做好新时期物业服务工作的几点看法,物业管理论文_学术堂
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做好新时期物业服务工作的几点看法时间： 来源：学术堂 所属分类：
本文字数：2490字
　　服务是我们永恒的主题，群众满意是物业工作的宗旨，加强物业服务工作，搞好对广大干部职工群众的服务是我们每一名物业工作者的责任。就地勘单位来说，物业服务工作是一项纷繁复杂的群众工作，是否满意，需要基地 900 余户、4000 多人的评判。它涉及面广，物业服务工作质量的优劣，关系着基地整体工作的好坏，关系着每一个家庭，每一个人的生活幸福指数，也关系着整个基地的和谐与稳定。随着物业逐步社会化，物业服务采用何种观念，标准模式，结合此次&地质找矿大讨论&活动，怎样从思想上、行动上做好新时期物业服务工作，浅谈一下自己的看法。
　　一、当前地勘单位物业服务工作存在的主要问题
　　通过物业服务的实际工作，认识到当前地勘单位物业服务或多或少已存在着这样和那样的问题。
　　（一）单位办物业，物业不能完全社会化，每年产生的水电暖及维修、维护费用，给单位再发展带来负担。例如：2012 年7 月以后，国家供电部门民用电没度调整为 0.515 元，每月院里要补贴
元电费。又例如：高层增压补水泵，物价部门规定，凡二次增压补水的，每吨水可增加 0.10 元 -0.20 元，电费补充，而我们收取的还是 2.65 元 / 吨，每年增压泵形成 6-7万元电费还是院补贴。这还不算每年开始供暖后，四个月供暖期间产生的电费，费用最高时达 20 万元。
　　（二）历史原因，维护负担重。花牛路基地，现有18栋住宅楼，80 年代建立的 3 栋，90 年代建立的 8 栋，2000 年后建立的 6 栋，时代不同，设计标准、建筑标准都不同，加之时间久，管网锈蚀严重，水表不计数不停表，路面破损、积水排不出，地基下沉造成墙面开裂等等情况，每年都造成几十万元的维修费用。
　　（三）多干少干一个样。物业部门的职工，岗位职称工资在全院都是最低的，人员 95% 学历偏低，年龄打了，身体状况不良，女同志多等因素。从野外退下来，无一技之长，工作能力有限，个人素质参差不齐，加之现有院机制，安置上岗率，所以造成干多干少、干好干坏一个样，奖罚不分明，收入拉不开差距，职工对待工作无压力、无责任心。
　　（四）一人一岗，内部机制不够科学，工作不能完全饱和。
　　31 号基地现有职工 27 人，有的岗位从早忙到晚，有的岗位工作却不能饱和。
　　（五）服务观念不强，从实际的工作中发现，职工对待自己的工作不珍惜，服务态度及标准，虽有制度标准，但是到了个人面前，领导如果交待安排了就按标准做，如果自己碰见，就以个人的好坏、高兴否处理解决。
　　二、物业服务工作的对策与建议
　　结合工作实际，我认为做好新形势下物业管理服务工作应注意以下几个方面：
　　（一）强化认识，转变观念，用心营造&为群众服务&的浓烈氛围。
　　1. 要牢固树立物业管理服务发展观。形式在发展，改革要深化，面对的群众投诉也在年年变化，这才会有不断研究创新讨论情况，新问题的自觉性，才会有不断学习新知识，新方法，新经验的进取心，从而不断更新自己的观念，提高自己的认识水平和思维水平，解放思想，开创性的做好物业服务工作。
　　2.要积极构建物业小区工作、生活的文化理念。构建和宣传小区文明生活的文化理念，有利于教育，引导住户改变陋习、弘扬正能量。要在正确引导的同时，结合小区居住人群的特点，有针对性、季节性的开展一些卫生集中清扫，防虫防疫，楼梯走廊整齐畅通，防火防盗防灾害，文明家庭评比，群众监督员等方法，激发全体住户爱护卫生，讲文明、守法纪、改陋习的积极向上的生活方式。
　　3.要牢固树立为住户服务的观念。物业工作的一切出发点及宗旨就是优质服务，满意服务，每名工作人员要端正工作态度，转变服务理念，才能时刻不忘组织的重任，才能得到住户的理解与支持。
　　三、针对特点，增强理论、业务学习的时效性
　　（一）紧跟形势做好思想政治工作。及时传达各类工作会议精神，使同志们了解院情，知道院每一年的发展目标，经济任务指标。坚持每周一的晨会制度，使同志们知道，我这一周要干什么，准备干什么。鼓励年轻同志参加函授学习及业务培训，力争做到&政治坚定、思想常新、理想永存、服务第一&.
