三四线城市楼市僵局:本地人买不起外地人不来买
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三四线城市楼市僵局:本地人买不起外地人不来买
三四线城市楼市僵局:本地人买不起外地人不来买
　　本地人买不起 外地人不来买
　　房地产跃进导致部分三四线城市陷入僵局
　　本报记者 李松涛
　　岁末年初，一二线城市的楼市延续着交易量火爆的局面，而有的三四线城市却陷入交易冷清、价格下跌的泥沼中。
　　不过，一个值得关注的背景是，城镇化正成为近期影响房地产业的关键词。有观点认为，三四线城市将是房地产行业的下一个金矿。
　　“城镇化蕴含着最大的内需潜力”、“推进城镇化，关键是提高城镇化质量”等中央层面有关对城镇化的表态让一些市场分析人士认为，这将带来三四线房地产市场的春天。
　　也有不少业内专家认为，一些对城镇化的曲解正是房地产行业要警惕的。
　　“城镇化并不是房地产化。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，目前，相当一部分三四线城市的房地产市场已经供大于求，如果市场还有人曲解、炒作城镇化，借机大卖土地，推高房地产投资，将会对三四线城市的房地产发展带来巨大的危险。
　　部分房企受困三四线城市
　　国家统计局2012年12月公布的数据显示，在2012年11月，70个大中城市中有53个城市住宅销售价格环比上涨，而下跌的城市中，基本上是丹东、烟台、泉州、秦皇岛、扬州、桂林等三四线城市。
　　一二线城市与三四线城市的房地产市场已经在分化。
　　另一组数据也证明了这个事实。
　　从房地产企业的业绩增长来看，业务侧重于三四线城市的企业明显低于侧重一二线城市发展的企业。
　　根据公开统计资料，2012年前11月，(13.64,-0.01,-0.07%)销售额同比增长36%，中海也增长近30%，这两家企业在2012年都侧重在一二线城市发展。但是侧重在三四线城市圈地开发的恒大地产销售额同比仅增6%，同样布局的碧桂园仅增长6.5%。
　　这样的对比让很多房地产企业感到意外。最近几年，到三四线城市圈地几乎是房地产企业的主流，但去年的数据却让这一信心满满的预期大打折扣。
　　“三四线城市现在已经空置了大量的土地和住宅，很多三四线城市的房地产供应已经超过了当地的需求。”中原地产市场研究部总监张大伟说。
　　实际上，三四线城市这种住宅供大于求的现象并不是今天才暴露，早在2012年年中，这种局面就已经初现端倪。唐山、烟台、营口、常州、贵阳等城市都在那个时期出现开发商扎堆儿，项目销售困难的局面。
　　在2012年年中之前，这些三四线城市都处在房地产开发建设的集中爆发期，众多国内知名开发商纷纷进入，到处都是房地产建设工地。
　　上海易居房地产研究院企业研究中心在当时就曾拿出一份研究报告，指明在三四线城市热闹的房地产开发背后，隐藏着严重过剩的巨大隐患。
　　这份研究报告以唐山为例，从2008年到2011年，唐山商品房用地年均成交量为2100万平方米，而北京为2268万平方米；唐山2011年商品房成交量为159万平方米，只有北京的18%。
　　如果用类似的方法去比较其他三四线城市，几乎可以得到类似的数据和结论：尽管城市不大、人口不多，但最近几年的房地产开发量却大幅猛增。
　　2012年年末，一些三四线城市相继爆出楼市危机的新闻。比如贵阳，住宅待消化库存高达3490万平方米，而这个城市的人口即使计入流动人口，也才500万人，这样的库存量要消化掉至少需要4年。
　　而在海南，房价大幅缩水在多个城市上演。
　　伟业我爱我家集团副总胡景晖在2012年年底参加的几次地产界的聚会上听到了数家房地产企业的抱怨，“他们都在说唐山、烟台、营口等三四线城市，房子卖不动。”
　　几年前一些开发商兴冲冲地到三四线城市跑马圈地，2012年大多进入销售期，却发现已经陷了进去。
