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12:22:19 发表在 70年纯住宅酒店式公寓，这个和商品房有何区别？土地性质是什么的就是商品房，只不过按酒店式公寓设计的。
哥开的不是a3，是v3。
引用 sun_sh
16:58:06 发表于 61楼 的内容：
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13:03:46 发表在 求教什么是纯住宅酒店式公寓？哪个盘？我买的是二手房，04年造的，性质就是商品房。地铁17号线青浦站附近。
哥开的不是a3，是v3。
引用 sun_sh
18:25:50 发表于 62楼 的内容：
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12:55:42 发表在 还有这类房子？比如说有哪些盘？我去观察观察我买的是二手房，04年造的，那时候还没商住，所以产证是纯住宅。
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引用 sun_sh
18:27:10 发表于 63楼 的内容：
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12:22:19 发表在 70年纯住宅酒店式公寓，这个和商品房有何区别？土地性质是什么的就是商品房，04年造的，那时候产证上都是普通住宅。
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引用 sun_sh
18:28:18 发表于 64楼 的内容：
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13:22:28 发表在 主要看地段&房型&规划&配套，千万不要人云亦云。买酒店式公寓的人群定位，投资思路与住宅投资不一样。千万不能拿买住宅的思路去套酒店式公寓。15年10月份我买了套，上个月开发商通知可以去办产证，发现单价涨了3万7。看清楚，是单价涨了3万7，而不是涨到3万7。今年8月底交房，等到年底地铁通了，估计单价还要涨。详细问了配套，洗衣房、图书馆、健身房，以及商业街区的餐饮配套等。有兴趣可以翻翻我以前发的帖子。你这位置一流啊，我15年年底买的酒店式公寓单价1.45万，位置有点偏，租金便宜还很难租出去，前几天打中介电话说现在涨到两万七八，也不知道是不是真的，赶脚有点假
引用 半渡被击
18:50:52 发表于 65楼 的内容：
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13:28:56 发表在 有，松江地中海就是。。去年三月份甚至之前都是一万一个平方，后来涨起来就停不下来了。现在4万不到一平方，不过年份好像还是50年。。可落户可读书。。太强了，我都不知道还有这么便宜的项目
引用 半渡被击
18:53:04 发表于 66楼 的内容：
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13:33:14 发表在 商住公寓都是首付50%吧，贷款利率1.2倍。我这边是1.1倍
引用 半渡被击
18:56:22 发表于 67楼 的内容：
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18:56:29 | 来自
14:08:50 发表在 陆家嘴创业工坊，联洋洋泾板块交界处。我买的5万2多，17楼朝南复式。最后一栋楼，15年12月开盘价6万，开发商说一天之内就抢空了。开发商卖的最后几套保留房，单价8万9。12楼，楼层还没我的理想。不是说这个楼盘涨得特别快，而是同期都涨，同期买了任何的房子，都大涨了。那里总价太高，接盘的人有限，位置是好位置
引用 牡丹园一角
18:56:29 发表于 68楼 的内容：
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13:37:39 发表在 谁说的首付50。。我都听说过首付20的。。难道现在改了？商业性质一向是50啊
引用 半渡被击
18:58:19 发表于 69楼 的内容：
