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发表时间: 16:41:32苏州云开家用纺织品有限公司土地抵押价值评估报告实践日志
苏州云开家用纺织品有限公司因融资需要，拟以估价对象：企业自身拥有
的一宗工业用地，设立土地抵押权，向建设申请抵押贷款。日，我公司接受委托，对估价对象的土地使用权价值进行评估，为确定抵押贷款额度，提供客观、公正、合理的国有出让土地使用权价格参考依据。
在执业估价师的带领下我参与了该项评估业务，估价基准日为现场勘查日日，现就该评估业务的实践过程如下：
一、评估项目的背景
（一）项目名称
苏州云开家用纺织品有限公司位于苏州市吴中区f直镇苏沪机场路f直段165-68号地号为014-115-006号宗地国有出让土地使用权抵押价值评估（苏州市）。 （二）宗地概况
1.土地登记状况：
1.1土地的来源及历史沿革：苏州云开家用纺织品有限公司以出让方式取得待估宗地，并于日领取了待估宗地国有土地使用证（编号为吴国用(2011)第0610367号）。
1.2宗地位置：苏州市吴中区f直镇苏沪机场路f直段165-68号。
1.3宗地用途：土地登记用途为工业用地，实际用途为工业用地，设定用途为工业用地。
1.4宗地四至：东至道路南至联升科技西至村庄北至空地。
1.5宗地面积：土地登记面积为33,334.40m2，评估土地面积为33,334.40 m2。
1.6……（新文秘网省略1054字，正式会员可完整阅读）……　呈较规则多边形，宗地内地质硬，地耐力高，地基稳定，地势平坦
大雨后一般无深积水
3. 宗地上建有七幢建筑，建筑面积合计为31,282.74m2，规划用途均为非居住用房，已取得苏房权证吴中字第191660、191662号《房屋所有权证》，规划用途均为非居住用房，实际用途为工业综合用房
4. 待估宗地容积率为0.94，对于工业用地来说，达到了较充分使用，土地利用率较高。
5. 宗地开发程度：为宗地红线外达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”和宗地红线内场地平整“一平”的开发水平，水、电等供应能力能够满足生产需要
6. 宗地两侧临城市次干道，道路通达状况较优
7.宗地距城市中心约12公里，附近有319路、327路等公交经过，距苏绍高速公路约5公里
8. 周围土地利用以工业用地为主，工业集聚度较优，有利于工业用地规模效益的产生
9. 区域内近2年类似工业用地成交案例相对较多，现状出让地面熟地价约为336元/m2
10. 根据江苏省人民政府文件《省政府关于调整征地补偿标准的通知》（苏政发（2011）40号文），苏高新办[2011]27号文件，苏府[2000]41号文件，江苏省人民政府办公厅苏政办发[1995]62号等文件规定，确定区域内各项土地取得费用。见下表
待估宗地所在区域土地取得费表
青苗补偿费
1000.00元/亩
土地补偿费
24000.00元/亩
地面附着物补偿费
20000.00 元/亩
安置补助费
24000.00元/亩
农业重点开发建设资金
2400.00元/亩
土地用途变更费
耕地开垦费
8666.67元/亩
耕地占用税
30000.00元/亩
土地管理费
165.1元/M2
（二）技术方案的确定
1. 根据分析，我认为估价对象已达到最佳有效使用，遵循合法性原则，此次评估设定用途为工业，容积率为现状容积率0.94。
2. 根据合法性原则设定土地使用权类型为国有出让，土地使用年期为该房地产剩余土地使用年限为45.07年即从评估基准日日起至该土地使用权终止日期为日计算。
3.土地开发程度设定为宗地红线外达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”和宗地红线内场地平整“一平”。
4.价值类型为抵押价值，价格确定应遵循谨慎原则。
