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90%购房者都不知道的秘密：选楼盘“大点好”还是“小点好”？
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买房，购房者通常都能看到有关各种楼盘的各种宣传。规模大小各有不同，小区楼栋也是多少不一。面对着多种不同的介绍标语，如何选择楼盘？究竟是“大点好”还是“小点好”？成为了一个让购房者十分纠结问题选择。但其实，有关大小楼盘的优缺点，很多购房者却并不知道。1、大楼盘优点：成本相对低；户外空间大；配套较完善；规模效应大。缺点：档次不一人多乱杂；建筑风格较为单一；配套设施先天不足；占地庞大空间有所压缩；资金压力烂尾可能增大。2、小楼盘优点：规划设计灵活独特；施工较短便于入住；小区管理相对细致；治安秩序相对良好；特定住户交往融洽；销售压力不大，烂尾机会减少。缺点：成本相对高；户外空间大；配套较简单；销售影响力小。以上就是关于大小楼盘的优缺点了，有人可能会问：那到底该怎么选择啊？这个还要具体问题具体分析了。其实，个人觉得：小楼盘重“品质”，重在“精”。只要地理位置优越，规划设计特色，人群定位准确，还是很有市场的。相对而言，大楼盘的区域性特色较为明显。而大楼盘也只有，有能力的开发商才能建设施工，所以小区的后续保障还是十分靠谱的。但是，也因为它的“大”，所以在之后的管理中，也是存在诸多的问题与风险的。从生活细节来说，大的小区，连走路到公交站都需要耗费一定的时间。所以“小区附近多远才有公交站”是一个需要购房者非常认真考虑的一个问题。还有配套、停车位也是考虑选房地点的重要因素。当然，无论是大楼盘，还是小楼盘，都有其存在的道理。至于选择，还是要看每个人的具体需求了。你觉得呢？你会选择大楼盘还是小楼盘？来源：筑家易
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我住的地方就是小楼盘，五年物业换了俩三个，有些人不交物业费，现在的物业是小区里的一个业主，所以千万别选小楼盘。
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大开发商的小楼盘最好。
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小楼盘到后面就是三不管
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楼盘大小无所谓，只要能买得起就行！
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容易烂尾是大楼盘还是小楼盘，在这里请教一下！
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回 浮生若汐 的帖子
:容易烂尾是大楼盘还是小楼盘，在这里请教一下！ ( 09:25) 看开发商，大楼盘开发商硬
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当然买大楼盘
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有钱买别墅[ 此帖被触不到的miss在 09:26重新编辑 ]
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总说2016楼市 有挑战更存机遇
走过纠结求索的2015年，在持续的调整和观望期之后。2016年楼市将会向着什么方向发展。大家都说楼市黄金十年已经过去，那么此行业接下来的路该怎么走？怎么才能走得好？今天云信黄金楼市邀请业内大咖，深耕云南的房企老总做客云信，圆桌畅谈，共叙2016年楼市发展之路。业内观点做客嘉宾克而瑞昆明机构总经理、房价点评网昆明首席分析师芶敏菲芒果智库经济学专家王詠雪项目取长补短定能实现双赢云信：以企业的角度看，2016年市场，你们觉得机遇在哪里？云南本土房企和外来房企的优势和短板，又在哪里？芶敏菲：昆明这个市场的需求方面不会有太大的问题，这几年一直比较稳定，问题在于供给层面。对于房企来说，未来竞争的关键在于能不能准确捕捉市场需求的变化，打造适应市场需求的产品。我们认为昆明市场当前有两个方面的市场机遇：一是具有差异化的优质产品，另一个是改善型产品。昆明房地产市场正处于升级的时期，以往过量开发出的同质化产品竞争力不强，具有差异化的优质产品一定会有前途。另外，从今年的成交数据来看，昆明的改善性市场正在快速增长，目前的政策也鼓励改善性需求的释放。云南本土房企的优势在于拿地和本地资源整合，短板是资金、人才和管理。外来房企的优势是融资渠道、人才、产品研发和运营管理经验，而拿地方面仍是瓶颈，本地资源整合方面也需突破。在某些项目上，通过合作相互取长补短，或能实现双赢。本报记者王亚萍去库存仍是重头戏市场有望缓慢回升王詠雪：由于人口基数正在下降，消费者的购房意愿也在下降，同时房产的收益空间、投资需求也在降低，因此，对于房地产企业来说，去库存仍然是2016年的重头戏。整体上来看，2016年的楼市基本上将会维持在2015年的水平，并有小幅度的上下波动。前段时间，有研究报告指出，2016年的房价将会出现断崖式下跌，但这也只是说明商品房的销售量、成交价格有惯性下行的趋势。从多年的行业观察来看，根据昆明的气候、消费水平、城市化程度等情况，昆明楼市在2016年下行的空间不会太大，因此，2016年的昆明市场将会延续2015年四季度成交量和成交价格的水平。四季度相对来说，是今年市场遇冷稍有回暖的阶段，也是政策积累到一定阶段的体现。产品在回归，市场也在回归。在政策层面，昆明市政府在2015年年底也出台了一系列政策，但对市场的促进仍需要一个积累的过程。春节过后，是房地产市场的传统销售淡季。因此，在相当一段时间的发酵下，政策利好的驱使，让购房信心恢复后，预计2016年的二三季度将会有所回升。至于楼市是否还将会有新政策出台，还是要根据市场的情况变化来定。对于政府来说，并不想让房地产行业走得太艰难。一旦市场情况变得更差，更多政策也将会陆续出台；如果市场情况与2015年相差不大，就可能只会进行适度的微调。综合来看，触底回升依然是一个缓慢复苏的过程。至于房地产市场回升的空间以及回暖的程度，其结果需要看政策层面与购房意愿共同作用的力度。本报记者 黄丽企业圆桌招商地产(000024,股吧)云南公司总经理 李兴林推进海公馆项目 继续深耕半岛片区云信：2015年已经接近尾声，那么，企业在2016年有哪些营销计划？李兴林：下一年，招商·海公馆项目将进一步推进，项目一期预计明年六月交房，但我们会力争提前交房。能够有这样的底气，主要凭借招商地产百年央企、全国一线房企的品牌实力，并把给客户的品质、时间等方面的承诺完成得更好。