商业银行如何防范房地产假按揭？
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商业银行如何防范房地产假按揭？
文/闫静& 中国银行青岛分行个人金融部；林治乾& 青岛银行研究发展部；罗霄& 中国建设银行湖北省分行载于《中国银行业》杂志2016年第6期 微信号zgyhyzz假按揭虽然有多种形式，但“单一项目、集中按揭”是其基本特征。因此，要从根本上防范假按揭的风险，银行应该完善信贷业务系统的设计和流程的设置，或在信贷业务系统中设置适当的参数，通过系统自动识别具有“单一项目、集中按揭”特征的业务，为信贷审查审批人员防范假按揭业务提供有效的事前预警机制。受信贷政策收紧和限购政策影响，部分地区房地产市场销售处于低迷状态，房地产开发企业的资金压力日益加大。部分开发商，尤其是中小开发商，为应对资金链断裂的风险，极有可能铤而走险进行虚假按揭，骗取银行信贷资金。本文通过分析某商业银行成功防范一则假按揭业务的案例，既为商业银行敲响了在市场低迷时期重点防范假按揭风险的警钟，也为商业银行防范假按揭提供了成功经验。“假按揭，真骗贷”的典型案例2012年初，某商业银行A分行个贷审批中心的信贷审查人员连续收到6笔A分行下属B市支行提报的该市XX置业有限公司开发的XX花园二期项目中海滨别墅的按揭贷款申请。6笔按揭贷款的详细情况如下：按揭项目的开发商为B市XX置业有限公司，成立于2002年，公司注册资本1000万元，实收资本1000万元，具备四级开发资质。2011年末，该公司净资产6768万元，所有者权益4469万元，主营业务收入为3119万元。其开发的XX花园项目位于B市海滨旅游度假区，是XX置业有限公司成立以来开发的唯一一个项目。XX置业有限公司在2003年和2004年完成了XX花园项目一期的开发销售，并于2008年启动了二期项目的开发。XX花园项目二期共9栋楼，其中5栋为7层的多层住宅，4栋为别墅，总建筑面积20068.43平方米。该项目“五证”齐全，且工程已经封顶，2012年6月开始验收，12月办理抵押登记手续。A分行下属的B市支行于2010年取得A分行的项目准入批复，开始与XX置业有限公司合作发放住房按揭贷款。在6名借款人中，两名就职于B市甲木业有限公司，两名就职于B市乙木业有限公司，其余两名分别就职于B市丙门窗有限公司和丁幕墙装饰有限公司，职位均为副总经理，月收入均在元之间。6名贷款申请人均为B市本地人，银行通过征信记录查询未发现逾期或违约等不良记录。在6笔购房合同的交易标的中，面积均为313.89平方米，单价均为12000元/平方米，总价为376.668万元。按揭贷款首付金额均为188.668万元，贷款金额188万，满足A分行项目准入批复中“别墅项目贷款首付比例不低于50%”的要求，贷款期限均为15年，贷款利率为基准利率上浮10%，共同债务人均为借款人配偶，均由XX担保公司提供第三方担保。尽管从表面看，上述6笔按揭贷款每一笔均符合该行的授信审批要求，但由于上述6笔按揭贷款涉及金额较大，交易对象为同一房地产开发商的同一项目，交易时间集中，具有“单一楼盘、集中按揭”的特征，且6名贷款人所从事职业均为房地产上游行业，与项目开发商具有存在关联关系的嫌疑。由此，引起信贷审查人员的高度关注，并开始对贷款申请资料进行仔细审查和核实。通过盘丝剥茧的调查，信贷审查人员认为上述6笔按揭贷款申请动机可疑，具有假按揭嫌疑，并向经办行提出质疑，要求经办行进一步核实贷款申请的真实性，提供补充资料。经办行经过多次深入调查，发现其中确有“假按揭、真骗贷”的潜在风险，主动拒绝了上述六笔按揭贷款的申请。蛛丝马迹揭开假按揭的层层面纱所谓“假按揭”是指开发商以内部职工、亲属、上下游关联人或其他人冒充购房人，通过虚假销售（购买）的方式套取银行贷款的行为，其实质是套取银行信用，诈骗银行信贷资金。