中介机构变相“吃差价” 诉请中介服务费被驳回发布时间： 15:22 星期一来源：法制日报——法制网
法制网记者吴晓锋
法制网见习记者战海峰
法制网通讯员刘金丽 陶艾
重庆一房屋中介机构与房屋卖方一天内先后签订两份合同，因对中介服务费分别作出不同的约定，与房屋卖方产生纠纷。该房屋中介机构遂将卖方诉至重庆市北碚区人民法院，要求卖方按照第一份合同的约定支付中介服务费。近日，北碚法院公开开庭审理了这起居间合同纠纷案件，判决驳回该中介机构的诉讼请求。
2016年5月，重庆市民李某将自己的房屋出售信息挂在网上和小区内，平时常有中介来电询问。
2016年7月某日，重庆某房屋中介机构主动找到李某，与李某签订第一份合同《房屋买卖承诺书》，约定由该中介机构代理出售该房屋的条件之一为出售价格45.3万元，若此房出售价高于45.3万元，则高出的部分作为中介机构的中介服务费。
当日，在签订《承诺书》后2个小时，该中介机构找到了有意向购买李某住房的姜某，接着卖方李某、买方姜某与该中介签订《房屋买卖合同》，由姜某以47万元购买此房。在签订的这第二份合同中，三方约定，中介服务费由买方支付，卖方不承担。
该房屋买卖交易完成后，中介机构按照第二份合同的约定向买方收取了中介服务费0.94万元。
此后，中介机构认为，中介与卖方签订过两份合同，虽然第二份合同约定卖方不承担中介费，但是按照第一份合同的约定，卖方李某应将实际交易价格与承诺价格之间的差价1.7万元作为中介服务费支付给中介，遂将卖方李某起诉至法院。
法院经审理后认为，房地产经纪机构和房地产经纪人员，不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。该中介机构与李某先后签订《房屋买卖承诺书》、《房屋买卖（居间）合同》。两份合同文本均由该中介机构提供，《房屋买卖承诺书》中虽载明出售价高于45.3万元作为中介服务费，但此后签订的《房屋买卖（居间）合同》明确约定李某不承担中介服务费。该中介机构作为居间人促成合同成立后，应当按照《房屋买卖（居间）合同》约定主张报酬。该中介机构的诉讼请求，法院不予支持。目前一审判决已经生效。
法官说法：
从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则，遵守职业规范，恪守职业道德。房地产经纪机构和房地产经纪人员应当为买卖双方的利益考虑，向交易双方提供遵循公平原则和诚实信用原则的合同文本，并有义务提醒双方注意和说明，而不应该被利益引诱，使当事人合法权益受到损害。同时，法官建议建立中介机构及从业人员的信用档案制度，完善信息系统。将违法违规的、失信的中介机构和从业人员纳入系统中，形成“黑名单”，建立失信惩戒机制。责任编辑：陈瑜
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中介吃差价业主是否能要回被吃差价
　　根据我国《合同法》以及中介行业的规范的规定，中介公司为委托人提供订立合同的机会或媒介服务，只能收取居间服务费和一些必要的实际支出，除此之外的费用一概不准收取，更不允许收取差价。同时《合同法》第425条规定：“居闻人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”　　房产中介“吃差价”的现象较为普遍，且已成为房产中介的主要利润点，严重侵害了市场交易主体利益和扰乱了二级房地产市场秩序。房产中介 “吃差价”所采用的共同手法是一般是对登记售房者压低评估价和登记售价，对买房者抬高市场行情等。防止中介骗取差价的几个重要方法有：(1)买卖双方一定要在签合同时见面;(2)尽量不要签署全权委托书;(3)发现中介有违法行为时及时向房管部门和中介组织举报。
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Copyright@　版权所有 找法网（）- 中国大型法律服务平台&slippercs2201楼