　　正是这种状况，让那些知名开发商改变了拿地策略。伟业我爱我家集团统计了包括万科、保利、金地、龙湖等8家知名开发商在2012年的拿地状况，结果发现，这8家开发商在一二线城市拿地共205宗，在三四线城市拿地降为110宗。
　　张大伟告诉记者，这种拿地策略的变化出现在2012年8月之后，从标杆房企拿地数量来看，一线城市占比20%，二线城市占比63%，三四线城市占比仅为18%。开发商回归一二线城市已经成为既成事实。
　　不过，拿地策略的变化并不能改变三四线城市在建项目销售的尴尬，可以看到的是，这些前期房地产开发建设活跃的三四线城市，未来将有着极大的销售压力。
　　在近日召开的瑞银2013年大中华研讨会上，瑞银房地产行业研究主管李智颖表示，三线城市新房供应过大的问题，在今年仍可能延续，供过于求现象将会存在。
　　单靠房地产，地方经济难持续发展
　　如果说三四线城市的房地产市场供大于求已是基本事实，那么，是什么造成了如今的结果？
　　时光需要倒回5年前。2008年年底，全球金融危机爆发，为了防止此次金融危机对我国经济的拖累，2009年，我国出台了4万亿元的刺激经济政策，也正是在此之后，不少三四线城市的房地产市场开始吹起了泡沫。
　　“当年是基础设施建设的高潮，各地都在造新城，投资拉动是当时绝大多数城市的最重要的经济增长方式。”张大伟告诉记者，三四线城市开始大量出让土地，吸引开发商进入。
　　胡景晖告诉记者，当时不少地方政府想的只是让开发商进来，把土地卖出去，把钱赚回来，而没有想到要维持一个房地产市场，还需要产业、人口聚集、配套设施等等条件。在胡景晖看来，当时确实有一些开发商的投资过于草率。
　　而始于2011年1月的楼市限购政策则加剧了开发商进入三四线城市的步伐和决心。
　　“不少开发商当时的判断是，北京上海这些一线城市的销售量会萎缩得很厉害，那只能到不限购的三四线城市寻找机会。”胡景晖说。
　　众多三四线城市正是从2009年前后开始进入房地产开发的盛宴。
　　在扬州，2010年土地出让爆发式增长，当年该市市区住宅用地合计供应426.29万平方米，同比增加68.58%。当年完成房地产开发投资101.48亿元，同比增长80%。
　　惠州2011年商品房成交量相当于广州的31%，但土地成交量相当于广州的94%。
　　在贵阳，已经有十几个超过100万平方米的在售楼盘项目，其中一个项目预计入住人口30万。根据当地的统计，2012年上半年，贵阳商品房市场的整体供应量就已超过年期间每年全年的供应量。
　　在南通，近4年土地累计成交量超过7500万平方米，消化时间需要近15年。
　　这些吓人的数字在过去几年的众多三四线城市轮番出现，引起众多学者的关注。中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜一直在关注三四线城市的房地产开发高潮，2012年上半年，她就告诉记者，这些城市已经出现了过度开发的问题，商品房供应已经大于需求。
　　尽管从2009年以来，我国基础设施建设已经让不少三四线城市获得了很大的发展机会，高铁的建设提速也串联起了不少三四线城市与一二线城市，但这些三四线城市依旧没能得到足以支撑迅猛开发的房地产市场的人口聚集、产业配套，那些大力开发的房地产项目不可避免地陷入销售困境。
　　“当地人买不起，外地人不来买”已经成为这些三四线城市房地产市场的基本状态。
　　在中国房产信息集团公布的房地产市场风险排行榜中，风险排名前50名全部是三四线城市。
　　“之所以出现这样的局面，就是因为这些三四线城市把房地产业作为拉动经济的引擎，房地产业只是一个先导产业，并不能作为地方经济持续发展的根本，这个产业的发展需要其他产业的发展作为支撑。”胡景晖说，但从这几年的发展来看，这些三四线城市基本是提前透支了房地产业的发展，却没有在经济增长上得到相应的成果。
　　标杆房地产企业在拿地策略上回归一二线城市，也许并不是对三四线城市失去信心，而是暂时还看不到这些城市的发展潜力。
