间还在实体楼里，需要穿过一段施工工地才能到达；而4月13日，施工场地的大门已经锁住，无法进场看样板间。　　一位购买了泰禾中央广场的业主告诉记者，样板间的住宅内容已经被拆除。　　不仅这3个项目，全北京的大多商办项目销售都出现了断崖式下跌。　　4月13日，记者在西红门附近的两个商住项目走访时，售楼处的看房者只有记者一人，其中一个项目的销售人员甚至告诉记者，新政出来后，为了内部学习新政，售楼处还关闭了几日。　　记者从中原地产获取的数据显示，3月27日到4月10日，半个月时间，北京商办类签约合计为303套。　　而根据地产营销人统计的数据，2月份北京商办项目的签约量超过3000套。　　自称稀缺资源不会下调房价　　但是即便如此，记者走访项目的销售人员表示，房价并没有下调。　　“为什么会这样？新政对购房资格、贷款政策等的调控不是很严吗？”　　对于这一问题，一个销售人员告诉记者，目前在售的商办项目，单套面积都很小，基本在200平方米以内。而新政以后，最小的面积都在500平方米了。　　“现在在售的或者已经通过规划的小户型商办，都是稀缺资源。你想想看，未来500平方米，全款购买，压力有多大？”该销售告诉记者。　　3月26日的商住房新政规定，开发企业新报建的商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米，不符合要求的，规划部门不予批准。　　亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，这个销售的理由是有道理的，尤其是在北京的优势地段，即便商办项目没有了住宅功能，资产价值还是存在的，而且在售的小户型会因为稀缺性而保持价格。　　如果在售的商办项目真的因为项目稀缺性等原因，即便面临调控也不降价，未来入市的商办项目呢？　　根据新规，未来商办项目的最小分割单元在500平方米，这些项目应该如何设计或营销，才能卖得出去？　　“我们曾经做过测算，以往北京的商办项目销售总量中，500平方米以上的户型成交量在1%左右。新政要求未来市场所有的新产品都用来满足1%的市场需求，这个逻辑我没太想明白。”郭毅说，新政对于未来新建项目的影响还是比较大，如果新政一直持续，那么这就要求开发商进行模式创新，通过自持或者其他方式来寻求变现。　　北京开发商“通常会扛6至9个月”　　“开发商为什么会降价呢？开发商降价无非几个原因，要么是缺钱了，需要通过迅速推盘回笼资金；要么是对区域不看好，认为市场需求不能够支撑房价。”郭毅接着分析道，但是在北京，开发商经历了去年的市场火爆，现金流都是宽裕的，而且即便是降价了，现在就能卖掉吗，也不会，现在市场整个处于观望期，有购房资格的人也不多。　　在郭毅看来，开发商对于已经在售或在建的项目不会降价卖的另一个逻辑是：现在的地价越来越贵，拿地已经不容易，所以开发商从去年开始已经开始改变快进快出快周转的逻辑，考虑对于手里既有土地的价值进行深挖。　　“以前拿地多便宜啊，即便资产放在手里一阵子，开发商也不会紧张。”郭毅说，房子如果没卖掉，开发商可以通过抵押或者和金融公司合作等方式，寻求变现，但是房子卖掉之后，资产就没有了，想要再拿同类资产就需要更高代价。　　所以郭毅认为，现在商办项目成交量降低是事实，但对于在售项目而言，降价的可能性不大。　　记者在采访时发现，上海的商住房市场在经过今年年初的调控后，价格上很快出现了调整。　　上海中原地产分析师卢文曦告诉记者，今年2月初，上海闵行开始对商住房等类住宅项目整改，要求拆除商住房项目具有住宅功能的内容等。2月份，上海类住宅的数据就出现断崖式下跌，以闵行区为例，该区1月份成交类住宅211套，均价为6.4万元/平方米，2月成交套数111套，均价为5.1万元/平方米。　　“为什么上海跟北京会有这样的差异？”　　郭毅认为，这可能与上海和北京两地的商业文化不同有关，长三角一带的商业氛围一直比较灵活，上海以往的调控一直都是一出政策价格就降，但是北京市场的开发商通常会扛6至9个月，实在扛不住了才会考虑降价。　　中原地产首席分析师张大伟则认为，新政后，目前市场库存大约商业6万套(其中2.3万套为商住类物业)只能出售给企业，而之前90%为个人购买；潜在供应还有超过15万套商办类物业受到影响。　　“过去这部分物业中的90%为个人购买，未来将全部纳入限购或者企业购买。”张大伟说，所以在这一政策打击下，商办物业成交量暴跌，未来房价大跌还是板上钉钉的。
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叙利亚就是一个爆炸的高压锅里面炖了一锅不知道放了什么样乱七八糟的佐料的一锅肉，谁都想上来加一口结果问题是 俄罗斯美国这样的地方过来掺一脚也就算了，欧洲那些闲着卵疼的家伙喜欢乱掺和咱也就无所谓了，毕竟都是隔着亚洲大陆吃瓜的...
4月12日智利媒体报道，一名青年男子和叔叔从银行取钱后，被三名歹徒跟踪，随后歹徒对两人实施抢劫。 如果仅仅只是一个普通的抢劫案也就罢了，毕竟哪里没有抢劫案啊？ 但是问题是歹徒朝青年男子开枪，但被击中的位置放着一部华为手机，挡...