不是帮我卖房子，是你自己要赚钱。行有行规，中介费该谁出事先定好，为什么后面中介个人提出要加钱呢？自己不按规矩来，怎么好意思怪别人？这和学历没关系，这是本身的素质问题。回复194楼梁文江的发言:你这话说的有点难听吧？中介怎么了？靠自己双手赚钱怎么了？帮你卖个房子，自掏腰包开网络，帮你做推广，你不按照房协规定给服务佣金就算了，还在这里贬低中介，就算有些中介书读的少，我看也比想某种人大学毕业还素质低好一万倍吧，呵呵！回复35楼slippercs2的发言:房产中介本来门槛就低，虽然穿着西装，气质是掩盖不了的，不是歧视他们，这个群体里素质低的占大多数，翻脸不认人的事太多。回复24楼凯文陈的发言:楼主，这种中介一律拉黑。这种人，赚不了你的钱骂你穷逼，赚了回头就骂你傻逼，就靠骗钱活，骗一个是一个，别和他们讲仁慈，这种人拉低了中介的整体素质。
梁文江202楼
请问你是怎么理解“素质”二字的？回复202楼slippercs2的发言:不是帮我卖房子，是你自己要赚钱。行有行规，中介费该谁出事先定好，为什么后面中介个人提出要加钱呢？自己不按规矩来，怎么好意思怪别人？这和学历没关系，这是本身的素质问题。回复194楼梁文江的发言:你这话说的有点难听吧？中介怎么了？靠自己双手赚钱怎么了？帮你卖个房子，自掏腰包开网络，帮你做推广，你不按照房协规定给服务佣金就算了，还在这里贬低中介，就算有些中介书读的少，我看也比想某种人大学毕业还素质低好一万倍吧，呵呵！回复35楼slippercs2的发言:房产中介本来门槛就低，虽然穿着西装，气质是掩盖不了的，不是歧视他们，这个群体里素质低的占大多数，翻脸不认人的事太多。回复24楼凯文陈的发言:楼主，这种中介一律拉黑。这种人，赚不了你的钱骂你穷逼，赚了回头就骂你傻逼，就靠骗钱活，骗一个是一个，别和他们讲仁慈，这种人拉低了中介的整体素质。
slippercs2203楼
你不要理这些人，他们就嘴巴上厉害，威胁你，还没听说能查封房产的。回复200楼楼主的发言:要去房管局投诉我？查封我家房产？好的周一我一定去房管局！谢谢。看看我是不是求安慰！装可怜！回复197楼A莫利的发言:那个行业什么素质都有， 到这里发论坛， 寻找安慰， 装可怜，威胁的人是你吧， 大晚上发论坛 大清早去投诉， 我看你真的太可笑了，我还没说，我去房管所去投诉你，以及投诉你诋毁他人隐私权， 这样不知是不是可以查封你家房产呢
slippercs2204楼
跟你谈不上。洗洗睡。回复203楼梁文江的发言:请问你是怎么理解“素质”二字的？回复202楼slippercs2的发言:不是帮我卖房子，是你自己要赚钱。行有行规，中介费该谁出事先定好，为什么后面中介个人提出要加钱呢？自己不按规矩来，怎么好意思怪别人？这和学历没关系，这是本身的素质问题。回复194楼梁文江的发言:你这话说的有点难听吧？中介怎么了？靠自己双手赚钱怎么了？帮你卖个房子，自掏腰包开网络，帮你做推广，你不按照房协规定给服务佣金就算了，还在这里贬低中介，就算有些中介书读的少，我看也比想某种人大学毕业还素质低好一万倍吧，呵呵！回复35楼slippercs2的发言:房产中介本来门槛就低，虽然穿着西装，气质是掩盖不了的，不是歧视他们，这个群体里素质低的占大多数，翻脸不认人的事太多。回复24楼凯文陈的发言:楼主，这种中介一律拉黑。这种人，赚不了你的钱骂你穷逼，赚了回头就骂你傻逼，就靠骗钱活，骗一个是一个，别和他们讲仁慈，这种人拉低了中介的整体素质。
ViViqiuxia205楼
楼主这么做算是为了正义舍弃了卖快一点卖高一点的可能。&说白一点，加的钱最后还是转嫁给了买方。，于卖方并无害处。可能真的是中介让人不爽过头了。
ViViqiuxia206楼
这一切都源于行业的混乱。480w的房子，一个点也有4.8w了，呵呵，假设卖方也来一个点，真不知道中介怎么做能值得这一单将近10w的佣金。。。通篇看了，楼主也隐去了中介名字和号码只是就事论事，何来侵犯隐私？
slippercs2207楼