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14:05:02 发表在 上海去年12月份就已经叫停了酒店式公寓的网签，现在已经不能买了。苏州杭州的酒店式公寓现在多在1-2万多一平，是否有投资价值？几年前上海买酒店式公寓的人有哇，现在手里的公寓涨了多少了？15年6月买了一套，到现在纸面上翻了一倍，但是，实际出手是另一回事，税被国家坑去，接盘的人有限
引用 牡丹园一角
18:58:39 发表于 70楼 的内容：
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15:41:02 发表在 ……我16年4月份买的，房产证还没办……岂不是亏大了？我15年年底的，现在也没办产证，赶脚砸手里了
引用 半渡被击
19:01:46 发表于 71楼 的内容：
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18:56:29 发表在 那里总价太高，接盘的人有限，位置是好位置我思路和别人不一样，没打算卖或出租，打算自住……周边我有两套学区房，打算过几年等小朋友上小学了，让一套，买套非学区房，小换大，顺便把公积金套出来。还是在这个学区，住酒店式公寓……思路和一般人不一样吧……所以买这个楼盘的，很多都不是买住宅投资的思路。有人买3套，我签约时候，旁边一桌东北人就买了2套……另外，对联洋社区居民来说，这楼盘总价只有他们房子总价的……
引用 xiaosong76
19:07:47 发表于 72楼 的内容：
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现在是不能卖或者没人接手咯
引用 Mr_Fixit
19:13:52 发表于 73楼 的内容：
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18:27:10 发表在 我买的是二手房，04年造的，那时候还没商住，所以产证是纯住宅。那你爽翻了
引用 YXQJD
19:19:50 发表于 74楼 的内容：
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19:01:46 发表在 我15年年底的，现在也没办产证，赶脚砸手里了不是吧，至少我们在停售前网签的要能正常出来吧……实在不行妈的自主算了，至少上班能近一半路。你买的哪个盘？
引用 YXQJD
19:25:48 发表于 75楼 的内容：
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19:07:47 发表在 我思路和别人不一样，没打算卖或出租，打算自住……周边我有两套学区房，打算过几年等小朋友上小学了，让一套，买套非学区房，小换大，顺便把公积金套出来。还是在这个学区，住酒店式公寓……思路和一般人不一样吧……所以买这个楼盘的，很多都不是买住宅投资的思路。有人买3套，我签约时候，旁边一桌东北人就买了2套……另外，对联洋社区居民来说，这楼盘总价只有他们房子总价的……住陆家嘴边上还是有点感觉的
引用 YXQJD
19:26:39 发表于 76楼 的内容：
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松江小昆山这边，大概15年的时候这边拆迁房售价在8000左右，现在是16000左右而且目前是没有房产证的，据说3年后产证下来价格会涨到25000以上。我上周在电梯看到广告，这边有50年的商业用地的酒店式公寓，36平米售价26万，开发商拿地至少有10年，也就是说还有不到40年的土地使用权了，问下各位，这样的能否入手？
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19:49:37 发表于 77楼 的内容：
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19:25:48 发表在 不是吧，至少我们在停售前网签的要能正常出来吧……实在不行妈的自主算了，至少上班能近一半路。你买的哪个盘？靠近南桥，悦达南郊华都
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20:38:14 发表于 78楼 的内容：
