超200城市出台去库存新政 住宅去库存将形成利好
来源： 编辑：中商情报网
近期，中央多部委、各地方政府主动推进去库存，出台降低房产交易环节税费、降低购房首付比例等政策。据不完全统计，目前已有至少200个城市出台去库存新政。业内普遍预计新政将对住宅去库存形成实质性利好。
然而，当前房地产库存去化分布于住宅、、产业地产、等多种业态。销售比例约为：住宅89％，其他类销售占比11％，即其他地产业态去库存压力同样值得关注。
截至目前，至少有山东、甘肃等多个省份提出发展跨界地产，即利用存量房发展、、创业等地产，开展多元化经营。然而，记者近期在多省市调查发现，不少城市商业项目已趋于饱和甚至过剩，以养老为名圈地开发，导致在建项目、待建项目严重过剩的现象依然屡禁不绝。业内人士认为，政府宜尽快调整关口期，加快出清不良资产，不宜忽视降低非住宅地产库存风险。
非住宅业态去库存难题亟待破解
截至2015年12月末，全国商品房待售面积71853万平方米，与上年同期相比增加1亿平方米。其中，和商业营业用房待售面积均同比增长近25％，增速是住宅待售面积的2倍之多。
更值得关注的是，除住宅外，各类型物业待售面积2015年10月开始持续走高，房地产行业整体库存高企、结构性过剩的问题依旧。即便是在商业发达的上海，商业地产市场亦现低迷。机构数据显示，2015年全年上海商业地产供应量连续两年刷出新高，而成交量却处于近五年内的低谷。
截至2015年底，上海大虹桥核心区库存高达66.4万平方米，去化周期达36.72个月。由于新增供应剧增、开发商普遍推迟虹桥项目入市。记者调查发现，绝大多数项目的入住率尚不足三成。
写字楼新增供应持续高企正使重点城市写字楼空置率普遍上涨。世邦魏理仕发布数据显示，2016年二线城市的新增供应预期将同比上涨22％，全国17个主要城市写字楼累计空置面积将增加32％。如成都、重庆、无锡、长沙的空置率将连续第三年处于30％以上，市场严重供过于求。
世邦魏理仕环球研究部中国区执行董事陈仲伟分析称：“由于前期规划体量、推地节奏与市场需求的协同欠佳，加之后期交通、商业配套跟进不够及时，新兴商务区，尤其是二线城市新兴商务区普遍面临供应充沛而需求不足的困境。”
此外，中国商业地产同质化严重。戴德梁行中国区商业地产服务部主管江舒民说：“以新建区域型购物中心为例，由于商业项目相互间竞争激烈、供应量大，易造成项目同质化情况。”
在旅游地产方面，根据克而瑞研究中心统计，2013年中国新上市旅游地产项目3040个；2014年为2666个；2015年尽管有较大幅度回落，但截至10月底仍有642个新增项目，去化压力空前。
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日全国生猪价格行情今日猪价走势分析我市出台《促进市区非住宅商品房去库存的若干意见》
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高级人才购买最高补助100万
我市出台《促进市区非住宅商品房去库存的若干意见》
信息来源：绍兴日报
作者：记者 钱峰
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　　8月28日，市政府办公室印发《促进市区非住宅商品房去库存的若干意见》。这个意见不仅减轻房产持有者的压力，对想购买和租赁的市民也带来利好。
　　非住宅商品房是指用于商业开发可以自由流通的房产，但规划、设计、建设等与住宅不一样。政策规定，至日止，在市区范围内，对于购买新建非住宅商品房的单位和个人，按实际缴纳契税时间，给予所缴纳契税50%的补贴。对房地产开发企业将自持的非住宅商品房出租的，三年内按实际缴纳房产税的50%给予补贴。
　　值得一提的是，《意见》鼓励人才购买、租赁非住宅创业。从发文之日起三年内，顶尖人才、国家级领军人才、省级领军人才、市级领军人才、高级人才直接向开发商购买商务办公类商品房，从事鼓励发展的生产性服务业和现代服务业的，分别按购房款的30%、25%、20%、15%、10%进行补助，补助总额分别不超过100万元、80万元、60万元、40万元、20万元。所购商务办公用房满5年后方可上市交易，如提前交易须退回补助款。享受此项政策的，不再享受所缴纳契税50%补贴的政策。
