员工职务行为与公司合同责任典型案例选
【高杉按语】企业经营活动中，不可能事事都由法定代表人出面，也不可能对外出具每份书面文件都加盖公司公章，事实上由企业员工对外负责具体事务并在相应书面文件上签字是交易中的普遍现象。那么何种情况下，企业需对员工的行为承担对外的合同责任？按照法人民事责任能力学说[1]，法人的法定代表人和其他工作人员在执行职务时所为的行为，不管是合法行为，还是违法行为，都应视为法人的行为，其法律后果均应由法人承担。职务虽与职权相联系，但并非完全一致，越权行为有时也被认为是执行职务行为。“执行职务”的范围，应理解为非仅限于直接与法人目的有关的行为，此外还包括间接对目的实现有关的行为，以及在一般客观上得视为法人目的范围内的行为。判断是否执行职务的通常标准是：（1）是否以法人名义；（2）是否在外观上足以被认为属于执行职务；(3)是否依社会共同经验足以认为与所任职务有相当关联。从筛选案例的情况来看，若按一般社会认知和商业惯例能认定相关人员系在执行职务，则其在欠条、对账单、送货单、结账单、入库单、往来明细表、结算单等文件上签字的行为一般均认定由企业法人承担民事责任。就此类纠纷，本文特筛选出若干典型案件的裁判要旨如下，供大家参考。【裁判要旨】北京市第二中级人民法院(2011)二中民终字第16947号 五粮珍感觉（北京）酒业有限公司与孙怀富买卖合同纠纷上诉案：五粮珍公司与孙怀富签订经销合同后，双方当事人均应当严格履行各自的合同义务。关于李文龙、郑华勇对孙怀富市场支持费用签字确认行为效力问题的认定。首先，在本案业务开展过程中，一直由李文龙、郑华勇代表五粮珍公司负责与孙怀富联系供货、收款等，李文龙、郑华勇在履行业务期间的行为应属于代表五粮珍公司的职务行为，相应的法律后果应由五粮珍公司负担；其次，五粮珍公司主张李文龙、郑华勇等无权签字确认孙怀富的市场支持费用支出，但五粮珍公司并未举证证明其曾将李文龙、郑华勇的职务权限告知过孙怀富，其有关职务权限的抗辩对孙怀富不具有对抗效力。再者，五粮珍公司一审中自行提交的李文龙解除劳动合同亦可证实李文龙签字时属于五粮珍公司员工。虽然五粮珍公司主张该解除劳动合同的时间记载错误，但五粮珍公司并未提供有效证据予以证实；并且，即使李文龙离职行为发生在先，因五粮珍公司未能举证证明其已将李文龙离职情况告知了孙怀富，故孙怀富仍可以善意地相信李文龙签字的职务行为效力。据此，五粮珍公司应当对李文龙、郑华勇签字确认的行为承担相应的责任。福建省厦门市翔安区人民法院(2012)翔民初字第1269号 武宁佳明（厦门)电器有限公司诉厦门欧电光电有限公司买卖合同纠纷案：本院认为，原告武宁佳明（厦门）电器有限公司与被告厦门欧电光电有限公司之间的买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，双方均应按合同履行。原告向被告交付了57983.5元的货物，有原告提供的供货凭证4份、对账单3份、增值税专用发票4张能够形成完整的证据链，足以认定。虽然日的对账单只有被告公司员工周慧的签名而没有加盖公司印章，但是日、日的两份对账单既有加盖公司印章又有周慧的签名，因此原告有理由相信周慧在日的对账单上签名应视为被告公司的确认。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。故被告公司应对其员工周慧的签字确认行为承担相应责任。原告已经履行了自己的交货义务，被告收到货物后没有按照约定履行付款义务，已构成违约。故原告请求被告支付货款57983.5元的诉讼请求，符合有关法律规定，本院予以支持。北京市第二中级人民法院(2011)二中民终字第17774号王辉与胡京玉买卖合同纠纷上诉案：本院认为，王辉从胡京玉处提取货物并向胡京玉出具了收条，收条的内容表明胡京玉、王辉之间成立潜水器材买卖合同，该合同内容不违反法律、行政法规的规定，属合法有效。王辉向胡京玉出具收条的内容载明，欠款人王辉个人，虽然王辉称其行为是代表公司的职务行为，但日北京中航兴安机械设备有限公司与北京深蓝海空装备技术有限责任公司签订的《潜水装备销售和潜水培训协议》在王辉出具欠条时已履行完毕，王辉没有提供有效的证据证明其出具欠条的行为是代表北京中航兴安机械设备有限公司的职务行为，故其上诉理由及请求不能成立。