房协而已，中介自己组织起来的协会，属于民间组织，怎么和政府扯上关系了，没文化。回复182楼南山南山0的发言:睁眼说瞎话，政府规定中介有多远滚多远回复zzg923的发言:政府规定买卖双方共3个点佣金，各1.5佣金
蕾蕾拉208楼
我看了A莫利和业主的对话明显就是中介&拽的二百五一样的怎么还说楼主侮辱她了呢不懂中介的世界但是真的明白为什么辣么多讨厌中介的&人
杠杆牛熊209楼
顶楼主，&合同写明卖家实收！&谁知道中介收了买房者多少佣金？&那是你和买家的事。人家只管实收。
罗湖先生210楼
就是你们这种无原则，不规矩的做法搞乱市场，还什么和钱过不去，那些贪官就是你们这种想法回复31楼hondedairen的发言:楼主  我也是过来人的   我也炒过房的   古往今来  有句话   我是牢记在心   有钱可以使鬼推磨   没钱是万万不能的  出点小钱  赚大钱  不好么   干嘛跟钱过不去呢？和气生财  
苹果绿果盘211楼
我觉得双方给，也不是不可以，一开始大家明码标价，说在前面。而不是到了要成交的边缘上，再来这么一出。我上次遇到这事，心里感觉跟吃了个苍蝇一样。楼主感觉是个比较耿直有一说一的人，再加上中介MM说话也不太好听，起冲突就难免了。
双明大道1号楼主212楼
已经在工商局投诉了。12315&周一会去深圳房管局。这几天联系第一现场记者看看她们感兴趣不？我想看看到底会发生什么事？回复209楼蕾蕾拉的发言:我看了A莫利和业主的对话明显就是中介 拽的二百五一样的怎么还说楼主侮辱她了呢不懂中介的世界但是真的明白为什么辣么多讨厌中介的 人
心若在梦就在w213楼
哈哈中原中介这么牛逼轰轰啊。中介无底线，有多少买卖房的被中介坑过骗过？
穿风衣的叫兽214楼
肯定不用的，那是黑中介
安居红山215楼
你算计着自己房子卖掉赚它百八千万的，还算计着帮你达成交易的人，一个子儿都别想赚，又想别人动用他们的资源……&&&不给她们点饭吃，还希望他们不要拼命压你价格……&&&&你应该不着急卖，无所谓，但是像我这样置换的，卖掉再买房子给家人住，真心伤不起啊，房价一天一个价格。谁受得了啊。所以你又你的立场，我有我的苦衷。我说我给了费用而且还很感谢帮我卖房子的中介你信不？&&&&&&&这是深圳，人人为都在努力为钱奋斗。&&按你和楼主的意愿～～～想必中介口碑极好，应堪称&——&活雷锋！&&&&&&&你也不用喷我，你都不是雷锋，咋好意思要求别人做雷锋呢&&&&我有感觉到了&&&可笑回复slippercs2的发言:你不要信这个人说的话，是中介自己的问题，中原链家一个样，说推我房子推了几个月，客户看了一茬又一茬，就是一个劲压我价，而且都很一致的价位，只要你不急卖你就不用听信，一般来说买卖房子基本是一锤子买卖，中介不吭你吭谁？回复8楼楼主的发言:委托书里签是买家出中介费。我还要私下再出给她个人？我出不起所以被鄙视？好吧。我懂啦回复7楼安居红山的发言:可笑  几百万的生意，老哥哥您愣是一毛不拔 也太抠啦  哈哈，真会过日子。给得起就用她，给不起就不要用嘛   我的房子卖了 给了六万的中介费，我感觉合适，相比其他天天看房子 让我在家等待，却没本事成交的 我感觉这费用出的值。不偷不抢的   合理劳动付出嘛   
maccor216楼
不知为何就想支持楼主，期待下面结果
javagogogo217楼
卖房还是要看运气，垃圾中介太多了！
巫苏英218楼
个人看法&不喜见谅1.这个莫利真的有客户要买楼主家的房。所以一直联系楼主2.沟通不当造成的误会。&&楼主性格坦荡，不接受这种方式。直接拒绝&&莫利急于成交，对于诚心卖房业主对待她的方式很气愤！.真心希望不管卖房还是买房都能愉快进行。大家握手言和吧。没有必要让自己不愉快。生活每一天都在继续，反正都是要过的，让自己愉快开心的过，会更好。
安居红山219楼