总体来看，假按揭一般具有如下特征：一是借款人以拟购房产开发企业的内部职工、上下游关联人为主；二是多个借款人在同一天或几天内集中办理贷款，贷款金额、期限相近，贷款成数达到或接近最高；三是所购房屋金额较大，房屋单价、总价往往超出实际价格；四是开发商出具虚假首付款收据，首付款实际不到位；五是借款人出具虚假资信证明；六是所购房产价格明显高于周边相同或相近档次楼盘等。针对上述案例，从单一业务角度看每一笔业务都符合该行的授信审批规定，但仔细审查却能发现隐藏着诸多疑点：单一项目、集中按揭。在该案例中，贷款申请资料显示，6笔贷款申请标的均为XX置业有限公司开发的XX花园项目二期别墅项目。同时，购房合同及借款合同签署时间集中于、17两日。在国家出台一系列房地产调控政策，以及房地产市场下行趋势明显期，一个位于县级市的别墅项目突然出现这种“单一项目、集中按揭”的情况有违常理。所购房屋单价较高，总价金额较大。贷款申请资料显示，6笔按揭贷款的交易单价均为每方米12000元，总价均为376.668万元，合计2260万元。有两个疑点值得注意：一是每平方米12000元的交易单价较高。这个问题在该项目的准入中已经引起信贷审批人员的关注，并在准入报告中提出了“该楼盘房价较高，应密切关注该楼盘的销售情况及周边楼盘的交易活跃程度”的建议。二是总价金额较大。6套别墅合计交易金额2260万元，而XX置业有限公司2011年全年的主营业务收入也只有3119万元。贷款高度相似，贷款成数接近最高。贷款申请资料显示，6笔按揭贷款的首付金额均为188.668万元，贷款金额均为188万。虽然满足A分行项目准入批复中“别墅项目贷款首付比例不低于50%”的首付款比例要求，但贷款金额相同且贷款成数接近50%的最高比例；贷款期限相同，均为15年，贷款利率均为基准利率上浮10%；共同债务人均为借款人的配偶，均由同一担保公司——XX担保公司提供第三方担保。另外，其贷款申请资料形式也高度相似。经过仔细核查发现，借款人都采用了同一格式的收入证明。尽管个人资产证明都提供了个人完税证明，但没有其他任何银行存折流水或者财力佐证。6笔贷款从金额到申请资料的高度相似性，引人怀疑。借款人身份、收入高度相似。将6笔贷款申请资料进行对比，可以发现6笔按揭贷款申请人身份收入等信息高度相似：一是6名借款人所从事职业均为房地产行业的上游相关行业。6名借款人的工作单位分布是甲木业有限公司、乙木业有限公司、丙门窗有限公司、丁幕墙装饰工程公司。二是6名借款人及其配偶职务高度相似。贷款申请资料显示，两名借款人在甲木业公司担任副总经理职务，其配偶同在乙木业公司担任会计职务；两名借款人在乙木业有限公司担任副总经理职务，其配偶同在甲木业公司担任会计职务；另外两名借款人分别在丙门窗有限公司和丁幕墙装饰工程公司担任副总经理职务，其配偶则分别在同一公司担任会计职务。三是家庭收入基本相似。申请资料显示，6名借款人中5人的家庭月收入为45000元，每人为54000元。首付款缴存方式存疑。6笔交易的首付款金额较大，均为188.668万元，且6名购房者都采用了现金缴款的方式。借款人以现金方式交付首付款后，再由开发商存入当地商业银行。更具巧合的是，6名购房者的首付款交款时间集中在日至11月14日之间，且6笔交易提交的交款收据号码是连续的10张，收据号从1311，中间没有间隔。个人收入及完税证明无法核实。6名借款人及配偶提供的所有收入证明格式一致，借款人职务均为副总经理，月收入都在元之间，签署日期均为1月5日。6名借款人提供的个人所得税完税证明显示，日至日，5名借款人实际纳税金额为60000元，另外一名借款实际纳税金额为90000元。另外，其开具日期均为日。但信贷审查人员通过电话对出具完税凭证的税务机关进行了查询，对方很慎重地答复说“暂时未查到借款人完税的相关信息”，建议持完税凭证原件到该税务机关其他相关科室进一步查询。借款人身份无法核实。6笔贷款申请借款人及其配偶征信系统查询显示：其中日获取信息显示，两名借款人及配偶工作单位为B市XX村XX建筑有限公司，职务均为一般职员；目前两名借款人正由B市XXXX置业有限公司缴纳公积金和养老保险；另外两名借款人及配偶则没有征信信息，而且其提供的贷款申请资料记录中的甲木业有限公司和乙木业有限公司的联系电话均无法接通，丙门窗有限公司管理层及员工中均没有贷款申请人及其配偶。