近日，浙江乐清警方破获一起特大网络传销案，该团伙打着投资中国民族品牌网幌子，以亲戚面对面推荐、请老师授课及微信空中课堂等形式，对一些中老年人洗脑，收取每人2万元入会费。 这这哪里是什么经济交流的学习课堂啊！这不就是传销么...
17日，山东阳信，一妇女向72岁于大爷买了5元钱菜苗，递给于大爷一张百元大钞，拿到找零95元后，她连菜苗也没拿就走了。 本来还以为是赚到了的样子，结果经比对得知收到假钱，于大爷哭了。收到假币，好几天的菜苗都白卖了。 真的了，每次...
曾提出对朝先发制人打击论的美国政府突然态度放软。白宫发言人斯派塞17日说，特朗普总统不会在朝核问题上设定采取军事行动的红线。 而且更有意思的是，美国副总统彭斯在与安倍会谈时则称，美国追求和平解决朝鲜问题。 其实，小编觉得这个...
买房的过程中，绝大多数人都会选择向开发商和房产中介询问自己是否可以使用公积金贷款？ 但在事实上，公积金贷款是国家在政策上支持并带有一定的优惠政策，只要是符合贷款条件，就可以使用公积金贷款买房。 另外，使用公积金贷款买房在...
随着国内房地产市场成交量的增加，一二线城市多地住房公积金贷款额度普遍偏紧，资产证券化逐渐成为各地公积金管理中心拓宽融资渠道的重要选项。 去年上半年，共有8个地方公积金管理中心作为发起人发行了19只住房公积金资产证券化产品，...
上海房屋贷款纯公积金贷款 需要注意什么？上海房屋贷款纯公积金贷款攻略 住房公积金个人购房贷款是指当履行住房公积金缴存义务的职工购买具有所有权的自住住房时，以所购本市城镇自住住房作为抵押物的贷款方式，可以按规定申请住房公积...
买房贷款注意事项： 公积金贷款一定比商业贷款便宜吗 ？ 买房对于许多家庭来说是人生中的大事，在贷款买房的时候，很多人都产生了误区，不了解的话很容易影响贷款办理，甚至会对生活造成影响。 误区一：公积金贷款一定比商贷省钱 都说公...
离职后住房公积金怎么提取 ？公积转转移流程介绍 职工因工作变动调出单位或与原单位终止劳动关系的，单位应自劳动关系终止之日起30日内到住房公积金管理中心办理变更登记，单位需填写《住房公积金变更清册》和《住房公积金转移凭证》，...
目前，乌鲁木齐住房公积金管理中心对老弱病残孕、单位集体等开通了上门服务绿色通道。为方便市民提前预约，该中心公布了各管理部预约电话。 2月23日，记者从乌鲁木齐住房公积金管理中心了解到，近期，该中心召开在两学一做学习教育中开...
每个月发工资的时候，真是又兴奋又心累啊，兴奋的原因自不必说，每个月上班不就盼着这一天早点到来吗？心累的原因嫌工资这点就不说了，而是本来就不高的工资还要交那么多的五险一金。 大白就常常听到一些职场小朋友对此事愤懑不已，其实...
肃南县人社局坚持 谁建设谁负责 、 谁承包谁负责 和 谁用工谁负责 的原则，全面落实农民工工资支付建设单位监管责任制、施工总承包企业总负责责任制和分包企业直接负责责任制。在落实清偿欠薪责任制的基础上，实行拖欠农民工工资案件台...
重庆市江津区狠抓 三提升二降低一补贴 ，助推失业保险工作取得新成效。2016年，支出失业保险基金6761.4万元，保障了3975名失业人员基本生活，稳定就业岗位7万余个，促进领金人员就业创业2000余人。 强化扩面征缴， 提升基金承受能力。通...
重庆市綦江区参加医保人员跨省流动就业的，应如何办理职工医保关系跨省转移接续手续？ 参保人员跨省流动就业，随新就业单位参保办理基本医疗保险关系转移接续手续的，具体按以下4个步骤： 第一步，由本人或新用人单位到新用人单位参保地...
社会保障 一卡通 具有电子凭证、信息记录、自助查询、就医结算、缴费和待遇领...
各位的社保卡平时都有妥善放好么?一旦不慎丢失该怎么办?下面就给大家说说关于广州市社保卡挂失与补办的事儿，建议大家收藏，以备不时之需! 市民：我的社保卡不知道去哪儿了啊，翻箱倒柜都找不到社保卡君，我该怎么做呢? 社保卡君：你应...
社保中断会直接影响参保人的缴费年限核算和社保待遇领取，在部分一线城市社保缴费甚至与购房、购车等政策联系紧密。因此，社保关系一旦中断，应及时接续，以减轻其带来的不利影响。那么具体该如何处理呢？ 一、城镇职工基本养老保险 参...
单位参保登记 企业单位参保登记需提供营业执照、组织机构代码证、税务登记证、法人身份证等原件及复印件 ，填写《社会保险登记表》一式两份。 机关事业单位参保登记需提供单位成立批文、事业单位法人证书、组织机构代码证、法人身份证等...