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工程项目管理文献综述(论文）
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:&400-900-8066关于房地产论文例文,与三线城市房地产的与销售相关论文摘要
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关于房地产论文例文,与三线城市房地产的与销售相关论文摘要本论文是一篇关于房地产论文摘要,关于三线城市房地产的与销售相关毕业论文开题报告范文。免费优秀的关于房地产及房地产价格及营销策略方面论文范文资料,适合房地产论文写作的大学硕士及本科毕业论文开题报告范文和学术职称论文参考文献下载。【摘 要】本文首先概述了三线城市房地产行业特点；其次,分析了三线城市房关于房地产论文例文地产的发展现状；第三,针对以上情况提出了有效的销售策略：市场定位要准确、清晰、别太深奥；顺应当地民风、民俗、方言；做广告宣传时要结合当地的实情；重视口碑宣传,以老带新；促销是最有效的方式.【关 键 词】房地产；三线城市；价格；销售策略在中国房地产业十多年的发展历程中,我们关注的往往是大城市,比如北京、上海、深圳等一线城市,而数量庞大的中小城市的房地产开发却被忽视了.党的十六大提出全面建设小康社会的宏伟目标后,我国中小城市房地产业进入了一个前所未有、充满机遇的时代.未来几年内,将有更多的农民进入城市,特别是三线城市肯定是人们的第一选择.尤其随着国家户籍政策的放开,必然带动城镇住房的发展.这些都为中小城市房地产业创造了一条可持续发展之路.一、三线城市房地产的特点1、客户群构成简单主要是5种人群：事业单位（比如公务员、人民教师、金融系统职工等）、企业厂矿职工、私营企业主、外出劳务人员和下属乡镇人群.2、市场需求量有限,成熟度低小城市规模普遍较小,外来人口也较少,很难吸引外地购房者,市场需求数量有限.受政策、经济总量以及市场化水平的影响,小城市的房地产开发起步较晚,房地产商品化较低,居住水平不高,建筑规划落后,缺少新的开发理念和营销政策,消费者的商品房消费意识差.本篇论文来源 3、人们对待价格敏感度高在小城市中,价格是消费者最关心的因素,属于典型的“价格市场”,在考虑完价格后,消费者才会考虑诸如地段、户型、配套、物业等其他方面的因素,这取决于当地的发展水平和思想观念.对于很多城市来讲,价格上扬很难,从开盘到售罄,几乎没有浮动. 如何撰写房地产本科论文 播放:24523次 评论:7302人4、消费水平差别较大其实小城市也和其他城市一样,贫富差距也是比较明显的.其中房地产的消费80%可能仅仅是来自20%经济收入较高的那部分.二、三线城市房地产的现状从整体来看,自2008年下半年开始到2009年上半年,我国一、二线城市的房地产价格受到较大影响,多数城市的房地产市场出现了滞销和降价促销的现象,这让一些房地产商和投资者都有了危机感.为了削弱国际金融危机带来的不利影响,我们国家相继制定了一系列的调整措施,使不利影响降到了最低程度,为我国经济平稳较快发展起到重要作用.可以看出,房产价格的波动对国家经济政策的变化十分敏感,这些在我国大中城市表现得比较突出.而对于房地产价格,三线城市受“大气候”的影响并不是太大,究其原因,主要有以下几个方面：1、三线房地产价格起伏相对较小近年来,三线城市房地产价格变动一直处于缓慢上升趋势,从十几年前的每平方几百元到几年前的一千几百元,又到现在的两千几百元甚至几千元,经历了相当长的成长阶段.不像大中城市那样,市场火爆时房价一天一涨、月月上涨,市场低迷时房价一落千丈.三线城市不存在房产价格大起大落的局面.2、三线城市的房产销售对象主要以居住型消费为主居住型消费购房是县级城市房产的主要销售对象,由于人口、经济和人们思想观念等方面的限制,投资型购房毕竟是少数,人们购房主要还是为了满足基本的居住需求.