经过多次核查，6名借款人身份及其配偶身份存在多处疑点，无法证实其真正职业，进而导致家庭收入可信度受到质疑。商业银行防范假按揭重点从三方面入手在房地产市场下行时期，房地产开发商普遍资金紧张，尤其是部分中小开发商随时面临着资金链断裂的风险，为此他们极有可能不惜铤而走险通过假按揭，骗取银行信贷资金。授信审查人员应提高警惕，善于从蛛丝马迹中发现潜在的风险线索，进而成功消除潜在的风险隐患。回顾上述案例，其中的成功经验固然值得借鉴和学习，但商业银行还需着力从三方面进行完善，从而最终有效杜绝假按揭。重点关注资金实力弱、开发能力差的中小型开发商，从源头上防范假按揭风险。在房地产市场低迷期，资金实力差、开发能力弱的中小型房地产开发企业最易受到冲击，最易出现资金链紧张，也是最有可能成为假按揭的主体。因此，商业银行在当前房地产市场普遍低迷时期要重点关注那些资金实力差、开发能力弱的中小型房地产开发企业，从源头上防范假按揭风险。如在上述案例中，XX置业有限公司注册资金只有1000万元，资质等级只是建设部《房地产开发企业资质管理规定》中最低的四级资质，成立以来开发的项目只有XX花园项目一期，而当前正在开发中的XX花园项目二期距一期开发时间间隔达5年之久。从上述信息，不难推断出XX置业有限公司属于典型的资金实力差、开发能力弱的小型开发企业，是房地产市场下行时期银行风险防控中重点关注的对象。完善信贷业务系统和流程的设计，从根本上防范假按揭风险。在上述案例中，我们可以看到风险线索的发现具有极大的偶然性。比如，6笔按揭贷款业务几乎同一时间提交给两名尽职审查人员，6名借款人及其配偶的职业、职务、收入和首付款金额、缴付方式方法等存在太多相似和一致，从而引起信贷审查人员的关注。试想若6笔业务在较长时间段内分别由多位信贷审批人员进行审查审批，恐怕很难发现存在的种种相似和巧合。假按揭虽然有多种形式，但“单一项目、集中按揭”是其基本特征。因此，要从根本上防范假按揭的风险，银行应该完善信贷业务系统的设计和流程的设置，或在信贷业务系统中设置适当参数，通过系统自动识别具有“单一项目、集中按揭”特征的业务，为信贷审查审批人员防范假按揭业务提供有效的事前预警机制。或者在信贷业务流程上增加假按揭的识别环节或职能，通过人工手段对已审批通过的按揭业务定期进行回顾分析，识别具有假按揭特征的业务，对可能的假按揭业务加强事后防范，及早采取相应措施，消除隐患。完善并严格执行授信责任追究制度，从制度上防范假按揭风险。在按揭贷款业务中，业务经办行负责贷前调查环节，需要调查并收集贷款申请所需要的各种资料，进行初步分析并确保借款人所提供资料的真实性、有效性和合法性。授信审查和审批环节主要是根据贷前调查环节提供的资料，对业务的风险情况进行分析和评估，并出具独立的审查审批意见，其决策是建立在贷前调查环节提供的真实有效的资料基础之上。如果贷款流程中的各个环节的人员都能够做到各司其职、各尽其责，就能够有效的防范假按揭。但从上述案例中可以看出，经办行在贷前调查环节并没有尽到尽职调查的职责，借款人及其配偶的职业、收入、首付款缴付等众多信息的真实性并没有得到有效核实，而是后移到了贷中审查和审批环节。贷前调查环节职责的后移，大大增加了风险概率。因为，目前大多商业银行实行的都是集中审批制，信贷审查审批人员大多通过系统查看影像或纸质资料做出审查和审批意见，他们并不掌握关于客户的第一手信息和资料，往往无法发现申请资料之外的种种虚假信息和欺诈行为。为此，商业银行应完善并严格执行责任追究机制，从制度层面防范假按揭风险。首先，要完善授信责任追究机制，明确各个授信部门和岗位的职责，明确对违法、违规造成授信风险的责任认定和对有关责任人的处理。其次，要严格责任追究机制的执行。按照“尽职免责”的原则，对于严格按照授信业务流程及有关法规、制度规定履行了岗位应尽责任和义务授信工作的人员，即使授信业务出现问题也应视情况免除其责任。与此同时，对于类似上述案例中经办行业务人员未对客户资料进行认真、全面和准确核实等情况，即使没有发生真实的信贷风险，也要对相关人员的未尽职行为进行相应的责任追究。本文原载于《中国银行业》杂志2016年第6期。▲轻金融：银行业第一自媒体平台▲电话：（微信）