　　（二）物业服务无小事，要教育引导物业工作人员明白一个道理，没水、没电、没暖对一个家庭是要事，是不能正常生活的大事，及时解决，及时办理，不推不拖，无论何时，随叫随到。
　　四、与时俱进、努力创新服务方式
　　（一）强基础，切实抓好职工队伍的思想建设，首先要重视政治、理论业务学习的时效性，将学习内容落实到实际工作之中，使同志们从思想上认识物业服务的重要性。其次要坚持学习教育批评不分家，保持集体性与团结性，让同志们知道集体荣誉的重要，了解一个优秀的团队是靠全体职工的紧密合作，努力奉献，取得良好业绩的。最后大力开展形式多样的学习教育活动，提高同志们的工作热情，激励大家努力工作，成为行业的优秀者，用自己点点滴滴的平凡工作为单位添砖加瓦。
　　（二）强机制，完善各类制度建设。首先要按照一流物业服务的标准要求，彻底转变&松、散、慢&的现象，把过去好的巩固好，发扬好，将存在的不足与问题有针对性的整顿，对事不对人，用制度管人干事。其次要重视机制建设，奖罚分明，不让老实人吃亏，调动大家的工作积极性、主动性，培养解决问题、处理矛盾的能力，形成&学、比、超&的良好氛围，从而有效增强集体的凝聚力、战斗力。
　　（三）强素质，通过系统学习及《地质找矿大讨论活动》努力打造一支新型的高素质的物业服务队伍。基层物业单位的职工普遍文化层次较低，他们更多的是关心自身经济和物质利益。
　　提高素质，大家对此认识不深，简单认为，十几年都这样过来了，年龄大了还怎么提升素质，同志们因此对组织的学习培训热情不高，兴趣不大，缺乏积极性，认真性，只有通过不断的学习教育，使大家认识到，混日子是不行的，&等、要、靠&也是不行的，要养家、要提高生活质量，只有努力工作，认真工作、爱岗敬业，要适应时代要求，有活力、有干劲、能思考、会拼搏的素质才是合格的素质标准。
　　总之，做好物业服务工作，是一项严肃的政治任务。这项工作做的好坏直接关系到社会稳定、单位的发展。随着社会的发展，改革不断深入，物业服务工作同样会出现许多新情况和新问题，这就促使我们从事此项工作的同志结合&群众路线教育实践活动&和&地质找矿大讨论活动&认真的思考，在今后的工作中不断创新和发展。
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上一篇： 下一篇：关于进一步加强物业管理，努力改善居住环境的建议
提案内容：
随着城市化进程的加快，物业管理也成为了一个新兴发展的行业，物业管理起步于九十年代中期，虽然经过了十几年的发展，但是大部分物业管理企业因为种种原因，运营矛盾突出，物业基本上处于亏损状态；收物业费难，请物业维修也难；卫生、保安不尽如人意，业主与物业之间矛盾时有发生等。如何进一步加强物业管理，改善居住环境，一直是全社会关心的问题。
一、 目前物业管理存在的问题 &
物业管理存在的问题，总的归结为：&物业费收取难，导致物业公司对小区管理，以及对业主的服务质量有所下降。服务质量下降又在一定程度上更增加了物业费收取的难度，形成恶性循环。
一是物业管理费收取率低。目前普遍存在相对收费率比较低，收费难度大，直接反映了业主对物业满意度不高的问题。富裕的小区，物业管理费收取率也只有70%左右，处于亏损状态，不少老的小区，甚至没有物业费的收取。整个物业管理的费用取之于物业管理的收入，收费率不高，直接造成物业企业运营困难，管理跟不上。