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19:49:37 发表在 松江小昆山这边，大概15年的时候这边拆迁房售价在8000左右，现在是16000左右而且目前是没有房产证的，据说3年后产证下来价格会涨到25000以上。我上周在电梯看到广告，这边有50年的商业用地的酒店式公寓，36平米售价26万，开发商拿地至少有10年，也就是说还有不到40年的土地使用权了，问下各位，这样的能否入手？总价二十九万那就随意买啦~
引用 YXQJD
21:36:16 发表于 79楼 的内容：
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20:38:14 发表在 靠近南桥，悦达南郊华都我的买在南翔
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21:36:36 发表于 80楼 的内容：
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12类容易贬值的房子 买了小心砸自己手里
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日成交数据
周成交数据
201620175月
(闽侯县12000元/平方米)
(马尾21000元/平方米)
(马尾19000元/平方米)
(仓山24000元/平方米)
(闽侯县17000元/平方米)
(仓山22500元/平方米)
(闽侯县8500元/平方米)
(鼓楼40000元/平方米)
(台江28000元/平方米)
(仓山27000元/平方米)
(闽侯县23000元/平方米)
(晋安28000元/平方米)
(仓山25000元/平方米)
(闽侯县300万元/套)
(马尾11000元/平方米)
(福清市5600元/平方米)
(晋安24000元/平方米)
(闽侯县165万元/套)
(闽侯县9388元/平方米)
(闽侯县17000元/平方米)
(闽侯县14500元/平方米)
(其他9500元/平方米)
(晋安31000元/平方米)
(闽侯县16000元/平方米)
(台江21000元/平方米)
(闽侯县20000元/平方米)
(闽侯县12888元/平方米)
(闽侯县14000元/平方米)
(闽侯县550万元/套)
(晋安30000元/平方米)
(晋安27500元/平方米)
(闽侯县16500元/平方米)
(仓山29000元/平方米)
(晋安35000元/平方米)
(仓山28000元/平方米)
(连江县6800元/平方米)
(仓山800万元/套)
(福清市8300元/平方米)
(仓山21000元/平方米)
(仓山23000元/平方米)
(马尾23000元/平方米)
(晋安27000元/平方米)
(马尾16000元/平方米)
(台江21500元/平方米)
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购买房地产也要讲价值投资.doc 105页
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如今的救市已经不再是4万亿的土豪金砸向市场，而变得更加隐性，原来用嘴调控，现在用眼神调控，你懂的。因为解读和能力有限，这些措施连很多媒体也没有察觉到，关注文章和姚笛来的更直接一些，省着动脑子。接下来我给大家列举一些相关举措，你猜猜看这是不是救市。地产商最痛苦的会是现金流压力和后续土地压力，今年所谓的金九银十对于一些开发商来说可能压力更大，这很可能是他们在舞台上的谢幕表演，表演的不好明年就没机会表演了。大政府的救市很可能在利率、存款准备金率、税收、公积金贷款政策、松动一些城市的限购、落实城镇化政策等方面入手；小政府的救市很可能会出让核心土地，释放价格上涨预期、制定保障房与商品房结合政策（如鄂尔多斯）、控制媒体唱衰等几个方面。西峰博客NO1、楼市反身性理论什么是高房价，什么是低房价？很难说得清楚。南京河西CBD区域，5K~7K的时候人们觉得贵，1W的时候觉得贵，2W了还是觉得贵，现在很多楼盘已经破3W了。未来会怎样，没有人会知道。房价的走势很好的诠释了索罗斯的反身性理论。参与市场的人试图理解市场，并且希望能够改变或是操纵市场，但市场参与者本身的局限性，又加剧了市场的波动。未来楼市也许会暴跌，但是在大牛股的上升期，还是不要做空为妙。股票市场就有很多案例，比如前不久去世的传奇投资家威尔逊，在1978年对国际酒店集团的那次著名做空，他认为股价在15元已经高估，但是最终股票上涨至190元，而他本人赔了1000万美元。