按揭贷款未批之商品房买卖违约责任承担问题研究-签约违约-论文联盟
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按揭贷款未批之商品房买卖违约责任承担问题研究
来源：论文联盟&
作者：李士玉
按揭贷款未批之商品房买卖违约责任承担问题研究
一、问题的提出：从现实中发生的两则真实的案例说起　　案例一：李某以按揭付款方式与房地产开发商签订了一份商品房买卖，就付款方式双方约定如下：房屋价款60万，买受人李某以按揭方式支付购房款。其中定金3万元，首付款为总房款的20%，即人民币12万元，由买受人李某于合同签订之日起3日内支付；剩余购房款，即人民币44万元，由买受人李某向银行贷款支付。合同签订后，李某依约支付了3万元定金和相应的首付款，但在申请银行贷款的时候遇阻，贷款拖了一个月始终未放下来。原来，李某曾经将信用卡借给朋友使用，被刷爆，后偿还延迟，影响了李某的信用记录，银行拒绝了李某的贷款申请。因按揭贷款未获批准，李某无力支付剩余购房款，于是向开发商提出退房。开发商同意退房，但是拒绝返还购房定金和首付款。　　案例二：家住南京的王某，欲通过一家房屋中介公司在市中心购买一套二手房，遂与某房屋中介公司签订了一份《二手房买卖中介合同》，约定中介费用为房屋价款的百分之一。后经过中介公司的介绍，王某看中了刘某的一套房屋，并与刘某签订《房屋买卖合同》约定房屋价款100万，买受人先支付3万元定金，首付款40万在七天内交付给出卖人，剩余房款由买受人通过按揭贷款的方式支付。买受人需在合同签订之日起60日内办理完毕全部贷款手续，并保证出卖人收到按揭贷款。合同签订后，王某按照合同约定支付了相应的首付款，并及时将贷款申请材料递交银行。很快，两个月过去了，王某的贷款申请始终没有获批。后来王某经过多方打听，才知其身份证号码与他人的身份证号码相同，所以银行拒绝发放贷款。得知这一消息，王某当即到了当地派出所进行查询，结果王某的身份证号码是正确的。王某持派出所提供的证明，又到了该商业银行，银行看了证明仍然拒绝发放贷款。因按揭贷款未获批准，王某无力支付余下的购房款，无奈提出解除合同。三方就定金和中介费用支付发生争议。　　从上述两个案例中，我们不难发现商品房按揭贷款未获批的情况下，买卖双方甚至中介第三方都将面临一定的法律风险，本文由联盟收集整理遭受一定的损失，为了尽量保全己方的利益免受损失而发生一系列的纠纷。我们需要从合同法的相关规定寻求救济，厘清这种情况下合同双方当事人的权利义务，从而为公平合理地解决纠纷提供法律上的依据。　　二、问题的分析：按揭的法律性质初探　　（一）商品房按揭贷款的性质　　&按揭&是英美法系中的一种物品的担保方式，即&Mortgage"。最初是由香港人翻译而来。简而言之，商品房按揭贷款就是指买受人将与房地产开发商之间的商品房买卖合同标的物抵押于商业银行，商业银行把一定数额的钱款贷给购房者并以购房者的名义将钱款交予房地产商的一种法律行为。具体而言，按揭是由房地产开发商、商业银行、商品房买受人三方共同参加的融资购销楼房的行为；买受人与房地产开发商签订商品住房买卖合同，支付不低于一定比例的首付款后，由买受人将所购商品房设定物的担保，向商业银行申请购房余款的贷款；商业银行收存买受人所购商品房的权利证书，并将购房余款一次性划归房地产开发商；房地产开发商向商业银行承担买受人按期还款付息的连带责任保证或者回购用于担保的商品房、并以回购款优先偿还银行贷款本息的责任。1　　按揭贷款于20世纪90年代始从我国香港地区移植到我国大陆，所以相关的法律规定相对较少，对商品房按揭的定性尚不明确。学术界一般认为，商品房按揭贷款的法律性质属于让与担保。2　　（二）现行法律的依据　　2003年公布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条第二款规定，&因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买收人。& 该条款成为许多买受人主张权利，要回首付款、定金甚至中介费的依据，然而每个个案中关于&因不可归责于当事人双方的事由&的判断存在争议。　　三、法律的运用：按揭商品房买卖中当事人权利义务分析　　法律是朴素的，是解决实际问题而产生的。