辽宁省大连市中级人民法院(2012)大民三终字第269号葛某某与李某买卖合同纠纷上诉案：本院认为，根据查明的事实，上诉人对自己及委托他人从被上诉人处购买案涉8125元海产品的事实无异议，其主张其从被上诉人处购买案涉海产品系代表某宾馆的职务行为，故该欠款应由某宾馆给付。因被上诉人对此不予认可，并主张该欠款系上诉人个人债务，故本案的焦点是案涉欠款应否认定为上诉人个人债务，举证责任在上诉人。因上诉人无据证明案涉欠款已入某宾馆账目，且现上诉人虽主张该欠款系某宾馆所欠、欠条的出具系履行职务行为，但其所举证据不足以证明案涉购货行为已得到某宾馆的确认，且被上诉人主张其系与上诉人建立的买卖合同关系，故现有证据只能认定案涉欠款系上诉人个人债务，原审法院对此认定并无不当，本院予以确认。河南省驻马店市中级人民法院(2012)驻民二终字第73号王圈与袁学研买卖合同纠纷上诉案：本院认为，根据袁学研、王学亮于日订立的协议书，袁学研与王学亮之间存在雇佣关系。袁学研接收王圈运送的原煤并向王圈出具欠条的行为，属于履行职务行为，其职务行为的法律后果依法应由作为雇主的王学亮承担，袁学研并非购买人，不应承担支付货款的义务。关于王圈上诉称其向袁学研供应原煤，袁学研接收后，向其出具欠条，其与袁学研之间形成买卖合同关系，袁学研作为买方，应承担还款义务，原审判决认定袁学研出具收条的行为属职务行为错误的问题。该上诉理由因缺乏事实依据和法律依据，不能成立，本院不予支持。浙江省湖州市中级人民法院(2011)浙湖商终字第399号德清安顺矿业有限公司与杨学璋买卖合同纠纷上诉案：本院认为，本案争议的焦点是安顺矿业公司是否为柴油买卖合同的买受人。杨学璋提供的收款收据证明了与安顺矿业公司之间买卖合同关系的存在，德清县武康镇人民政府的批复表明了原德清武康石料厂改制为安顺矿业公司，由该公司承接原德清武康石料厂的全部债权债务。同时，一审中对杨荣璋的调查笔录显示，杨荣璋负责原武康石料厂二车间所有的配件工作，其中包括柴油买卖，该工作一直持续到2009年底，亦即杨荣璋在签订收款收据时为安顺矿业公司的工作人员，其代表单位从事的买卖柴油的行为应认定为职务行为，应由单位对其行为承担民事责任。故安顺矿业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。浙江省金华市中级人民法院(2011)浙金商终字第1357号浙江仟百代服饰有限公司与河南省新合作商贸有限责任公司买卖合同纠纷上诉案：本院认为，上诉人与被上诉人于日签订了《区域总经销合同》一份，被上诉人在该合同上加盖了公章，被上诉人委托代表栏中有杨伟宏的签名。日，上诉人出具应收账款对账单一份，该对账单载明欠款余额为元，杨伟宏在该对账单客户确认签名处签名，并签署“经核对与本单位账面余额相符”字样，且上诉人持有的杨伟宏身份证复印件上加盖有被上诉人的公章，杨伟宏的行为应认定是代表被上诉人的职务行为，被上诉人应向上诉人支付所欠的货款。浙江省金华市中级人民法院(2011)浙金商终字第849号黄丽与骆广清买卖合同纠纷上诉案：本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案二审争议的焦点是黄丽订立合同的行为是否系代表海文公司履行职务行为。从现有证据分析，被上诉人骆广清虽向法院提供的是海文公司市场购货合同文本，但黄丽在乙方（即需方）一栏签名，并注明收到货物价值为119385元，款未付。在该合同上未加盖海文公司公章，供货方即被上诉人骆广清也不承认其与海文公司发生买卖关系。因上诉人黄丽未能举证证明本案所涉货物的买卖关系发生在海文公司与被上诉人骆广清之间，也未举证证明被上诉人骆广清是向海文公司交付货物的。故上诉人黄丽认为其订立合同的行为是代表海文公司履行职务行为依据不足。原审法院判令由黄丽履行付款义务并无不当。北京市第二中级人民法院(2011)二中民终字第12653号张华与张忠全买卖合同纠纷上诉案：本院认为，本案中，双方的争议焦点在于张忠全能否向张华主张涉案协议项下的欠款。张华主张其签订涉案协议系代表RH公司的职务行为，张忠全起诉张华属于主体错误。本院认为，首先，涉案协议载明的主体为张忠全、张华，并未体现出RH公司的意思表示；其次，在涉案协议签订过程中，张华并未向张仲全出示过RH公司的有关授权证明文件，张华亦未举证证明张忠全明知或应知张华签订协议的行为系职务行为；再者，张忠全2008年再次向张华主张欠款权利时，张华亦再次在协议上签字并捺上手印；张华虽然主张2008年的签字行为仅是证明作用，但其并未提供相应证据予以佐证；此外，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案中，张华以自己名义与张忠全订立协议后，即使张华主张其签订协议系代表RH公司的职务行为，张忠全仍然可以选择要求张华承担协议项下的给付欠款责任。