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开发商急卖车位业主频吃哑巴亏 车位归谁要搞清
　　车位不足常导致乱停车现象发生。广州日报记者苏俊杰摄
　　给爱车一个专属车位是许多业主的梦想。　(资料图)广州日报记者王维宣摄
　　开发商急卖车位业主频吃哑巴亏专家：部分小区车库用业主购房款建设
　　近日，一则南京市鼓楼区人民法院审理的业主和开发商地下车库之争的消息引发广泛关注，虽然网帖中声称“法院判地下车库归全体业主所有”、“开发商收钱卖车位该退款”的说法被证伪，但现实中小区车位租售权属现状仍然引发了各界的关注。
　　而在广州，车位的争议从来都是小区业主关注的大事，有市民昨日就向记者报料称，自己所在小区的车位总是“偷步”拍卖，等到业主们发现的时候，车位已经卖给了小区以外的人，业主不但想买车位买不上，就连想在自家的小区停车场临时停车，也有难度。
　　南京“车库之争”原来只是误传
　　此前曾经在朋友圈内疯转的一网帖称，南京星汉花园小区共有地下车位59个，业委会2011年起诉要求物业公司将车库交出，获得法院“开发商将地下停车库移交给业委会管理，全体业主享有地下停车库的权益”的判决支持。
　　事实上，该判决并未生效，开发商随即向南京市中级人民法院上诉。案件经撤销发回重审后，最终判决其中29个车位属于业主共有。这29个车位包括开发商占用业主共有道路等地超规划建设的23个车位，以及南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》第六条规定的、应为业主保留的最少6个车位。由于开发商已经将35个车位售出，业主实际上享有24个车位，开发商应当移交5个车位。
　　发现案件遭遇误传后，南京市鼓楼法院随即在官方微信上发出声明，强调“部分微信公众号提到的判决内容是并未生效的一审判决，该案应以最终生效判决为准”。
　　专家提醒账要算清：
　　部分小区车位是用业主的钱建的
　　广东省华南和谐社区发展中心主任、著名社区问题专家周活宁昨日告诉记者，南京的案例虽是不实旧闻，不过还是可以引出部分车库产权究竟属谁的探讨。“如果实际上发现车库的产权属于业主，那么不但有开发商是否有权卖车位的问题，就连出租车位的租金收入也应该归业主。”
　　“从开发商的角度来说，卖车位的收益绝对比租车位大，可以卖的话开发商一定会卖。”周活宁表示，部分小区的隔空层以及地下车库产权在规划时，有可能属于业主共有产权，不过业主在不知情的情况下，开发商通过补缴出让金等手段取得产权，从而导致后续业主的权益无法得到保障。另一方面，按照谁投资谁受益的原则，由于开发商已经把建设车库的成本转嫁到房价上，所以表面上看车库由开发商投资，应该由开发商受益，但是如果细算成本账，部分小区的车库其实是用业主的购房款来投资，应该由业主受益。在目前业主处于弱势的情况下，行政主管部门应该主动作为，介入这类停车难的小区，厘清当中的产权问题，令矛盾今后更容易得到化解。
　　相关规定：规范出租车位比例政策迄今未出
　　记者了解到，为了保障业主享有的权利，在2008年出台的《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》中，就明确规定了房地产开发项目规划用于停放汽车的车位数量少于本房地产开发项目的房屋套数的，房屋购买人每购买一套房屋，只能相应购买或租用一个车位。
　　而在2014年，原广州市国土房管局就对外发布了《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》的修订稿，并征求社会意见。根据这一修订稿，广州拟规定小区车位应该限定优先满足业主，更重要的是，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要，应预留规划用于停放汽车的车位、车库数量的20%比例的车位用于出租。
　　不过，记者昨日从相关部门了解到，这一规定住宅小区要预留20%车位用于出租的政策尚未最后正式出台。有业内人士就呼吁，尽快出台这一政策，对目前出现的租售新模式进行约束。
　　业主抢“车位”连遇三个“坑”
　　第一坑：偷卖
　　车位拍卖业主方知临时停车竟被拒
　　“不是说好小区车位优先满足业主吗？但是我们小区的车位一批批地拿去拍卖，有些业主甚至要等拍卖了才知道。”家住海珠区的市民李女士告诉记者，自己所在的小区已经开发入住差不多7年时间了，近一两年来，开发商声称由于债务等方面的纠纷，所以车位都要通过拍卖转让。今年最新一批车位推出拍卖时，起拍价达到28万多元，不过等小区里面许多业主知道时，这批车位都已经处理完毕了。业主传言称，开发商实际上都是把车位通过这种方式，转让给自己的“关系户”。
　　更让有车业主们难以接受的，是小区内的临保也取消了。“现在就算想在小区内临时停车也做不到了。”李女士表示，自己现在只能通过月保的方式租用车位，不过就连月保资格其实也是拥有车位的业主出租才获得的，开发商根本无法保证为业主提供车位。
　　第二坑：强卖
　　开发商“只卖不租”业主无奈“硬吃”