同为喷子，很少见到有直接喷粪的，难道你是楼主或楼主家人，损害到了你的利益，若没有，管你P事儿啊！回复英雄2016的发言:难不成你就是那个中介？管你P事！回复安居红山的发言:没有鄙视  这是互相选择的  给过着不给都正常，感觉你发帖 投诉  言语间充满了对 本次成交 的不舍   。何必呢回复8楼楼主的发言:委托书里签是买家出中介费。我还要私下再出给她个人？我出不起所以被鄙视？好吧。我懂啦回复7楼安居红山的发言:可笑  几百万的生意，老哥哥您愣是一毛不拔 也太抠啦  哈哈，真会过日子。给得起就用她，给不起就不要用嘛   我的房子卖了 给了六万的中介费，我感觉合适，相比其他天天看房子 让我在家等待，却没本事成交的 我感觉这费用出的值。不偷不抢的   合理劳动付出嘛   
王光辉0681220楼
是世道变了吧，以前，业主是给佣金的，买方卖方各付1.5，后来业主都牛逼，不给了，让客户给3个点，自己实收，后来买方觉得凭什么卖方的佣金让我出，就让中介打折，中介被客户弄的只能打折，现在好多只能收1个点，中介心里不舒服了，凭什么我辛辛苦苦的帮业主卖房，业主不感激就算了，很多时候还恶语相向，要找他收佣金才是道理，不能白给他卖房子，销售商给厂家卖手机还要收取费用呢，我凭什么不能收？其实规矩破坏了就是恶性循环吧，如果业主一直给佣金，也许就没有这些事情了！您当前的位置 ：&&&&&&&&&&正文
房屋中介吃差价 非法获利应返还
　　【基本案情】
　　天津北方网讯：日，王女士委托某房地产中介公司代购一套住房。双方签订《委托购房合同》时约定购房价为62万元，其中包括代理费1万元及契税、印花税、土地出让金等各项费用。合同签订同时，王女士交付了定金6万元，后在过户前交付了余款56万元。不久后，王女士在与原房主李先生交流中得知，中介公司买房成交价是58万元。王女士认为，自己已按约定交了1万元代理费，该公司隐瞒实情并收取房屋差价款是不合理的，故要求中介退还差价3万元。为此，王女士将上述公司告上了法院。
　　【法院判决】
　　庭审中，该中介公司辩称，收取房源信息的好处费是行业惯例，而62万元是王女士认可的价格，至于给原房主李先生的房屋价款属于公司运作的问题，与王女士无关。
　　法院认为，中介公司所称差价，是指收取房源信息好处费的说法，收取好处费既未在合同中明确约定，也未在签订合同时说明，因而理由不成立。如中介公司与原房主的成交价格低于王女士与其约定的购房价格，应经王女士同意。因此，王女士要求返还购房差价款3万元，理由正当，法院予以支持，故法院判令该公司将差价3万元返还给王女士。
　　【律师评析】
　　本案是一起因房屋中介服务引起的纠纷，牵涉王女士与李先生的买卖合同关系以及王女士与中介公司的服务合同关系。应当说，这两个合同都是合法有效的。争议焦点在于中介公司在其参与房屋买卖过程中额外赚取了3万元的差价，其是否有权在代理费外另行收取该笔费用、是否应对王女士承担违约责任。
　　首先，收取代理费后，中介公司不能另行赚取差价，否则应对王女士承担违约责任。服务合同应主要约定两部分内容：服务内容和服务收费。结合本案，服务合同已经明确将购买房屋作为服务内容，将1万元代理费作为此次委托购房行为的收费约定，该服务合同应以当事人的约定为准。故在明确约定代理费的情况下，中介公司又另行赚取差价，属于单方对合同条款的变更。根据《合同法》七十七条的规定，合同的变更需要经过王女士的同意才能成立，否则王女士有权据此要求退还差价。另外，中介机构有义务将原房主真实价格告知王女士，其隐瞒真实房屋情况的行为，也属于对合同的违约。
　　其次，退一步讲，即使中介公司收取的3万元被认定为服务代理费的一部分，该公司的房屋中介服务收费仍然不符合法律规定。对约定的代理费与所提供的服务是否公平的判断，应当依据行政法规或行业协会确定的收费标准确认。根据国务院［号文规定：“房屋买卖代理收费按成交价格总额的0.5%至2.5%计收；实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%”。
　　鉴于此，律师提醒广大购房者，在与房屋中介公司签订服务合同时，首先要弄清合同的服务内容、收费方式、合同实现情形、违约责任等事项，做到明明白白的付费。当购房者发现房屋中介公司存在违规行为时，应积极地拿起法律武器捍卫自己的合法权益，打击投机者的违规行径，维护法律的尊严。