&二是服务质量有所下降。由于物业收费长期偏低等问题难以解决，物业企业为了生存，减低成本，导致服务水平下降。比如在市区小区的保安95%以上招一些年纪偏大，50岁以上没有技能的人员。原来比较年轻的退伍军人，因为待遇低留不住。现在有了小偷等紧急情况，保安都无力应对。目前的物业还仅仅停留在扫扫地、修修绿枝、看看大门这么一种原始的阶段。
&三是对物业企业监管不到位。物业主管部门对物业管理企业资质初审、年检；前期物业管理工作和物管服务的日常监管；指导小区业委会组建等工作方面力度不够，行业监管的相关标准文件亟待完善。
&&& &四是缺乏与业主的沟通。物业作为服务行业，是一项民生工程，跟业主的利益是息息相关的，必须得到业主的支持和理解才能做好。&目前，物业企业收费服务标准、物业企业考核办法以及物业维修资金使用标准等缺乏与物业企业提供的服务进行性价比的量化，业主委员会难以发挥应有的作用。
二、加强物业管理规范化运营的对策
&　 物业服务是关乎民生的大事，其与广大人民群众的日常生活息息相关，物业服务质量的好坏直接关系到整个社会的和谐稳定。物业企业如何走出困境，走上良性发展的道路，亟需关注和研究。
&&一是积极沟通，寻求政府关心扶持。物业企业作为服务企业，利润相对来说较低。物业企业一方面要通过服务赢得市场求得发展，另一方面，收费长期偏低和较高的税费，确也是导致物业企业生存难以为继的一个瓶颈。适度调整物业收费标准，降低税费，势在必行。要呼吁政府出台相关的政策，能够给物业企业一些税费扶持政策。
&&二、推行业主委员会，发挥监督作用。目前，依法成立业委会的小区比例偏低，而成立的业主委员会大多由于没有经费和办公场所等原因，也不能正常开展工作，因而也不能对物管企业进行有效的监督。业主对物业企业有意见，可以通过业主委员会出面协商解决。小区管理的服务标准以及日常的服务，要跟业主进行沟通，以期换取业主的理解和认可。
& &&三、物业企业要拓展思路，提高服务意识。目前，物业服务企业往往利用自身优势或者与开发企业的关联关系，谋求自身利益的最大化，而将业主以及物业小区的利益抛之脑后。对业主反映的问题不能及时提出解决办法，影响物业小区的和谐稳定。因此，物业服务企业不应追求短期利益，而应从长远发展的角度为业主提供服务，不断提高物业服务水平。大多数业主认为，自己付出的物业费用并未能获得等值的物业服务。物业服务应拓展服务领域，向小区业主提供更广泛的菜单式家政式的服务。
&　四、规范行业标准，加强物业服务的监督力度。目前，不少物业服务企业与开发企业存在&关联&或&从属&关系，导致物业管理行业的不规范。物业主管部门要从根源上切断这种纽带，加强对物业服务招投标工作的管理和监督，保证招投标过程的公开化、透明化，并尽量避免出现开发企业开发的物业小区由其&本家&物业服务企业进行管理的现状，以保证物业服务企业的独立性。建立更加完善的物业服务质量评价体系，给不同等级的物业服务确定相应的指导收费标准，物业管理活动的双方当事人根据物业小区的实际情况，对物业服务等级以及相应的服务收费标准协商确定。
五、完善机制，坚持常态化管理。物业管理要建立、健全规章制度，管理要持之以恒。切忌运动式突击管理、问题积重难返时才管。目前物业纠纷，主要集中在违章搭建、毁坏绿地、卫生安全等方面，最终导致的结果，或者是业主选择拒交物业管理费，或者是物业拒绝为业主解决相应的问题。物业在发现问题之初，就要及时、积极、主动介入，尽力化解在萌芽状态。对于损坏大多数业主利益问题严重的行为，要敢于管理，法律维权，以法治理。
物业管理的发展，有利于改善人居和工作环境，维护社区稳定，提高城市管理水平。期望通过各方面的努力，物业管理适应新的形势，跃上新的台阶！