开发楼盘的数量与销售数量基本同步,也就是供求基本平衡,甚至时常出现存量现房过剩的情况,自然也不会出现大中城市里那种连夜排队选房购房的场面.3、三线城市的房地产投资风险较小与大中城市的房地产业相比较,三线城市的房地产投资风险要小得多,原因是开发规模小,取地成本相对低,工程造价也不高,而且边开发边销售,虽然没有大中城市的所得利润高,但却能细水长流,同时还能规避风险.所以即使赶上市场低迷时,开发商也能沉住气、熬得住.4、三线城市的开发商们容易形成利益趋同的销售同盟由于城市规模和消费群体的限制,三线城市从事房地产开发的投资者数量有限.因此他们很容易就销售价格问题抱成一团,形成利益趋同的销售同盟.即使遇到房地产行情低迷时,他们也不会轻易降价,因为他们与其他开发商已经达成了一致,必然形成同盟.当赶上市场回暖时,他们也不会大幅度提价,因为受当地收入水平的限制,涨价幅度太大会使消费者无法接受.总之,三线城市的房价受“大气候”影响不太明显.在市场低迷、购房者持观望态度时,开发商也不会轻易降价促销；在市场回暖时,开发商也不会大幅度提价.三、应该采取的销售策略针对以上的特点,三线城市房地产的营销策略应该也要符合其本身的需要,才能更好地为销售工作服务.1、市场定位要准确、清晰、别太深奥每个城市都有自己的独特性,城市发展情况,城市的经济特点和媒介环境等不尽相同,必须深入市场摸底调查,做好楼盘的定位工作.小城市的人讲求实在,而且文化水平不尽相同,根据他们的需求,市场定位别太深奥、抽象.2、顺应当地民风、民俗、方言俗话说一方水土养一方人,必须详细的了解当地的风土人情和生活习性.只有了解了这些,才能准确把握他们的心理,才能制定出切实可行的营销策略,才能真正地打动他们,这一条是操盘成功与否的先决条件,它决定了销售策略是否能顺利执行,是否能够达到预期的理想目标.另外,销售说辞也应该注意方法,应穿插一些地方方言,这样可以和他们适当的拉近距离,更有利于销售工作.3、做广告宣传时要结合当地的实情大城市中,报纸和电视媒体广告可能是开发商用的最多的方式.但是小城市却不行,小城市管用的是工地围墙、海报、道旗、条幅、小传单之类的.由于人们观念的滞后和思想开放程度的差异,决定了小城市人们对广告接受的差异和认可度,必须考虑人们的审美习性和接受能力.
三线城市房地产的与销售参考属性评定
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4、重视口碑宣传,以老带新在大城市里,邻居是谁都不知道,而在小城市,绕上一圈都是亲戚朋友.口碑相传的传播方式速度是惊人的,范围是很广的.服务好一个老客户,通过口碑宣传,老客户带新客户的模式自然成熟起来,远比做广告强多了.由于对项目的批判不像大城市的客户那样成熟,缺少科学的判断方法,这时候他们更愿意相信身边的亲戚朋友,尤其是中国这种“从众心理”比较明显的国家,他们的亲戚朋友说一句好话要比我们说十句管用的多.所以老客户这方面,绝对是一个必须充分把握的资源.5、促销是最有效的方式小城市面积小,要是搞一个促销活动就会传遍整个城市.在活动中,首先要让客户充分的了解项目,而且要让他看到性价比,知道房子是物超所值.为吸引更多客户的参与,可注意利益驱动市场,小恩小惠往往能带来意想不到的人气.小城市的老百姓讲究实惠,对购房者打折、送家具、电器等是永远都不会过时的促销手段.当然,随着逐渐发展,有的三线城市的房产开发商会接近一种饱和的状态,于是各种价格战与促销方式狼烟四起,这样很不利于整体的房产销售.但是,这并不完全是一种坏事,这样也可以督促开发商们做出更好的工程,促进房产的发展.总之,做三线城市房地产项目,一定要因地制宜,不能生搬硬套固有的营销模式,要加以变化利用,更不能盲目推测,脱离当地的实际情况.在现在这样有利的形式下,市场发展潜力较大,如果能注意从宏观上把握城市的发展定位,微观上利用有效的策略,注重房产质量,小城市的房地产市场必将迎来一个繁荣发展的春天.【参考文献】[1]姚俊.我国房地产市场分析与营销策略[D].西南财经大学学报,2000.[2]陈宁枫.房地产市场的销售管理[D].对外经济贸易大学学报,2003.[3]王秀芹.中国房地产业的发展及相关问题研究[D].武汉大学学报,2005.