因此，海公馆二期也将会在明年全力推进，目前工程进度也在有序进行。在这个基础上，招商地产还将会在昆明不断加大投资和投入，并继续深耕半岛片区，目前已经新拿了一块地，打造比海公馆档次更高的产品，也将会更加提升整个滇池片区的价值，给昆明带来更加高品质的楼盘。抓住市场需求 打造差异化高品质产品云信：以企业的角度看，你觉得2016年市场的机遇在哪里？李兴林：对于明年，招商地产对昆明市场的发展还是比较看好的。在新一届领导班子的领导下，昆明政府已经出台了一些列促进房地产稳健发展的相关规定，尤其是年底出台的昆明楼市24条，对开发商、购房者都有很多利好的消息，给开发商提供了更多调整的空间和时间，同时也让购房者享受到更多买房的实惠和便利。从未来的走势来看，昆明2016年的房地产市场应该会有所改变，预期整体量价有稳步上升的空间。此外，要有好的产品，才能有好的市场。对于房地产开发商来说，仍要紧紧抓住市场的需求点，打造出差异化的产品，为购房者提供高质量、高品质的产品，做到更好地服务和回馈，才能更好地赢得市场的认可。本报记者 黄丽浙江绿城佳园建设工程管理有限公司 昆明区域总经理 祝海把品质和服务脚踏实地做好 让客户真实感受绿城精神云信：2016年，绿城昆明分公司有哪些规划？祝海：首先，我们将会在2016年开放实景景观样板园区和示范区。这样做，还是秉承绿城一直坚持的原则，用事实说话。我们希望给大家更多看得见的宣传，让客户真实感受绿城服务和品质之后再决定是否买房。其次，除了看得见的，2016年我们还将把绿城的服务也同昆明朋友一起分享。实际上在浙江，绿城的养老地产、教育和生活体系（诸如，智慧社区等）都做得不错，在全国也属于领先地位。所以，2016年绿城昆明分公司也会加强与客户的互动与关爱。将绿城在其它城市较为完善和成熟的服务与昆明朋友共分享。逐步回暖是趋势云信：2016年，您如何看待楼市大环境？祝海：如果从政策层面来说，暖风频吹，中央还是希望楼市向好的方向发展。中国社会科学院12月3日发布的《中国住房发展报告》，我国住房市场正由增量时代向存量时代过渡，住房政策应从原先过度强调住房市场的经济支柱作用，转向适度强调住房民生导向，建议出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策，降低购房还款负担，实现居者有其屋和藏富于民双重目标。对居民家庭购买首套普通商品住房提供购房补贴和利息补贴。提高公积金覆盖面，改革公积金归集信贷制度，降低公积金贷款利率，让更多家庭能够获得低息购房贷款。如果此项政策真能落地执行，那对于购房者来说一定是天大的利好消息，将很大程度地释放刚需购房者和刚改购房者，促进楼市健康发展。从销售层面来讲，开发商依旧需要好好研究产品的细节和差异化。随着地产黄金十年的疯狂发展，现在的购房者也从之前的盲目购房转化到今天的理性选房。一个好的房子，一定不单局限在价格上。未来房子的升值空间以及房屋居住的舒适度、安全性和配套才是越来越多朋友考虑的关键。所以市场并不缺乏客户，缺乏的是品质住宅。在我看来，现在的房地产开发企业不需要盲目地单考虑价格，应该将客户需求放在第一位，将房屋回归到原本的居住功能，舒适、安全、服务一流的房产才是未来的方向。2016年，或者依旧会面临行业的洗牌。没经验的中小型房企将会面临新一轮的倒闭和收购。未来的房地产市场将更加专业、更加透明。“专业”会成为今后楼市的关键词，也是房企不断需要努力的方向。本报记者 张睿保利云南置业副总经理 曹伟佳发挥保利品牌优势 继续优化服务云信：2016年，企业又有哪些营销计划？曹伟佳：2016保利云南置业将发挥品牌优势，做好“社会资源的整合商”，提供差异化的服务，让客户感受到保利不一样的服务理念。现保利云南置业3个在售项目宁湖壹号、保利六合、保利大家2016年营销全案全面整合中，即将为公众呈现。昆明市场“窗口期即将出现”云信：以企业的角度看，2016年市场，你觉得机遇在哪里？曹伟佳：“运营能力”随着2015年一些运营水平、能力不足的企业倒闭，更多品牌开发企业进入昆明，对于整体房地产市场的健康发展起到极大的促进作用。本报记者 张睿同德2016一路看我“供求关系”随着2015年各开发企业大量库存去化，而土地成交量低，我们相信2016年的昆明市场“窗口期即将出现”。“运营能力”随着2015年一些运营水平、能力不足的企业倒闭，更多品牌开发企业进入昆明，对于整体房地产市场的健康发展起到极大的促进作用。2016年，随着昆明广场购物中心和昆明269之间连廊的打通，以及连接商场地铁口的正式开通，整个昆明广场内外部交通将更加流畅，这对于昆明广场购物中心和昆明269写字楼来说无疑是如虎添翼。伴随着昆明269写字楼商户的不断入驻，昆明269将进入黄金发展期，写字楼配套商业也将正式投入运营，而位于269前方的悦汇坊也将于明年开业运营。与此同时，与昆明269遥相辉映的北京路另一侧悦中心项目也将于明年面市，这个集公寓、酒店、商业于一体的品质项目，将以领先世界的产品体验带给昆明人以及这座城市骄傲，希望通过同德不懈的努力，能够让世界看到昆明，并在昆明广场更多精彩的建筑群中，装载昆明人对城市更多的爱。作为一个发展中的企业，同德实业集团讲诚信，有情怀，懂取舍。22年发展历程中，收获荣誉与赞美的同时，也经历了挫折与低谷，对于未来依然满怀憧憬、理想与愿景，努力探索与坚持。探索是为了挑战、攀登，它需要有足够勇气和胆量；而坚持则是对细节和品质的坚守，需要实力、底气，不妥协、不退让。22年同德，追求发展的高度，但是不追求物理的绝对高度；追求项目的实质运营能力，但是不追求项目开发的绝对速度。一路走到今天，同德实业集团用一种匠人精神去打造每一件作品，希望在最大化尊重城市、尊重土地的基础上，去夯实企业的抗风险能力，去实现同德实业集团的转型，最终让“同德”能够成为昆明人口口称道的品牌，心之所属的家。2016，一路看我！本报记者 王亚萍云南实力集团地产公司营销总监 乔梁实力壹方城、实力心城商业双双面市云信：2016年，企业又有哪些营销计划？乔梁：2016年实力壹方城商业、实力心城商业将全部面市。通过前期的市场考察调研，鲜明的主题化和超强的运营能力是商业销售的重要支撑。因为，实力壹方城将商业街打造成一个约会为主题的商业街花千集，花重金进行了外立面场景改造，通过锁定主题，打造场景体验，为商家和顾客提供全方位体验感商业街区。同时我们成立了商业管理公司——云南汇力联行商业管理有限公司来自己做商业运营。这样集中的主题化市场会吸引大量的目的性消费客流，客户会对这样的主题商业街产生浓厚的兴趣，业主也会认可这样的规范专业商业运营方式，而商家也会觉得更加有信心。实力心城·汇力花千坊将打造6万平米的文化商业街区，我们的商业公司将以统一规划、统一招商、统一运营、统一服务为持续的经营理念，引用平台化商业功能、创新型的运营管理、管家式的物业服务等先进运营管理方式和理念，以超强的地区辐射力和区域影响力，用“充满文化和艺术氛围”的姿态改变昆明东南片区商业繁盛版图。