　　城镇化能否化解难题
　　“三四线城市如果没有产业的培育，将难以支撑房地产市场的发展。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，三四线城市对人口、资金的吸纳能力都没有想象中那么强。过去几年，不论是地方政府还是开发商，对三四线城市的发展都作了过于乐观的判断。
　　在陈国强看来，不同的城市面临的房地产风险不同，需要从各自城市的经济基础、产业基础进行研究，从而对房地产开发作出调整。对开发商来说，区域布局要均衡，要参与到三四线城市房地产市场的培育过程中，但不能把重心全放在三四线城市。
　　“城镇化是远水，不可能马上解决那些已经出现房地产市场问题的三四线城市的问题。”陈国强说，中央对城镇化的表态也说明，恰恰是要通过城镇化来调整前几年发展中遇到的问题。
　　对于目前已经出现供大于求的三四线城市，有人认为很危险，也有人有着不同的看法。
　　在张大伟看来，对这几年进入三四线城市发展的开发商来说，并没有太大的压力，因为他们拿地的成本并不高，有些城市土地价格一平方米只有几百元。如果这个城市有发展潜力，目前的供大于求就不是问题，很快就能消化掉库存。
　　“但如果没有发展潜力，就值得认真研究。”张大伟说，比如(8.83,-0.01,-0.11%)，最近一两年基本上没有新推什么土地，之所以会出现房价的大幅下跌，是因为煤价下跌了，而煤炭是当地经济发展的绝对支柱。如果当地除了煤炭之外还有别的经济发展支柱，那就不会出现房地产的问题。
　　在张大伟看来，中央近期对城镇化的表态，其实正是强调一二线城市和三四线城市之间的产业布局，培育三四线城市的产业发展，是对经济结构的优化。
　　其实，产业布局对房地产市场的影响不仅仅出现在三四线城市，在一二线城市同样存在，一二线城市建设的“新城”往往也因为没有产业的支撑从而成为“睡城”。
　　在胡景晖看来，未来中国还将有三亿到四亿的人口转移，这些人口不是转移到大城市，而是在百万人口左右的城市，要做到这一点，这些城市就必须有相当的产业支撑。“一二线城市也需要将现有的一些产业转移出去，分解到三四线城市。”
　　从国外的经验来看，当大城市发展到一定程度后往往会出现逆城市化，“中国未来恐怕也会如此，三四线城市的房地产会发展，但基础一定是产业的发展和配套设施的完善。”
SOHO张欣称一线城市房产需求真实存在
所属专题：
　　世界经济论坛2013年年会(即第43届达沃斯论坛)在当地时间23日在瑞士东部小镇达沃斯开幕。本届达沃斯论坛将围绕 “为持久发展注入活力”的主题，为2013年的世界经济寻找方向。在达沃斯会场，新浪财经对话SOHO中国CEO张欣，在对话中她表示一线城市房产需求真实存在，土地产权是城市化关键。
　　以下为文字实录：
　　主持人权静：各位新浪网友大家好！我是权静。在瑞士达沃斯的现场，为您带来报导。我们邀请到新浪直播间，此时此刻是来自SOHO中国的CEO张欣女士，张总您好。
　　张欣：你好权静。
　　主持人权静：年年我们都会在达沃斯跟您见面，今年也不例外，前两年我们有一些深入的探讨，今年您来参会，今年您觉得各方的嘉宾对中国的关注度怎么样？
　　张欣：今年我一来，因为我去年没来，特别有比较。今年一来，中国人的参与度非常高。以前都是很零零星星几个人，记得以前咱们来就三两个中国人，政府有大的代表团一来，基本上总理副总理给个演讲就走了，所以民间的参与度特别低。现在不一样，我看到很多的论坛小论坛大论坛，都是很多中国人参与，中国的主持人也很多。中国的学界、企业界、商界很多的人都在，我觉得很好，不是那种一个官方的团，而是民间的力量起来了。这个才是达沃斯真正的交流，因为达沃斯这个平台的好处就是，你无论是谁，无论你是比尔盖茨还是克林顿，你也跟很多人一样在这里面，每一个论坛上，都没有什么官气，大家很随意的讲。如果参与的人没有这个状态的话，其实你得不到很多达沃斯的精华，现在这个状态，中国人的参与度确实比以前高多了。