　　从发文之日起三年内，顶尖人才、国家级领军人才、省级领军人才、市级领军人才、高级人才、副高职称人员及高级技师、全日制硕士研究生、教育部直属重点本科院校毕业生、全日制其他普通高校本科毕业生向开发商租赁商务办公类商品房，从事鼓励发展的生产性服务业和现代服务业的，分别按年租金的50%、45%、40%、35%、30%、25%、20%、15%、10%进行补助（以租赁纳税发票金额为准），年补助金额分别不超过30万元、25万元、20万元、15万元、10万元、8万元、6万元、4万元、2万元。关注合房网二维码，了解最新楼盘信息
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关于推进非住宅商品房去库存的若干意见（七部门）
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摘要：安徽省住建厅、财政厅、国土资源厅、商务厅、地方税务局、国家税务局、中国人民银行合肥中心支行联合发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》。
[责任编辑：王冰]标签
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||||||||||真正实现对于非住宅物业的‘去库存’利好政策
在住建局发布了前6个月的住宅成交数据后，本周，包括住宅和非住宅的商品房总成交数据也首度发布。
今年上半年，佛山市商品房成交面积1048.20万平方米，同比增长32.95%;成交金额937.76亿元，同比增长41.83%;均价8946.42元/平方米，同比增长6.68%。商品房库存量比2015年底减少221.59万平方米，超额完成去化任务指标。
据南都记者调查，上半年热点区域住宅成交火热，有区域出现供不应求态势;中心区商业公寓在住宅价格走高的同时，价格企稳成交同比翻倍，但库存仍旧大于成交;而写字楼和商铺等业态仍旧库存压力不小，对于差异化的去库存政策细则落地“呼声”依旧。
上半年成交超千万平方米
本周，中共佛山市委十一届八次全会召开，会议发布上半年佛山去库存情况。数据显示，佛山市商品房成交面积1048.20万平方米，同比增长32.95%;成交金额937.76亿元，同比增长41.83%;均价8946.42元/平方米，同比增长6.68%。商品房库存量比2015年底减少221
.59万平方米，超额完成去化任务指标。感觉不错哟
今年初，权威统计数据显示，2015年佛山商品房住宅库存达1048万平方米，去化周期为8到9个月，处于相对合理区间。但非住宅物业库存达到1024.22万平方米，去化周期30到40个月，明显偏高。
6月中旬，佛山市政府网站发布了“去库存”行动计划，其中，在发布整体目标和区域分类的同时，还特别针对佛山商业库存压力巨大的现状，提出多项方案。
这一份《佛山市供给侧结构性改革去库存行动计划(年)》中明确，到2018年底，力争将佛山商品房库存规模从2015年底的2066.16万平方米减少到1906.16万平方米以内。即在消化年的新增商品房供应量基础上，力争再化解160万平方米的商品房库存。
其中，年度目标分解为2016年的40万平方米，2017年的56万平方米以及2018年的64万平方米。
三水住宅成交“爆发式”增长
上半年佛山去库存交出了满分答卷，去库存超额完成任务指标。不过，细化到不同的产品类型中，仍旧表现出了一定的差异化。
商品房除了商品住宅，还包括办公用房、商业用房等非住宅。在本次发布的上半年商品房整体成交数据和去库存的结构中，业态覆盖了住宅、商业公寓、商铺和写字楼等。
上半年“去库存”都“去”在了哪?仍旧还是住宅。
根据佛山住建局发布的前6个月住宅成交数据统计，上半年五区一共卖了80118套房，合计871.98万平方米，总成交金额788.5亿元。
相对这一成交来说，上半年新增入市的房子，明显要比卖出去的房子少得多。佛山权威机构发布的半年统计数据显示，1-
6月份新增住宅647万平方米。这一数字尽管同样达到历史新高，但开发商新拿出来“卖卖卖”的规模，仍旧没有跟上消费者们“买买买”的阵势。两者相差近225万平方米。
“今天又去看了，折后也要一万六单价，而且听说东南向单位意向认购的人很多。买房子不容易啊。”听说季华路旁有单价大约1
.4万元的大四房，准备置业二孩房的杨先生，隔了两周再去看房时价格已经上了一个台阶，并且朝向比较好的单位，还可能需要“抽签”或者“抢房”。
和杨先生所关注的季华路热点小区类似，上半年多个住宅板块尽管价格上涨，但仍旧面临供不应求。
