广州统一新楼纠纷裁判尺度 面积缩水超3%可退房
来源：金羊网-新快报
作者：余亚莲
　　新房买下来，麻烦却接踵而至。“验收合格”的房子渗水开裂、实际面积与合同标明的面积大有出入、房产商还把房产证扣在手里不发……去年，广州市中级人民法院房产庭收案数量从3900多件猛增到5000多件，房产庭的法官人均结案数在两级法院中高居第一，但与此同时，不同区法院对同类房产纠纷案件可能会出现不同理解、不同判决，甚至同一小区内的房产纠纷案也会出现不同判决。
广州两级法院经过近一年的研究后，昨日，广州中院民五庭（房产庭）负责人详细公布了涉及一手楼纠纷的各项裁判尺度和标准。
　　“交楼”应该具备两大条件
　　天河区的周小姐欢天喜地收楼了。进屋一看，漏水、地面不平、墙上有缝……这哪能住啊？买卖合同上白纸黑字写着要“验收合格”，周小姐拿着合同去打官司。一上法庭，开发商抱出一堆验收证明，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位……都“验收合格”了，这还不算“验收合格”？
　　到底什么情况才符合“交楼标准”？广州中院房产庭负责人表示，法院此次统一的裁判标准，要求交楼必须具备以下两个基本条件：（1）取得《建设工程竣工备案表》；（2）房屋符合使用条件，即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵。有特别约定其他标准的则“从约定”。
　　此外，合同附件中如果约定有装修标准的，房产商未达到约定的装修标准，则要承担关于装修标准的违约责任。
　　造大房逼人补钱行不通
　　面积差异2
　　收楼后发现房子与计价面积比大了或小了怎么办？怎么补钱？补多少？如果面积差太多能不能退房？
　　对于此类纠纷，广州中院明确了以下几条审判标准：
　　1.面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数，具体标准以约定为准）的，买卖双方互不作任何补偿；
　　2.面积误差比绝对值在0.6%和3%之间（含本数）的，买卖双方按合同约定的价格据实结算，补退差价，不扣除0.6%的那部分。
　　3.面积误差比绝对值超过3%（不含本数）的，买房人有权要求退房。
　　大太多，小业主只补差价
　　小太多，开发商双倍返还
　　不过，好不容易才等到交楼，大部分业主是不愿意退房的。那么，面积误差比绝对值超过3%，又不愿意退房该怎么办？法官表示，这分两种情况处理：
　　●实际面积比计价面积大很多的：面积误差比在3%以内的部分房价款，由买房人补给开发商；超出3%部分的房价款，则由开发商承担，开发商就只能自认倒霉。“这样能杜绝开发商故意造大很多的房子逼小业主多出钱”。
　　●实际面积比计价面积小很多的：3%以内的部分房价款由开发商返还买房人；如果小太多，面积误差比绝对值超出3%，超出部分的房价款由开发商双倍返还买受人。追究出卖人何种违约责任，决定权在买房人。
　　●提醒：
　　“补差价”应以产权证登记的面积为准，在房产证下发之前，开发商火急火燎拿着测绘报告就要求“补差价”，法院是不予支持的。应等业主拿了房产证后，再按照房产证上的面积去主张补差价。
　　什么情况算“取得产权证”？
　　办房产证3
　　买房长征路，还剩一大步———苦等房产证。很多业主等啊等，合同约定交付房产证的期限明明到了，可房产证还是不见影。天河员村的宋先生就因此事将开发商告上法院，要求其支付违约金。
　　一审法院审理后发现，开发商已将手续都办妥了，房产证迟迟不下来，是因为房管局的办事效率慢。为此，一审法院对业主诉求不予支持。
　　可宋先生不干了。因为合同约定期限内要“取得产权证”，现在确实没“取得”产权证，为什么不能追究开发商违约？
　　广州中院对此类案件也统一了裁判尺度：如果合同约定是“取得产权证”，则只要房产证没到业主手里，开发商就算违约。二审法院为此改判开发商违约。
　　●提醒：
　　开发商不得“扣证要挟”
　　房产庭法官表示，现在的格式合同中关于房产证一般有三种表述，一种是“协助办证”，一种是“办妥”，一种是“取得”。
　　法院在审理此类案件时，凡是合同约定“协助办证的”，只要开发商取得递件回执就算完事儿；如果约定“办妥的”，则以房管部门出证算完结，至于出证之后发没发到业主手里则不管了；如果约定“取得产权证的”，则必须将房产证交付给业主才算完。
　　法官表示，现在有的开发商还会把房产证攥在手里不给业主，要求业主补缴各类款项，要求业主签订种种“不平等条约”，对于此类案件，法院明确，“产权证核发后，出卖人应无条件交付给买受人”。
　　小业主可起诉外墙脱落
　　公共区域4
　　房子也住了，证也拿到了，公共区域却出了问题没人管，如临水临电、消防验收不合格、大楼外墙脱落……这些涉及众多业主共同权益的诉讼，谁才有资格代表大家去打官司？一个小业主能自己去单挑开发商吗？
　　对于此类问题，法院明确：有关业主共同权益的诉讼（比如起诉请求办理永久水电、消防验收等，且不涉及到赔偿款的案件），业委会、全体业主或单个业主均是适格的原告，都可以去告。该生效裁判对全体业主具有约束力，其诉讼利益归属于全体业主。后续业主重复起诉的，则以已经作出生效判决及违反“一事不再理”诉讼原则为由裁定驳回起诉。