据此，张华的上诉主张不能成立，本院不予支持。浙江省绍兴市中级人民法院(2010)浙绍商终字第785号绍兴县成光纺织品有限公司与绍兴县丰华纺织有限公司买卖合同纠纷上诉案：本院认为，双方当事人对双方之间存在交易关系，上诉人成光公司已经支付了150000元货款，被上诉人丰华公司开具了元增值税专用发票的事实均予以认可。按丰华公司的陈述，双方之间共发生了230000元的交易金额，成光公司已支付货款150000元，尚欠80000元；按成光公司的陈述，双方之间仅发生了元的交易金额，其已经多付30000余元货款。丰华公司为证明其主张的事实，提供了案外人胡关海以成光公司名义出具的欠条、成光公司地址更改函和参展申请表等证据。本院认为，丰华公司提供的地址更改函和参展申请表均记载胡关海为其业务联系人，可以证明胡关海在同一时期内曾代表成光公司从事过与本案类似的业务，但仅凭此确不能证明胡关海是本案业务的经办人并有权代表成光公司出具本案欠条。但其一，成光公司否认本案所涉业务的经办人是胡关海，却不能说明另有其他业务经办人的具体情况，更不能说明具体交易过程；其二，成光公司完全可以提供此前的交易凭证来证明胡关海没有经手本案所涉业务，但并未提供相关证据；其三，胡关海曾为成光公司方人员，成光公司有足够的能力提供证据否定胡关海的行为系职务行为，但仍未提供相关证据；其四，按照成光公司主张，成光公司多支付了30000余元货款，但并无证据证明其在两年多时间内曾要求丰华公司发货或者退款，明显有违常理。鉴此，胡关海出具欠条的行为系职务行为具有高度的盖然性，原判据此认定成光公司尚欠丰华公司80000元货款，符合法律规定，本院予以确认。重庆市第三中级人民法院(2011)渝三中法民终字第154号黄笛与徐代平买卖合同纠纷上诉案：本院认为，本案双方当事人争执的焦点是，黄笛向徐代平购买货物并出具欠条的行为是否系履行重庆桂金商贸有限公司职务的行为。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第五十八条之规定，职务行为应当具备三个构成要件：一是行为人必须是法人的法定代表人和其他工作人员；二是行为人在从事行为时必须是以法人的名义进行；三、行为后果由企业法人承担。在本案中，黄笛向徐代平购买货物并出具欠条的行为不能构成履行重庆桂金商贸有限公司职务的行为。理由如下：首先，从黄笛提供的证据来看，不能证明其系重庆桂金商贸有限公司的工作人员；其次，黄笛在采买货物时，除自己对外口称其系重庆桂金商贸有限公司的职工并以该公司的名义购货外，既没有向供货商提供其系重庆桂金商贸有限公司职工的有效身份证明，也没有出示重庆桂金商贸公司的书面授权书或委托书，不能认定其是以重庆桂金商贸有限公司的名义在从事行为；第三，从黄笛给徐代平出具的欠条来看，虽然欠条内容上载明了“本人（黄笛）是重庆桂金商贸有限公司业务员”的字样，但在该欠条“欠款人”处签名的是黄笛。综上，黄笛作为一个完全民事行为能力人，依法应对自己所出具的欠条承担相应的民事责任。浙江省湖州市中级人民法院(2011)浙湖商终字第68号浙江长宏建设有限公司与厉有良买卖合同纠纷上诉案：本院认为，本案主要的争议焦点是长宏公司是否应该承担本案货款的支付责任。第一，关于徐健行为的性质认定。所谓职务行为，是指法人的工作人员在职权或授权范围内履行职务的行为。根据一审的证据《购销协议》、《送货单》、《结帐单》来看，徐健代表长宏公司山东龙口分公司签订了《购销协议》，徐健签收了相关货物，并经长宏公司山东龙口分公司负责人郭金保的授权结算相关款项。厉有良在一审提供的《工程项目内部责任承包合同》进一步印证徐健的身份是涉案项目的项目负责人。徐健作为长宏公司山东龙口分公司的工作人员在分公司负责人郭金保的授权范围内结算款项的行为应当是职务行为。第二，根据企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动承担民事责任的规定，长宏公司山东龙口分公司应对徐健的职务行为承担民事责任，又根据分公司的民事责任应由公司承担的规定，长宏公司应承担其山东龙口分公司的民事责任。