　　主持人权静：大家对中国的关注程度世界各国的人，对中国的关注程度你觉得怎么样？
　　张欣：依然很高，世界各国对中国的关注度一直很高，这个我觉得十年以来没有太大变化，以前一直高依然很高。但是以前中国人的参与度低，现在参与度高了。基本上现在我昨天晚上才到的，去了自己讲了一个论坛，跟着媒体采访。都是大家都特别关心，到底中国经济怎么样，是不是放缓，房地产怎么样。所有人都问污染怎么样，腐败怎么样。这些话题大家特别关心。
　　主持人权静：您的预期呢，对中国经济形势的判断也跟我们分享一下？
　　张欣：今年如果是说去年来讲，已经是放缓了，就是2012年的话，2013年的话我们现在看到没有很大的起色。我觉得继续按照去年的政策，依然会比较低迷的，整个世界经济不是那么好，欧洲虽然说欧元走出了危险能够生存，整体欧洲还是一个非常没有生气的一个经济体。美国也走出灾难，但是它带动世界不是很强的力量。为什么大家在达沃斯对中国关注度特别高？好像把增长的预期放在中国身上，因为中国的发展她会带动很多能源，各国的能源，巴西、澳大利亚都非常依赖于中国。在这一点上，大家目光都在中国。而中国自己比起自己以前确实慢了，比如比起2010年缓慢。但是今年比起国外还是在增长，比起我们自己以前是在放缓。但放缓人们对于缓慢增长的经济总是有不愉快的感觉，因为你的工资不增长，你的企业利润下降。政府也是有各种各样的问题都会出现，因为这个经济放缓，所以放缓从表面上看是一个数字，GDP放缓，实际上对每一个人的生活、工作生活状态是有很大影响。同时，也有积极的一面，积极的一面就是我们现在有新的领导班子上来了，是不是也会实行一些新的改革政策呢？而且我们也看到了，现在已经到了呼声，对改革的呼声是非常非常高，我们可以在媒体上在微博上在网络上都可以看到这些，所以已经不再是一个改还是不改，而是怎么改，步子多快。新的班子也有，如果它力度大的话，可能也会给中国一针强心针，还是有力量向前去的。最终要看你的决心有多大，要改革的决心有多大，让市场来带动的决心有多大。
　　主持人权静：说到您所从事的房地产行业，这也是世界各国媒体在关注的，国内的媒体也不例外。经过了前两年比较严酷的调控政策，在2012年尤其年底很多地方尤其北京，开始出现房价的松动甚至快速上涨这个局面，所以大家也在讨论说是不是这个调控政策的影响已经力度没有那么大了，接下来房地产会迎来比较繁荣的发展在2013年？
　　张欣：昨天北京市长副市长书记都出来讲，还要强力的控制房地产，所以我觉得现在我还没有看到有任何的迹象要松动。但是确实你从土地的成交上来看，和房产成交价格，确实往上拱了。需求是一个真实的东西，因为在北京，像北京上海这种大城市，你过去两年都没有怎么的房产交易的话，它这个需求是非常真实的。所以只要有一点点的风吹草动的话，人们购买欲望又回来了，购买欲望一回来价格就会上升。但是我想长期不让买也不是办法，这种政策必须也有所调整。中国人短期确实也面临着通货膨胀的压力，可是长期和短期怎么能够结合在一起，还是得找出一个道路来，仅仅靠不让买房限购不是一个彻底解决的办法。
　　主持人权静：从开发商的经营角度来讲，我们看到其实到年底看财报的时候，很大大的开发商的业绩还是比较亮丽的，从整个开发商运营情况来看，您观察的情况是怎么样的？
　　张欣：像我们SOHO中国仅仅是做北京上海地区的办公楼，所以我们跟其它开发商做住宅，在全国各地开发不一样。我看到我们自己这块，由于北京上海的这种城市化程度非常高，现在其实服务性行业越来越增长的快，而要到北京上海开办公公司，开分公司开总公司，这块需求还是非常强劲的，所以我们看到的是北京上海的租金还在上涨，虽然整体经济在上涨缓慢，但整体租金在上涨。我好多朋友都说租不上房子这么贵办公楼什么的，我们新交付使用的银河SOHO马上需求就来了，要租房子需求就来了。所以我觉得这是一方面。另一方面，就是说虽然说做住宅的开发商，可能在三线城市四线城市去年还是开发量不少，但是我也看到很多开发商在转，这些城市它的需求量还是比较有限的。住宅的需求量，你要知道我们现在国内制造能力非常快，盖一个城，几年盖完一个城，开发商都是大片大片的盖，我自己觉得住宅大量开发黄金时期已经告一段落，现在实际上要看每一个城市，盖完住宅以后，还有其它许多需求，怎么让它都起来，比如地铁、学校、医院、办公、商场这些都是有需求，不能仅仅是一排一排的盖住宅，这一点可能下一步面临着各个城市怎么让它真正的丰富起来。