　　从去年开始，广州多个有一定楼龄的小区都陆续开始大批售卖车位。在部分车位严重不足的小区，开发商也往往通过“取消月保车位”的方式逼迫业主购买车位。本报此前就率先报道过越秀区某小区一口气开卖小区里面的172个非机动车位，最贵一个车位单价超过百万元。有业主就向记者坦言，开发商在当年售楼时曾经承诺过车位只租不卖，后来却突然违背承诺。由于开售的车位量占比太大，实际上相当于“只卖不租”。
　　小区业主裴先生(化名)昨日就告诉记者，由于车位紧张，不少业主此前因为停车吃尽了苦头，有部分资金实力比较充裕的业主最后不得已也只好买了车位。而没有狠下心来买车位的业主，有些则只能想办法到外面停车。
　　第三坑：涨租
　　月租说涨就涨物管称无需业主同意
　　广州也有小区频频上演停车费租金说涨就涨的戏码。像珠江新城一大型楼盘，上月底的临时停车费就由每小时4元涨到了10元，月保车位则由720元/月涨到1500元/月。业主许女士告诉记者，大家上月中旬接到电话，通知说新收费将于4月1日起生效，而且只有40个停车位，已经基本上租完，部分业主在不知情的情况下，以为大家都同意了，只好也交款选车位。可后来物管一直没有将停车费涨价声明公示，大伙儿发觉“不对劲”，于是连同其他不同意涨价的业主与物管代表协商，并且表示了对涨价的反对。
　　不过，物管方面就表示，地下停车场的停车位产权都属于开发商，没有一个车位产权属于业主，所以可以不经过业主同意就可以调价，而且小区车位暂时不会出售，只出租，提价后的租金水平也与周边的停车费价格差不多。
　　用数据说话
　　车位供应内紧外松
　　网易房产数据中心监测阳光家缘网统计住宅数据显示，2月广州车位未售套数达到29.3万套，是月度库存的新高，而截至昨日，广州一手车位的未售套数已经进一步攀升至29.5万套。在这种情况下，广州车位的网签均价除了1月份短暂冲高到接近17000元/平方米的水平之外，其余各个月份的车位网签均价都较为平稳。不过，需要注意的是，车位库存总量创下新高，却隐藏着供给结构的问题，即中心区供应量偏小、周边区域供应量较大。
　　从各区均价来看，车位最为紧张的无疑依然是越秀区，网签均价达到44550元/平方米。不过，包括黄埔、花都、从化、南沙和增城在内，车位均价都只在万元出头或者以下。
　　满堂红链家市场部高级经理周峰分析，当前广州车位的买家以自用客居多。虽然供应量不小，但由于停车需求大，只要定价合理，开发商只要愿意出售一定可以售出。而买家在购买车位的过程中，也要注意产权状况，有部分车位有可能属于临建性质，并不在规划之中，开发商开卖车位之后，买家最终也拿不到产权证，这类情况一定要多注意。记者赖伟行
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开发商如何正确卖车位？(图)
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南都制图：林军明　　业主入住后，享受了较低车位月租价格，开发商再想卖车位就会有点难。近日，东莞长安镇四季豪园小区因开发商卖车位引发纠纷，甚至惊动了维稳部门。那开发商该如何正确卖车位呢？有律师表示，开发商只得销售产权车位。
　　典型案例
　　无产权车位竟高价出售
　　7月5日上午，长安四季豪园营销中心有100多名业主聚集，要求该小区停止销售车位，并恢复使用月租卡。业主代表说，小区此前一直通过出租的方式将车位提供给业主使用，车主可选择办月租卡，或拿临时停车卡。但最近开发商停止给业主的月租卡续费，并且贴出《车位销售公告》，要求有意购买车位的业主在7月5日-16日期间缴纳3万诚意金，这样才有资格抽签购买车位，否则视为放弃购买。
　　有业主表示，这段时间收到小区营销中心工作人员的推销电话和短信，“一个20年产权的车位售价为22万到28万元，没有产权证的售价为16万到22万元不等，明显不合理”。
　　而开发商方面回应，其车位销售工作是按照政府流程办理的，并无违规，业主提出的“不许销售”诉求既无依据也无道理。对于恢复使用月租卡的诉求，开发商表示，此举是为保证购买车位的业主在具备收车位条件时可以正常使用其购买的车位，故而暂停办理停车卡月租，但在未售前停车位仍可正常使用，业主停车可通过拿临时卡的形式进入停车场。
　　地下停车位价格暴涨引发业主不满
　　活力粤港是沙田镇早期开发的一个项目，入住已有7年之久，业主和物管处一直相安无事。日开始，与开发商同属一个集团的瀚森物业有限公司准备代售开发商的地下停车场，将原本150元/月就可以停放的地下车库进入口封闭，并将地下停车场150元/月的价格调为400元/月，引发业主极大不满，造成小区门口发生堵路事件。
　　对于定价8万元一个车位，业主们认为定价太高。“周边的一些楼盘，居住环境、硬软件配套，都比活力粤港要好，车位也才五六万元一个，开发商明显是看着车位配比较低，所以提高价格，业主居住在此，要停车，也不得不买。”业主李先生说。
