刘女士【房屋买卖纠纷】代理词-恶意窜通典型案例-房产纠纷律师-房地产纠纷律师-房屋买卖纠纷律师-房屋买卖合同纠纷律师-律师-著名房产律师-北京律师事务所-国汉律师事务所
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刘女士【房屋买卖纠纷】代理词-恶意窜通典型案例
尊敬的审判长、审判员：
北京市国汉律师事务所接受原告刘某某的委托，指派本律师担任其诉讼代理人，现针对本案事实和证据发表如下代理意见：
一、对购房关键条款未作约定，包括付款方式、付款期限和权属转移登记时间等，合同内容和形式上不符合交易习惯。
房屋买卖合同中成交价格、付款方式、房屋交付及权属转移登记是最关乎买卖双方基本利益的约定，然而本案中的买卖合同却并未对付款方式及期限做具体的约定，也没有关于权属转移登记的相关约定。
在一个分期支付房款的房屋买卖合同中，付款方式及期限是至关重要的，加之以配套的违约责任予以约定后，可以保障卖方及时、足额的收取房款，保证合同的顺利履行。但是本案被告提供的房屋买卖合同中，关于付款方式及付款期限只约定了“交房当天付清余款--万元”，而另外---万元的房款没有做任何约定，即没有约定付款期限，但却约定了逾期付款的违约责任，逾什么期是不明确的，显然，这样的约定不符合日常交易习惯。
在权属转移登记条款中（即三被告房屋买卖合同第十条），三被告只约定了买受人未能在约定条件内取得房屋所有权证书的处理方式，但是何为这个约定条件，在此份合同中不得而知，也没有约定在什么时间内取得房屋权属证书。买受人在不能取得房屋所有权证书时，根本无法保障自己的合法权益。
可以想象，条款约定不明、违约责任形同虚设的房屋买卖合同，不仅背离日常交易习惯，也不可能起到保护双方权益的目的。我们有理由相信，这样一份房屋买卖合同，很有可能是三被告在事后伪造的一份虚假的买卖合同，而并没有真实的交易存在。国汉律师
二、被告宁某某在购买价格几百万元的房屋时没有看房，不知道该房屋的基本状况，不符合房屋买卖的日常交易习惯。
被告宁某某在购买本案诉争的房屋时，连最基本的到房屋看看都没有，我们认为这非常不可思议，对于一般的老百姓而言，买一套房子已是不容易，更何况是一套价格很昂贵的房子，这超出了最正常的交易习惯，让人不可思议！只有一种解释，即这个房子不是她的，对这个房子抱着一种无所谓的态度，或者说仅仅是帮助别人办理了过户手续而已。
三、从被告宁某某的家庭条件来说，其购买能力明显不足以支付如此高价格的商品房，被告宁某某没有向法庭提交任何证据来证明其收入状况。国汉律师事务所
原告的代理人为调查本案房屋买卖的真实情况，亲自到被告宁某某位于顺义区杨镇的家里调查过，宁某某住着一个很小的农村小院子，房间里桌子上摆放着很多药，该村也没有拆迁的事情发生，因此，我们认为被告宁某某根本没有购买本案诉争房屋的经济能力。在整个庭审过程被告宁某某的代理人只是说其是做生意的，我们认为被告宁某某应当向法庭出示其高额的收入证明，应包括收入的基础资料、纳税证明等，以证明其有能力购买如此高价的房屋，并且不需要银行贷款，否则，我们有理由相信其根本没有能力购买本案的诉争房屋，而仅是与被告李某和李某某的虚假买卖和恶意窜通行为。
某某在日与原告签订了《次新房买卖合同》，约定成交价格是400万元，另有1万元的装修补偿，在日与被告宁某某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定成交价格是445万元。从表面上看，被告李某、李某某获取了45万元的利益，但是根据其与原告签订的买卖合同中约定的违约责任来计算，即，原告与被告李某和李某某之间《房屋买卖合同》第七条违约责任的约定：每延误一日应向对方支付房价款千分之三的违约金，截至原告得知房屋出售时，其应当支付给原告的违约金已经达到97万余元，大大超出其获取的利益，并且还有装修损失、房屋差价和转售利益等可得利益方面的赔偿。