2016年 健康养老将是房产亮点云信：以企业的角度看，2016年市场，你觉得机遇在哪里？乔梁：尽管房地产“黄金时代”已经终结，但在“白银时代”，房企仍有大把机会。首先，中国仍处于城镇化阶段，据测算，每年还将释放出10亿平方米的基本住房需求，这依然是一块很大的蛋糕，根据国务院去年发布的新型城镇化战略规划，到2020年要将常住人口城镇化率从当前的53.7%提高到60%左右，实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，这将带来不少的住房需求。其次，国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为国家或地区进入老龄化社会的标准。很多机构都有公布各个省份人口老龄化比例，数据显示昆明市60岁以上人口达16.81%，已经进入人口老龄化阶段。而且随着生活水平的提高，大家对健康问题的重视程度也今非昔比，所以健康、养老板块的发展也会是亮点。本报记者 张睿银海地产营销副总经理 牛睿智坚守银海地产品牌价值 打破市场传统销售模式云信：2015年对房企来说，或许走得并不是很容易。银海地产有什么样的表现？2016年，银海地产又会有什么新行动让市场期待？牛睿智：作为银海来说，责任是首位的。今年确实很多项目都很难，银海地产比较有优势在于主要的几个项目白沙郡、尚域、清溪渡都已顺利交房，应该说受到影响相对较小。而更加重要的是，无论对本土企业还是大牌企业来说，今年都以去存量为目标，渠道拓展，强促销作为销售主要策略。而企业品牌、服务、产品品质等均被忽略。从11月1日银海23年品牌发布会开始，银海地产应该说是第一个重新站出来把品牌价值说清楚，并保持以品牌价值作为核心来推广的企业。从泊岸开始，不仅是规划设计、产品研发进行了提升，更在销售现场的服务体验、环境体验等诸多方面进行了提升。越是市场不好，才能越显示出我们比别人更努力更用心。因此，银海2015年最突出的表现就是固守责任，坚定品牌，力保品质，兢兢业业。对于2016年，银海地产仍然义无反顾地前行。首先，银海会坚持以品牌带动项目的策略面向市场。其实现在房子很多，但品质好、质量好、服务好的项目屈指可数。作为银海历史上最好的项目，银海会在泊岸进行全面的品牌价值提升。其次，为打破现在市场传统营销模式，银海将在2016年推出大型共感体验中心，不仅让客户看到传统的样板房、售楼部、景观体验区等，还将推出全系产品实体样板、社区主题运动公园、环河健康步道、文明施工体验区等为客户打造更加丰富的体验和感受。银海始终对城市充满敬意 品质见证企业实力云信：以企业的角度看，你觉得2016年市场的机遇在哪里？牛睿智：市场冷静，消费者也冷静。通常都是货比三家才下单，银海最不怕的就是比较。因此，我认为首当其冲的机遇就在于银海品牌和银海坚持的品质。市场越不好的时候，消费者会更慎重，银海最大的价值就在于不怕对比，只要客户想买，我们相信我们坚持的品质和体验一定会让客户认同。所以说，我们一直在说银海是对这个城市充满敬意的。实际上，这也是对企业实力的考验。银海本次与平安不动产强强联合，不仅是平安不动产在全国30强地产企业外的首个合作项目，更是昆明首个合作项目。由此不仅可见银海品牌影响力，更能看到泊岸项目实力的保障。泊岸是银海历史上体量最大、品质最高的项目，12月15日是银海的生日，泊岸也是作为银海23岁生日的献礼作品。在市场持续低迷的情况下，我们希望以银海方式，以银海品牌，以泊岸的品质给予这个低迷的市场一股新风。本报记者 黄丽
本文来源：云南信息报
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10江东 17500（转）：房地产的一些事
渠道为王—卖的不是房产，而是价格
&在国内，房地产行业在国民经济中是一个极其重要，而且复杂的行业。
房地产行业的重要性，体现在它的产业关联度很高。据有关方面统计，房地产行业可以直接拉动上、下游50多个行业的发展，间接带动的行业更是不计其数。所以房地产行业对当地的就业、税收和GDP的拉动作用十分明显。另外，在一些城市，土地出让收入占当地财政收入的比重非常高，故有“土地财政”或“第二财政”之称。
房地产行业的复杂性，体现在多方监管的现有制度安排上。一个普通的房地产开发项目，从拿地开始到项目结束，一共要跑几十个部门，盖上百个章。这种制度安排的初衷是实现多方监管，各司其职，防止腐败等目的。可实际操作中，由于种种或明或暗的原因，房地产行业成了各部门眼中的“唐僧肉”，尝之而后快。这其间说不清、道不明的利益纠葛，或多或少与国内人治社会色彩浓厚，各部门过大的法规裁量权有关。
由上述就可以看出在这场房价持续十余年上涨的盛宴中，除了辛苦积攒购房钱的购房人以外，各利益相关方，尤其是上游既得利益集团，更是推波助澜，乐享其成。可以参考一下同属产业链下游的建筑业的施工环节，相关监管文件和标准，多如牛毛，密如蛛网，摞起来有一人多高。可是产业链上游的房地产行业的销售环节，却只有区区几个原则性的行业文件和规范在零敲碎补，独木难支。以致于房地产销售投诉大部分年份都高居消费者投诉量的前三甲。
在疏松的监管环境下，商人逐利的天性被发挥得淋漓尽致，各种销售手段层出不穷，花样百出，中间不乏一些缺乏商业道德的不良行为。就比如说这些装修得富丽堂皇的售楼部，在一些开发商眼中它的作用不仅仅是在卖房产，更重要的是在卖价格。
以案例分析：
& &&易小姐是广东省某市的公务员，因为原来单位的房改房面积有限，也随着生活水平的提升，想买套大点的房子改善家人的居住条件，于是一直高度关注当地的楼盘信息。
某日，易小姐与朋友攀谈时无意中得知，当地一个新楼盘将于近日开盘，而且就位于她单位边上，步行10分钟即可到单位，这点让易小姐中意得很。经过一番打听，该楼盘体量比较小，并没有像其它楼盘一样，大张旗鼓地做广告，所以先前自己在媒体上并没有获得该楼盘的销售信息。只是这个声称5日后正式开盘的楼盘，已经有不少房源出现在当地许多中介的挂牌房源上了。怀着疑惑，易小姐走访了几家当地知名的中介，发现该楼盘的许多房源都在各大中介挂牌销售中，而且购房合同可以“更名”，只需交一笔几万元至十几万的转让费即可。
但是仔细观察和比较后，易小姐发现，几乎在所有中介门店挂出去的房源都是楼层低、采光差、南北不通透的房型，价格倒是比周边同类型住宅价格贵了不少。一问几家中介的工作人员，几乎一致的说辞：“这个价格算便宜的了，你可以去售楼部问一问价格。”
于是易小姐来到该项目的售楼部一探究竟。果然正如中介公司的工作人员所说的，易小姐从销售价格公示单上看到了房源的销售情况和价格，发现这里房源不仅少，要么已经预定，要么已经销售，而且价格比中介高出15%以上，但都是一些楼层高、采光好、南北通透的房型。