　　主持人权静：这点也是在最近一段时间，尤其是新的领导班子上台之后，提出城镇化的一个大的趋势，您觉得这个趋势会对我们整个经济发展有什么影响？
　　张欣：城镇化还是中国的一个很重要的一个经济发展点，因为毕竟我们大量农村人口要进入城市，他不能光是以一种民工的形式在城市里工作，他也要最终居住在城市里，这批人口还是很大的量在逐渐往城里走。现在政府讲的城镇化讲的是县一级可能四线城市，这一级的城镇化，这块还是挺有潜力的。同时中国面临更重要的是农村的土地，它没有产权没有私有化，人怎么能离开他的土地呢？如果我是一个农民，我要搬到我旁边的城镇去，首先是我得把我拥有的土地也好房产也好，能够变现人能搬走，如果我现在没有办法变现的话，我就还被牢牢拴在土地上，政府对农村土地政策如果没有清晰的政策出台的话，这种迁移也没法是一个长期的迁移。
　　主持人权静：所以您觉得把农村的土地做一个财产怎么样激活是城镇化一个关键的步骤。
　　张欣：农村土地就要产权化这是最根本的，现在农村土地是集体土地拥有制，没有产权的情况下就非常乱。所以我们看到很多什么农村土地强拆这些都是跟你的产权不清晰直接挂勾，当你的产权清晰的时候，每一个产权是一个价格的，不存在一个强拆的问题，总有一个我愿意卖给你和不愿意卖给你。价格成我就卖，价格不成我就不卖，可是产权不清晰的时候，到底这是属于谁，属于集体属于大队还是属于县城，属于乡还是属于个人，这就形成了各种的矛盾就在这。
　　主持人权静：如果总结一下对于整个中国房地产市场的看法，我们分成两块，一块是商业的价格的趋势，一块是住宅的价格趋势，可能住宅又分为大的一二线城市和三四线城市分开，能不能跟我们分享您对价格走势的判断，因为这也是我们大家非常关注的一个地方。
　　张欣：我觉得北京上海的办公还是需求量还是非常大，而且供应量也非常有限，这块我还是很看好这个价格，住宅我认为一线城市的住宅价格也是会涨，因为你这两年没什么交易，人的需求没有被满足，他也只能够，当他能够被满足的时候，价格也会上涨。至于三四线城市，现在的供应量已经非常大，消化程度没那么好，反而三四线城市价格上涨是有压力的，下滑会不会我不太知道。
　　主持人权静：最后您提到非常有意思的点，我也想展开跟您说两句，就是国外媒体在跟您讨论中国情况的时候，关注到的污染的问题，刚才我们跟张总也有聊到，从北京到瑞士达沃斯的小镇，到空气如此干净的地方，我们都像来洗肺一样。对于北京的这种天气状况，整个城市污染情况，包括整个经济发展过程中带来的压力，您觉得未来可能有的解决方案是什么呢？
　　张欣：现在我觉得污染是已经，以前大家说这是雾，几年前大家说这是雾，现在没有人觉得这是雾，大家知道只有雾的那一天，是污染非常高发，因为雾没有办法散发。而这个污染已经不光是北京，上海也非常的污染，可能还有很多的城市也都很污染，甚至连香港现在都说非常污染，整体中国的城市污染已经是一个人人皆知的问题了，那么有没有解决办法？肯定是有解决办法，因为各国像伦敦曾经也是一个雾都，现在去都是蓝天白云。不用多20世纪50年代纽约出不去，出去鼻子都是黑的，也是特别的，这些经历过包括旧金山，可能到了80年代都非常污染，其实怎么解决污染的办法是有的。就看我们能不能执行下去。
　　主持人权静：最后能不能给我们讲讲您到达沃斯想向世界，因为我们也知道很多媒体，尤其是CNBC这种国际化的媒体肯定都会跟您有这样的交流，您想向他们传达出怎样的来自中国的声音，最想传达出去的信息是什么？