综上，上诉人长宏公司应承担本案货款的支付责任，其上诉不充分，本院不予采信。山东省青岛市中级人民法院(2011)青民二商终字第340号青岛昌发家具有限公司与高庆铜买卖合同纠纷上诉案：关于李仕晓、李国光在送货单、收到条上的签字行为能否认定为职务行为，上诉人应否承担付款责任。本院认为，本案中被上诉人持李仕晓签收的送货单、入库单和李国光出具的收到条，向上诉人主张权利。送货单、收到条所载明的货物一致，为78套沙发铁架，共计货款47435元，并已入库。李国光出具的收到条中承诺2008年6月底之前付款。在一审中，被上诉人提交的青岛经济技术开发区社会保障事业管理中心出具的证明和上诉人提交的离任审计报告，能够证明李仕晓系上诉人职工，李国光时任上诉人总经理。因此，李仕晓和李国光分别在送货单、入库单、收到条上的签字行为应当认定为职务行为，其民事责任应由上诉人承担。关于上诉人抗辩主张本案所涉铁架是当时总经理李国光为其女儿李彬的订单而自行采购的，系李国光的个人行为，不应由上诉人承担责任问题。由于上诉人在二审中提交的证据2订单系打印件，无法认定其真实性，且被上诉人不予认可，本院不予采信；证据1李仕晓的情况说明中讲没有实际见到这批货物，特别在入库单后面备注此铁架为李彬（李国光女儿）样品所要用的铁架，但因李仕晓未出庭作证，本院对其书面证言不予采信。而且，涉案铁架是否李国光为其女儿李彬订单而采购，由于李国光时任总经理，上诉人职工李仕晓签收，亦属于内部管理问题，不能对抗合同相对方。因此，对于上诉人该项抗辩主张，本院不予支持。重庆市第一中级人民法院(2011)渝一中法民终字第1764号重庆某甲有限责任公司与重庆市某乙有限公司买卖合同纠纷上诉案：本院认为，何永宜参与收货、对账，且某乙公司对何永宜对账确认的578790元货款已支付514200元，再结合何永宜系某乙公司的销售人员身份，其参与了本案买卖合同的订立过程，可以认定何永宜在《往来明细表》上的签字行为是职务行为，体现的是某乙公司的经营活动，某乙公司称该行为系何永宜的个人行为的上诉理由不能成立。山东省青岛市中级人民法院(2011)青民二商终字第367号上海鸿憬达纺织品有限公司等与山东美赫尔国际贸易有限公司买卖合同纠纷上诉案：关于高敦军签订合同的行为是否是职务行为的问题。本院认为，在本案合同签订过程中，高敦军多次使用新华锦山东公司的同一部电话和传真与上海鸿憬达公司联系相关事宜，并提供了新华锦山东公司的企业代码，在合同上盖有新华锦山东公司的对外联络业务的英文印章。以上可以认定高敦军系代表新华锦山东公司对外签订合同。从双方转让配额的实际操作过程看，上海鸿憬达公司先是用一打的配额进行转让试验，利用的正是新华锦山东公司的电子转让平台，而该平台具有严格的管理程序，必须使用电子钥匙和密码，并由有关领导批准，方可操作。如果高敦军不是公司员工，没有公司的允许，是不可能操作该电子平台的。新华锦山东公司无相反证据证明该电子平台可以由他人随意操作，就应当承担举证不能的法律后果。故，新华锦山东公司称高敦军签订合同的行为是个人行为的主张，本院不予支持。从另一角度看，高敦军与上诉人上海鸿憬达公司联系该笔业务使用的电话、合同章及提供的企业代码和电子转让平台，均是上诉人新华锦山东公司的，上海鸿憬达公司由此足以相信高敦军是代表上诉人新华锦山东公司联系的该笔业务。因此，即使高敦军不是新华锦山东公司的工作人员，其行为也构成了表见代理，新华锦山东公司也应为此承担责任。新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院(2011)乌中民二终字第283号赵茁杰与乌鲁木齐天泽生物技术有限公司买卖合同纠纷上诉案：本院认为，赵茁杰自认是向其本人联系的几十个阿克苏客户进行销售，表明赵茁杰在该地区是个人自主销售天泽公司的预混料。在赵茁杰签名的欠款单中，写明赵茁杰是该货款的欠款人。故赵茁杰作为欠款人应按欠款单中署明的金额，向天泽公司支付此欠款及延期付款利息。关于赵茁杰提出该销售是职务行为，本人不是实际欠款人，不应承担还款责任的上诉主张，因与欠款单中载明的内容不符。故本院对赵茁杰的该项上诉请求，不予支持。浙江省嘉兴市中级人民法院(2011)浙嘉商终字第295号浙江鸿翔建设集团有限公司与嘉兴市华亮建筑材料工程有限公司买卖合同纠纷上诉案：关于顾根法签字确认结算单的行为应由鸿翔公司承担责任还是由其个人承担责任。