承办单位：
答复日期：
答复内容：
朱小成委员：
您提出的关于进一步加强物业管理，努力改善居住环境的建议的提案收悉，现答复如下：
一、正视问题，准确把握市区物业管理发展特性
正如您在《建议》中对当前市区物业管理存在问题所分析的那样，近几年虽然物业行业得到较快的发展，物业服务水平得到较大提升，但&物业费收取难&等物业管理中的一些难点未能得到有效破解，制约了物业行业进一步发展，影响了业主对物业行业的认可度。物业管理实际上是一项&准公共服务产品&，面对不同生活水平、不同价值观念、不同文明程度的人群，提供同一个服务产品，很难做到人人满意，而物业管理服务市场化的性质，实行统一服务、分散收费，决定了这个行业普遍存在收费难。特别是部分物业服务企业存在管理理念落后、服务水平差、诚信经营不足等问题，造成一些小区形成了&收费难&服务标准降低&收费更难&的恶性循环。同时，物业管理行政执法齐抓共管的效果还不明显，小区业主参与监督物业管理的市场主体作用有待提升，开发遗留问题导致后续管理难度加大等问题，也不同程度制约了市区物业管理品质的整体提升。对上述问题，我局将进一步深化完善相关制度，加强行政监管和协调。
二、服务引导，大力扶持市区物业行业良性发展&
&服务引导物业企业做优做强，大力扶持物业行业良性发展&，一直是我局履行物业管理监管服务职能的一根主线。近5年，我局每年组织1&2期的物业从业人员培训，邀请国内专家学者和消防、电梯等相关专业部门人员进行培训授课，提高物业从业人员素质，先后累计培训业务骨干1200多人次，有106人获得建设部核发的物业管理师资格证。引进万科、绿城、保利等10家国内知名物业服务企业入驻，先后多次组织实地学习万科、华润、绿城等企业先进管理方法，引导市区物业企业转变服务管理理念，优化服务管理品质，为我市物业行业转型升级、创新发展注入强劲动力。截止到2014年底，市区物业服务企业已发展到196家，其中，一级资质的企业8家，二级资质企业19家，三级资质（暂定三级）168家。通过行业树品牌、创建优秀管理项目等形式，有力地提升了物业企业的项目管理能力和服务水平，先后有6个项目被评为国家示范项目，26个项目被评为省优秀管理项目，2013年和2014年我市分别有6家和7家物业企业被评为&江苏省物业服务企业综合实力50强&企业，数量均位列全省第三。
根据您所提的建议对策，我局将进一步深化对物业企业和物业行业的服务引导工作，积极推动将物业服务纳入现代服务业发展规划，研究扶持物业服务企业做优做强的具体政策措施，从职业培训、社会保险、资质晋升、品牌创建、规范收费、税收金融扶持等方面，扶持鼓励物业企业做优做强。针对物业行业普遍存在的&物业收费难、收费低&问题，进一步引导和培育市民物业服务消费观念，指导贯彻物业管理菜单式收费定额标准的实施意见，执行《南通市区物业服务收费管理实施细则》，推进建立物业费价格标准动态调整机制；在提高服务质量的同时，推广收费工作的科技手段和&一站式&服务等方式，积极协调司法部门支持物业企业依法追缴物业服务费，可以将法庭开进社区，扩大宣传教育的影响力；探索将党员干部、机关事业单位人员交费情况列为机关作风建设和评先的考核内容，促进其发挥带头作用。推动智慧物业建设，鼓励物业企业在做好合同约定物业服务的基础上，发挥&最后一公里&的优势，开展多种形式的菜单式社区家政服务，形成物业行业&互联网+&效益。进一步加强物业管理师和项目经理的管理工作，定期邀请国内物业管理方面的专家及知名物业企业一线有丰富实践经验的物业管理人员，对市区物业企业的骨干进行培训，提升市区物业从业人员的素质和技能。