本案诉讼争的房屋价格已经涨了一倍，高达人民币约800多万元。被告之所以会在短短的三个月后又将房屋二次出售，目的是在于看重房价的上涨，以获取更高的收益，但是其没有尽快解除第一份合同，势必会导致违约责任的进一步扩大，从而产生更大的违约责任，以至于需要承担高额的损害赔偿责任，于理不合。所以，被告不会做出这种严重损害其自身利益的行为，这样一份合同是在事后伪造的，用以逃避先前的合同义务，达到其攫取更大利益的目的。国汉律师
此外，我们需要提请法庭注意的一点是，原告刘某某与被告李某和李某某之间的房屋买卖合同明确约定，过户的税费由原告刘某某承担，房主401万为净得价，但三被告之间的房屋买卖合同却约定：出卖人承担的税费为所得税、营业税、教育费附加、城建税、土地增值税、印花税和综合地价款，买受人承担的税费为契税、印花税和土地出让金。根据该约定，实际上被告李某和李某某的实际卖房款又明显的少了几万元，这一点与李某、李某某在和原告刘某某签订合同时把税费特意标注有天壤之别，我们有理由相信这不符合被告李某和李某某的做事风格。这一点除了证明三被告之间的房屋买卖合同是虚假的之外，我们找不出更好的理由来说明了。国汉律师事务所
五、被告宁某某仅提供了11份收据，没有提交正式的凭证，不能作为其实际付款的依据，也不符合正常的风险防范等交易习惯。
1、在被告宁某某提交的11份收款证明中，金额几乎都是在三、五十万元左右，这种数额较大的款项，理应通过银行转账或现金提取得以实现，仅凭借被告李某、李某某出具的收款证明不能作为实际支付的依据。至少我们认为三被告应当提供大额存取款银行凭证等相关证据，包括被告宁某某的银行取款凭证，被告李某和李某某的当日存款证明等，以证明三被告之间的实际交易行为。
2、大额的现金交易存在极大的风险，包括纸币的真假及携带的安全性等，一般的人都会有这最基本的风险防范意识，但本案中三被告恰恰没有这最基本的安全意识，我们认为这有违常例，是非常明显的不合常规，也说明了一点，本案中的支付房款的交易行为没有发生，是虚假的行为。
六、房屋所有权人已经变更，租赁合同亦应变更，被告宁某某放弃每月人民币9000元的租金明显有悖常理。
按照被告的主张，日房屋已经予以出租，在日所有权人变更时，租赁关系亦应随之变更。按照房屋租金每月9000元计算，自日起计算，至日止，共计会产生17.55万元的房租收益。作为买房的宁某某一家，是不可能会放弃这么大的租金收益的，虽然房屋出租使其无法实际占有和控制，但是高额的租赁收益理应由其所有，至庭审结束，我们也没有看到三被告之间关于租金如何分配，或处理的证据。
另外，在房屋产权无法变更，且房屋无法实际交付的情况下，将租赁关系变更至其名下才是在当时控制房屋的最有效手段。所以，这种放任房屋继续由先前所有人控制和使用的行为，不能满足一名购房人的实际上的获利需求，放弃每月人民币9000元的租金明显有悖常理，其真实性是肯定值得怀疑，或者说这个房屋买卖根本就是虚假的。国汉律师事务所
现实是原告刘某某一直在该房屋居住，被告宁某某连到房屋看一眼都没有，更不用说租金收取了。
七、证人所描述的情形与被告陈述的情况不符，买卖行为疏漏百出。
1、证人王某的证言矛盾很多。在证言里面阐述，被告李某告诉其着急用钱，要把涉案房屋出售，托其寻找能够用现款买房的买主，但是三被告之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》中，并没有约定具体的付款方式及期限。被告李某作为卖方，签署这样一份协议，不仅不能使其立刻得到资金，达到其需要现款的目的，反而有可能使其陷入不能得到房款的纠纷当中，因此，证人王某的证言是明显存在瑕疵的，不能证明被告李勇着急用钱的目的。国汉律师事务所
2、从两位买房人支付定金的行为上可以证明，证人王某明显在说假话。被告宁某某提交的收据也显示出，其在签订合同后仅支付了5万元的定金，而原告刘某某签订合同当日却支付了人民币20万元的定金，被告李勇并没有因为此房屋的出售达到其预定的目的，也没有达到解决其着急用钱的目的，而是达到了把20万元定金转变为5万元的定金，并且对被告宁香娥何时付款的不确定性都无法把控，把自己置于非常不利的局面，所以证人所描述的情形与被告陈述的情况不符，对于证人证言的真实性不予认可，亦由此可见，三被告之间的买卖关系是不真实的。