易小姐认为有些房源虽然价格低，但是户型不好，而且还要付中介费和转让费，最终合下来不是特别划算；而那些高价的好房源，比周边同类型、同档次的楼盘价格高出一大截，开发商摆明就是不想现在买。经过一番权衡，易小姐放弃了在这里购房的念头。
看了这个案例，可能大家对开发商为什么不采取传统营销方式，而选择与中介合作的模式来销售房产感到疑惑，请听笔者分析：
房地产销售上的推广成本是很高的，在当地主流平面媒体上一个整版加底版广告，动辄几万、几十万，每个房地产项目都要做若干个阶段的平面推广，每个阶段都要做好几次平面推广。一言以蔽之，传统推广方式的成本极高。但很遗憾的是这种被业内称为“地毯式轰炸”的传统推广方式是一个低效率、高成本的做法，只起到一定的告知的作用。在这种情况下，有些开发商盯上了中介这些多如牛毛的销售渠道。其网点多，销售能力强，成本低、甚至不花成本，成为受开发商青睐的主要原因。每成交一单中介费大多数情况下都是由购房者承担的，只要开发商许诺可以合同更名，中介在利益的驱使下会主动给客户推荐房源，省了不少开发商的推广成本。再说，进中介的客户和进售楼部的客户目的性一致，就是买房。所以无论是从推广的成本还是从推广的效率上来说，中介渠道都是一个很不错的选择（业内称之为“精确制导”）。
笔者认为，易小姐的“精明”值得赞赏，因为买房子可能是普通老百姓一辈子里最大的开销，不得不精明，甚至要斤斤计较。同时，笔者认为易小姐是幸运地躲过了开发商精心布置的陷阱：
陷阱一：明修栈道，暗渡陈仓。笔者相信很多购房者如果有购房意愿的话，开发商的项目售楼部是必去不可的，可是就是这个“必去不可”给有些开发商玩三十六计提供了条件。房地产项目销售的开盘是非常关键的，这点开发商比任何人都明白，一个好的销售开端是成功的一大半——不仅肩负着资金回笼的重任，而且还负有创造高收益的使命。责任不可谓不大，所以开发商在开盘环节会动足脑筋、下足功夫、玩尽花招，为了达到目的机关算尽。
所以有一些开发商在开盘之前的内部认购时期，会拉拢当地的中介公司，将一些非优质的房源和小部分优质房源以认购的形式卖给这些中介公司（只需要付一部分的订金），也就是俗称的“黄牛”，让他们去倒卖，去炒作。当然了，价格是不会低的，甚至比周边同类型楼盘都要高一点。而为了配合这部分黄牛党“出货”，开发商售楼部的定价就很关键，都会定一个足够高的价格，起价格标杆的作用。另外，高价能降低优质房源的去化速度，起到提升利润和平衡资金流的作用。这点和笔者以前说的“购房陷阱三”中的拍卖销售很类似。
陷阱二：通过中介的认购制造楼盘热卖假象。相信很多有购房经历的人，都会有一个共同的感受，购房者在售楼部没有太多可供挑选的房源，只要看中的，不是被预定，就是已经被销售。更有甚者，一些楼盘刚一开盘就对外宣称已经卖得差不多了或售罄了，其实大部分房源都已经被开发商预定给了中介等这类“黄牛”，以此制造大卖特卖的错觉，制造紧张气氛，然后趁势再以各种借口，比如说有炒房客由于资金压力大而抛掉一些房子，因部分客户没有通过银行的按揭审核而不买了，或者又说客户资金上出了问题所以不买了，又或者干脆说是内部保留的房源等等等等，向市场逐批推出少量房源，也就是业内所称的“少量多批”的饥饿营销手段，以此抬高价格。
陷阱三：开发商向购房者转嫁成本，创造更高额的利润。这点大家不言自明，费了这么大的劲，耍了这么多的花招，可不是为人民服务。这种操作方式可以说是一石三鸟——一则售楼部的价格标杆让黄牛手上的房子看上去便宜了好多，出货容易，开发商的资金回笼速度也跟着加快。二则售楼部的价格标杆都是一些好房源，今后可以留着慢慢提价卖，创高更高的利润。三则开发商避免了用高成本的传统推广方式，极大降低了营销成本，转而让购房者以付中介费的形式间接承担开发商的推广成本。
陷阱四：开发商和中介做庄，助推房价上涨。开发商和中介都有超额分成的约定，即双方约定一个销售底价，中介不低于这个底价销售，如果高于这个底价，超额部分开发商和中介按约定比例分成。在这种模式下，中介更愿意推动房价的上涨，既加价销售，这为开发商提价销售铺垫了基础。虽然开发商为此支付了额外的费用，但却收获了更多的利润，开发商才是最大的获利方。房地产销售本身就是一个零和游戏，此消彼长，一方获利大了，另一方就要为此买单。所以开发商赚得越多，购房者损失越大。那些通过投资房产而或以丰厚的投资人，其实质是在时间维度上，占有资源稀缺性和房产周边配套设施完善所致的增值红利，很少能在和开发商的博弈中直接获益。
综上所述，笔者认为，导致国内房价十多年来只涨不跌的主要原因之一，就是没有规范且具有可操作性的房地产销售行为监管措施，开发商普遍利用交易双方信息的严重不对称性，采取具有欺诈性的销售手段，暗中盘剥购房者。即使当前一些城市出台了规范文件，要求开发商销售价格不得高于备案价格，可这些在实际操作过程中被开发商采取种种手段规避、被证明不具可操作性的规定，又有多少成分是出自地方监管当局以限制房价过度上涨为目的而采取的主动行为？让既得利益集团自我革命，让利于民，是否多了点与虎谋皮的味道？
说一千道一万，国内楼市的症结就在于住房用地的有效供应量上。按相关规定土地出让闲置两年即可无偿被收回，全国范围内，初了少数几宗地块，如大龙地产在北京的地块被高调收回外，其余的屈指可数。难道国内超期开发的闲置地块就这么几块吗？
说完宏观的，笔者还是谈点现实的。笔者建议各位购房者，尤其是初次购房者，在看盘比较价格时，多做横向比较，和周边同类型、同档次的楼盘价格比，而不要做过多的纵向比较。只有在横向比较后确认该项目具备价格优势的，再用售价的纵向比较方式，结合自身的经济承受能力，确定适合自身的房源。
存抵优惠，替他人做嫁衣裳
&一提及房地产行业，给人的第一印象便是投资巨大，对资金的依赖度高。事实也的确如此，但凡房地产开发项目，从拿地、设计、施工到销售，无不是用巨额的资金在背后做支撑，离开了资金的保驾护航，房地产开发的各个环节的推进都将寸步难行，难以为继。于是人们将该行业称之为资金密集型行业。
但在笔者看来这个观点并不全面。确切地说，房地产行业是一个资金利用型行业，因为开发商从来就没有养成完全依靠自有资金进行项目开发的习惯。相反，尽量少投自有资金，多占关联资金倒是这个行业公开的秘密——拿地可以用银行贷款；设计可以先欠着；施工可以由建设单位垫资；还银行贷款可以用销售回款——一个完整的资金循环链。开发商只要操作得当，仅需一笔很少的启动资金，甚至完全不需要启动资金，就可以撬动一个投资巨大的房地产开发项目。这其中的关键就是将不同来源的资金，按照使用期限的长短，再结合项目本身的开发节奏，在时间上进行搭配，进而形成一个进出有度的资金链。如果同一个开发商手上有多个项目，则可以将其它项目按不同的开发节奏所产生的资金流配置进原有资金链，从而形成滚动开发模式，以达到最大程度地提高资金使用率和资金杠杆率的目的，最终实现利润的最大化。