　　针对业主不满，物业经理张先生出示了日东莞市物价局发放的《广东省经营服务性收费许可证》，批复的价格分别是露天停车场是180元/月，室内停车场是350元/月。“业主们实际上已经享受了好几年的低价停车费了，目前是恢复原价而已。”张先生表示，目前地下停车场的收费标准是400元/月，其中50元是车位管理费，至于车位售价，张先生认为开发商有权根据市场定价。
　　律师说法
　　没有产权车位不能销售
　　对于长安四季豪园高价卖车位的情况，东莞律师黄球表示，对没有产权的车位进行销售明显不合法，而明确仅20年产权的车位也应该了解清楚，为何产权是20年，以防开发商以出售为名出租车位。黄球称，那些没有在出售的车位应该继续执行月租形式，开发商不能停止月租来销售车位。
　　对于活力粤港的车位定价8万元，广东润广律师事务所律师黎娇燕表示，车位的售价是完全的市场行为，由市场自行调节，开发商有对车位的自由定价权。
　　重复收取管理费无依据
　　对于多收了50元管理费，黎娇燕表示，根据《东莞市机动车停放保管服务收费管理办法》第六条“居民住宅区的停车场所的机动车停放保管服务收费，实行政府指导价”和《东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则》第二十三条的规定，物业管理区域内的机动车停放保管服务收费，按市物价局的有关规定执行。已收取机动车停放保管服务费的，不得重复收取(车位)物业服务费。根据批复规定，物价部门已经批复350元/月停车费是包含管理费在内的，瀚森物业在物价部门的批复之外加收50元/月的车位管理费，没有依据。
　　关键是要明晰产权
　　为何在东莞卖车位容易引发矛盾？业内人士表示，这些因为卖车位发生矛盾的楼盘多是旧楼盘，业主已经入住，一直用较低的月租的形式使用停车位，突然停止月租改为出售，自然会引发不满。
　　随着东莞汽车保有量的节节攀升，车位越来越成为刚需产品。其实在东莞的车位市场，车位可以说是供不应求。瑞峰置业相关人士表示，今年东莞车位成交面积减少的原因是今年楼市行情比去年好，开发商没有力推车位，致使车位供应量不足，而在楼市行情不好的年份，车位是回笼资金利器。由于车位供不应求，东莞甚至规定了“一户家庭只能购买一个车位”，以防车位被爆炒。
　　在实际销售中，由于车位形式多样，既有公共露天车位，也有地下人防车位和地下产权车位，也有长时间出租的车位。这些车位有何区别？开发商如何正确卖车位呢？
　　南都记者咨询了多个律师，总结了一些车位不得销售的情况，实际上，除了地下产权车位外，其他形式的车位开发商都不得销售。黎娇燕认为，解决车位纠纷的关键，是明晰产权。产权人能够得到合理的回报，自会提高投资的积极性。至于价格高低，应当由市场去调节。
　　提个醒
　　五种情况车位不得销售
　　小区的公共空地
　　小区里的空地，有的时候甚至是绿地，开发商或者物业公司画根线就收钱。有的作价卖给业主，有的按月出租。据悉，由于小区的土地使用权归全体业主，因此开发商无权出售敞开式地上车位。这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用，扣除必要费用后归入小区维修资金。
　　无约定的地下车位
　　如果地下车位建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的，则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。开发商出售这种车位好像天经地义，其实不然。在房屋买卖合同中，开发商必须申明该小区里的地下车位的产权属于单独转让，不随房子一起卖。如果没有类似的文字说明，地下车位也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。
　　这部分收益可以由小区业委会委托物业公司收取，收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。
　　已被公摊的地下车位
　　很多开发商在卖房子的同时也在卖地下车位，可这地下车位的买卖是否合法，很多业主并不知道。如果地下车位面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出售。换句话说，卖房子的时候已经把地下车位的面积分摊到每个业主的身上，并且按比例收过钱了，再把这样的地下车位卖给业主，就是重复收钱。《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定：“未依法登记领取权属证书的不得转让。”因此若不能办理产权，车位买卖合同是不受法律保护的，业主买到手的只是一张白纸。
　　这类的地下车位办不了产权证，属全体小区业主所有，严格地说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。
　　人防工程禁止
　　开发商销售
　　没有分摊的地下面积是不是都可以卖呢？当然不是。有的地下车位属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售。
　　根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。