从区域供需来看，以住建局发布的住宅成交数据和代理行监测的新增供应对比来看，禅城区、南海区、顺德区和三水区上半年都呈现出“求大于供”的局面。南海区库存消化量最大，超过55万平方米。而三水区虽然在以上四区中，库存消化量的绝对值最低，为近34万平方米，但是按照区域半年百万左右的成交量来看，去库存的比值最高，也就是说，上半年三水区成交相对于往年来说“猛”了不少。被业界称为“爆发式”增长，多月表现供不应求。
商业去库存形势严峻：
公寓上半年成交翻倍仍小于新增供应
受到2015年年末政策全面放开以及广佛交界板块热度提升影响，2016年上半年佛山中心城区商业物业成交量呈现爆发式增长，目前成交量基本已超越去年全年成交水平。
统计数据显示，受到桂城广佛交界以及禅城部分非高端公寓个盘成交火爆影响，上半年成交总量被拉升至27
.59万平方米，同比上升达137.8%;成交金额随成交量大幅上升117.8%至26.2亿元;受到禅城区部分非高端个盘热销影响，成交均价则同比下跌10.62%至9497元/平方米。
与去年相比，2016年上半年公寓物业月度成交量上升明显，第二季度维持在月均成交5万平方米以上的高位水平，其中，4月份更达到8.38万平方米，单月成交量拉升至近一年最高位。去年成交月均基本在2万平方米左右。
其中，以低总价的公寓物业最受欢迎，据佛山中原统计，上半年公寓套均成交总价为46
.95万元。主要因为不少年轻买家无法承受中心区价格，而选择低总价公寓作为过渡居住。
尽管如此，商业公寓的成交仍低于上半年新增供应的步伐。上半年中心区公寓增量达到近32万平方米。相对成交来说，“库存”仍旧增加了超过4万平方米。
“增库存”的除了商业公寓，还有中心区写字楼。今年上半年佛山中心区写字楼物业新增供应明显减少，仅为不到16万平方米，相对于去年同期的近34万平方米减少了一半。且基本集中在桂城板块，禅城及新城板块上半年并无新增写字楼物业投入市场。但另一方面，上半年写字楼成交量不到10万平方米，还不及三水区住宅单月的月均成交量。
相比起中心区接近150万平方米写字楼物业库存现状，缓慢的成交速度，使写字楼物业去库存的目标仍存在巨大压力。
上个月，佛山市政府网发布的《佛山市供给侧结构性改革去库存行动计划(年)》中，特别针对佛山商业库存压力巨大的现状，提出多项方案。包括研究关于购买商业公寓用于自住的，水电气价格享受住宅同等政策;购买商业物业(含商铺、写字楼、商业公寓)的，入学享受积分优待政策等等。
“希望能有各区的执行细则，真正实现对于非住宅物业的‘去库存’利好政策。”某商业项目负责人如此回应。
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2016年国家为楼市去库存颁布了哪些新政？
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　　自2月22日起，除了北京、上海、广州等一线城市，多地城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例将普遍降低。加上此前降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率等政策，传递出各地政府主动推进房地产去库存的强烈信号。　　据粗略统计，截至目前，已有超过130个城市出台去库存新政。这些新政的内容主要是哪些?效果如何?　　一问：各地去库存组合拳有哪些？　　各地出台的去库存政策主要分为5类。　　第一，住房公积金已成为各地去库存的重要工具，多地公积金贷款率超过50%。据四川省住建厅统计，2015年公积金贷款为四川全省全年商品房销售贡献了1/4份额，为化解库存贡献了1/3份额。　　推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的“标配”。如江西、甘肃等省份已落实公积金贷款全省“一体化”政策，积极推进异地购房。多省还表示将扩大住房公积金的覆盖范围，如四川省今年将推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖，湖北已探索在乡镇建立健全住房公积金制度等。　　第二，多地政府采取降低税费、契税补贴等方式减轻购房者负担。　　甘肃省近日将住房转让手续费整体下调33%，江西全面清理房地产开发过程中的行政事业性收费。还有的省份推出对商品房交易契税实施财政补贴等多项举措。如在宁夏，居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴;新疆将商业个人住房贷款利率比照公积金贷款利率计算，确定补贴年限后，差额部分由政府财政予以补贴。　　江西省南昌市日前正式出台文件，全面下调房地产开发企业销售未完工产品计税毛利率。