八、原告刘某某的履约能力明显高于被告宁某某，并表示愿意一次性把后期房款一次性付清。
原告刘某某是山西经营煤矿生意的，家庭收入很高，支付能力很强。原告刘某某在与被告李某协商的过程中，多次提到可以多给一些房钱，并且也明确表示愿意一次性把后期的房款付清，这更进一步证明被告李某与被告宁某某之间的房屋买卖行为没有任何意义，是虚假的房屋买卖行为，其目的只是为了躲避与原告刘某某之间的房屋买卖行为，谋取更大的房屋差价款。国汉律师事务所
九、由于被告的不配合，导致鉴定文书的鉴定结论不全面、重要的鉴定无法进行，鉴定结论不能客观、公正反映全部客观事实，因此该鉴定结论不能作为定案的依据。
1、鉴定文书进行的鉴定不全面，鉴定的内容仅是部分内容，有很多内容无法鉴定，或无法确定，鉴定内容模糊，或是仅仅比对了部分检材等，并且重要的鉴定无法鉴定，因此对鉴定结论不认可，不能作为定案的依据。
2、该鉴定文书最为重要的一项鉴定是对被告签名字迹的形成时间进行鉴定，但由于被告不同意对检材进行部分损耗性检验，直接导致鉴定技术上无法进行该项鉴定，是由于被告的不予配合而造成该项鉴定无法进行，致使该鉴定文书失去鉴定的意义，不能得出客观公正的鉴定结论。
因此，我们认为鉴定文书没有得出一个准确的全面的鉴定结论，不能作为定案的依据。国汉律师
综上，虽然三被告力图制造一个可以以假乱真的交易场景，但是在其虚假的背后还是曝露了种种问题。通过以上对三被告分别作为买方、卖方的行为和心理进行逐一分析后，我们不难发现，有太多地方是不合常理的，只有当卖方、买方同时犯下各种错误，才能促成此次交易的完成，否则只要一方尽到了注意义务，都不会出现被告描述的交易场景。这样一个交易场景，似乎都是针对原告主张而精心设计的，试图排除一切非正常因素，结果恰恰引出了一系列不合逻辑的问题。所以，这样一个交易根本就不是真实存在的，而是被告李某、李某某为逃避合同义务采取的手段，通过与被告宁某某恶意串通，损害原告利益，从而达到其获取更大经济利益的目的。
以上代理意见，恳请合议庭在合议时，充分考虑本律师的代理意见。谢谢审判长、审判员！
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 代理人：刘超律师、国汉律师事务所
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房屋买卖合同金额少写避税
篇一：房屋避税合同是否有效
读者来信 《法律与生活》杂志社《读者》栏目： 我是一名退休职工。2009年，我家想换个大一点儿的房子。于是，我委托中介出售现有房屋，三方签订《房屋买卖居间合同》，约定房屋总价为65.6万元，备案价为53万元。买方交付首付款同时办理公积金贷款手续。后中介下载《存量房屋买卖合同》时，为避税，合同约定该房屋成交价格为44万元。买方携带该合同办理公积金手续，因买方原因未获批？后来，买方在《存量房屋买卖合同》约定的逾期限定日前未付款。 与此同时，我已与他人签订合同购入大房，急需卖房款到位，否则我将承担违约责任，因此，我向中介和买方递交解除合同函，并将房屋卖给第三人，对方付全款办完审批已经入住。此后，中介和买方扣押、隐瞒《存量房屋买卖合同》，以《房屋买卖居间合同》为依据起诉要求继续履行合同，获一、二审法院的支持。《存量房屋买卖合同》重现后，法院裁定对本案再审，再审认为该合同“是以避税为目的的非实际履行合同”，双方不应以该合同的约定作为依据，圆而卖方诉求不受法律保护。检察院认定该合同“是以合法形式掩盖非法目的的无效合同”，作出《不支持监督申请决定书》。 我的疑问是，若《存量房屋买卖合同》为无效合同，那么，《房屋买卖居间合同》也应同样无效，毕竟该合同的避税记载是该案避税的源头。如今，房子被申请强制执行，我现在该怎么办？ 