三、政策指导，不断提升业主自治组织监督效能
正如您在建议对策中所提，与绝大多数地区一样，当前市区物业管理中业主大会、业委会发挥作用难，无法正常履行对物业服务企业的选择、监督和约束业主的职责，难以深入进行科学民主决策、依法维护权利，从而带来业主大会、业委会&代表性&不够、履职能力不强的问题。根据目前我国物业管理的顶层制度设计，业主自治组织（业主大会及其执行机构业主委员会）能否有效发挥作用，是物业管理顺利实施的关键节点。事实上，业主自治属社区管理工作的范畴，业主大会、业委会成立及正常运行应是属地街道、社区的工作职责。作为物业管理行政主管部门，我局高度重视这一难点的破解，将会同各区物业主管部门进一步加大对区及街道、社区的政策指导服务力度，梳理操作流程，界定工作职责，明晰履职规则，为属地街道、社区指导业主大会、业委会开展工作提供有力保障。我局将紧密结合已经推开的物管小区&三位一体&（社区居委会、小区业委会、物业企业）共管机制建设，指导区及街道、社区开展业主大会和业委会规范化运行工作，进而以点带面，不断提升业主自治组织监督效能。
四、加强监管，着力夯实市区物业管理长效机制
在市区已建立&条块结合，以块为主&物管体制和物业管理相关事权下放到区的基础上，我局将进一步加强对区级物业主管部门的指导和监督，建立健全市区物业管理长效机制。
近几年，通过制定政策规则标准，我局推出了一系列的行政监管措施：全面建立物业企业信用档案制度，年度信用评级结果与物管招投标、资质就位直接挂钩，用诚信考核的硬性手段祛除行业潜规则的顽症；对业主大会、业委会成立前的前期物业管理，全面实行前期物管招投标和前期物业服务履约保证金制度，用规范流程和严格监管，切断物业企业与开发企业之间的关联从属关系，推促物业企业以独立市场主体的身份站准公共权益维护者的定位；积极推进区级监管执法部门进小区，发挥政府部门齐抓共管的合力，如：港闸区出台了《港闸区物业管理区域违法行为管理办法》，明确区住建、城管、规划、环保、民政、卫生、工商、公安、消防等部门在物业管理中的职责，建立违法行为投诉登记制度，依法处理物业管理中的违法行为。
为巩固完善长效机制，我局先后推出了&一项共管机制&和&两项常态化监督检查&。&一项共管机制&：去年起，我局对市区实行物业管理并已成立业主委员会（物业管理委员会）的住宅小区推行&三位一体&（社区居委会、小区业委会、物业企业）共管联动机制，截止目前实行&三位一体&管理的住宅小区已达45个，有力地推动了将物业管理整体工作纳入社区管理和建设范畴。&两项常态化监督检查&：今年起，深化完善物业长效管理月检查通报制度。一是按照文明城市长效管理工作考核标准，每月随机抽查21个小区，及时组织召开通报会，通报检查情况和得分情况，督促其限期整改；二是针对小区秩序和电梯、消防安全维护不到位的突出问题，开展专项整治&421&行动，即每月检查不少于4次，每月通报2次，每月现场点评会1次的模式，加大对物业管理小区检查频次，并会同区物业主管部门对检查出的问题，进行督促整改，努力打造平安、和谐的小区环境。今年以来，共组织20批次，对110个小区进行了检查，通报10次，召开现场会5次。
我局将进一步加强物业服务企业监管，扶持企业做大做优，推动形成社会齐抓共管的良好氛围，努力形成规范、诚信、和谐的良好氛围。
南通是住房保障和房产管理局如何做好物业管理服务工作的点滴