开发商为了维系资金链的正常运转，都会绞尽脑汁，用尽各种手段来占用尽可能廉价的资金。在房地产市场供不应求的大背景下，购房者口袋中的资金便成了开发商惦记的对象。开发商只需一个诸如“存抵优惠”的幌子，便可让不明就里的购房人将口袋里的钱主动奉上。
以案例分析：
张小姐在2009年4月看中杭州某楼盘。项目还没有开盘，但根据销售人员的介绍，项目将在2009年的
10月1日开盘，均价可能在25000元一平米左右，略低于周边同类项目的单价。同时该项目推出了一个“存抵优惠”的措施，即只要购房者在2009年4月底之前将10万元存入开发商指定的账户，在购房时就可以享受3万元的优惠。
张小姐经过仔细考虑，认为这个项目离自己的工作单位很近，价格也比较合理，而且又有“存抵优惠”，所以就把10万元打进了开发商指定的账户，取回了一张注明为“诚意金”的收据。
时间到了2009年9月底，张小姐接到该项目销售部打来的电话，通知张小姐项目将于2009年10月1日上午10点整正式开盘。当张小姐如约来到售楼部时，却发现这里早已被购房人围得水泄不通，并被告知要买房必须排号。别无选择，张小姐领到了1652号，可是这个项目可售房源总共也只有420套。
最终经过1天的苦苦等待，张小姐先前看中的几套房子，要么价格远高于之前宣称的均价25000元一平米，要么早早被人预定。无奈之下，张小姐只能遗憾地放弃这次购房计划，只是想到这被开发商白白使用了半年之久的10万元，真有点愤愤不平。
在这个案例中，其实开发商设置了一些陷阱，耍了一些小聪明，笔者逐一来分析。
陷阱一：所谓楼盘均价是开发商的一个价格策略。有过购房经历的人基本上都会有这样一个感受，自己中意房源的单价往往要比楼盘开盘前宣称的均价高出许多。只有那些楼层低、套型差的房源单价才略低于或者接近于楼盘均价。其实开发商所宣称的楼盘均价从来就不是数学意义上的加权平均数——楼盘销售总额与可售面积的比值。而是开发商的一个价格策略——楼盘均价只是项目开盘前的“放风价”，一般都定得不太高，目的就是用一个比较模糊的、相对较低的价格，为项目导入目标客源，并为开盘后用提价的方式筛选客户价值提供客源基础。商人都是逐利的，谁都希望将自己的产品卖给那些愿意出更高价格的客户，而用价格作为筛选器来衡量客户的价值，便可达到为自己创造最大化利润的目的。
陷阱二：用“存抵优惠”措施来框定对楼盘具有强烈购买意愿的目标客户群的具体数量。对于一个房地产开发项目的销售工作而言，确定对该项目具有强烈购买意愿的目标客户群的具体数量，是一件至关重要的事情，直接关系到项目的盈利预期。如案例中所述，项目一共400多套房源，有至少1600多人参加了“存抵优惠”活动，供不应求是显然易见的结果，这个时候开发商不提价销售还待何时？所以当购房者从一个还未开盘的售楼部参观完沙盘模型后，基本上都会被销售人员以“方便今后通知楼盘信息”为由留下购房人的联系方式。这个行为的主要目的之一就是统计该项目潜在购房人的大致数量。但是这种方式过于粗放，存在重复登记、无法确认具有强烈购买意愿人群的缺点。由此，“存抵优惠”措施便成了一种用以确定购房人群意愿强烈与否的精确手段。只要将真金白银存入开发商指定账户的购房人，就会把自己对该项目强烈的购买意愿暴露无遗。这就为开发商通过价格筛选客户价值提供了可靠的筛选样本数量。
这个手段在业内叫做“火力侦查”。
陷阱三：开发商利用存抵资金拉动楼盘资金链的运转。任何一个开发商的项目资金链都是由阶段性的资金环环相扣而组成的，他们不可能将整个项目的全部投资准备妥当后再启动项目，也不大可能存在资金闲置等待项目开发进度的情况，这样会降低资金的使用效率，进而影响项目的利润率。前文已经解释过了，开发商善于也惯于占用购房人不需成本的资金。“存抵优惠”活动的另一层目的，就是将购房人的资金整合进开发商的项目资金链，降低开发商的财务成本。上述案例中，房源数量按400套计算，以3.0的“存抵优惠”活动系数统计，每位购房者存入10万元，则开发商在长达半年的时间内可免费使用高达1.2亿的资金量。这也让笔者联想到为什么在这么严厉的楼市调控之下，开发商的资金链还如此坚强，原因就在于开发商有许多类似“存抵优惠”式的“鼠洞”可钻。
陷阱四：购房者真存抵却获得了开发商的假优惠。当开发商发现“存抵优惠”活动招揽了大量具有强烈购房意愿人群的参与，且人数远远高于可售房源数量，毫无疑问，开发商将毫不含糊的通过价格提升的方式筛选客户价值。建立在这种不对称交易规则基础之上的“存抵优惠”活动，对于购房者又有多大的实际意义呢？开发商在原来“放风价”，也就是宣称的楼盘均价的基础上，大幅提价后开盘，然后再小优惠2万元给购房者，如果能信守承诺，也算是开发商良心发现了。只不过这种优惠到底是真优惠还是假优惠，也只有开发商自己清楚。也许是应了那句老话：“羊毛出在羊身上”。
陷阱五：开发商用诚意金作为幌子规避风险。开发商所谓的诚意金在我国现有的法律框架内并不能找到相应的词条及法律解释。换句话说，诚意金不是订金、定金或者违约金等具有法律约束力，而是不具有合同效力及法律保护性质。开发商不能保证交了诚意金的客户都能买到房子，只是提供一种与买房相关的潜在机会。这种行为如果往深里说，涉嫌非法集资。诚意金在很多国家是不会被允许收取的，而在国内属于法律空白领域。开发商就是利用了法律“非禁即可”的原则，大玩擦边球。即使有购房者事后提出异议，也没有相关的法律依据作为支持，就像案例中的张小姐一样，手头上拿着的是注明诚意金的收据，只能是自认倒霉，为他人做了回嫁衣裳。
综上所述，笔者感触颇多。作为业内人士，笔者强烈建议相关部门，对开发商以“存抵优惠”之名收取诚意金等方式变相搞非法集资的行为采取措施，给购房者一个净化的购房环境，保障购房人的合法权益。让人欣慰的是，杭州已于2011年8月专门发文停止开发商的“存抵优惠”活动。这对于正处在成长过程中的国内房地产市场而言，是一个积极的信号。相信政府的楼市调控已从以往的短期政策抑制，转到长期的行业制度修正上来。
另外，对于开发商搞的一些所谓“存抵优惠”之类的名堂，广大购房者一定要擦亮眼睛，千万不要被眼前的一点蝇头小利给诱惑了，要知道“买的永远没有卖的精”这个道理。购房置业对很多人来说是一生中的大事情，绝不可盲目行事，要有“管它优惠满天飞，我自岿然不动”的定力。除非开发商白纸黑字约定优惠承诺，否则一切免谈。
&&&&&&&拍卖销售，让购房者很受伤
随着这几年国内房地产市场的发展和相关技术的进步，房产的销售方式已经不再局限于传统——开发商依靠售楼部这单一渠道进行房产展示和销售。有部分先知先觉的开发商在传统售楼方式的基础上，加入了其它元素，如网络销售和拍卖销售。
由于网络销售是一个新鲜事物，相当一部分对网路技术不甚了解的购房群体并不完全熟稔其间的运作和规则，目前还停留在起步和尝试阶段。当前采用网络销售方式的开发项目更多的是出于广告效应的考虑——想通过创新销售方式的办法，引发媒体的报道和目标客群对项目的关注，进而起到推广项目和招揽客户的作用。尤其是在目前楼市调控的高压下导致的成交低迷，开发商更愿意用设置封顶价的网络销售（竞拍）方式给自己的以价换量行为找一个台阶下。
