买商业用地建住宅上建的住宅要交哪些税费

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-06-01 10:36 标签： 商业用地转住宅用地
买商住房要交哪些税费？商住与民用区别一览
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安家基金：
买商住房要交哪些税费？商住与民用区别一览
很多人觉得商住房不但不限购，而且一样可以住，虽然产权少了点，但是价格便宜啊。其实商住房不但水电费高，二手商住房更是有很高的税费。
& 的小编为你如下介绍一下吧：
二手商住房交易究竟有多少税费?
总的来说。二手商住房交易卖方需要交纳：增值税、个人所得税、土地增值税和印花税。买方需要交纳契税和印花税。
可能这么一列出来，您也未必能清楚的知道有多少，不如我们举个例子，来实际计算一下吧。
假设黄先生于2012年以100万元全款在朝阳区购买了一套面积为90平方米的商业性质房屋，入住时缴纳契税3万元,公共维修基金2万元。2015年将房屋卖出，网签价为135万元，上述房屋原值及相关费用均有合法有效凭据。黄先生转让这套房需要缴纳什么税费，分别是多少呢?
首先，与二手住宅一样的，有增值税、个人所得税、印花税。
增值税：网签价&(1+5%)&5%
3%)&5%=16667元
个人所得税：(网签价-原购房价-契税-本次交易增值税)&20%
(135万-100万-3万-1.67万)&20%=60667元
印花税：135万&万分之五=675元
至于住宅不用交而商住房要交的土地增值税：增值额&税率-扣除项目&扣除率。
其中，增值额=转让房地产取得的收入-规定的扣除项目金额。
扣除项目包括：原购房价、原契税、本次交易增值税、每年递增额【原购房金额&年份(5年以上按5年计算)&5%】、本次交易印花税。
仍然以上述案例为例，扣除项目为：原购房价100万+本次增值税16667+原契税3万+本次交易印花税675+每年递增额15万【原购房金额100万&年份3&5%】=1197342
增值额：转让房地产取得的收入1350000-扣除项目658
适用税率：30%
故土地增值税为%-扣除项目金额&0=45797
因此，本次交易黄先生要交营业税16667元、个税60667元、印花税675元、土地增值税45797元，共计123806元。
税费是买房的一大开支，购买商住房时更是如此。但是，这也并不是说税费就是商住房与住宅的唯一区别了。
那么商住房和民用住宅主要区别有哪些呢?
他们的区别还体现在产权年限、首付比例、生活成本等方面。
首先是产权年限，目前商住房40年产权，申请到混合，可以到50年。《物权法》对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确。民用住宅70年产权，到期后自动续期。
其次是贷款办法，居民购买纯住宅除了动用积蓄，购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款，仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决。
然而，“商改住”项目采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，最长贷款年限10年。而且，商住房因为无法使用公积金贷款，也给购房者带来了一定的资金压力。
最后是生活成本。商住楼居住密度大，一般从7-20多户都出现过。物业费、水电费，都是按照商业标准，费用可能会比较高，而且也没有天然气，不能使用煤气。
虽然有些开发商可以申请到民用水电，并且还能够到申请到了天然气，但无法写到购房合同中。也就是说，大部分商住房无法保障购房人按照住宅的标准缴纳契税、物业费、水电费，要承受较高的生活成本。
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下次自动登录商业用地建的住宅购买前要三思
05:19:54·来源：
两个相距不远的楼盘，都是市证，价格每平方米却能差出好几百元，便宜的房子到底便宜在哪里？最近不少读者致电《房周刊》热线咨询此类问题。记者调查后发现，这些便宜的房子大多是在商业用地上建的住宅，便宜的原因主要是开发商拿地成本较低。和普通住宅相比，这类房子在居住过程中，各项费用会高一些，而且不能落户口。购房者在出手前要三思。
案例 同区域内，房价每平方米相差300多元
陈先生最近看房子时发现了一件“怪事”，一个楼盘坐落在大型超市边上，各项证书都齐全，可是价格却比同区域内一个位置有点偏的楼盘每平方米还便宜300多元。售楼部的工作人解释，因为该楼盘的地是商业用地，所以价格偏低。陈先生很想购买，可又不知道这类房子和普通住宅到底有什么区别，前思后想也拿不定主意。
业内人士 开发商拿地成本不同导致价格差异
河北中原房地产经纪有限公司项目部经理魏倩分析，从土地的使用年限上来说，普通住宅土地使用年限是70年，商业用地的年限是40或50年的。从这一点上来说，开发商在拿地时，成本就会有区别，所以两者在销售时的价格自然也就会有一定的差别。
对购房者的影响，主要是使用年限到期后国家要如何处理的问题。现在全国无论哪种类型的房子，都还没有到期的，所以要怎么处理，是拆迁改造，还是补偿使用土地的费用，也没有先例。但就现在的房屋居住情况来看，大多房子没到最后的使用年限就拆迁改造了。
虽然在商业用地上建的住宅买的时候可能便宜，但居住使用费大多比普通住宅高。魏倩介绍，契税上，普通住宅有1%，1.5%和2%几种,商业用地上建的住宅最高达4%；公共维修基金上，普通住宅按面积每平方米70元收取，商业用地上建的住宅则要看房屋的具体情况，有和住宅一样的，也有按总价2%收取的；商业用地上建的住宅一般没有天然气，大多是用电做饭；另外，暖气和物业费会比普通住宅高一些。但是，由于每个项目的具体情况不同，费用的高低也会有所差别。
魏倩特别提醒购房者，商业住宅一般是不能落户的。
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住宅楼和商用楼如何缴纳土地使用税
会计城 | 日
来源 : 互联网
【问题】房地产企业开发的项目既有住宅楼也有商业用房，请问：1、该房地产企业预售前、预售后如何缴纳土地使用税？2、售后是否将土地分解？商用楼是否缴纳土地使用税？【解答】《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知
　　【问题】　　房地产企业开发的项目既有住宅楼也有商业用房，请问：1、该房地产企业预售前、预售后如何缴纳土地使用税？2、售后是否将土地分解？商用楼是否缴纳土地使用税？ 　　【解答】　　《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[号）第二条关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 　　《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[号）第三条关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。 　　根据上述文件规定，房地产开发企业的商品不因住宅楼还是商品楼在缴纳土地使用税上而有区别，其应该在受让合同中规定的交付土地的次月缴纳，在将商品售出后，即因房产的实物或权利状态发生变化时终于缴纳土地使用税。所以贵地产公司应该对已售出和未售出的商品占用的土地面积分别做以详细的备案，以便详细核算和缴纳土地使用税。
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