随着市场经济的不断发育完善和城镇化水平的日益提高，社会分工越来越细;以社区为单位的居住群落遍布城市各个角落，有些发达的城郊村和镇驻地也开发了很多楼群，人们的生活方式开始与现代城市接轨。在这个大背景之下，作为起步较晚的这个新兴服务行业便破茧而出、应运而生。
前些年生活在某些居民小区，或多或少间接直接地了解了物业管理这个行当的一些皮毛，但对其内部管理、运营方式以及物业人的酸甜苦辣却知之甚少。自从阴差阳错的职业命运把我推到了物业管理行业的&第一线&，尤其主持本项目部的工作以来，在实践中逐步深化了对物业管理服务行业的性质、特点和其内在规律的认识，对如何做好物业管理服务工作，积累了些许经验和体会。概括起来，大体有以下几点：
第一，物业人必须清醒地给自己定位&&你的社会角色就是小区居民的公仆。物业行业虽说有依法管理的职能，但是，你的根本任务和全部工作其实质就是&服务&，你必须寓管理于服务之中，在服务中体现管理，在管理中升华服务，把管理和服务揉为一体。管理和服务的目的和宗旨只有一个&&那就是让居住在这个辖区的全体业主生活方便、安全舒心，检验物业管理服务工作好坏的标准也只有一个&&那就是业主的满意度。因此，物业工作者必须牢固树立业主是上帝的基本观念，说到底，物业人就是全体业主花钱雇来的公仆，全心全意为业主服务、当好他们的公仆，是物业人的天职。对于这一点假若没有十分清醒的认识，那么你就容易摆不正位置，在思想感情上和具体工作上必然与业主们离心离德，轻则关系不融洽，重者与业主对立，发生矛盾和冲突也就在所难免。
第二，物业人必须有涵养、有肚量、经得起业主们的指指点点甚至百般挑剔。社区就是个小社会，在这个来自四面八方的人群中，可以说是三教九流各色人等应有尽有。作为物业人，你没有职责和本事改变小区内任何人的秉性、脾气和行为方式，你只有在适应这个特定的人群环境中，以你相对高尚的人格魅力和积极向上的言行，引导社区居民适应物业部门所倡导的文明化管理。假如你想把自己的意志强加给小区内的任何人，你得到的报答只能是硬碰硬，除了把关系闹僵，不会有第二个结局。因此，物业人必须练就海纳百川、以柔克刚、以静制动、以情感人、循循善诱、以理服人的独特本领，否则，你在与业主打交道的过程中就会处处碰钉子。因为，业主不买你的账，相反他们认为你欠人家的，折腾折腾你是应该的。要想干物业，你必须有足够的肚量，这个肚量并不等于你是&吃气包&，而是忍者为上，小不忍则乱大谋。
第三，物业人必须在原则性和灵活性上找到适当的契合点。物业管理一定程度上会与某些业主的个人利益相冲突，譬如个别业主企图侵占公共区域，或者违反物业管理规定在楼宇或户外增加个人附属设施，这势必引起其他业主的不满，这时候矛盾的焦点就集中在物业。假如物业疏于管理甚至视而不见，其他业主就认为物业管理没真事，纷纷仿效起来，势必造成混乱。这时候，作为物业人必须坚持原则，采取多种方式对带头破坏小区环境的业主千方百计做工作，道理讲不通，你就找小区德高望重的老人出面做工作，再不行你就找业主所在单位的领导施点压，还不行，你就&孩子哭了抱给他娘&，把矛盾上交给业主委员会，由业委会采取措施对付他，总之，尽可能减少与这类业主的正面冲突，能适当妥协的也不是不可以妥协。遇到这样的硬茬子，只要你把工作做到大家都能勉强接受就可以了，未必完全按照条条杠杠来行事，因为那些东西是写在纸上的，具体操作起来照搬照抄就会 犯教条主义的错误。