然而拍卖销售却与网络销售有着明显的不同。不仅因为拍卖销售方式在国内房地产市场上早已出现，而且也因其存在人为操作、价格脱离价值和哄抬售价等弊端而广受诟病。
在笔者看来，拍卖销售的本质就是将购房人的购买意愿和承受能力，在短时间内用“价高者得”的原则进行筛选，避免了传统对称交易中卖方不具备强大议价能力的缺点。显然这种方式对于开发商获得不对称交易中的强大议价能力，从而攫取超额利润而言，无疑是一种绝佳的手段。
另外，拍卖销售以点对面的销售特点，决定其本身就是在制造稀缺性，带有明显的利益倾向。根据经济学的供求原理，当一件产品出现供不应求的情况，价格的上扬就成为必然结果。这是开发商采取拍卖销售方式销售房产的主要原因之一，但细细分析却不是全部原因，这里面有开发商更深层次的利益阴谋。
以案例分析：
& &&潘先生是上海某县一家区域性内贸企业的老总，由于企业需要建立自有的销售渠道，所以平日里潘先生一直很关注商铺的销售信息。某日，潘先生在当地一份报纸的底版上看到市中心某楼盘有商铺拍卖销售预告信息。因为是本地人，所以潘先生对该楼盘所处地理位置十分了解。项目周边品牌林立，人流如织，而且所售商铺的可达性和可视性正好符合潘先生连锁销售门店的选址及装修标准，这让潘先生心动不已。接下来的一段时间，潘先生多次到该项目售楼部踩盘，了解具体情况。
经过几番细致的考察，凭借多年购买商铺的经验，潘先生对该项目有了比较深入的理解：这是一个商业步行街项目，共有230多套商铺，由内街和外街组成。外街由沿街商铺东西向一字排开，商业价值得天独厚。但是内街的情况却有另一番景象：出入口众多，导致人流主动线不明，难以达到人流聚焦的效果；道路纵横交错，导致商业格局杂乱，难以在今后利用各类业态之间的联系与互动，达到组织和调节人流的作用；白墙黑瓦、含蓄内敛的清末复古建筑风格虽然别有一番风味，但是与现代商业推广体系的磅礴大气、色彩鲜明显得格格不入，两者的搭配可能导致商业二次装修中商业内容与建筑表现的剧烈冲突和反差。这一番分析后，潘先生首选沿街商铺，打定主意，一定拿下。
另外，潘先生还从该项目销售人员那里了解到所有商铺均设置底价和保留价，于近期某日以拍卖的形式公开销售，每套商铺只需缴纳拍卖保证金20万元即可参加拍卖。潘先生毫不犹豫地缴纳了60万元保证金，选择了3间沿街商铺作为竞拍对象。
竞拍当日，潘先生起了个大早来到拍卖现场，只见现场挤满了人，各个竞买人拿着号牌早早地抢占着有利位置，等待拍卖的开始。见此情景，潘先生顿生一丝失落。果不其然，第一间沿街商铺开始拍卖后，竞买人之间竞争异常激烈，其中一家竞买人一柱擎天，几乎没有给潘先生等竞买人任何机会，以超过底价400%以上的溢价率，将第一间沿街商铺收入囊中。接着，第二间，第三间，……相继被该竞买人一同以超高的溢价率收走。此情此景，现场沸腾了，在接下来内街商铺的竞拍中，因其面积小，总价少的特点，成交单价被屡次刷新。现场所有竞买人都沉浸在对财富的幻想与躁动中，认为抢到便赚到。只有潘先生在这场疯狂的财富盛宴中悄然退场，因为市场已经失去理智，因为价格已经脱离价值，也因为这场让人蹊跷的拍卖。
两年后，该商业街因承租人无法承受过高的租金，大部分都撤场走人，只留下空空的街面和少有人问津的出租告示。
在笔者看来，潘先生是明智的，也是幸运的。他在发现苗头有点邪的时候坚决选择了放弃，但他并不清楚里面到底有些什么猫腻和陷阱。那就让笔者来逐一分析：
陷阱一：认为树立销售价格标杆，掩护短板产品高价出货。一个房地产项目销售的最大难度并不是如何将优质房源一高价售出，而是怎样把短板产品卖个好价钱。优质房源属于“皇帝的女儿不愁嫁”，是购房人争抢的对象，价格自然容易定高，可是房地产开发项目中的短板产品就没有那么容易处理了，就像案例中的内街，产品自身有硬伤，如果售价定高了，楼盘的去化速度就会降低，巨额资金的积压必然导致财务成本的上升；如果售价定低了，会造成项目利润的大量损失。为了调和其间的矛盾，房产的拍卖销售方式就成了开发商两全其美的选择——开发商利用“托”将优质房源的拍卖成交价尽可能拔高，由此构建一个虚高的项目价格参考体系，就是所谓的楼盘价格标杆，再利用优、劣房源之间的差异化定价策略，人为造成两者之间较大的价格差，给人以短板产品具有明显价格优势和投资价值的假象，最后通过拍卖竞价方式缩小优、劣房源之间的成交价，使短板产品以高价被拍卖。
可能有人认为开发商为了演这出戏，高价拍下了自己的优质房源，付出了一定的代价。恰恰相反，开发商并不吃亏，左口袋的钱放右口袋，当然没有多大的意思，但是如果将拍卖来的高价房放银行一抵押或担保，就会得到比正常销售额还要多的贷款。如此一来，不仅又多了一个为开发商资金链做“贡献”的利益方，而且还“帮忙”分担了风险——一旦无法以更高的价格卖掉这些房源，那么银行就是最终的接盘人。
陷阱二：拍卖销售的方式很容易被委托人（开发商）操作。也许大家认为拍卖方式以其公开、透明的特点，最能体现交易的公正性和公平性。可事实恰恰相反，掌握主导权和知情权的委托人（开发商），在与信息不对称的竞买人的博弈中，明显占据优势：
一是，在竞拍截止日前，委托人（开发商）可以根据各个商铺缴纳保证金的人数的多寡来确定商铺的保留价，从而最大程度地保护自身利益（拍卖结果未达到保留价，可视为不成交）。一般而言，竞买人越多，保留价就定得越高。
二是，委托人（开发商）完全可以通过“托”与竞买人展开“钓鱼拍卖”，不断抬高竞拍价，迫使志在必得的竞买人以高于实际价格竞得标的物。即使玩爆，也无所谓，只是交点拍卖手续费而已，再说高成交价能起到拉升后续拍卖标的物成交价格的作用。所以第一拍对于点燃拍卖现场的氛围和抬高后续标的物的成交价格至关重要，这时候“托”便会卯足了劲，上串下跳。
三是，由于现在的拍卖行业竞争也比较激烈，一般受托人，也就是拍卖行，都会在具体拍卖的操作上偏向于委托人（开发商）。拍卖师的拍卖技巧这时候就很关键，所以一场拍卖会基本上会有一主一备，两个拍卖师。一旦主拍卖师表现不佳，备选拍卖师立马上台更换，目的就一个，让成交价更上一个台阶。
陷阱三：拍卖费用存在被转嫁的可能。按照《中华人民共和国拍卖法》的规定,委托人、买受人可以与拍卖人约定佣金的比例。如果委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定,拍卖成交的,拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价百分之五的佣金。这体现了一个公平原则。但是在具体操作过程中，由于拍卖行业激烈的竞争，增强了委托人（开发商）的议价能力，拍卖人为了保障自身的利益，只能与委托人（开发商）约定不对称收费原则，将拍卖费用和佣金全部转嫁到买受人身上。所以在这类拍卖销售中，开发商对成交后拍卖费用和佣金的具体情况，要么只字不提，全部推给拍卖公司；要么语焉不详，给一句“具体请参照拍卖文件”。