　　张欣：传达出去只能是真实的声音，因为人家想听的就是一个真实的情况，所以既不是官方的也不是美丽的，而是真实的，也有美丽的地方也有不美丽的情况，这才是真实的情况，媒体喜欢采访像我这样的人，我们能表达真实的情况，而不是光看数字增长了多少。国际媒体他关心点非常多，从政治到经济到生活到污染什么都想谈，我觉得达沃斯也提供这个平台，像CNBC它如果不是在达沃斯，没有这么紧凑这么短时间看到世界上这么多人，这是媒体特别集中，你们新浪在这也特别活跃。
　　主持人权静：向世界传达真实的声音。谢谢张总。
　　张欣：谢谢。
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　　岁末年初，一二线城市的楼市延续着交易量火爆的局面，而有的三四线城市却陷入交易冷清、价格下跌的泥沼中。
　　不过，一个值得关注的背景是，城镇化正成为近期影响房地产业的关键词。有观点认为，三四线城市将是房地产行业的下一个金矿。
　　“城镇化蕴含着最大的内需潜力”、“推进城镇化，关键是提高城镇化质量”等中央层面有关对城镇化的表态让一些市场分析人士认为，这将带来三四线房地产市场的春天。
　　也有不少业内专家认为，一些对城镇化的曲解正是房地产行业要警惕的。
　　“城镇化并不是房地产化。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，目前，相当一部分三四线城市的房地产市场已经供大于求，如果市场还有人曲解、炒作城镇化，借机大卖土地，推高房地产投资，将会对三四线城市的房地产发展带来巨大的危险。
　　部分房企受困三四线城市
　　国家统计局2012年12月公布的数据显示，在2012年11月，70个大中城市中有53个城市住宅销售价格环比上涨，而下跌的城市中，基本上是丹东、烟台、泉州、秦皇岛、扬州、桂林等三四线城市。
　　一二线城市与三四线城市的房地产市场已经在分化。
　　另一组数据也证明了这个事实。
　　从房地产企业的业绩增长来看，业务侧重于三四线城市的企业明显低于侧重一二线城市发展的企业。
　　根据公开统计资料，2012年前11月，保利地产销售额同比增长36%，中海也增长近30%，这两家企业在2012年都侧重在一二线城市发展。但是侧重在三四线城市圈地开发的恒大地产销售额同比仅增6%，同样布局的碧桂园仅增长6.5%。
　　这样的对比让很多房地产企业感到意外。最近几年，到三四线城市圈地几乎是房地产企业的主流，但去年的数据却让这一信心满满的预期大打折扣。
　　“三四线城市现在已经空置了大量的土地和住宅，很多三四线城市的房地产供应已经超过了当地的需求。”中原地产市场研究部总监张大伟说。
　　实际上，三四线城市这种住宅供大于求的现象并不是今天才暴露，早在2012年年中，这种局面就已经初现端倪。唐山、烟台、营口、常州、贵阳等城市都在那个时期出现开发商扎堆儿，项目销售困难的局面。
　　在2012年年中之前，这些三四线城市都处在房地产开发建设的集中爆发期，众多国内知名开发商纷纷进入，到处都是房地产建设工地。
　　上海易居房地产研究院企业研究中心在当时就曾拿出一份研究报告，指明在三四线城市热闹的房地产开发背后，隐藏着严重过剩的巨大隐患。
　　这份研究报告以唐山为例，从2008年到2011年，唐山商品房用地年均成交量为2100万平方米，而北京为2268万平方米；唐山2011年商品房成交量为159万平方米，只有北京的18%。
　　如果用类似的方法去比较其他三四线城市，几乎可以得到类似的数据和结论：尽管城市不大、人口不多，但最近几年的房地产开发量却大幅猛增。
　　2012年年末，一些三四线城市相继爆出楼市危机的新闻。比如贵阳，住宅待消化库存高达3490万平方米，而这个城市的人口即使计入流动人口，也才500万人，这样的库存量要消化掉至少需要4年。
　　而在海南，房价大幅缩水在多个城市上演。