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中行百套房假按揭黑幕：开发商花钱买学生资料
作者：李文河
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　　开发商找来一批学生，以每人1000元的代价，换取他们的身份资料和签字，由律师全程见证与银行签订贷款合同，于是，大批银行房贷资金就顺理成章被开发商套出来。　　如此操作简单的房企&假按揭&黑幕，因为一个偶然的差错，被石家庄市的徐女士彻底揭开。　　天上掉下来6.8万&房贷&　　今年7月，石家庄的徐女士决定要买一套房子，因为是小户型，又是首套，只需付20%的首付款，房贷利率还可打7折。　　8月1日，当她把个人贷款资料交给银行后，银行告诉她，这是她的第二套房贷，首付不但要提高到房价的50%，贷款利率还要上浮10%。　　她一下子懵了，什么时候自己买了房子还向银行贷款了呢？　　但银行明确告诉她，是日，她在平山支行贷款，买的是&温塘绿色庄园&11-1-601的房子。开发商是平山县房管局下属的平山县房地产开发总公司。她一共贷了6.8万，到2025年还清，目前还有56589元贷款余额未还。　　更要命的是，徐女士的名下已经有12次逾期未还的不良记录。她突然想起来，2007年单位几个员工集体办银行信用卡，很快所有同事的信用卡全办下来了，但她的银行信用卡就是办不下来。　　原来，自己早就有不良征信记录了。　　她马上带着律师赶到中国银行平山支行，了解这笔贷款到底是怎么回事。　　平山方面说，这是5年前的事了，平山县房管局下属平山县房地产开发总公司开发的温塘绿色庄园小区，共700多套房子，90%都是石家庄市区人购买的，其中有一部分办的按揭贷款，徐女士名下确实有房贷。　　徐女士明确说，自己从不知道购房这件事，也没把身份证、户口本借给过别人，更没和银行面对面签订过贷款合同。但银行方面拐弯抹角问她是不是收过别人1000块钱呀，亲戚朋友是不是知道这事呀，徐女士回答很坚决，肯定没有。　　徐女士想详细调出有关房贷资料，但平山支行说，资料都已移交至省行档案室。在徐女士的再三要求下他们才允许给她看看相关复印件。　　个人贷款资料全是假的　　8月13日，中国银行平山支行一名工作人员和徐女士说好在省行服务大厅见面，让她看看有关资料复印件，但事先有约，只能看。　　她拿到手一看，个人贷款资料复印件全是假的。　　户口本上，徐女士成了户主的&次女&，她说，她又没有姐姐，哪来的&次女&？　　另外，自己的身高、血型也不对，那上面文化程度填的是&中专&，自己是大学本科。连&槐北派出所&那个户籍章也是假的，她在石家庄市生活多年，知道有槐北路，知道有槐底派出所，还从来没有听说过&槐北派出所&。　　而&收入证明&是一个纺织厂出具的，她也没在任何工厂上过班。　　最关键的是，身份证照片是假的，身份证号也和自己真实身份证的尾号不一样。　　徐女士当时气得肺都要炸了，她坚决要求复印一份保留证据，但中国银行平山支行的工作人员不同意。　　两人开始在大厅争夺，徐女士故意大声喊叫，&有人冒用我的名字骗贷！&惊动保安，惊动银行，最后惊动了110.　　趁着110的民警把俩人分开的机会，徐女士用手机把资料翻拍下来，又复印了一份。　　律师：全程见证，不该出现这种情况　　从银行备案资料，徐女士看到一份假冒自己名字的&授权委托书&，受托人是&河北石新律师事务所&。&现授权委托人代理我见证购买平山县房地产开发总公司&温泉绿色庄园&商品房及向中国银行平山支行申请个人购房贷款的合同签订及相关法律文件签订的全过程。委托人保证所提供的全部材料真实、合法、有效，如有虚假愿承担法律责任，委托人应依照法定程序，真实客观地为委托人办理见证事宜&，委托期限是&自本授权委托书委托人与受托人签章之日起生效，至所见证的内容签署完毕为止。&　　这份委托书上有两个徐女士自己的签字，时间是日。