在按揭贷款未获批准的情况下，房屋买卖合同当事人的关于首付款和定金返还问题，以及房屋中介合同当事人中介费支付或返还问题要根据具体的案件情况做出不同的处理。　　（一）一手房买卖中首付款和定金纠纷处理　　在一手房买卖中，购房者与开发商基于意思自由签订商品房买卖合同或者预售合同。合同中，买卖双方约定首付款支付以及余款通过银行贷款支付，此时的买卖合同成立并且生效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，&未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的&，一方当事人可以请求解除合同。这即是说，按揭贷款合同未能签订，已经签订的商品住房买卖合同可因解除而终止，商品住房买卖合同终止，出卖人的经营利益就不能得以实现。这种情况下，按揭贷款没有申请下来，而迫使买卖合同无法继续履行，开发商应当将购房者支付的首付款返还给购房者。至于购房者支付的定金是否需要返还，则要考虑按揭贷款没有获批是否由于不可抗力或者其他不可归责于双方当事人的事由了。根据&定金罚则&，支付定金的一方违约，则不能要求返还定金，收取定金的一方违约，则要双倍返还定金。案例一中，张某因为信用记录不良而无法申请按揭贷款，自然要承担违约责任。尽管是张某的朋友透支了他的信用卡影响了其信用，但这都是由于张某一方的原因导致按揭贷款未获批，张某存在过错或过失。如果双方没有约定定金，则根据买卖合同中的违约条款，支付违约金。若未约定违约金条款，守约一方可以根据实际损失要求赔偿违约金。
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内容分类导航付了首付后贷款却批不下来
想退房要付违约金吗？
腾讯房产苏州站
[导读]今天有网友咨询，交了首付款后，贷款没批下来，是否要缴纳违约金的问题在上一期的法律咨询回复中，我们给网友解答了房产证办不下来的问题，最近法律平台比较火爆，收到很多网友的咨询，由于问题比较多，请大家耐心等待，我们会一一为大家解答。今天有网友咨询，交了首付款后，贷款没批下来，是否要缴纳违约金的问题，为此，小编咨询了江苏双泽律师事务所的薛律师，看这类的问题该如何解答。网友：付了首付贷款一直批不下来怎么办？ 3月份在吴江买了套房子，签了合同并付了约定的20%首付，但到现在几家银行贷款都批不下来。现在想退房，是否要付违约金？薛律师：这个要看是什么原因造成的不能办理贷款，如果是客户个人原因造成的，客户要求解除合同是要按合同约定支付违约金的。一般房屋买卖合同里都会有关于贷款办理条款的约定的，如果约定的条款并不违反法律强制性规定，一般都要按合同条款约定的来履行。网友：那首付款可以退吗？薛律师：具体要看合同约定，合同里如果约定办不下贷款客户可以退房，开发商在扣除违约金后，是要退款的。如果合同约定客户不能退房，需要客户自己筹集资金一次性付款，如果想退款就需要结合客户的综合情况，看如何处理了。据了解，根据 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。欢迎大家继续在法律平台咨询买房、交房、租房等与房子相关的问题。
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购房贷款审批未通过 是否还承担违约责任
[提要] 最近网友在QQ群内发来求助：贷款审批为通过，导致按揭不能办理，签订的购房合同算不算违约?小编查询相关资料来做解答。
购房贷款审批未通过 是否还承担违约责任（购房网资料图片）
　　最近网友在QQ群内发来求助：贷款审批未通过，导致按揭不能办理，签订的购房合同算不算违约?小编查询相关资料来做解答。
　　法律规定
　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
　　按揭不能办理三大原因
　　按揭办不下来的原因有很多，因此在实践中，不同情况的处理也是不同的，在审理合同纠纷时法院一般会优先适用合同中的约定。因此，合同中对贷款不批的违约责任由谁承担的规定是最重要的依据。如果没有约定或者约定不明，按照下面的原则处理：
　　1、开发商的原因：如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，银行审查时发现这种情况是不会批贷款的，此时购房者可要求开发商退还首付及定金，并要求开发商支付相应的利息损失。