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条的规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。本案中，鸿翔公司确认顾根法为其公司员工，一审中顾根法亦提供银行进账单证明鸿翔公司曾向顾根法发放工资和木材款，进而说明顾根法在鸿翔公司承建的工地上负责过材料款结付工作。因而，顾根法在结算单中签字确认保温材料款的行为，系代表鸿翔公司的职务行为，应由鸿翔公司承担支付货款的责任。原审据此判决鸿翔公司向华亮公司支付货款并无超出华亮公司的诉请范围，程序并无不当。浙江省舟山市中级人民法院(2011)浙舟商终字第157号舟山市兴洲建筑工程有限公司与舟山宇锦水泥有限公司买卖合同纠纷上诉案：兴洲公司作为晶源公司工程和金港公司工程的承建方，明知道其承包的项目的分包人叶某某同时又是其他在同一个工地上施工的建筑企业的项目负责人，却对其行为不加以规范和约束，不了解、掌握其购买建材、施工进度、材料款的结算的行为，在长达数年的工程建设中，也不对其向外购买建材等行为予以监管；日，兴洲公司支付宇锦公司水泥款1万元，更使材料供应商有理由相信叶某某是作为兴洲公司工作人员而购买建材。基于二人负责分包工程建设和建筑材料采购的客观表象，宇锦公司有理由相信购买水泥系二人履行职务的行为。虽然在《水泥供应量确认书》没有盖上诉人印章，但在被上诉人提供的送货单上，收货单位一栏均注明“兴洲建筑（设）公司”，水泥也运到兴洲公司承建的建设工地，表明被上诉人始终认为是在为上诉人提供水泥，因严某某系兴洲公司承建的建设工地上的材料员，宇锦公司也有理由相信严某某在确认书上签名是代表上诉人履行职务的行为。上诉人上诉称其承包工程所用水泥系向其他人购买，却未提供证据证明。北京市第二中级人民法院(2011)二中民终字第13842号郭国裕与河北中凯建设工程有限公司买卖合同纠纷上诉案：本院认为，河北中凯公司承建华冠综合楼附属楼工程，并委托杨兴明负责该工程，杨兴明以河北中凯公司名义实施的民事法律行为属职务行为，故在此工程施工期间所发生的经济责任应由河北中凯公司承担；郭国裕与河北中凯公司授权委托的代理人杨兴明签订买卖合同，郭国裕已为河北中凯公司提供建筑材料，河北中凯公司应依约承担给付货款之义务，故郭国裕要求河北中凯公司给付拖欠的货款及利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。河北中凯公司关于杨兴明与郭国裕签订的协议及出具的欠条与支票均是郭国裕的个人行为，与河北中凯公司没有任何关系的上诉理由，没有事实与法律依据，本院不予采信。关于拖欠货款的具体数额，郭国裕主张欠条与支票系两笔不同的款项，货款总计30万元，但从郭国裕提供的证据来看，两张支票的出票日期在欠条标注的日期之后，且支票总金额与欠条金额相等，从现有证据看，郭国裕无法证实欠条与支票所涉系两笔不同的款项，一审法院认定双方的欠款金额为15万元并无不妥，本院予以确认。郭国裕关于欠款金额为30万元的上诉理由，本院不予支持。河南省郑州市中级人民法院(2011)郑民三终字第746号郑州东风建筑工程有限公司与郑州融亨建材有限公司买卖合同纠纷上诉案：本院认为，古荥卫生院综合楼项目系东风公司承建，薛保国系该项目施工负责人，古荥卫生院对此在一审中已予以确认，薛保国对此也予以认可。郑金淼、郑志聪系薛保国指派的施工现场负责收料的工人，其二人的行为系履行职务行为，其行为后果应由薛保国负责，而薛保国在该项目中所履行的亦是职务行为，其行为后果应由东风公司负责。东风公司认为应由收料人员郑金淼、郑志聪个人承担后果的上诉理由不能成立。融亨公司与薛保国口头协商一致，由融亨公司向古荥卫生院综合楼项目所需地砖进行供货。融亨公司按约定向该项目现场按约定供货，由薛保国指派的收料员进行收货后用于该项目，薛保国在此过程中履行的是职务行为，双方之间形成了事实上的买卖合同关系。融亨公司已按约定履行了合同义务，东风公司应当承担支付货款的义务。关于供货价格，融亨公司已经举证证明，东风公司不予认可，但未提供反驳的证据。因此，东风公司认为其与融亨公司没有合同关系、欠款数额没有依据的上诉理由不能成立。