　　【法条链接】
　　《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托，进行民间代理所收取的佣金。房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。房屋租赁代理收费，不论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5至2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。土地使用权转让代理收费办法和标准另行规定。房地产经纪费由房地产经纪机构向委托人收取。
我来说两句
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本网站由天津北方网版权所有房产中介不会告诉你的10个秘密：吃差价是惯用伎俩
日 12:55来源：理财周刊
“吃差价”是行业最大顽疾，仍未消除。中介公司一般会通过与卖方签订《全权委托公证》协议，然后支付部分房款，并约定尾款延后支付的方式。此后便以高于协商价格售出房产，获得差价收益。
捌 “吃差价”是惯用伎俩
因为追加投资需要，急需资金的王先生准备把自己一套老房子卖掉。于是他找到一家房产中介公司，双方协商以80万元的价格挂牌出售。中介得知王先生出售房产的目的是为了筹钱，于是提出可以预先支付一笔资金，但前提是他得跟公司签订一份包销协议，以确保独家代理。而且中介还信誓旦旦地保证，两个月之后一定能够拿到全部房款。王先生认为这个办法可行，一来可以提前取得一笔资金用于公司周转，而且还能在两个月之后得到全额房款，于是他采取了中介公司的建议。
中介也很爽快，很快就向王先生支付了25万元的款，同时给出了非常“贴心”的建议，即再签订一份《委托协议书》并进行公证，这样以后所有买房事宜均由中介公司免费代劳，而他只要安心等到最后一笔购房款到账。此时，已经充分信任中介的王先生当然是言听计从。两个月之后，王先生如愿拿到了所有购房款，眼见自己的卖房过程如此轻松惬意，王先生认为其服务周到而在熟人中间说了这家公司不少好话。但一次偶然机会，王先生对这家公司的态度发生了180度的转变。在一次聚会中，有朋友告诉他，自己的一个同事以92万元的价格买了他的房子，王先生心里顿时五味杂陈。
中介“吃差价”曾经是市场上比较普遍的现象，业界曾有这样一句话，“半年不开张，开张吃半年”，说的就是房产中介通过“吃差价”的方式，一次赚取相当于半年或者几年的收入。再到后来，随着买卖双方防范意识增强，“吃差价”的难度有所增大。不过道高一尺、魔高一丈，很难完全杜绝这种现象。
吃差价主要有两种方式，其一是见到采用委托代理、抬价销售的方式，尽量撇开房东，中介直接与买家接触完成交易。这样，中介就有机会以高出挂牌价的价格将房产售出，并将高出部分中饱私囊。其二则是介入交易、直接倒手，牟取差价。如果中介看到有报价极低的房产，便会找机会自己先收购下来，仅需支付一笔定金或首付款，然后自己作为卖方再转手以高价卖出，获取中间差价。当然，这种手法在房价快速上涨时期比较常见，此外税费负担也不重，因此有不少房东会发现自己居然把房子“卖”给了中介业务员，就是这个道理。不过现阶段，在京沪深等一线城市，由于房价涨幅较小，而且税费很重，这种手法已不多见了。但在一些房价仍然处于上涨过程中的二、三线城市，这种情况还是存在的。
中介“吃差价”，一来是由于买卖双方疏于防范，二来也是因为房价上涨较快，给中介留下了操作的空间。其实，只需买卖双方多长一个心眼，彼此间多沟通一下，就完全可以避免这种情况。
为了防止被中介“吃差价”，买卖双方应该做到“透明交易”，即签订服务协议时，要看清中介服务协议内容，对于委托代理情形多留一个心眼，其次在商谈房价时也要做到公开，此外签约应是三方在场，买卖双方再次核对房价。
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