　　2、购房者的原因：如果购房者提供的资料不真实或者购房者的信用记录不好造成银行不予批准贷款，购房者应该承担违约责任。
　　3、非买卖双方的原因：如果政府的政策或者银行的规定发生变化导致购房者本应拿到的贷款不能实现，购房者应与开发商协商，协商不成合同上又没有约定的。购房者可以起诉并举证自己没有过错并确实无力购房，要求开发商发还首付及定金。
　　贷款不批违约的注意事项：
　　目前有不少购房者签订了购房合同后，因各种原因，银行贷款始终无法获批，就会出现退房纠纷。在具体执行中，很多楼盘是开发商统一指定银行办理贷款，所以提醒购房者应尽量在合同中注明，&如果贷款不能办理，购房者可以解除合同并不承担违约责任，开发商需返还首付款&。除此之外还要注意：
　　1、如果是银行根本就没有接受贷款申请，由购房者自己承担违约责任。
　　2、如果是购房者和银行已经签订了借款合同及抵押合同，只是银行没有按时放款，则购房者在向开发商承担违约责任后，可以按照借款合同向银行主张违约责任。
　　总之，提醒市民在购买商品房时，首先要认真考虑自己的资金能力，如果采用按揭方式，要事先认真了解申请银行按揭的程序和要求，在与开发商签约时，要仔细阅读所有需要签署的合同条款，弄明白条款的法律意义，最好请律师陪同签合同，有律师为您说明各项条款以及定金的法律性质能够跟好的防范可能出现的风险。最后还要要求开发商在合同中注明&如果因申请银行贷款达不到预期金额，或银行拒绝贷款，而导致购房失败的，可免责并退回所交款项。&这样在不因自己的原因造成贷款不成出现纠纷时就能避免自己的利益受损了。
　　(编辑 李智敏)
购房贷款审批未通过 是否还承担违约责任（购房网资料图片）
　　最近网友在QQ群内发来求助：贷款审批未通过，导致按揭不能办理，签订的购房合同算不算违约?小编查询相关资料来做解答。
　　法律规定
　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
　　按揭不能办理三大原因
　　按揭办不下来的原因有很多，因此在实践中，不同情况的处理也是不同的，在审理合同纠纷时法院一般会优先适用合同中的约定。因此，合同中对贷款不批的违约责任由谁承担的规定是最重要的依据。如果没有约定或者约定不明，按照下面的原则处理：
　　1、开发商的原因：如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，银行审查时发现这种情况是不会批贷款的，此时购房者可要求开发商退还首付及定金，并要求开发商支付相应的利息损失。
　　2、购房者的原因：如果购房者提供的资料不真实或者购房者的信用记录不好造成银行不予批准贷款，购房者应该承担违约责任。
　　3、非买卖双方的原因：如果政府的政策或者银行的规定发生变化导致购房者本应拿到的贷款不能实现，购房者应与开发商协商，协商不成合同上又没有约定的。购房者可以起诉并举证自己没有过错并确实无力购房，要求开发商发还首付及定金。
　　贷款不批违约的注意事项：
　　目前有不少购房者签订了购房合同后，因各种原因，银行贷款始终无法获批，就会出现退房纠纷。在具体执行中，很多楼盘是开发商统一指定银行办理贷款，所以提醒购房者应尽量在合同中注明，&如果贷款不能办理，购房者可以解除合同并不承担违约责任，开发商需返还首付款&。除此之外还要注意：
　　1、如果是银行根本就没有接受贷款申请，由购房者自己承担违约责任。
　　2、如果是购房者和银行已经签订了借款合同及抵押合同，只是银行没有按时放款，则购房者在向开发商承担违约责任后，可以按照借款合同向银行主张违约责任。
　　总之，提醒市民在购买商品房时，首先要认真考虑自己的资金能力，如果采用按揭方式，要事先认真了解申请银行按揭的程序和要求，在与开发商签约时，要仔细阅读所有需要签署的合同条款，弄明白条款的法律意义，最好请律师陪同签合同，有律师为您说明各项条款以及定金的法律性质能够跟好的防范可能出现的风险。最后还要要求开发商在合同中注明&如果因申请银行贷款达不到预期金额，或银行拒绝贷款，而导致购房失败的，可免责并退回所交款项。&这样在不因自己的原因造成贷款不成出现纠纷时就能避免自己的利益受损了。
　　(编辑 李智敏)
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