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土地流转的三个紧迫问题
作者：迟福林&主编
出版社：中国工人出版社
出版时间：2015年05月
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农村宅基地面积超过多少标准为两宅
我家老宅基为400平米左右，我们兄弟俩人能否在再申请另一处宅基吗？
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一般一宅面积标准是180---200平方米,网上查下吧。各省宅基地标准看面积已有两宅
不知道下面这条知识能否帮助到您
宅基地是用来盖房居住的,政府只要为合法使用的群众安排房屋或者是给予钱款盖房就行了,钱款参照当地的盖房的造价。农村宅基地复垦属于哪个部门管?补偿标准有哪些?农村宅基地复垦属于哪个部门管?
农村宅基地复垦属于哪个部门管?补偿标准
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农户退出宅基地意愿的影响因素研究
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发布时间: 14:38&
作者：吴九兴等
　　摘要：农村宅基地是重要的建设用地类型，在建设用地总规模中占很大比重。面对城市化、工业化和统筹城乡发展要求，农村宅基地退出对耕地资源保护和有效供应城市建设所需用地具有重要意义。本研究采用芜湖市4县4区农户问卷调查等数据资料，探究农户退出宅基地的意愿及其影响因素。研究结果可为地方政府建立健全农村宅基地补偿机制，改革完善宅基地管理制度提供科学参考。
　　关键词：土地制度；农村宅基地；退出意愿；补偿制度；影响因素
　　近年来，中央文件多次提及&改革和完善农村宅基地制度，加强宅基地管理，依法保障农户宅基地使用权&&保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入的渠道&。至今，学术界有关宅基地流转的研究主要集中于农户宅基地流转意愿[1-3]、流转意愿影响因素[3-7]、流转模式[8-11]、宅基地流转的原因[12-14]等方面，但就是否支持流转，相关学者分为两个派别，有大部分学者支持宅基地流转[15-19]，也有少部分学者反对宅基地流转[20-24]。在农村宅基地退出研究方面，相关学者主要针对：农户宅基地退出的影响因素[25-31]、农户退出宅基地的受偿意愿及影响因素[32-33]、宅基地退出试点地区的调研与分析[34-35]、宅基地退出认识偏差与利益分配[36]、农村宅基地闲置的原因[37]、农民拒绝或不愿意退出宅基地的原因[38]、宅基地退出的约束和激励问题[39]、农户退出宅基地补偿额度测算[32，40]等方面开展了大量研究。本研究采用芜湖市4县4区农户问卷调查数据等资料，分析农户退出宅基地意愿及其影响因素，进而提出农村宅基地退出机制相关政策建议。
　　1研究区与数据来源
　　1.1研究区
　　芜湖市位于安徽省东南部，东与宣城市接壤，西与庐江县和枞阳县相邻，西南与铜陵市相连，南临泾县，北与马鞍山市、和县、含山县相接。距安徽省省会合肥市119km，距江苏省南京市90km。芜湖市下辖4县（无为、芜湖、繁昌、南陵）、4区（镜湖、弋江、鸠江、三山）。全市面积，其中城市建成区面积145.50km2。2014年全市常住人口361.7万人，比上年增加2.1万人。城镇化率60.7%，比上年提高1.3个百分点。2014年实现地区生产总值2307.90亿元，比上年增长10.7%。其中，第一产业增加值136.20亿元，增长4.8%；第二产业增加值1516.02亿元，增长11.1%；第三产业增加值655.68亿元，增长10.8%。按常住人口计算，人均生产总值63996元，比上年增长9.3%，按年末汇率折算为10459美元。三次产业增加值比例由上年的6.1∶66.1∶27.8调整为5.9∶65.7∶28.4。城镇常住居民人均可支配收入27384元，增长9.3%；农村常住居民人均可支配收入14606元，增长12.2%。2011年，全市土地总面积hm2。农用地hm2，占土地总面积的73.75%；建设用地hm2，占土地总面积的18.08%；其他土地，占土地总面积的8.17%。
　　1.2数据来源
　　本研究采用随机调查和分层抽样调查方法，针对芜湖市4县4区农村宅基地的取得、使用、流转等方面进行问卷调查。调查内容涉及受访者的个体特征、家庭特征、村庄基本特征、农户产权认知等方面；调查时间为2013年8月中下旬，前后历时15天；调查人员主要是本课题组成员及相关专业的研究生；调查对象为农户，收回有效问卷267份，占投放问卷的89.0%。
　　2农户退出宅基地的意愿
　　2.1是否愿意搬入中心村居住
　　农村宅基地农户退出的意愿分为两方面：一是迁入中心村集中居住的意愿情况；二是农民放弃或退出宅基地的意愿情况。调查发现，59.18%的受访农民很愿意搬入新农村建设的小区统建房屋，农民看到小区优越的基础设施条件、生活的便捷程度，认定新建小区具有很强的吸引力；17.60%的受访农民认为搬入或留在目前的房屋居住，都没有多大差异；17.60%的受访农民偏好当前的居住模式；还有5.62%的受访农民没有作答（表1）。实际上，大多数农民是支持新农村建设的，对更好的公共服务设施和公共基础设施抱有诚心的期待。地方政府在推进新农村建设时，应根据当地实际经济条件与农民意愿，适时、适度地推动农民集中居住，节约和集约利用土地。