（三）估价方法的选择
1. 在对估价对象进行调查过程中，我发现周边在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例超过3例，可根据后者已知价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时日地价，故选用了市场比较法。
2. 待估宗地所在周边区域有征收土地的案例，有明确的征收土地补偿文件, 故确定采用成本逼近法进行估价。 3. 由于待估宗地所在区域工业厂房多为自建自用，出租及销售案例较少，客观租金及售价较难取得，故不适合采用收益还原法及假设开发法。同时考虑到待估宗地虽属土地基准地价覆盖区域，但现行吴中区土地基准地价测算成果相对应的基准日与本报告的评估基准日时间相隔较久，因此不宜采用基准地价系数修正法进行估价。
三、评估项目的启示
由于该项目是一个位于苏州市吴中区的工业用地的抵押价值评估项目，产权关系清晰、资料齐全、估价目的明了，实际用途与登记用途一致，所以相比较其他复杂的项目，该项目难度不大，下面来具体谈谈在实际操作中的重点及难点：
（一）采用市场比较法的估价过程及重难点分析
首先，我们分析了本方法在本案中运用的可行性。经过对本案的分析及对周边市场状况的了解，我们认为估价对象所在区域最近有较多的挂牌成交案例，且市场交易较为发达，故采用市场比较法是较为可行的。
其次，估价师要对可比案例的基本信息进行确认，尽量收集齐全，包括交易双方情况、案例的状况、成交价格、付款方式、成交日期等。
再次，估价师对所选案例进行修正、因素取值。具体内容如下：
1、本案估价对象交易日期、交易情况、交易方式、土地用途均与可比实例相同、相近或类似，故均不修正。但如果以上有一定差别的，则需对以上因素进行修正。具体修正幅度可根据具体情况和发展趋势及估价人员的经验积累进行判断。
2、对于影响地价的区域因素和个别因素我们选取了基础设施状况、交通状况、环境状况、工业区成熟度及城市规划限制六个区域因素进行修正对土地 ……（未完，全文共5620字，当前仅显示2960字，请阅读下面提示信息。）
上一篇：下一篇：在需要贷款人提供抵押物，一般是用房、地产和机器设备；在抵押物评估时，为什么银行要求土地评估价值也不能超过账面净值？比如：市区二级工业用地，政府指导价是每亩18万元，中介机构评估价值是每亩20万元，可银行却不同意，认为评估值太高。我认为：现在土地一直是处于升值状态的，再说，如果转让，还要交契税、土地增值税等税费，还有征地时向农民支付的补偿金，加起来土地的价值就会高很多。
做过房地产的都知道，土地的价格一要看地段；二是要看地段；三还是看地段。也就是说，土地价格高低，地段起到决定作用。地段好的，土地增值潜力大，地段不好，增值潜力好。在北京，2007年、2008年平均开发用地每亩280万元，折合每平方米4千多元。亩20万元评估价值，如果在北京等城市，银行会提着礼品要求贷款抵押，并且希望你们不能按时归还贷款，银行没有风险。工业用地本身就不值钱，值钱的是商业用地和住宅用地。具体你们那的银行可能看不好你们要抵押的土地，所以不同意用地作为抵押担保。
现在都有很多是无抵押贷款
深圳聚盛担保投资有限公司
贷款金额1-100万，这个贷款金额也可以上浮
时间是三个月
还款的程序是：比如您贷款12万，第一个月...
银行是出于控制风险吧，如果按照评估值来确定贷款金额，如果以后企业无法还款，银行转手这些抵押物的时候，不是要亏了。。。
抵押权在抵押物毁损灭失时并不当然消灭，抵押权人可以请求人民法院对抵押物毁损灭失后所得价金(比如保险金、赔偿金或者补偿金)或者对抵押物的其他替代物采取保全措施.
银行没有权力没收，必须要通过司法程序，就是按照合同向当地法院提起诉讼，法院经过审理、判决后依法拍卖，拍卖所得除偿还银行贷款外扣除手续费后归业主所有。不会构...