海南省三亚市中级人民法院(2011)三亚民二终字第115号三亚亚龙湾开发股份有限公司与海南现代电梯有限公司买卖合同纠纷上诉案：亚龙湾公司对现代公司经理晁威和林明涛的电话录音的真实性未提异议，该电话录音与现代公司提供的车票、加油票、住宿票、停车票等证据互相印证，林明涛对现代公司不间断地催款行为予以认可可以证明这一事实构成诉讼时效的中断，应当认定现代公司的起诉未超过诉讼时效。至于林明涛于日调至中粮集团酒店事业部任职不再负责电梯项目一事属亚龙湾公司内部人事变动，对外不能对抗现代公司对亚龙湾公司的催款行为效力，在亚龙湾公司没有正式告知现代公司林明涛不再负责电梯项目的情况下，现代公司对林明涛的催款行为效力应视为对亚龙湾公司的催款行为。【关联法规】《民法通则》第四十三条 企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。《民法通则意见》58.企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。【参考书目】王泽鉴：《民法总则》马俊驹、余延满：《民法原论》田朗亮：《买卖合同纠纷裁判规则与案例适用》（增订版）[1]从案例反映的情况来看，法院对法人民事责任能力概念的理解，超出了传统民法对该概念的界定，替代了传统民法中代理制度的部分功能。
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<div class="num" value="(7)在甲方与客户正式签署售楼合同之前，乙方以代；买卖合约，并收取定金；；(8)乙方不得超越甲方授权向客户作出任何承诺；2.乙方在销售过程中，应根据甲方提供的_____；状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或；3.乙方应信守甲方所规定的销售价格，非经甲方的授；何形式的折扣；款；处理；4.乙方收取客户所付款项后不得挪作他用，不得以甲；定的代售房地产以
(7)在甲方与客户正式签署售楼合同之前，乙方以代理人身份签署房产临时
买卖合约，并收取定金；
(8)乙方不得超越甲方授权向客户作出任何承诺。
2.乙方在销售过程中，应根据甲方提供的________________项目的特性和
状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺。
3.乙方应信守甲方所规定的销售价格，非经甲方的授权，不得擅自给客户任
何形式的折扣。在客户同意购买时，乙方应按甲乙双方确定的付款方式向客户收
款。若遇特殊情况(如客户一次性购买多个单位)，乙方应告知甲方，作个案协商
4.乙方收取客户所付款项后不得挪作他用，不得以甲方的名义从事本合同规
定的代售房地产以外的任何其他活动。
第八条 合同的终止和变更
1.在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作作妥善处理终
止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律经济等事宜。本合同一但终止，
双方的合同关系即告结束，甲乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方
未按本合同的规定向乙方支付应付费用的除外。
2.经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。
第九条 其他事项
1.本合同一式两份，甲乙双方各执一份，经双方代表签字盖章后生效。
2.在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。
甲方：____________________ 乙方：____________________
代表人：__________________
代表人：__________________
____年____月____日
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订立委托物业管理合同应当注意的问题
1．明确双方的法律地位