赵连辉 2015年1月 法律解答 解答人：高玄（北京市正义律师事务所律师） 关于合同是否有效的问题：我国《合同法》 第52条规定合同无效的情形为：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，如果《房屋买卖居间合同》不存在上述情况，那么，该合同是有效的。 《合同法》第56条规定：无效的合同或者被撤销的合同白始没有法律约束力。根据赵先生提供的情况，《存量房屋买卖合同》之所以被法院认定为无效，是因为该合同中的价格是为了避税而约定的，双方当事人不会按照该价款履行。但是，除去有关价格的条款，其他合同的条款诸如违约责任、争议解决等条款并不存在《合同法》第52条规定盼情况。那么，该合同除价格外的条款还是有效的。也就是说，《存量房屋买卖合同》只是房屋价格条款无效，属于部分无效合同。它和其他的比如买卖枪支弹药的合同不同，枪支弹药属于国家限制流通的商品，没有经过批准，任何人和单位都无权买卖。所以，类似这种合同全部无效，因为标的物不合法。房屋买卖合同的标的物是房屋，属于自由流通的商品，可以随便买卖，不能因为价格避税就否定了整个合同的效力。法院可以认定价格条款无效，但其他条款不违反法律法规及当事人的本意，应该有效。 关于执行问题。现在，赵先生的房子已经卖给第三人，第兰人已经人住，说明他和第三人的合同已经履行完毕。如果他与第三人签订的合，同不存在《合同法》第52条的情况，合同有效，任何人无权要求将该房屋返还，也就是说，《房屋买卖居间合同》已经不具有履行的条件，无法履行。赵先生要维权的话，应该将其与第三人签订的合同提供给法院，提出执行异议，并且要求法院再审。篇二：二手房买卖补充协议(避税用) 房屋买卖补充协议 甲方（出卖人）：
身份证号码： 乙方（买受人）：身份证号码： 甲乙双方已于年
日分别签订《****存量房买卖合同》（以下简称《合同》），经友好协商，双方就房屋买卖一事，在平等、自愿、诚实、守信的前提下，达成如下补充协议： 第一条 甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下： （一）坐落于，建筑面积平方米，套内建筑面积平方米； （二）出售房屋的所有权证证号为； 第二条 交易价款及付款方式 甲乙双方在原《合同》中约定的房屋交易总价款为万元，现经协商，乙方同意再支付甲方万元装修补偿款。乙方分三期向甲方支付房屋价款和装修补偿款： 第一期：《合同》签订当日，付定金万元； 第二期：本协议签订当日，付人民币万元； 第三期：在交付房屋之日，付清尾款人民币万元。 第三条 乙方负责过户手续，甲方协助乙方完成过户手续。双方交易相关费用及税费由乙方负担。 第四条甲、乙双方约定于正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。甲方逾期交付房屋的，甲方向乙方支付违约金。第五条该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。 第六条 该房屋正式交付时，水、电、有线电视等相关费用，甲方全部结清，房屋交付次日起产生的费(本文来自： 博 旭范文 网:房屋买卖合同金额少写避税)用由乙方负责。 第七条 本协议未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款。 第八条 甲、乙双方在履行本协议中若发生争议，应协商解决。协商不成的，由房屋所在地人民法院起诉管辖 。 第九条本协议一式二份。其中甲方留执一份，乙方留执一份，均具有相同的法律效力。 第十一条 本协议自甲乙双方签订之日起生效。
甲方(签章)： 乙方(签章)： 联系电话： 联系电话： 签约日期：年 月 日签约日期：