　　2.2是否愿意放弃农村宅基地
　　在城市化中，部分有一定技能的农民会不断融入城市，在实现稳定就业后较易居住在城市，其在农村原有的宅基地和房屋需要做相应的处理，如转让、出租、赠与等。调查发现，即使长期在外工作或在城市生活，农民退出宅基地的意愿仍然偏低，愿意退出宅基地的受访农民仅占36.70%（表2）。因此，要推动农民退出宅基地，不能只看农民是否在城市找到稳定工作，还应给农民提供经济激励，增加农民的积极性。
　　2.3不愿意退出宅基地的原因分布
　　对那些不愿意放弃农村宅基地的受访农民，调查时还做了进一步追问，发现农民不愿意退出宅基地主要原因：宅基地是祖辈的财产；城市就业没有保障，没工作可以回农村；买不起城市的住房且生活成本高。三种原因分别占43.75%，28.47%和27.08%。此外，还有部分受访农民不愿意退出宅基地是由于居住习惯、补偿费用可能较低和不知道如何退出等（表3）。
　　3农户退出宅基地意愿的影响因素
　　3.1影响因素的选取
　　一般来讲，农户退出宅基地意愿受到很多因素影响，主要包括：
　　（1）户主个体特征。包括性别、年龄、教育程度和职业。
　　（2）农户家庭特征。包括家庭总人口、农业劳动力、家庭总收入、农业收入、宅基地宗数、宅基地面积和住房面积。
　　（3）村庄基本特征。包括村庄离县城的距离、村庄离主干道路（等级公路）的距离、村庄整体经济水平、村庄居民房屋的紧凑度、村庄预期发展方向。
　　（4）对宅基地产权政策的认知。包括对政策的了解程度、对政策的满意程度。
　　笔者考虑&您若长期在城市工作生活是否愿意退出宅基地&作为模型中的因变量，再利用农户问卷调查数据对变量做描述性分析。
　　调查发现，农户拥有的宅基地最多为5宗，最少的为1宗；农户拥有的宅基地占地面积（含院子）最大的为1200m2，而最少的宅基地面积为30m2；农户拥有的住房面积最多的为450m2，最少的为30m2；农户家庭人口最多的为9人，最少的为1人；农业劳动力最多的有5人，最少的为0人；村庄整体经济状况为一般水平；受访农民对宅基地政策的整体状态为了解不多，对宅基地产权政策的满意度为基本满意；其他变量所表征的内涵，其均值和标准差可充分说明。农户退出宅基地意愿影响因素的作用方向预期，见表4。
　　3.2估计结果与分析
　　本研究的回归模型中因变量yi是农村宅基地农民退出意愿，其中：yi=1表示&愿意退出&，yi=0表示&不愿意退出&；自变量是指影响农民退出宅基地的各种因素。考虑到农民&是否愿意退出农村宅基地&为一个二分变量。对于这类离散型变量，无法选用多元线性回归模型进行估计。经初步计算，发现其残差对应极值函数分布，因此选择Extreme模型进行回归，得到估计结果（表5）。
　　表5显示，模型的总体回归效果尚可，LRstat的伴随概率为0.4450。模型中有6个因素在20%的水平下显著影响农户退出宅基地的意愿。具体讲：农民对宅基地政策的了解程度在1%的显著性水平下影响农户退出宅基地的意愿；农民家庭的农业劳动力数量则在15%的显著性水平下影响农户退出宅基地的意愿，与家庭总人口相比，这个因素是显著的，但是应该看到家庭总人口和农业劳动力数量之间有较大的相关性；户主年龄、受教育的程度、距离主干道的距离、对宅基地政策的满意程度在20%的显著性水平下影响农户退出宅基地的意愿。
　　此处得到的结果总体上较真实地反映当前农村实际、农民心态与农民期望。与彭长生和范子英[27]的研究相比较，本研究所用问卷反映的农民退出宅基地的意愿稍低。
　　4农村宅基地退出的政策建议
　　4.1农户宅基地退出的分类
　　可能退出宅基地的农户可分三类：一是农户拥有两处及以上宅基地，确有闲置宅基地；二是农户只有一处宅基地，但家庭劳动力在城镇有固定工作、收入稳定，准备留在城市；三是根据法律法规，具有申请农村宅基地资格的分户农民，但愿意永久放弃农村宅基地使用权申请权利。
　　4.2农户宅基地退出的路径
　　农户退出宅基地的路径包括三种：一是退出旧宅基地后进入中心村居住；二是农户退出宅基地后，购买城镇商品房居住；三是农户退出宅基地后，远离农村和本乡镇，到城市居住。制订农村宅基地退出补偿政策，必须考虑各县区农户的经济状况、居住状况和非农就业能力，分析不同退出路径下实行差异化补偿政策的可行性，提高宅基地退出补偿政策的合理性和满意度。
　　4.3宅基地退出的补偿方式
　　应充分尊重农民意愿，采取多元化补偿方式激励农户退出宅基地，包括宅基地置换集镇住房、宅基地置换城市房屋、宅基地退出现金补偿等。各县区在确定补偿方式时，需详细测算补偿费用以及节约农村宅基地指标置换成城镇建设用地后的出让金，以实现土地市场和金融市场的双平衡。
　　4.4制订宅基地退出的补偿原则
　　对财产权利损失的补偿应该遵循对等、公平原则。在制订农户退出宅基地的补偿标准，必须考虑县区差异。各地可在综合考虑建设用地出让金、旧宅基地复耕费用和产权交易费用等因素，确定宅基地退出补偿标准，保证农民生活水平不降低。对农房的补偿既要考虑面积，要考虑农民承受力，以不增加农民负担、不损害农民利益为前提。例如，以市场机制来决定标准，同时考虑集体土地所有权的价值实现形式。
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