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浅谈关于房地产开发项目管理重点方向的综述
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房地产一直是当前中国最受聚焦的产业，作为开发商而言，如何提高开发工程项目的管理水平，降低工程造价，是其研究的热点。文章阐述了当前房地产开发工程项目管理现状，针对相关问题，探讨了项目管理应该把握的重点方向。 【关键词】房地产；开发；成本；工程项目；管理 引言 房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。一般划分为项目策划阶段、项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目要负总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面，因此显得尤其重要。 1 房地产开发工程项目管理现状概述 作为部门制度的项目管理方式，是最为普遍的管理方式，主要设置一系列的管理部门，用来管理各项工程。房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。 具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、市政、交通、供电等几十个部门和近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。 2 房地产项目管理的重点 房地产项目管理的重点主要体现在计划、组织、协调和控制四个方面等。 1 房地产开发项目的计划管理。对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的前期论证、开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。可以说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，使项目有序地达到预期总目标。 2 房地产开发项目的组织管理。这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种适合本企业的规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。 3 房地产开发项目的协调管理。其意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，寻找材料设备供货渠道，广揽优秀设计和施工队伍，获得市场竞争优势，促进产品销售。 4 房地产开发项目的控制管理。其意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制，以确保开发项目用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。 3 房地产开发项目的工程管理 房地产开发项目的工程管理是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。由于房地产开发项目建筑施工与安装任务通常是委托承包给建筑施工单位来完成的，所以开发项目的工程管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动，按照国家标准、规范和合同规定的目标，进行严格监督、控制和管理，以确保开发项目总体目标的最终实现。 工程项目直接目标管理方法。对一个建设项目而言，其直接控制的目标有三个，投资、进度、质量，即在保证安全的前提下，按计划的投资、进度、质量完成项目目标。这三个目标彼此之间是对立统一的关系，难以同时达到最优，其实施应以项目整体最优为目标。 1 项目成本管理 无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理、控制投资，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。工程项目建设阶段是整个工程项目成本的实施阶段，所以在这个阶段控制造价，最有必要。首先必须严格控制工程变更，因为每一次的工程变更都会严重影响工程成本的控制。对于房地产开发商来讲，必须严格监督建设单位，使其严格按图纸施工，按程序办事。对于建设单位提出的工程变更必须严格把握，详细审查，对于不需要变更的内容，坚决驳回，对于确实有利于加快工程进程，而且工程中必须要变更的内容，应及时予以批示。 项目投资管理是在保证满足工程质量、工期等合同要求的前提下，对项目实施过程中所发生的投资，通过计划、组织、控制和协调等活动实现预定的控制目标，并尽可能地降低投资费用的一种科学管理活动，它主要通过组织、技术、经济和管理等措施达到预定目标。 房地产开发工程项目成本管理可通过多种方式进行优化，如可通过全面控制原则-即全员控制和全过程控制。项目全员控制涉及到项目组织中的所有部门、员工的工作，并与每个员工切身利益有关，因此应充分调动每个部门和每个员工控制成本、关心成本的积极性，真正树立起全员控制的观念，如果认为成本控制仅是负责预、结算及财务方面的事，就片面了。全过程控制是指从项目立项、开发、建设的全运转过程中进行成本管控。还可通过目标控制原则和动态控制原则-目标管理是管理活动的基本技术和方法，在实施目标管理的过程中，成本目标的设定应切实可行，越具体越好，要落实到部门、直至个人，做到奖罚分明；动态控制原则因成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动，所以必须坚持动态控制原则。所谓动态控制就是收集成本发生的实际值，将其与目标值相比较，检查有无偏离，若无偏差，则继续寻找有效途径，实现投资控制目标。建设工程主要做好两个方面的工作：一是决策阶段、设计阶段对项目的定位、材料的选用进行控制，推广使用降低料耗的各种新技术、新工艺、新材料。二是对材料价格进行过程控制，主要是在招标过程中严格审查施工单位资质，运用科学的评标方案，选择相对实力较强的施工单位。在保质保量前提下，要求择优购料，合理组织运输。再就是要考虑资金的时间价值，合理确定合同工期，尽可能快地完成工程项目。总之，投资预测为投资确立目标，投资控制才有针对性，不进行投资控制，投资预测也就失去了存在的意义，也就无从谈投资管理了，两者相辅相成，所以，应扎实有效地把这些工作开展好。 加强合同管理，控制工程投资。合同管理是项目管理的重要内容，也是降低工程成本，提高经济效益的有效途径。项目合同管理应从合同谈判开始，至保修日结束止，尤其加强实施过程中的合同管理，在合同执行期间密切注意履行合同的效果，以进行过程中的成本控制和防止被对方索赔。1&&&
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