年 月 日篇三：二手房交易常见避税方法及风险 二手房交易常见避税方法及风险 歪招之一：先签合同后过户即“以租代售” 规定原文： 国家税务总局相关通知中规定，对个人转让自用 5年以上，并且是家庭唯一生活用房的所得，免征个人所得税。此外，购买商品房满5年出售的，免征营业税。 避税方法： 先签房屋买卖合同，约定房屋售价，买主付给房主租金抵扣房款。 双方约 定，等房子满了 5年再去办理过户手续，以此规避税费。 案例分析： 王小姐在朝阳区看中一套二手房，价格 34 万元，面积合理，装修也不错，王小姐很满意，便告诉中介想买下这套房子。中介却告诉王小姐，这套房子是房主 2003 年才购买的，按相关规定，购房未满 5 年需征收 5% 的营业税。见王小姐打起了退堂鼓，中介便给王小姐出了一个主意，让王小姐和卖方先签房屋买卖合同，约定房屋价格。说明房屋归王小姐所有，王小姐把购房款交一部分给卖方， 5 年后再去办理过户手续，这样就可以 “ 合理避税 ” 。 专家评论：这种方式的市场潜在风险很大。房屋系不动产，不动产物权变动的公示方式为登记，也就是说，不动产买卖，仅有当事人双方达成的协议，尚不能发生法律效力，只有在相关房屋登记管理部门办理登记过户手续后，不动产买卖合同才发生法律效力。以先签合同后过户的方式转让房产，在合同期间，当房价波动较大时，房主可随时毁约，宁可赔偿违约金也不卖，买方则只能重新选择房源，这对买方来说是一个时间和金钱上的损失。 歪招之二： “黑白合同” 规定原文： 个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。同时个人购买住房不足 5年转手 交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。 避税方法： 买卖双方在合同中约定房价低于实际支付的房款，到房管部门缴纳税款时，再按照评估的价格缴纳。 这样的话虽然营业税和个税并不能逃掉，但能把合同交易价格做 低一些，缴税税基小，纳税额也会减少。 案例分析： 霍小姐2004年在亚运村以65万元购买了一套商品房，并且花了6万的装修费；今年8月份以100万卖给了王先生。如果按照实际的交易价格办理登记，则霍小姐需要交纳5.5万的营业税、1万的个人所得税(按售房收入×1%计算)；王先生也需要交纳15000元的契税。而交易双方为了避税，将合同价做到72万，则霍小姐只需要交纳3.96万的营业税，由于没有售房收入的差额所得，霍小姐就不需要交纳个税，同时，王先生的契税只需要交纳10800。这样，通过做低合同价，可以为交易双方节省的税费总共为2.96万元。 专家评论： 在众多的偷逃税行为中，虚报房价，低价评估的数量最多。但一旦 买房人再次将房子转让时，将面临两个问题：一是由于买入价低，房屋出售时估值也会相应降低；二是由于买入价低，再次卖出和买入价之间的差额就会比较大，再次缴税时也会相应多缴。另一方面，买方如果动起歪脑筋，坚持以合同价为据，剩下的差价不予给付，也会产生纠纷。同时 今年 10月起，北京市地税局将开始执行“最低计税价标准”，市区每个区域的最低计税价格都被列明，甚至精确到了具体楼盘、楼层、朝向，可以说虚报房价的路基本被堵死了。另外，在征收营业税时必须提供契税的完税发票，这意味着房产总价透明度大大提高， 房价真实可靠，想通过虚报房价来规避营业税几乎不可能。 歪招之三：抵押典当 规定原文： 国家税务总局下发了《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发 2006 74号)。日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请 办理免征营业税的手续。 避税方法： 买卖双方签订一份抵押或典当合同，将房屋抵押 (典当)给买家，并约定房屋转让价格，同时约定如在抵押(回赎)期内卖家不将房屋赎回，房屋所有权将归买家所有。抵押(回赎)期过后，只要卖家不履行抵押(典当)合同的约定，偿还买家的费用，买家自然取 得房屋所有权，这样，卖家就省下营业税，只要缴纳过户的契税和印花税即可。 