据南昌市税务部门测算，预计2016年南昌市地税和国税部门约分别减收企业所得税6亿元和2亿元，将惠及400余户房地产开发企业。　　第三，加快农民工市民化，鼓励有条件的农民工买房也是重要措施。目前，山西、山东、甘肃等省已明确出台政策鼓励引导农民进城购房。如山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策，以使其成为长期稳定的住房消费群体。　　第四，不少地方利用棚户区改造，通过货币化安置、政府回购商品房等政策化解房地产库存。如甘肃计划今年4.6万套保障房中的3.3万套从存量商品房中回购，福建等省明确表示不再新建公租房。　　此外，山西、广西、安徽等省份已将货币化安置作为棚改的重要渠道，如广西货币化安置帮助消化的存量商品住房约占总销售面积的15%。安徽等省住建厅要求，确保货币化安置比例不低于50%，山西更是要求商品房库存较大的市要达到80%以上。河南出台新政策探索“租售并举”，规定公租房承租对象租住一定年限后，符合规定的可选择申请直接购买所租住公租房。　　第五，实施房地产供给侧改革。山东、宁夏将鼓励企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产，开展多元化经营。如山东、海南等省份已探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业;将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产等。　　针对房地产库存较大的地区，政府还允许开发企业修改城镇规划相关内容，将已供应但未开发的住房用地或商业营业性用地，调整为跨界地产或新兴产业用地。　　二问：农民买房积极性提高了吗？　　记者走访安徽、河南、广西等地楼市发现，当前三、四线城市去库存压力较大，有的地区去化周期达30余月。河南省住房和城乡建设厅总工程师李学军说：“县级城市库存压力最大，其次是省辖市。”　　各地推出的补贴政策在一定程度上刺激了购房需求。记者在河南省舞阳县调查发现，按2015年的销量算，该县楼市去化周期为4.6年。自2015年6
月，舞阳县开始实行农民进城补贴政策，农民进城买房首套房在144平方米以下可获每平方米100元补贴，新婚家庭购房享受每平方米200元补贴。目前，前两批73套房的补贴已经发放到位，共发放补贴99万元，第三批已上报50多套，呈现逐渐增多的趋势。“好多农民都是冲着补贴来的。”舞阳华鑫置业有限公司副总经理臧冲说，今年春节期间就卖了40多套，接近去年全年的销量。　　房价高仍是影响农民购房的最重要原因。37岁的徐兴柱是一名瓦匠，从老家到省城合肥已有4年，但一直没有购房，“虽然有了几万元积蓄，也看了一些远离市中心的房子，可动辄十几万的首付，还是超出了我的能力范围。”　　除了望而生畏的高房价，受访农民表示，买房还担心3个问题：一是能否享受本地市民的公共服务与资源?二是老家的土地与宅基地怎么办?三是有没有稳定的收入?　　广西社科院社会学研究所研究员罗国安认为，农民进城买房成为“新市民”，既是经济问题，也是社会问题。农民购房意愿受到就业机会、子女上学、公共服务、医疗保障等多重配套政策的影响。同时长期实施的户籍和土地政策，使许多农民放弃了进城定居的念想，他们宁愿将大半生打工积攒的财富用来在村庄建造自住房。　　3问：房地产商会主动降价吗？　　对于购房者关心的房价问题，臧冲等业内人士认为，从目前来看，三、四线城市房地产商普遍采取的是稳价策略。受成本等因素影响，短期内不可能出现普遍的大幅降价。　　“目前尚没有降价措施。”广西一大型房地产企业负责人认为，房地产销售价格下跌不太可能。对房地产开发商而言，降价只是临时性处理，绝非长久之计。除非在土地成本和其他税费方面的成本能够降下来，否则降价的空间并不大。　　一位中部城市的房管局局长坦言，尽管地方政府频频要求开发商降价，但去库存政策无形中“保住”了房价，“价格在稳中有小幅度增长。”　　在广西保利置业集团董事长吴光明看来，只有很少的房地产开发商愿意以降价方式去库存，那往往是项目亏损严重没法维持下去了，要解决现金流的问题。所以降价不是持续发展的对策，难以成为开发商的主动行为。　　对于市场上强烈的“降价”呼声，广西南宁鼎盛联合置业董事长任尔翔说，房地产销售成本中土地出让金、税金占很大比重。“只有地方政府减少对‘土地财政’的依赖，推出更多实质性优惠措施，企业才有降价空间。”
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