　　但是，如果上述诉讼涉及赔偿的，就只有业委会或全体业主是适格的原告。个别或者部分业主起诉赔偿的，则裁定驳回起诉。
　　交楼陷阱
　　临水临电也交楼
　　逼签“不平等条约”
　　有的开发商在与买家签购房合同时就设下了陷阱。《预售商品房买卖合同》中规定三种选项可以作为交楼的条件：一是该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续；二是该商品房项目已办理初始登记手续；三是双方可以在上述条件之外，另行约定交房条件。其中第三点是可以自行填充内容的，开发商往往利用这一条，注明交楼条件是质检站出具的工程竣工报告。如果只是按这一条作为交楼条件，就变成临水临电也可以交楼了。
　　●提醒：
　　《建设工程竣工备案表》会涵盖如规划、水电、煤气、通邮等所有部门的验收内容，市民买房时一定要要求以取得《建设工程竣工备案表》为交楼条件。
　　不签《收楼确认书》不让收楼
　　交楼时，不良开发商还会强行要求业主签《收楼确认书》来免除自己的违约责任。
　　如富基广场业主收楼时，开发商曾要求业主签一份《收楼确认书》，而且不签名不让收楼。而《收楼确认书》中列出众多不平等条款，签名后业主不能追究开发商迟交楼、改规划、货不对板等责任。（黄颖）
　　面积差陷阱
　　买时算建筑面积
　　补钱按实用面积
　　买楼时少报面积
　　交楼后再要回来
　　现在市民买房子，开发商往往按建筑面积计算每套房子的价格。如一套建筑面积100平方米的单位，总价80万元，单价也就是8000元/平方米。但因为广州《预售商品房买卖合同》是按照实用面积计算面积的，那么在补面积差的时候，计算面积的单价就高了。如上面100平方米的房子实用面积只有80平方米，那么按实用面积计算单价就是1万元/平方米。如果最后房管局实测面积按实用面积算多了2平方米，那么业主就得按1万元/平方米的价格来补差价，而不是按8000元/平方米补差价，当中相差了4000元。目前尚没有相关的法规能防范开发商做类似的小动作。
　　买楼时少报面积
　　交楼后再要回来
　　有的楼盘为了吸引市民买房，对外报每套房子的面积时刻意把面积报少一两平方米，这样相同的单价计算总价就会低一些。如一套100平方米的单位对外报称98平方米，按10000元/平方米单价计算总价98万元。市民买了房后，虽然买房时能少交一点房款，可到了房管局测算面积后，多增加的面积只要误差不超出3%，市民还得补交房款。开发商往往用这种方法先吸引市民买看似便宜一点的房子，然后以后再补回来。目前尚没有相关的法规能防范开发商做类似的小动作。
　　（黄颖）
(责任编辑：陈大伟)
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武汉市房产局相关负责人提醒 买房前多问几个问题
日09:53 　
　　荆楚网消息（楚天金报）记者黄振琳报道：昨日，武汉市房产管理局市场处耿宏诚处长来楚天金报接听热线，就市民购房中遇到的一些普遍性问题进行了解答。他提醒欲购房的市民，买房前一定要多问几个问题，以免将来陷入被动。房子面积误差大么办
　　胡先生2003年在东西湖吴家山购买商品房，一直办不了“两证”，面积误差也达到了10%。
　　答：胡先生可先到东西湖区房产局查询开发商有没有办理房屋初始登记，如果已办理，办每户的房产证就比较快了。面积误差方面，根据规定，面积误差在3%以内正常，超过3%，根据双方合同约定的责任履行。如果对面积结果有异议，可以申请武汉市房地产测绘中心进行复测。露台房能否要求改造
　　祝先生买的7楼的房子，开发商送了顶层的露台房给自己，但层高只有1.7米，不符合“层高不低于2.2米”的规定，进出经常碰到头，能否要求开发商改造。
　　答：顶层属于该单元全体业主公摊，产权不属于祝先生，改建可能性不大。土地使用年限“缩水”
　　何先生在南湖买房后发现，该土地的使用年限从1992年开始计算，也就是说，70年的住宅使用年限，何先生买房时已经用了14年。可否让开发商赔偿？
　　答：土地使用权出让年限自签订土地使用权出让合同之日算起。如果买卖双方在合同中没有约定土地使用权年限的（除行政划拨土地外），购房人可依据法律规定向开发企业追偿损失。签了认购书后又提价
　　付先生2004年7月与开发商签订认购书，单价、总价都约定好了，但现在开盘开发商要提价。
　　答：在房子还没拿到预售许可证就内部认购是不受法规保护的。可与开发商协商退房或申请仲裁。
　　物业私帮业主安下水管
　　张先生买房后一直未装修，楼上邻居装修时，物业私自把他的房门钥匙给楼上业主，业主增加了两个下水管，物业一直没有解决。
　　答：建议张先生到江汉区房产局物业科投诉处理。
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购房者因房产面积缩减起诉要求返还差价
　　□缪蕾 冯嘉林