案例分析： 张先生在丰台区购买一套 40万的房子，由房主提议：买卖双方签订一份抵押典当合同， 将房屋抵押 (典当)给张先生，并约定房屋转让价格40万，同时约定如在抵押(回赎)期内房主不将房屋赎回，房屋所有权将归张先生所有。张先生已将原有的房屋卖掉，正在收拾新家的时候。房主由于家庭原因，突然反悔，要求返还房款，并立即收回房屋！ 张先生这时无计可施，只得搬出该房屋。再重新选购房子！ 专家评论：这种方式没有发生买卖关系。在抵押、典当期间，卖方反悔，不想卖了，只要在约定的期间将钱退还给买家就可以收回房子，买方显然百口莫辩，只能忍气吞声。此外， 抵押典当也不存在按揭一说，买方需要一次性交足房款。 歪招之四：假赠与真买卖 规定原文：赠与行为是一种民事行为，没有发生市场化交易，一般只收取部分手续费用。根据税法的有关规定，将房屋赠与他人，受赠方须按 4%的税率纳契税，赠与方和受赠方须各缴纳?0.05%的印花税，单位赠与房屋须缴5.55%的营业税及附加税，个人赠与不须缴纳。若赠与的房屋为房改，除上述税费外，还须按国土资源部门的有关规定补缴土地出让金。 避税方法： 由于赠与的住宅可以免征上述税费，在利益的驱使下，二手房转让中的买 卖双方开始达成默契，以赠与的方式进行交易过户，从而达到避税的目的。 案例分析： 张女士三年前花 30万元在昌平买了套90平方米的房子。这几天，她正琢磨着跟买方以亲属的身份办理公证，并私下签订协议，以50万元成交。她自己算了笔账，即使以50万元估值，“赠与”转让的主要税费有:占房屋总价3%的赠与公证费，以及由买方承担的3%赠与契税，合计3万元；而在办理正常过户的情况下，交易过程中的主要税费包括:占房屋总价5.5%的营业税、买卖差价20%的个税和1.5%的契税，共约7.5万元。相比 之下，采用赠与方式可免去交易税费近4.5万元。专家评论： 交易双方若以赠与的方式进行交易，将会存在较大的风险。其中，最大的风险是业主在 “交易”之后，有可能收不到房款。因为“买方”(即事实上的受赠方)有可能以房产是无偿赠与为由抵赖而拒付房款，这也是赠与性质决定了潜在的风险。同时，银行也会认定受赠方不需要付出任何金钱，因此受赠房屋是不能办理按揭贷款业务的，但可办理房屋过户后的抵押贷款业务，通常该类房屋的贷款额都会低。此外，政府部门还可能会对赠与的真实性产生怀疑，赠与时办理的公证可能会不成功，从而影响了下一步的“交易”运作。据了解，国家未来将有对受赠后出售的物业征收高额的个人所得税。按照《法》的规定，赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。也就是说，“买方”取得房产后如果发生了质量问题，在法律上不受保护。 歪招之五：生者变 “死者”二手房过户借遗产继承避税 规定原文： 对于遗产继承不动产 ,免征营业税。 避税方法： 房屋中介机构竟给卖房者开出 “死亡证明”和“遗嘱”，把根本没有亲属关系的买卖双方“变成”表姐妹，将房屋买卖关系转化为遗产继承的形式，以逃避营业税及 个人所得税。 案例分析： 冯女士和房子的买主签订了《房屋》，约定房屋售价为 70万元，买方于4月30日将房款全部付清。5月10日，中介公司的工作人员把买卖双方都约到朝阳区房管局，当场签订了正式的《北京市商品房买卖合同》，并声称过户手续由他们去办理。6月8日，房屋过户手续全部办理完毕，新的房屋产权证变更为买主王女士。按照合同约定，过户手续办理完毕三日内，该中介应将全部房款付给她。从6月9日起，她就多次找该中介公司，要求领取房款，但对方却以各种借口推托，之所以会这样做，是因为“房屋过户手续出现了问题”。经调查得知，此套房屋过户手续被做了手脚，房屋买卖关系变成了遗产继承关系。在朝阳区房管局档案室的《房屋产权变更材料》的底档里，卖主冯女士已经“因病去世”，死亡原因是“呼吸衰竭”。让人更加不可思议的是，底档里还有冯女士的“遗嘱”，声称冯女士与买主王女士是表姐妹关系，冯女士在生病住院期间，一直受到王女士的悉心照 料。冯女士在弥留之际，自愿立下遗嘱，将自己的房屋“赠与”“表妹王女士”。 