　　伟业我爱我家集团副总胡景晖在2012年年底参加的几次地产界的聚会上听到了数家房地产企业的抱怨，“他们都在说唐山、烟台、营口等三四线城市，房子卖不动。”
　　几年前一些开发商兴冲冲地到三四线城市跑马圈地，2012年大多进入销售期，却发现已经陷了进去。
　　正是这种状况，让那些知名开发商改变了拿地策略。伟业我爱我家集团统计了包括万科、保利、金地、龙湖等8家知名开发商在2012年的拿地状况，结果发现，这8家开发商在一二线城市拿地共205宗，在三四线城市拿地降为110宗。
　　张大伟告诉记者，这种拿地策略的变化出现在2012年8月之后，从标杆房企拿地数量来看，一线城市占比20%，二线城市占比63%，三四线城市占比仅为18%。开发商回归一二线城市已经成为既成事实。
　　不过，拿地策略的变化并不能改变三四线城市在建项目销售的尴尬，可以看到的是，这些前期房地产开发建设活跃的三四线城市，未来将有着极大的销售压力。
　　在近日召开的瑞银2013年大中华研讨会上，瑞银房地产行业研究主管李智颖表示，三线城市新房供应过大的问题，在今年仍可能延续，供过于求现象将会存在。
】【】【】高层：千万别买房 三四线城市的火爆 只是暂时 不能让楼市回暖！
　　随着调控一步步的收紧，尤其是对一二线城市来说，使得整个楼市都面临着，前所未有的压力，而且，就目前的楼市来说，降温也是成为了一种大趋势。　　并且，现在不少一二线城市，已经是开始全面进入“限购、限贷、限价、限售”的“四限”时代。因此，就有人认为，在这样严厉的调控政策下，肯定会有不少的楼市需求，会被被挤出来，所以，对于这些城市的周边三四线城市来说，将会是带来一波不错的效益。老规矩明日我盘中统一圈内提示大家布局操作,具体的买点以及仓位会明确提示,没有接到通知之前不要擅自进场,把握不准很容易被套。炒股是为了赚钱而不是被庄家当做“绿韭菜”收割。有兴趣的朋友用手机搜索(JH3927675)具体操作实盘分析已经发布在朋友圈里,每天三只热点强势股,想要把握的速来。　　当然，这一现象的确也是发生了不少，尤其是像环京城市这样的一些三线城市，楼市是火了一把，导致了房价的快速，然而，这样的现象也是好景不长，调控就来了。　　对此，从易居研究院发布的4月全国50城，新建成交报告中的显示来看，受其监测的30个典型三线城市中，有18个城市成交面积环比，而其他12个城市则有所上升，市场分化明显。　　而这12个上升的城市，基本还是以环京城市保定、沧州、廊坊为代表；以及、周边城市。　　但是，同样这12个相对火爆的城市，其调控政策也是迎来了力度最大、出台最为密集的时期。甚至一些只用到一线城市上面的调控政策，居然也用到了这些火爆的三线城市当中。　　由此可见，这轮的，已经完全不是一二线城市的专利了，只要是哪里有冒头现象，哪里都会城市调控的重点，所以，这轮的调控，是绝对不会再给楼市有任何能反弹的机会。　　对此，新城控股副总裁欧阳捷表示，住宅市场的库存情况差异较大，在一二线城市库存持续下滑、强三线城市去库存加速的同时，一些弱三四线城市库存其实仍在上升。　　同样，也有数位专家也指出，少数热点三四线城市的去库存形势逆转，并不意味着去库存即将结束。　　因此，即使这轮的调控，使得不少的楼市需求，跑向了周边城市，但是，并不意味着，这会给整个楼市带来回暖的机会。所以，也就不会存在，楼市再次火爆，的现象。相反，在随着调控不断加码的情况下，楼市则将是继续降温，而房价也将是随之下跌！老规矩明日我盘中统一圈内提示大家布局操作,具体的买点以及仓位会明确提示,没有接到通知之前不要擅自进场,把握不准很容易被套。炒股是为了赚钱而不是被庄家当做“绿韭菜”收割。有兴趣的朋友用手机搜索(JH3927675)具体操作实盘分析已经发布在朋友圈里,每天三只热点强势股,想要把握的速来。
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