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这个不是我熟悉的地区A项目土地使用权抵押价值评估研究
我国的地产交易市场自从房地产改革以来一直欣欣向荣，土地使用权价值量大、可以保值增值的优点，使得土地使用权越来越多地与现代金融业相结合。充分利用土地资源的这些特性，将土地使用权用于抵押获得资金周转已经成为了当今企业经济活动的一种常态。在这种情形下，对土地使用权的抵押价格进行一个公正合理的评估，为借贷双方提供一个客观的参考价格十分重要。　　我国土地价值评估行业起步较晚，整个行业中存在着一些通病，无法实现理论与实践的完美对接，过于依赖评估人员的主观判断，使得评估结果不够客观公允。土地使用权抵押价值评估是土地价值评估...展开
我国的地产交易市场自从房地产改革以来一直欣欣向荣，土地使用权价值量大、可以保值增值的优点，使得土地使用权越来越多地与现代金融业相结合。充分利用土地资源的这些特性，将土地使用权用于抵押获得资金周转已经成为了当今企业经济活动的一种常态。在这种情形下，对土地使用权的抵押价格进行一个公正合理的评估，为借贷双方提供一个客观的参考价格十分重要。　　我国土地价值评估行业起步较晚，整个行业中存在着一些通病，无法实现理论与实践的完美对接，过于依赖评估人员的主观判断，使得评估结果不够客观公允。土地使用权抵押价值评估是土地价值评估的一个细微分支，从细节出发，研究土地价值评估的各种具体应用，将土地价值的评估行业细分化，也是当代土地价值评估研究所关注的重大课题。　　本文采用理论与案例相结合的方法，综合国内外大量的研究资料与实例，对土地使用权抵押价值评估的概念进行阐述，在此基础上，对评估的目的进行理解，对评估中借贷双方的经济利益驱动进行分析，得到抵押价值评估的利益所向，并对不同得土地评估方法进行对比与分析，得到其各自的适用范围，考察其对土地使用权抵押价值评估的具体运用后，使用现金流量折现方式的假设开发法对A项目土地使用权抵押价值评估的实际案例进行分析，从而对项目土地使用权抵押价值的评估进行总体的描述，同时在案例中得到相应的启示，并提出假设开发法在土地使用权抵押价值评估的过程中存在的具体问题，并扩展到整个土地价值评估的行业中去，提出土地评估行业应该具体化细分化，以提高评估结果的准确性和客观性。收起
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&&8:00-11:30,13:00-17:00(工作日)的房产办理抵押登记，房屋管理部门给银行出具的《房屋他项权证》中的权利价值，应该包含土地的价值吗？
以北京为例，房屋和土地管理部门已经分家（房屋管理局、土地资源局）。
例如：企业将自有的房地产抵押给银行并向其贷款500万，经过估价机构评估后，该企业的房地产总价1000万（其中房屋300万，土地700万），在办理完抵押登记手续后，房屋管理部门给银行出具的《房屋他项权证》中的权利价值为500万，土地管理部门给银行出具的《土地他项权证》中的权利价值也同样为500万。
很明显，房屋的担保价值（500万）以超过其评估价值（300万），想
的房产办理抵押登记，房屋管理部门给银行出具的《房屋他项权证》中的权利价值，应该包含土地的价值吗？
以北京为例，房屋和土地管理部门已经分家（房屋管理局、土地资源局）。
例如：企业将自有的房地产抵押给银行并向其贷款500万，经过估价机构评估后，该企业的房地产总价1000万（其中房屋300万，土地700万），在办理完抵押登记手续后，房屋管理部门给银行出具的《房屋他项权证》中的权利价值为500万，土地管理部门给银行出具的《土地他项权证》中的权利价值也同样为500万。
很明显，房屋的担保价值（500万）以超过其评估价值（300万），想问问专家，这种行为合理吗？假如抵押权实现时，抵押登记有效吗？
经过估价机构评估后，该企业的房地产总价1000万（其中房屋300万，土地700万），在办理完抵押登记手续后，房屋管理部门给银行出具的《房屋他项权证》中的权利价值为500万，属于房地产抵押价值,同样土地管理部门给银行出具的《土地他项权证》中的权利价值也同样是抵押价值。
担保价值500万不是房屋的单独抵押价值,没有超过其评估价值（1000万），这种行为是合理的,抵押登记有效.房地产法规定房屋与土地同时抵押,抵押房屋的土地随之抵押.抵押土地的房屋随之抵押。
房屋抵押权证中的权利价值一般是你获得贷款的金额。有时为了考虑利息的因素也许会大于贷款本金。而贷款金额的也是根据房屋评估价格与贷款成数来确定的。如贷七成，是指贷款...
比照你的例子解答
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不动产的转让当以登记为所有权发生变动的要件，如果是以遗嘱的方式赠与不动产，而当事人没有登记，此不动产现归谁所有？
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