物业管理的双方是委托关系，在合同期限内实行聘用制，即由委托方聘用物业管理公司进行物业管理。这种聘用或称作委托关系体现了产权人和管理者的关系。作为业主的产权人，有权选择物业管理公司，而且可以解聘物业管理公司，但同时产权人又是被管理的对象．有义务遵守物业管理的各项制度，接受物业管理单位依法进行的管理；作为管理者的物业管理公司，一是要敢于依法对主人实施管理，二是要摆正自己的位置，要牢记物业管理的首要宗旨是服务第一，客户至上，这就要求物业管理公司要树立服务的思想，要以自己的优质的服务赢得物业的所有业主、租户和居民的满意。只有这样才能确立自己的法律地位。尽管物业管理合同体现了所有者与管理者的关系，但既然是合同双方，在法律地位上是平等的，每一方都有自己的权利和义务。委托方的解聘权利也只是在受委托的物业管理公司完不成规定的指标，达不到规定的服务要求才可行使。这就要求受委托的物业管理公司在签订物业管理合同时，一定要对所有委托项目的管理目标和经济指标在合同中表述清楚，能定量化的，一定要定量化。有些内容比较复杂、要求较高、难以表述清楚的项目，如房屋修缮的范围、标准、时间要求等，在该合同中由于条款有限，难以表述清楚的，可以单独签订合同，作为该合同的附件。
2．物业管理合同的内容一定要具体
这里提供的合同文本，只是一个一般性的合同文本，只作为推荐使用。在真正签订委托物业管理合同时，要根据委托的内容和委托物业的特点，参照提供合同的内容进一步的细化。如合同文本中管理事项，只列出了名称，在后面的物业管理目标和经济指标中，也只提出各项管理指标执行物业行政主管部门规定的各
项标准。这样规定，在实践中很难考核，一方面，由于物业管理在我国尚处于起步阶段，许多项目还没有具体的标准，另一方面，即使物业管理再发达，也很难制定出对于各种物业均适应的标准。因此，在签订委托物业管理合同时，一定要对受委托的每一个项目的标准有一个明确的规定。防止出现因表述不具体、不清晰而产生纠纷。
3．关于提供商业用房和办公用房的约定
委托物业管理合同中规定，甲方有义务按市政府规定的比例提供商业用房和管理用房（包括办公用房、员工宿舍）给乙方，商业用房按月租金＿元租用，并负责办理使用手续。管理用房按月租金____元租用。这类房屋无论是采取租用方式还是其他形式，双方一定要另行签订一份合同，明确此类房屋的使用性质、使用期限、维修养护责任、若发生提前中止合同的处理方式以及双方当事人认为需要明确的其他事项。防止因委托物业管理合同规定不细而引起合同纠纷。该合同可作为委托物业管理合同的附件，与委托物业管理合同有同样的效力。在另行签订合同时，根据合同的性质可参考相应的推荐合同，如这类房屋采取租赁方式，可参考《房屋租赁合同》及要旨的内容。
4．公共设施和共用设备的管理
公共设施和共用设备足为了满足物业所有权人和使用权人共同需要而建立的，任何单位和个人（包括物业管理单位）不得侵占和改变使用用途，作为所有权人和使用人侵占的，物业管理公司有权予以制止。作为物业管理公司也只有维护的权利，不可随意改变用途，对于有些设施与设备，因特殊原因确需改变的，必须征得城市规划部门和管委会的同意。对于一些可以盈利的服务设施，如由物业管理公司经营，也应规定其利润应当用于小区的物业管理，相应冲减整个物业管理的收费额度。
5．物业管理服务的收费
物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托，对房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治眼务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。物业管理服务收费根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营性定价。为物业产权人、使用人提供的维修保养、保安、绿化等公共性服务以及公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。为物业产权人、使用人个别需求提供的特纳服务，除国家有统一收费标准外，实行经营性定价。实行政府定价和政府指导价的物业管理服务项目收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。实行经营性定价的，由物业管理单位与管委会或被服务对象协商确定。其收费项目与标准需向当地物价部门备案。物业管理收费的构成一般应包括以下部分：
（1）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
（2）公共设施、设备日常运行、维修及保养费；