第四，物业人要善于换位思考，把业主的&小事&当成自家的大事，快捷麻利去办理，才能赢得业主的赞许。业主家水管子漏了，门厅灯黑了，电跳闸了，门锁打不开了，等等琐碎事时时刻刻会发生。站到业主的角度这就是大事，他要求物业解决得越快越好;站到的角度可能是太平常的小事。这时候，业主一个电话打过来或者当面找到你，假如你要是磨磨蹭蹭拖延着，或者认为是给你找麻烦，门难进脸难看爱答不理，给业主的第一印象就是物业很糟糕，不办，支付给物业管理费吃了亏。反之，你在第一时间派人去办理，或者一时难以脱身，给人家一个时间承诺，态度诚恳又热情，多说几句对不起，即使一时难以解决也会得到业主的谅解。同样的&小事&不一样的态度和效率，就会得到截然相反的效果。
作为物业人，吃的是业主拿出的管理费，你的所作所为必须让业主感到这钱拿得值。你的服务工作做到位，你和业主关系越融洽，到你收取物业管费的时候，他们才会痛痛快快地掏钱。否则，就是物业人自己给自己设障碍，自己砸了自己的买卖。总之一句话：付出和回报成正比，&刮下春风下秋雨&的谚语尤其适用于物业管理这行当。
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怎样来评价物业管理的好与坏？
什么样的物业公司才是优秀的？品牌：将品牌作为选择产品的要素之首，已成为大家的共识。品牌代表着企业所提供的产品是经过了时间检验；被社会接受和消费者认可的，体现了企业信誉和产品质量的知名度。物业管理行业经过三十年的发展，孕育出了一批具有一定品牌形象和知名度的物业管理公司。为广大业主和客户提供良好的服务产品。业绩：看看这家物业公司都管理了哪些物业项目；管理的水准和服务质量是高还是低；管理的物业规模有多大，管理过哪几种类型的物业，所管理的物业项目是否获得过“国优”或“市优”等。上述即构成了物业公司的管理业绩。实力：选取了品牌公司，了解了管理业绩，企业的实力如何，具不具备委托物业项目的管理能力。物业管理公司人才实力如何，有没有一批较高水准的专业管理人才，尤其是是否有一定数量的职业经理人才，决定着物业管理公司管理水平的高低。正如世界管理大师彼得·德鲁克说的：“人是企业的最大资产”。企业采取什么样的管理模式，管理机制是否与市场接轨，能否体现出精干、高效的企业活力，是否具有良好的市场成长性?公司本身是否形成了链条式的管理体系，具备了强有力的管理支持系统，公司从业的历史长短和发展轨迹，积累了管理哪些类型物业的经验，企业运行的经济效益状况如何？是否具有较强的经济支撑力等也很重要。专业：一般有一定品牌形象或知名度的物业管理公司，也相应具备了一定的专业化水准。专业公司所从事的产业是一元多维的，运作程序是非常规范的，产品质量是经过国家或国际标准认证的，提供的服务是细致到位的，对市场和服务对象有着深入的了解与研究，对政府主管部门的有关政策和国家相关法律法规比较熟悉并运用自如，企业自身建立了一整套物业管理的规章制度。总之，规范的物业管理公司处处都体现出专业化的运作方式。特色：所谓特色，也就是与别人的不同之处，或着说有自己的高招或“鲜招”。目前市场上许多的物业管理公司经过多年的运作，形成了自己的特点和优势，积淀了自己的企业文化，总结提炼的管理理论也有独到见地。业主选择物业管理公司时，可根据自己物业的特点与市场需求有针对性地去考虑管理者，取其所长，弃其所短。物业管理企业具备了上述五个要素，也就具备了接管多个物业项目的能力和条件。能够管好单个项目并不意味着管好多个物业，品牌的形成和管理体系的建立是需要时间的。（来源：物业社区）
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