　　拍卖所得房屋面积缩水近两成，购房人起诉退还面积差价。4月1日，苏州沧浪法院一审支持了购房者的这一要求，判决被告就面积差额部分的房款进行赔偿。
　　面积无故少两成
　　早在1994年，苏州市某银行通过联建形式取得市中心一处房产产权。房产证载明面积为600余平方米，在2005年填发新证时，面积仍然未变。2006年的7月，该银行委托拍卖公司将这套两证齐全的房屋进行拍卖。经过13位竞买人的竞价，该处房产由一位史先生以400万元的出价拍得，当日签订成交确认书。之后，史先生将买受人权利整体转让给了李先生，就此，李先生成了该处房产的产权人。
　　去年的8月份，李先生在使用房屋过程中发现房屋的尺寸似乎变小了，于是便请来了市房产测绘队。测绘结果令人大吃一惊，600余平方米的房屋变成了500余平方米，缩水19%左右。与此同时，测绘报告也说清了“失踪”面积的去向，原来根据《苏州市房屋权属登记面积计算规则》，房屋通道和四道楼梯共计120多平方米属不分摊建筑面积，是不应含在房产证600余平方米中的。李先生就此向法院起诉，要求判令被告返还面积的差价。
　　拍卖约定起争议
　　庭审中，原被告一致认可600多平方米的面积包含了通道及四个楼梯的面积。但被告辩称，房产是通过公开拍卖的形式出售，在2006年7月的拍卖过程中，13位竞买人与银行及拍卖公司签订了一份《特别约定》，约定中明确了拍卖标的面积以产权证登记面积(含消防通道及公摊面积)为依据，如有误差，成交价不作调整，盈亏亦不影响拍卖效力，竞拍人也声明已掌握拍卖标的之一切现状和瑕疵。同时被告还称，1994年颁发房产证时没有明确的法律规定说明登记面积有误，此后的换证也未出现异议，被告并没有过错，房产证合法有效。同时原告凭《苏州市房屋权属登记面积计算规则 》计算出的面积误差也不具备法律效力，更不应用2006年的市级规定来判定1994年登记面积的合法性。
　　一审判决返还差价
　　针对上述的争议，法院在审理后认为，2006年7月签订的《特别约定》格式条款单方面排除了竞买人的主要权利，免除了出卖人的责任，显失公平，条款应属无效。而市房地产测绘队具有省测绘局颁发的资质证书，且根据其测绘结论，市房产登记管理中心曾发出书面通知，确认房产证登记面积有误。因此被告虽对测绘结论有异议，认为缺乏公正性，但同时却不能提供证据推翻该测绘结论，也未申请重新测绘，故其异议不能成立。
　　同时，法院认为争议的通道和四个楼梯不应纳入公摊面积，房屋面积的确缩水。而在拍卖当初，买房者是基于对房产登记公信力的信赖而购买了房产，现在面积严重缩减，会对买受人出价构成较大影响，属于重大误解的民事行为，买房者有权选择撤销或变更。因此，法院支持了原告要求返还面积短缺差价的诉讼请求。
　　□评析和建议
　　国家对房屋公摊面积的分摊规则有比较明确的规定，只有在功能上为整幢建筑物服务的部分才能计算在内。因此，在遇到年份久远、房产面积并不明晰的情况时，买房者应当注意对公摊面积准确认定和计算，必要时可进行测绘加以明确，避免不该出现的损失。
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产权登记面积与合同约定面积不符 买房人如何维权？
　　襄城陈先生：前年购买的一套住房，合同约定的建筑面积为141平方米。今年拿到房产证后，产权登记面积为137平方米，比合同里约定的面积少了4个平方米，他该如何维权?
　　市房屋产权与市场管理处赵锐：商品房交付后，产权登记面积与购房合同里约定的面积不符时，买受人(购房者)和出卖人(开发商)，可按自行约定方式予以解决。如无自行约定方式，则按《商品房买卖合同》提供的方式予以处理。
　　《商品房买卖合同》提供的方式规定：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)的，超出部分的房价款由买受人补齐。超出3%的，房价款则由出卖人承担，产权归买受人;产权登记面积小于合同约定面积时，误差比绝对值在3%以内(含3%)的，不足部分由出卖人返还给买受人，超出3%的，出卖人双倍返还买受人。
　　如果陈先生与开发商协商不成，可通过法律途径解决。
　　小知识：
　　房屋的产权面积
　　房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
　　商品房合同
　　商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
　　出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
　　品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
　　出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
　　商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
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