（3）绿主管理费：
（4）清洁卫生费；
（5）保安费；
（6）办公费；
（7）物业管理单位固定资产折旧费；
（8）法定税费。
经物价部门核定的或由物业管理单位与小区管理委员会或物业产权人代表、使用人代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中明文约定。各种收费一定要按有关规定报批或备案后方可在合同中写明，否则，合同属于无效合同。物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。物业管理单位应当定期（一般为6个月）向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人应向物业管理单位缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿和进行处罚。物业管理单位已接受委托接管住宅小区共收取相应公共性服务费的，其他部门不得重复收费。
6.关于发生费用争议的处理
物业管理中常常会出现费用争议或个别人员拒交费用的情况，发生这种争议的原因有的是因物业管理不到位而引发的，也有房屋所有权人和使用人的原因，这就要求一方面要在签订合同时明确发生这种纠纷的处理方式，另一方面也要及时和管委会沟通，提出切实可行的处理办法，切不可因个别人拒交费用而拒绝
服务或降低服务水准。
7．奖罚和考核
合同文本中规定，如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币_______元（全国、______元（省）、________元（市））；获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订；如在乙方管理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。这里的全国文明住宅小区是指按建设部日发布的
《关于印发“全国优秀管住宅小区标准”及有关考评验收工作的通知》规定的标准和程序，由有关部门评定的住宅。
8．物业管理责任的界定
物业管理的服务是多方面的，有些服务项目的服务责任比较容易界定，有些服务项目的服务责任就难以界定，含糊的表述就可能引起争议。比如，停车的管招，在停车库的停车管理一般应当承担防盗窃的责任；但露天、路边的停车，一般只是收取较低的车位费用，管理者一般不承担防盗窃的责任。又如治安的管理，管理者是否应当承担、并且有能力承担住户的人身安全、财产安全责任，就是值得商榷的问题。因此，物业管理合同中不应使管理者的责任含混不清，更不应使管理者的责任无限扩大。
委托物业管理合同的格式
委托物业管理合同
甲方(委托方)：_____业主管理委员会 乙方(受委托方)：_____ 物业管理公司
地 址：________________
地 址：________________
邮码：____________
邮码：____________
电话：________
电话：________
法定代表人：________________
法定代表人：________________
职务：________
职务：________
为加强____________小区(大厦)的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，
为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据____市物业
管理方面的法规和政策，经双方友好协商，达成如下协议。
第一条 物业管理内容
(一)甲方将位于____区____路的____范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综
(二)管理事项包括：
1.房屋的使用、维修、养护；
2.物业范围的公用设施、设备及场所(地)(消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车房、棚、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等)的使用、维修和管理；
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