楼市虽然被高估，但有可能会涨到你想都想不到，并且时间非常漫长，也许到那时候的暴跌，在现在看来还是微乎其微。NO、租售比陷阱很多谨慎的投资者，都喜欢用租售比来衡量房价，包括我在内。但在过去N年，如果你看重租售比，就很难下决心投资物业。而你的损失是惨重的。08年我卖出一套挑高物业，当时我计算了下租售比，大概在5%，现在估计只有3%。我2009年购买的住宅物业，当时的租售比在3%左右，持有5年现在的租售比可能在2%+，而中间租金已经上涨了将近1000元/月。这有点像股票市场大牛股的特征，股价上涨总比收益上涨快。这个道理也很简单。如果你用PB、PE来投资股票，你很难买到刚上市的微软、沃尔玛、奇虎360。微软、沃尔玛上市后的成长期，都是很贵的，你无法用PE来衡量。再看看现在的微软、沃尔玛，PE真的只有十几倍了，因为他们已经长大了、成熟了，这时候就要看分红回报了。回过头来说，在国家经济起飞期，人口红利、城市化，土地只有升值一条路，香港、台湾、日本都是这样，土地就类似于股市的大牛股。这是属于一代人的财富盛宴。只有房地产进入萧条期、成熟期，才适应租售比。这个时候租金回报才会回到合理的水平，一如现在的日本。》》》》投资方法论以下是笔者总结的一些投资房产的方法，大家可以参考补充。实际上，方法只是一个方面，买什么样的物业才是最关键的，好物业就跟好股票一样，永远有人抢。以租养贷“以租养贷”是最常用的方式，比较常用在小公寓投资上，也可适用于住宅。投资者通过杠杆买进物业，再出租收取租金，覆盖借款的利息支出。因为小公寓的租售比往往比住宅理想，所以用“以租养贷”的方式，可以获得不错的资金回报。这一方式比较常见，在此就不赘述了。季节波动套利房地产市场每年都有季节性波动，比如4、5月份是一波旺季，7、8月则相对比较淡，9、10月份是第二波销售旺季，而年底前后则比较淡。当然，因为近年来政策调整特别频繁，也常常会出现淡季不淡、旺季不旺的尴尬局面。“季节波动”就给物业带来了短期套利的机会。在没有政策出台的平静年份，则可以在淡季淘到便宜的房子买进，在旺季卖出，赚取差价。因为市场上的购买者水平参差不齐，只要价格合理，几乎不会砸在自己手上。笔者曾经短期快进快出，在7、8月份买进一处物业，一、两个月内转手净赚约5万。政策套利如果政策出台，“季节波动”效应就大大减弱，但政府行政之手，反而给市场带来了更强烈的预期。投资者可以根据政策风向标判断走势，进行政策套利。比如2008年底著名的四万亿出台，政府鼓励买房，减免税费，笔者于2009年3月购入南京紫金山附近物业，算上政府补贴，交易税费竟然为0，而到了2010年中，这套物业价格已经翻番。一般情况下，政策出台短期内不会对楼市有压制，但股票市场很快就有反应，比如2010年4月出台政策打压房价，结果上证A股一口气从3000点+跌到了2000点+，足足下跌了1000点。而对楼市真正起效果则是从2010年底开始，一直到2012年上半年。再比如2008年，股市在10月底开始翻转，而楼市到了2009年3月才开始回暖。我的个人经验是楼市对政策有反应比股市要慢5~6个月。这实际上也给聪明的物业投资人机会，可以在充足的时间内卖出房屋，获利了结。【小贴士】实际上笔者一
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南京限购政策升级后，加上此前出台的商办政策，公寓市场迎来春天，本周末，南京公寓市场销量可观。国搜南京房产很多网友纷纷咨询，现在投资公寓合适吗？投资公寓要注意什么风险？……
1、城南软件大道旁的丰盛雨花客厅上周六加推5号楼最后一批公寓房源，共180套，建筑面积约30-48平米，精装修交付均价2.2万元/平米，最终，根据项目相关负责人透露，项目去化超7成。
雨花客厅开盘现场
2、江北工业大学北的明发悦庭同日加推了80套毛坯公寓，户型面积37-83平，均价1.65万元/平。据置业顾问介绍，项目距离10号线工业大学站约3公里，4.8米的挑高在江北比较稀缺，开盘吸引了不少客户到场选房，但最终去化数据并未透露。
明发悦庭效果图
3、此外，据纯新盘龙湖新壹城在文鼎广场展点的工作人员介绍，限购政策升级之后，每天前往展点咨询公寓的至少有150人，项目售楼处预计4月份正式公开。
4、上周，城东酒店式公寓苏宁紫金嘉悦一天卖出80套；南部新城复地宴南都不带托管的公寓几乎全部售罄；城东中南世纪雅苑公寓、河西南海峡城，都有人一次性买了一整层......