专家评论： 房屋买卖变成遗产继承的奥秘，主要目的在于逃避税收。以这套售价为 70万元的房屋的具体情况来讲，正常交易情况下，需要交纳5.5%的营业税、20%的个人所得税、3%的契税以及印花税、登记费等，计算下来，总体税费将超过8万元。而作为遗产继承的方式，只需要交纳80元的登记费就可以办理相关手续。为躲避营业税及个税，一些“未满5年”的二手房正以“赠与”或遗产继承的方式悄然变相交易 歪招之六：夫妻假离婚 规定原文： 对个人转让自用 5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。一般来说，家庭是指配偶关系，也就是说夫妻俩的第2套住房在转让时就要缴纳 个人所得税。避税方法： 有中介公司工作人员表示，通过假离婚，卖房者可规避个人所得税。离婚后，夫妻俩房产按照一定方式分割，分得住房的一方将物业卖出，作为单身后的唯一一套住 房，根据政策规定，可以符合家庭唯一一套住房的界定，免征个人所得税。 案例分析：2001年，谭先生在朝阳区某楼盘买了一套130多平方米的三室两厅，总价65万元。前年他又在上地购置了一套商品房，今年装修入住后，他准备将旧房出售。按照现在的市场价，谭先生旧房产可以卖到78万元左右，扣除装修和其它合理费用，大致可以盈利10万元，按照规定得缴两万元左右的个税。谭说：“如果我们假离婚，房产一人分一套，这样两人都只有一套住房了，按照规定在出售时就可以免个税了。等房产过户完成后， 我们再复婚。两个手续费只用交几百元，比个税少了不少。” 专家评论： 因为是假离婚，双方在办理离婚手续对财产的分割不会作过多考虑。因此，离婚后一但出现一方为了私利而拒绝复婚的话，另一方是很难维护自己的合法权益的，因此通过这种方式来避税风险不小。 歪招之七： 利用装修、做低房价 规定原文： 对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中 缴纳的税金及房屋装修等有关合理费用。 避税方法： 买卖双方会达成协议，将做低的那部分空间尽量算在装修费用里，然后买家会私下里把这部分差价补给卖家。这样一来，卖家所支付的实际费用比严格按照个税缴纳 的所需减免不少。 案例分析： 王小姐为了少缴纳个税，在卖房的时候，找到一个小的装修公司，要求人家开具一张 5年前的装修发票，并且把装修款费做高！这家装修公司为了好处费居然开局了假发票！结果，到房地局被查出来了，张小姐不但还必须按照规定缴纳全额税款，还得为 她的欺骗行为负上一定责任！ 专家评论： 这样做也是要付出一定代价的，比如文中的张小姐为了少缴纳税款居然开 具假发票！这属于违法行为！ 歪招之八先公证后过户 规定原文： 国家税务总局相关通知中规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的所得，免征个人所得税。此外，购买商品房满5年出售的，免征营业税。 避税方法： 通过或公证的形式进行买卖，但先不到房地产交易中心办理交易登记，待房产所有权满5年后，再办理过户手续，仅花少量的公证费，就可避免缴纳部分营业税。 案例分析： 今年，准备结婚的刘先生也买到了房子，房主刚刚买来不到两年就准备转手。为了规避高额税费，房主告诉他一个省钱的办法，先交一部分钱，满 5年后再办理过户手续。并可以就此签个协议办理公证，以免发生价格上的变动。但是，私下交易完成之后，此房主即刻到房地局偷偷办理了挂失房本的手续，半年之后，新房本下来了，原来的房本与 公证书同时失效！刘先生是房财两空！有理说不出！ 专家评论： 由于房屋的权属问题仅仅是公证，卖家可以凭产权证悄悄进行抵押。如果卖方挂失房本，最多半年，又可以出新房本了，对买方没有保证。公证时不能公证到买方本人名下，以后不能出买方本人名的新房本。买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的 第一证据，而购房合同属于次要证据。此间房产证仍属卖方，买主可能吃大亏。相关热词搜索：