对此，徐女士说，根本不是自己写的字，自己也从未在这份委托书上摁过手印。　　从网上查知，河北石新律师事务所曾被有关部门授予&河北省20强律师事务所&、&石家庄市先进律师事务所&等称号，并被评为AAA信用等级评定单位。　　那么，当时律师是怎么全程见证的呢？　　日，在中国银行平山支行徐女士见到了律师事务所一名姓张的负责人。据张律师介绍，他们所是在石家庄市新华路办公，当时温塘绿色庄园的售楼部在水源街上，离得很近，开发公司找到他们去做全程见证，他们所律师和银行的工作人员一起在售楼部办理业务，要求申请者身份证、户口本必须是原件，律师查对后当场复印这些资料，他们见证了几百个，到现在也没出现过徐女士这样的情况。&按道理，出现这样的疏漏不应该啊。&他有些不解。　　徐女士说，如果给银行个人资料全是假的，她的名头上就不会有这笔贷款和不良征信记录了。但在假冒她名字的这笔业务上，银行犯了一个小错，让这笔假按揭弄假成真。　　假徐某某的身份证号最后尾号是6，徐女士身份证号的尾数是5。银行在把资料输入微机时，发现尾号是6的身份证有问题，就是输入不进去。银行解释说，因为身份证复印件尾号数字看不太清，就把5输录进去，结果计算机系统确认了，假的转眼变成真的，徐女士的麻烦也就跟着来了。　　徐女士告诉记者，揭开这个按揭黑幕，实在是太偶然了。假按揭里有两种情况，一种是个人资料是真的，本人为那1000元钱签字，要承担责任，不会上告；一种是个人资料是假的，那就永远不会有人上告，除非开发商资金链断裂，事情才可能完全暴露。而像她这样的情况差不多只有千分之一的几率，但就让她赶上了。　　这批假按揭有&一二百套&　　从今年8月开始房贷政策有收紧的趋势，为了避免损失，徐女士要平山支行出具证明，承认2005年那笔贷款是假的，她提供给自己的贷款银行，银行就会给她首套住房贷款的优惠。但平山支行的答复是&不可能&。　　她担心贷款不还，最终要落在自家头上。　　平山支行答复，&也不可能。&因为办理这批房贷的是平山房地产开发总公司销售经理程志，这些年，银行一直和他有联系，如果银行找不到直接贷款人，就找程志，他就会过来还贷款。　　程志向他们承认，当时找了一批学生，一人给他们1000块钱，办了一批假按揭贷款，有&一二百套&。也正是程志，在徐女士找到中行银行河北省分行的几天后，就把那笔按揭余额一次性还清。　　在一次协商会上，银行和程志本人承诺尽快解决徐女士的首套贷款的优惠问题，然后再进一步想办法把那12次逾期还款记录消除，但他们说，更改个人征信记录难度很大。　　等待了两三个月，首套房贷优惠和征信记录消除，这两件事一个也没解决。　　徐女士说，几个月的时间，信贷政策变了，房价涨了，她也买不成房了，影响生活是肯定的。但她更担心的是自己头上的那笔&房贷记录&和12笔&不良征信记录&，将来贷款、出国都要受影响。　　9月15日，徐女士向石家庄中心支行投诉，人民银行已经受理。同时，人民银行建议徐女士去找中国银行个金业务部沟通，徐女士找到了个金业务部的主管领导。　　9月27日，中国银行河北省分行给她的答复是，平山支行26日已将清除贷款的申请上报中国银行总行，中国银行总行还要报人民银行才能彻底清除徐女士的贷款记录和不良征信记录，要等半个月的时间。　　可是一个月过去了，徐女士的贷款记录和不良征信记录仍然没有清除。　　&假按揭&猖獗已久　　假按揭对业内人士来说并不新鲜。一位银行行长告诉记者，假按揭曾是房地产业的潜规则，特别是在几年前，很多开发商都这样操作。　　原因是开发商早期资金不足，达不到开发商自有资金需占项目投资金额30%的规定，还有的开发商就是&空手套白狼&，没多少资金就违规操作，一边卖楼花套现，一边以业主买楼的名义到银行按揭贷款。银行向开发商贷款一般期限不超过5年，利率一般为8%~10%，而个人住房贷款最高年限为30年，相差将近一倍。以1000万额度算，一年光利差就是几十万元。　　而银行一般认为住房信贷业务是一项优质资产，都愿意贷，造成住房信贷市场竞争激烈。有时银行信贷人员为了争取到业务而放松了对有关资料的审查，有的甚至明知有假也不深查，双方心照不宣，达成默契。因为只要房价一年年涨，房产市场不突然回冷，开发商的资金链不断，银行、房企都是假按揭的收益者。而一旦出现问题，比如开发商跑了，灾患就会转嫁给银行甚至冒名贷款者本人。　　2008年6月，中国银监会曾发出《通知》，对房地产贷款中的&假按揭&、&假首付&、&假房价&等不规范行为进行整治。　　而据记者了解，温塘绿色庄园因是违规项目，至今未能办理房产证，平山房地产开发总公司也已注销，其开发的房子早卖完了，这批假按揭款流向哪里还是个谜。