买房人的嗅觉是敏锐的，公寓卖得这么好，得益于上周末南京出台的新规《关于加强商业办公等住宅类建筑项目管理的通知》，明确要求商业办公等非住宅类建筑，不能按住宅套型设计。这意味着，未来这种带有独立厨房、独立卫生间的小户型公寓，在南京这样的商办新政下就成绝版了，那些刚拿了商办用地，还未来得及规划产品的开发商已经哭晕在路上，显然，如果不建酒店式公寓，那么这些开发商在这些商办用地投入的资金短期之内很难实现快速回笼。
南京新政出台，公寓市场迎来春天，有酒店式公寓开发商营销人员直呼：“终于熬出头了！”
1、从市场情况来看，未来商办公寓肯定是偏少的，此前，商办类的没有明确规定做办公楼大都会做成公寓。从商办形式看，公寓最好出售，其次是小面积商铺，最难出售的是办公楼；
2、从公司目前的销售情况来看，新政出台以后，包括市场上一些商办产品销量反而比之前有了提升，未来公寓价格会变得像一线城市一样，深圳和上海相继出台限制公寓政策，它们的公寓的价格和住宅基本上是持平的，南京现在的公寓价格是住宅价格的的60%-70%之间。
3、从市场库存量来看，土地越来越少，住宅供应量降低，公寓这种有居住功能的产品开始赢得市场的认可，包括南京新的落户政策出台之后，对公寓类产品有一定的促进作用。应该说未来的办公竞争还是比较激烈的，公寓未来的市场还是比较好的。
4、此次出台的商办政策会让之前市场上剩余不多的公寓类产品成为未来市场的绝唱，刚才说到了未来市场的分化，远郊的房源都会成为高端住宅，刚需买不起，所以2017年在售公寓销售会火爆，尤其是具备居住功能的挑高形式酒店式公寓。
公寓到底能不能买？怎么买？
在此风头上，买房人要顺势而为，在了解公寓的同时，也不要盲目跟风投资，南京有的公寓可以买，有的公寓碰不得。近期楼市活跃的强二线城市，有全市范围内执行限购的必要性和可能性，买房人不能不关注，并注意防范风险，不要贸然投资，尤其是已经高价也不具备比价优势的楼盘，资金要有出头，但此时也不要盲目投资。
南京楼市调控加码，这也给真正的刚需上车机会，让房子回归居住的属性。
公寓的选择注意点主要有以下几点：
1、地理位置佳，交通配套健全（有地段）
2、开发企业品牌至关重要，后期资产持续保值增值的保障。
3、周边要有浓郁的企业办公氛围和商业综合体配套，这样可以保证大量的人群，不管投资出租还是自住都是最好的选择。
4、没有持续统一的运营就无法保证物业的持续增值，运营商的资质与选择直接决定运营物业的价值。
5、服务是物业收益与增值的基础，服务内容+服务商品牌缺一不可
总的来说：
1、自住用。地段首先考虑，交通要方便，生活配套要齐全，地域上最好以主城为主，离上班地点近些，具体来说，项目品牌要靠谱，开发商实力要强。
2、投资用。主城的品牌酒店式公寓产品是优选。这些地方比较繁华，就业人群多，出租的稳定性和租金都有保证。当然，往往主城的公寓价格也不低，所以要去比较和看盘，选择性价比高的；
推荐群友去考察的公寓项目：
1、绿地云尚
南站区域拥有南京最丰富的公寓产品，绿地云尚坐落于南站玉兰路，由一幢200米高44F的甲写和一幢100米的31F酒店式公寓产品以及底下5层2.5万㎡的多层精品商业街区组成，绿地云尚可快速接驳1号线、3号线双地铁，与南京南站无缝接轨，周边还汇集了南部新城最高端的商业，最高配置的南部医疗中心，绿地云尚的预计单价在2万元/平米以内，主力小户型仅40-50万首付即可入手，区域内性价比出众。
动态：绿地云尚预计3月首开公寓，面积43至53平米，主力面积43平米，预计单价在2万元/平米以内。
2、雨花客厅