综上所述，笔者认为，在房产拍卖销售中，委托人（开发商）与竞买人（购房人）之间存在严重的信息不对称，而委托人（开发商）又与拍卖人具有趋同的商业利益，拍卖的成交价越高，双方的收益就越大。所以，委托人和拍卖人均具有抬高拍卖成交价的利益冲动和行为动机。
目前，我国房地产销售市场的监管体系还处在逐步的健全和完善之中，难免一些不良开发商会利用监管的缺位和漏洞，采取不道德也不合法的利己销售方式。但这些手段因其自身的隐蔽性，加之广大购房人对相关措施又知之甚少，所以很少能得到法律的严惩。
因此笔者建议购房人尽量避免参与“新、奇、特”的售楼方式，毕竟商人无利不起早，对自己不利的事情是不会劳心费神，多此一举的。同时，笔者也想借此机会呼吁，有关监管部门能切实行动起来，规范房地产销售市场的行为，整肃乱象。最让人欣慰的是，有些地方已经建立房地产销售价格备案和公示制度，并并规定一定时期内价格的上下浮动空间。笔者认为此举意味着监管部门在规范房地产销售市场上，朝正确的方向上跨出了关键的一步。我国多年楼市调控效果不彰的主要原因就在于，调控的着力点过多的寄希望于政策的短期校准作用，而不是从建立长期有效的市场规范出发。
以租代售，别把庄稼种在别人地里
记得在2008年金融危机期间，有一些开发商鉴于当时严峻的国内外金融形势和国内萎靡不振的购房需求，采取了一个新的销售方式——以租带售，即：开发商先将待售房源租赁给有较强购买意愿的购房人，并约定如果购房人在承租该套房产后一定时期，愿意购买该房产的，则购房人按承租时约定的销售价格购买，已付的租金转为部分购房款；如果购房人在承租期间，发现该套房产有明显的质量问题，或者由于种种原因不适合自己及家人居住，则租赁期限到期后，购房人只需支付当时约定的租金给开发商，即可两清、解除租赁关系。
以租带售是一种名副其实的体验式销售方式，从字面便可理解，“租”是手段，“售”才是目的。这种销售方式在国外成熟的房地产市场是一种常见的营销手段，也是一种双赢的销售模式：开发商将闲置的房屋租出去，产生了利润，也带动了销售。而购房者也不用在不确定房屋是否适合自己的情况下，匆忙下单，避免了巨大的风险。
可是很遗憾，这种双赢的销售模式也只是在2008年开发商日子最难捱的那段时间里春光乍现，之后在国内房地产市场愈加火热的行情里就销声匿迹，再无踪影了。倒是另一种销售方式——以租代售，打破多年的沉寂，给热火朝天的国内房地产市场打上了另类的注脚。
“以租带售”和“以租代售”，虽只有一字之差，但具体含义和操作方法却相去十万八千里。以租代售，顾名思义，就是用租赁的方式代替销售。其实质是打现有政策的擦边球，将那些相关法律规定不得对外销售和不得用于房地产开发的项目，以长期租赁的方式变相销售。如在农村宅基地这类集体土地上建设的项目，就是一个典型的伪房地产开发项目。
&笔者有必要在这里简单介绍一下我国的土地所有制形式及相关用地法规。
目前我国全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为集体所有和国家所有两种所有制形式：
集体土地，是指属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。农村和城市郊区的土地属于集体所有（法律规定另有归属的除外）。农村宅基地、自留地和自留山属于集体所有；
国有土地，是指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。国家实行国有土地有偿有期限使用制度。城市市区的土地全部属于国家所有（法律规定另有归属的除外）。农村和城市郊区中已经依法征收为国有土地的属于国家所有。国家依法征用的土地归国家所有。农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的原所属。森林、草原、滩涂、山岭和河流等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。
依据《宪法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》及其它相关法律法规，只有属于国家所有的土地，或者原集体所有的土地被国家依法征用后，才可用于房地产开发。属于集体所有的土地禁止用于房地产开发经营。在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的，以非法转让土地论处。
近几年来，有些地方的小产权房问题一直很突出，甚至到了积重难返的境地。笔者认为，这个问题不能简单的用部分民众对我国房地产市场法规体系的不了解来解释，这未免有些牵强。在笔者看来，小产权房问题虽然不合法，但其有一定的社会合理性：
近年来高涨的房价，已经将相当一部分刚需购房人群彻底排除在商品房消费门槛之外。而国内的住房保障体系又处于完善和重建当中，无法发挥其社会作用。被作为生活必需品的住宅搞得焦头烂额的刚需购房人群，别无选择之下，即使明知违法购买小产权房无权益保障，也只能用这种无奈的选择给自己的家庭一个容身之所。这就为小产权房的存在提供了市场条件。
同时，我国正处于城市化加速发展阶段，农民村集体及农村合作组织，在失去了千百年来赖以生存的土地资源后，很自然的将目光锁定在了仅剩的村集体土地和征地后预留的自留地上。为的就是一个朴实的目的，创造效益让自身生存下去。另外，各地正如火如荼进行的新农村建设也为小产权房的出现提供了有利条件。这就为小产权房的存在提供了土地条件。
商人的嗅觉毫无疑问是最敏锐的，一边是巨大的市场需求，一边是强烈的供给愿望，只需要一点资金的催化作用，这种供和需之间被隔断的关系便可在瞬间释放出令人难以置信的力量和可观的利润。资本是逐利的，哪里有利可图，资本就涌向哪里。这就为小产权房的存在提供了资金条件。
在市场、土地和资金条件都具备后，唯一的障碍就是政策限制。根据《中国人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但这并不能成为阻止开发商介入小产权房建设的有效力量，因为善于打政策擦边球的开发商，利用
“以租代售”的模式，有效规避了法律风险。
以案例分析：
张先生和妻子刘女士是山东某市的外来务工人员，苦于当地的房价已经远远超他们的经济承受能力，以致夫妻俩一直以租房的方式游离于城市住房梦的边缘。这种寄人篱下的租房生活总给他们带来强烈的不安全感，让小俩口对拥有一套属于自己的房子充满了极度的渴望。
某日，张先生听老乡说，在本市郊区有一楼盘价格很便宜，只有周边楼价的一半左右。这让张先生夫妇心动不已，旋即赶往项目所在地了解情况。奇怪的是，这个正处于施工阶段的楼盘竟然没有和别的项目一样，有一个装修得富丽堂皇的售楼部，只是在楼盘边角的杂草堆上竖了一个破旧的广告牌，注明了楼盘名称和一个电话号码。满腹狐疑之下，张先生还是将电话打了过去。随后一个穿着工作服的人员出现在张先生夫妇面前。经过一番上下打量和试探性的交谈，该工作人员将张先生夫妇带到了楼盘的接待处——该项目的现场工程部。