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关注天天基金一个房地产圈内人的自白：如何操作假按揭
来源：中国房地产报
　　现在的房地产市场上，假按揭现象肯定有，但随着银行风险控制体系的健全和法律体系的逐步完善，这种现象会越来越少。　　假按揭的操作手法，首先是开发商找自己的员工或一些关联人士作为虚假的购房者，然后借用他们的身份证办理按揭贷款。
开发商事前会向他们承诺，首付款及月供都由开发商来提供，并会给他们几千元的“好处费”。　　等到这些人同意提供身份证后，开发商就会伪造这些人的收入证明，联系有关系的律师出具法律意见书，证明这些人有还款能力。　　然后，开发商会把这些贷款材料递到银行，银行内部有开发商事先联系好的员工，他们对这些开发商递交的资料进行表面的审核，帮助开发商很容易地获得80%的贷款，因为开发商会给他们“好处”。　　在这个过程中，有的开发商为了获取大量贷款，在办理按揭手续之前故意抬高房价，这样虽然交了20%的首付款，但实际上获得的80%的贷款就是整栋房子的全部价值。　　开发商获取贷款后，通常他们会采取两种方式。一种方式是卖二手房。一个小区的房子卖得非常“火”，甚至都卖完了，但进去之后会发现，连最基本的装修都没有。这就是开发商做的一个局。开发商通过热卖假象，吸引真正的购房者来买二手房，而且会依据热卖假象，适当提高房价，因此开发商在卖二手房时又能赚钱了。　　另外的一种情况是，开发商在获得80%的贷款后，不准备继续还月供，就等着银行申请拍卖。一般情况下，区法院受理拍卖申请后，会请当事人双方先行协商，选择房产评估机构和拍卖机构。如果双方协商不成，区法院就会向市高级人民法院提请筛选评估机构和拍卖机构。　　市高院在所指定的数十家评估机构和拍卖机构中，通过抽签，决定评估公司和拍卖公司。然后，高院会将抽签结果告知区法院，进行拍卖。　　拍卖之前，拍卖机构首先会发布公告，对于公告，法律上只要求是在公开媒体上公告即可，并没有限定公告的刊登方式。因此，部分拍卖机构，为了圈定竞买人群，把其他竞争者排除在外，他们有很多手段来阻止别的开发商去接拍那些房产。比如把公告刊登在报纸的中缝中，电话永远打不通，汇的钱可能被银行退票，进入拍卖的公司大多数都是事先串通好了的。　　当然，如果在拍卖现场出现了“突发状况”，比如，出现了圈定范围以外的竞买人，拍卖机构一般会以“竞买人不够，取消竞拍”或“已经交了保证金的人不能到场，没法竞买”等原因，推迟拍卖时间。这个做法的目的是，一定要确保由开发商和拍卖公司之前圈定的圈子内的人来竞买。　　在这个过程中，开发商也可能联合评估机构，故意将房产价值估低，而拍卖底价一般会低于评估价。　　拍卖成功后，拍卖多少钱银行收回多少钱，从账面上，银行通过内部审核，将该笔欠贷进行销账，拍卖额和贷款额的差价部分，银行也只能做呆死账处理。　　这样，银行的资金就被大量套取，而开发商以低价竞买到该房产后，又可以市价出售。　　目前，个人假按揭很少有进入拍卖程序的情况出现。可能有少数恶意的开发商，以公司的名义假按揭，获得大量的银行贷款后，公司再宣布破产，银行只能通过拍卖房子收回部分贷款，因为公司已破产，被开发商套取的贷款，银行只能做呆死账处理。　　但现在，银行的监管体制逐步健全，银行的内部人士不敢轻易作为开发商的“内应”，而且法律对这种恶意的骗贷套现行为，也会严惩。
(责任编辑：马丁)
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