　　销售使用权
　　超过20年
　　属于欺诈
　　有的开发商很“明智”，在签车位合同的时候会申明车位不能买卖，不签买卖合同，只与业主签租赁合同。可在租赁期限上超过了20年的时候，并不向消费者声明20年后不受法律保护。根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”消费者租赁车位，即所谓的销售使用权，最长期限也只有20年，20年后是不受法律保护的。
　　凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为，消费者可请求双倍赔偿。
　　本版采写：南都记者　卫学军
　　作者：卫学军
本文来源：南方都市报
责任编辑：王晓易_NE0011
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15:34　　来源：中国消费者报·中国消费网　　尹训银 ︳ 我要分享
　　中国消费者报报道(记者尹训银)“地上车位应该属于全体业主所有，开发商却硬性规定小区地上所有车位只卖不租，业主如果不买车位，车辆就不能进入小区。”近日，家住山东省临沂市河东区环球阳光城香麓园小区的部分业主，向《中国消费者报》记者反映了他们的遭遇。　　叫卖地上车位　　环球阳光城香麓园小区业主张先生告诉记者，小区开发商临沂华辰置业有限公司(以下简称华辰置业公司)售楼处，正在公开叫卖小区内所有的地上停车位，每个车位的价格5万元左右，业主若不购买地上车位车辆就不能进入小区。有的业主要求租赁地上车位，开发商坚决不同意，并明确告知小区地上车位只卖不租。　　张先生说，根据《物权法》规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，开发商却在购房合同里擅自加了一条约定，地上车位归开发商所有。　　“当初买房交定金时开发商就故意不让我们这些购房者看合同，说要交了首付款才能看合同，还说这是房产局统一规定的，交完首付签合同时业主发现了很多问题，其中就有地上停车位归开发商所有的约定，但是不签合同此前交的定金开发商不退。”小区业主刘先生说，“这份合同到底合不合法?无奈之下，业主们打电话咨询规划局、房管局和国土局，结果都说开发商的售卖行为不归他们管，让我们找物价局，而物价局以合同上有约定为由也不予管理。”　　车位只卖不租　　11月3日，华辰置业公司营销部孔经理表示，环球阳光城香麓园小区的地上停车位的确是只卖不租，因为该小区的地上停车位已经在规划局备案了并且也有规划许可证，小区内的地上停车位的产权属于开发商而不是业主共有。如果业主想租赁地上停车位只能租赁由其他业主购买的车位，开发商“目前是以销售车位为主，至于将来车位能不能完全卖掉，以后再说”。　　11月5日，孔经理通过微信给《中国消费者报》记者发来一张盖有临沂市规划局公章的小区地上停车位规划图，但该图并不能证明该小区地上停车位的产权到底是归业主共有还是归开发商所有。　　11月7日，《中国消费者报》记者通过电话联系临沂市规划局。该局一位不愿透露姓名的工作人员表示，规划局只管规划不管产权归属，产权归属问题要向房管局咨询。　　只卖不租违法　　山东齐鲁律师事务所律师谢凯凯接受记者采访时表示，《山东省物业管理条例》第五条规定，省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。设区的市、县(市、区)人民政府房地产管理部门或者建设行政主管部门(以下统称物业主管部门)，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第五十条规定，车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。第十五条规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车库(包括专用车库和共用车库内的车位，下同)的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。　　《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十五条规定，物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人应当交纳停车服务费。停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。已购买车位但未停放车辆的，停车服务费应当适当减收。　　谢凯凯说，《山东省物业管理条例》是由山东省人大通过的地方性法规，具有强制力。按照该《条例》第五十条的规定，开发商或者物业公司只售不租小区车位是一种违法行为，房管部门和建设主管部门应该担负监管义务。鉴于以上情况，环球阳光城香麓园小区业主可向建设部门、城乡规划或工商部门投诉和举报，维护自己的合法权益。
责任编辑：覃辉
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