这时，现场的两个工作人员开始滔滔不绝、练笔带花地给张先生夫妇介绍该楼盘的优点，拉着夫妇俩又是指又是看，并着重突出了这个楼盘价格只有周边楼盘的一半。显然，这点住了夫妇俩的死穴。看到张先生脸上仍然挂着对项目的疑虑，其中一个工作人员故作紧张状，话锋一转，说这是最后一批房源，村上已经决定组团购买，不知道还能不能挤出一套来卖给张先生夫妇。一听这话，老实巴交的夫妇俩直蹬脚，眼急了。刘女士一改方才的沉默，一边拉着工作人员好话说尽，要求买一套，一边不断给张先生使眼色，要他尽快下定。胳膊拗不过大腿，最后在工作人员的半推半就中，拿出了一份租期为50年的房屋租赁合同，租金一次性付清用以抵房款，说是这里的房子都这么卖，反正住房是向国家租了70年的土地，这里是50年，道理是一样的，而且价格还便宜点。面对这份所谓的那个，看着夫妇俩又开始犹豫了，销售人员甩了句：“要签就签，不签，后面还排着队签呢！”别无选择之下，张先生，还是用那只比实际年龄显得更苍老的手，颤巍巍地签下了自己和家人的城市住房梦。
笔者很理解张先生夫妇们对融入城市生活的渴望，以及用购买城市住房的方式获得身份认可的强烈心理。但是，要选择正确的方式和途径来实现才能保障自身的合法权益，案例中的以租代售方式存在明显的陷阱，分析如下：
陷阱一：购房人把庄稼种在了别人的地里。现在的商品房价格都是含有土地使用权转让价和房屋所有权转让价，所以只有土地使用权和房屋所有权归属的一致性才是不动产具备完整财产权的前提和基础，进而拥有对不动产的占有、使用、处分和收益权。而租赁权的实质仅仅是对不动产通过以契约的形式而获得的一定期限的使用权，并不具备对不动产的占有权、处分权和收益权。所以通过所有权和租赁权的比较可以发现，以租代售的形式，本质是购房者以购买所有权的代价，获得了租赁权，其结果是购房者丧失了大部分的财产权。比如上述案例中，如果项目今后遇到拆迁，土地使用权人和房屋所有权人不是张先生夫妇的情况下，想要获得赔偿是很困难的。同样，今后如果张先生夫妇想要转手卖掉这套房子，也是于法无据的，因为夫妇俩并不具备土地使用权和房屋所有权。所以，以租代售的形式对于购房人来说，就好比将自己的庄稼种到了别人地里，是件毫无利益保障可言的事情。
陷阱二：开发商用以租代售规避政策，转嫁风险。上文已经提到，集体用地是不得用于房地产开发的，开发商之所以敢冒天下之大不韪，就是打了政策的擦边球——以租代售——以出租之名，行销售之实。现在市面上很多小产权房，都是借着村集体搞新农村建设的名义，或者利用农村建设用地搞集体经济体的幌子，具备合法的建设手续作为掩护，而且确实是面向村集体成员分配，但是在体量上却远远超标。如此一来，一是让项目的操作更具有隐蔽性与合法性，二是即使被有关部门发现，也有村集体成员合法权益作为“人质”，让执法部门无法采取强制措施执行。地方政府从维稳角度出发，对这类项目也只能睁一只眼闭一只眼，只得承认即成的事实。最后，开发商赚得钵满盆满，留下那些村集体以外的购房人承担最终的政策风险。
综上所述，笔者认为，小产权房现象其实质不是一个简单的房地产违规销售问题，其中涉及复杂的多方利益博弈，以及对现有土地制度的挑战和高房价下居住需求对现实制度的冲击。一些地区之所以小产权房泛滥，不乏源于地方政府利用法不责众的心理与政策制定者之间的隔空博弈因素，希冀在现有土地制度安排下出现有利于当地的政策转变或突破。
由此种种，笔者建议购房者不要存在侥幸心理，更不要盲从，认为法不责众，冒险一搏也许能换回额外的利益。殊不知，赌桌上的筹码从来就不能决定自身的命运，尤其是普通购房者，倾其所有地赌这一把，只怕徒留一声长叹。
楼层、烂尾项目、投资合作&
如果有老人的话，不建议住高层：
1、1——6层，没必要买高层，资源浪费；
2、7——9层，采光受影响，视线不开阔；
3、10——15层，空气污染层，不适合长期居住；
4、16层以上，不适合老年人居住。
&烂尾项目，而且是长时间烂尾项目，最好的处理方式是拍卖，这样可以解除这个项目上所有的债务关系及他项权利关系。所以，如果你要买这个项目的房子一定要搞清楚，烂尾楼是否通过拍卖程序重新进入市场。如果不是，那这里的问题就很多了，我没办法一一详解。
至于质量问题，那就得看项目在什么阶段烂尾。如果结顶后烂尾，问题不是太大。如果之前烂尾，至少我认为质量是肯定受影响的。这个项目都10多年了，当时的质量要求和现在是存在差距的，要是说没有质量问题，那是不现实的。再说出现烂尾的项目施工质量款往往是拖欠的，施工单位哪能认真施工。
这是一个商住项目，现在不是有很多沿街的住宅项目，上面是住宅，下面是商铺吗？表面上说的是上面70年，下面40年，其实这种讲法有问题。住宅并不是建立在商业的上面，而是接地的。这类商住项目中的住宅在一层是有入驻人员进出的大堂的，大堂是为住宅服务的公共面积，所以是计入住宅的公摊面积的和商业无关。换句话说，住宅和商业部分都是接地的，不存在谁在谁的上面，否则不成了空中楼阁了？只是商业和住宅是挨一块的，并不影响《物权法》的解释。
投资方和地方上合作涉房类项目最担心的是招拍挂的不确定性和地方做事的拖沓、低效率。前者可能会提升土地成本，后者会提升财务成本。所以为了规避这种风险，投资方会想尽各种办法。步骤如下：
第一步：签订合作框架协议
原因：1、框架协议并没有很强的法律约束力，对投资方有利，发现问题不对随时可以脱身。
2、约定土地价格。超出这个价格可以解除合同
3、约定资金方的出资情况。这里的情况就比较复杂了，和地方上合作有些事情是不会写进合同的。&&&
第二步：地方上为该项目专门成立一个独自政策性公司拿地
原因：1、这类项目都是平台项目，会有专门的政策性公司来执行，他们出面招拍挂价格会很低廉。
2、有些地方会找一些托来抬高地价，这样就可以规避这个问题了。&&&
第三步：投资方以借债的形式将资金借给已经拿地的政策性公司，但约定债转股和土地抵押。
原因：1、借款是要付利息的，这样投资方就不担心拖沓对自己造成了影响了，而且还可以有一部分额外利息收入。
2、视情况可以将部分债务转成股份，只要不低于拍卖价格就不属于国有资产流失，再说土地价格本来就便宜，另外还避免了土地出让的高税费。
3、土地抵押可以让投资方几乎无风险。&&&
第四步、销售回笼资金让地方上回购投资方所持有的股份
原因：1、参与财务管理，最担心的就是将销售资金挪作它用。
2、和地方绑一块，避免单独销售被找麻烦。
3、开发销售的税费远高于股份出让。&&&
这种项目地方为什么只销售一部分而大部分持有，是因为想将资产注入地方融资平台好融资。如此操作双方都得益，只是谈起来要有点技术。其它的我不多说了。
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