雨花客厅H+精装公寓所在软件谷腹地、安德门大街和软件大道交汇处，已占据主城优质地段，H+公寓随身所享地铁一号线，三站南京南、五站新街口，是真正意义上的地铁“一线”精品公寓。并有12条公交线路通达全城，生活、投资预期可见！
值得一提的是，雨花客厅H+精装公寓，作为商办物业不受限购限贷影响，建筑面积约30-65平米面积段，总价64万元起，低杠杆低风险即可优化家庭资产配置。
配套方面，雨花客厅H+精装公寓享受雨花客厅旗下约13万方都市田园购物公园的规模型商业配套。商业招商大会已成功引入沃尔玛山姆会员店、迪卡侬旗舰店、上影海上明珠影城、英皇体育俱乐部等国内外知名品牌签约进驻。未来这里将建成集休闲、娱乐、购物等一体的多功能生活之地。
动态：雨花客厅在售面积32—65平米公寓，精装交付，均价22000元/平米，预计日交付
3、中南世纪雅苑
项目有8万方自配套商业，中影东方影城、世纪华联、座上客等高端品牌已签约入驻，用心小灶开业在即，康福堂药房、亿丰房产签约入驻，更多商家陆续签约中。在家门口，享受吃喝玩乐的“全明星周末”
3线交轨通达全城，通车在即，出行便捷。项目位于城东麒麟科创园正核心，地铁2号线畅达全城，规划中的地铁5、12号线地铁口直达，有轨电车直抵亚洲最大换成综合体马群，通车在即，专属公交24小时全天候服务，S122省道通车在即，紧邻绕城高速，3分钟上绕城，通达全市！
中南世纪雅苑公寓挑高设计，层高3.9米，买一层送半层面积。得房率几乎达到100％。冰箱、洗衣机、微波炉、抽油烟机、空调、热水器等电器全都送，真正的拎包入住。
动态：在售精装box公寓，面积35-40平米，均价19000元/平米。
4、东方万汇城
东方万汇城是江北综合体公寓的代表作，该项目由深圳东方置地集团开发，位于江北临江的10号线万汇城站，不仅坐落在江北规划版图的中心地带，在地铁和交通成熟度上也较为理想。
万汇城最主要的项目特征依然是配套优势，近日&万汇城南区的商业规划方案已正式出炉，规划建有情景式商业步行街，整个购物中心总建面积约15万方，目前东方万汇城已在积极筹备招商引资，并已签约幸福蓝海影城，计划引入国际知名连锁餐饮、知名连锁生活超市、国际知名运动品牌等大牌进驻。
动态：目前在售南区公寓房源，40年产权酒店式公寓，户型面积39-64平米，均价元/平米。
5、证大喜马拉雅中心
在整个南京的建设部署计划中，南部新城是与河西新城同等规模的，以南站为中心的商业群体正是整个南部新城的核心CBD，证大喜玛拉雅中心坐落于南站南广场，由6块基地组成，总建筑面积约63万平方米，将打造融入中国山水文化的巨型特色商业综合体，同时项目汇集商务办公、特色酒店、综合商业、酒店公寓等多种业态。
动态：证大喜玛拉雅中心在售50平米主力公寓、均价20000元/平米，精装交付。
6.龙湖新壹城
近年来，龙湖在公寓产品打造和创新上独树一帜，位于江宁大学城的龙湖新壹城目前区域内的住宅房源以鲁能泰山7号院、五矿九玺台等高端低密度产品为主，龙湖新壹城的出现为江宁大学城提供一定规模的公寓产品，开辟区域内公寓市场，并打造集成商业和办公的高成熟度综合体，是周边学生教师和白领的不错选择。
动态：目前售楼处正在建设中，预计上半年公开，公寓为4.8米挑高，面积为30-40平米，毛坯交付。
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责任编辑：韩春麟
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