买二手毛坯房的流程要注意什么

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-05-14 01:52 标签： 二手清水房应注意什么
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购买二手房要注意什么 这12个大坑要当心
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随着房产市场的火爆，各种也不断浮出水面：有签阴阳合同的，有房东反悔不卖的，有情侣为了房子翻脸的……买房是人生大事，想要在二手房市场中选购一套合适又称心的房屋，学问可不少！
有12个坑，如何绕过去？请往下看！ 1、核实出卖人身份。 主要是核实出卖人是不是真正的人，务必核对其、（或者二合一的）、契证及身份证件。对于办理委托公证卖房的情况，通常有许多不可知的风险，尤需谨慎。 2、核实房屋权属。 要看房屋权属有没有争议，有没有被抵押等。首先应查看房屋所有权证，必要时也可以到核对真伪。 3、注意房屋共有人。 若房屋存在共有人，则必须让共有人也在上签字。司法实践中，出现过冒名顶替签字的情况，所以尤其需要注意仔细核对签名人的身份。 4、注意房屋是否违章或待拆。 注意是否存在用于交易的房屋为违章建筑或已被列入拆迁范围的情形。否则，很可能钱房两空。 5、注意房屋是否被查封或转让。 注意是否存在被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有权属转让的，避免付款后房屋无法交付。 6、房屋是否被出租。 房屋已出租他人的，会导致买受人无法实际居住，因此买受人务必多次实地查看核实房屋是否存在出租情况；如有，应尽量要求房东在交易前处理好租赁事宜。 7、注意年限。 住宅的土地使用期限最长是70年，也有比这个年限短的住宅，房屋的年限是影响的重要条件，所以买受人在购买前务必核实清楚。 8、明确各类税费。 过程中，需明确各项税费的承担，包括增值税、个人所得税、、等。在实际交易中，卖家经常将税费转嫁到买家身上，所以在实践中，需对各项税费的承担作明确的约定。 9、明确违约事项。 如采取的方式进行购房的，对没有获得审批的后续处理方式也要约定，避免以后产生纠纷。 10、明确附属设施。 若有些房屋有附属设施（如花园、泳池）的，也应该明确价款中是否包含这些附属设施，特别是那些价值较大的设施设备。 11、明确佣金。 各方对中介佣金也应明确约定，并有必要对交易失败后佣金的退还情况作约定。 12、避免阴阳合同。 有的人会为了避税，而签订价款约定不一致的阴阳合同，像这样的二手房交易存在较大风险，如产生纠纷诉诸法律，则法院会认定真实意思的买卖合同，因此应尽量避免签订阴阳合同。
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只选对的不选贵的 买二手房四大事项要注意
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只选对的不选贵的是刚需族的出发点，成熟配套大户型则是改善族的追求，小户型刚好是过渡一族的渴望。 为了孩子上学方便，购买一套面积适中的，既是普通百姓购房自住不错的选择，也是投资置业的途径之一。怎样在二手房这个大市场中选择自住方便、将来又易于出租或转让的二手房?业内专家为你支上几招。 1、交通便利是首要因素 如果您不想将每天两三个小时浪费在上下班途中，而又没有打算买车的话，在公司附近寻找一个合适的二手房将能满足您的需求。主城区大多数这样的居民区附近公交线路发达，可以直达四面八方。购买这样的二手房，你在将来换更好的房子时也易于出手。 2、购物就医教育很重要 大多数的旧居民区附近有成熟的大型超市，也有方便的小菜市场，不出五里地就可以找到市属大医院、、小学、中学也一应俱全。作为一个有小孩在上学，或者有老人需要照顾，或者两者兼而有之的家庭来说，选择这样一个环境生活将会轻松许多。 3、避免潜在的质量隐患 俗话说“明枪易躲，暗箭难防”。由于上市的二手房大都已住了三五年甚至十年以上，如果存在什么问题，应该明显暴露出来了，在挑选二手房时，首先应认真检查房屋的状况，以做到心中有数，必要时可以找一些行家里手帮你检查。 4、及时拿到 如果你是为了投资，那一定要买有产权的二手房，并且按规定缴纳应缴的税费，进行产权手续。只有你拿到了房屋的产权证，你才可以合法地出租、出售，甚至办理，为以后更换新房提供有力支持。
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购买二手毛坯房需注意哪些问题?
　　就此问题，记者咨询了陕西永嘉信律师事务所姬英凡律师。据姬律师分析，购买二手毛坯房与购买二手房的风险基本相同，不同的是二手毛坯房由于尚不能直接入住，所以一般不牵扯到承租人的优先购买权及房屋家具、家电、等归属问题，但还是属于二手房范畴，二手房购买的最大风险于其社会属性隐蔽性强，其包含个人购买单位自建住房，经济适用房及竣工的商品房，加之买卖双方信息不对称，交易过程中有产权过户、税费承担、房屋腾空、户口迁移、物业清洁、房款交付、权利的完整性等诸多手续和环节。在购房过程中吃亏的消费者也不在少数。需要注意以下问题：
　　1、了解房屋真实的产权状况
　　如果是夫妻共同财产，那么共有人是否均同意等问题要了解清楚。所以首先要验看正本、查询产权证的真实性、注意产权证上的名字与房主是否一致，产权的性质和内容，包括面积、地址、用途。
　　2、房屋是否有抵押情况
　　如果卖方是按揭购房，房屋在出售房屋时，银行贷款没有还清，即房屋处于抵押状态。从法律上来讲，在卖方没有还清银行贷款前，是不能出售房屋的，签署的合同系无效合同，除非银行同意出售。实践中卖方通常要求买房人先行交纳一部分房款用于偿还银行贷款，银行办理解押手续后，双方再办理交易手续。这种交易，姬律师提醒广大买房人要将房款直接支付给抵押银行，否则卖方不办理解押，可能导致买房人面临合同无效的风险，最后可能房款也无法追回。
　　3、房屋的查封状况
　　有的卖方在房屋处于查封状态下，仍与他人签订房屋买卖合同，其目的就是将此房屋赶快套现。对于购房者来说，在查封状态下，根本不可能办理房屋过户，最糟糕的结果是因房屋被查封，有可能将来就被执行，房主也找不到，最终房款也无法追回。
　　4、对房屋基本状况进行审查
　　要了解房屋基本状况，包括防水处理、采光通风、交通状况、配套情况、容积率、停车位等重要内容，并根据需要索取相关资料及文字承诺。
　　在这里，着重提醒购房人的是房屋的质量及房龄问题。有的二手房年代已经久远，房屋可能存在一定的质量问题，例如：房屋漏水、墙体出现严重裂缝等。对于房龄，由于是无法通过感觉确定，而卖方为抬高价款，往往在此并不诚信，作为买方，除向小区其他业主问询外，最好能要求卖方同去房管部门查档，了解真实房龄。
　　5、房屋落户情况
　　很多人购买二手房是为了落户口，给孩子上学，然而买了房子后发现房子内有陌生人或卖方的户口，导致自己的户口无法迁入。所以应将落户的具体时间及违约责任都写入购房协议中，以便日后维权。
　　最后是买卖双方共同办理房屋物业交割手续。很多人认为办理过户手续后交易就完成了，实际上不是如此。过户后，买房人和出卖方应当共同办理物业交割手续，即结算房屋内的水费、电费、燃气费、物业费、供暖费、公共维修基金的过户等手续，只有办完这些手续，整个的二手房交易才算圆满完成。
　　为顺利完成二手房的购买，还需要注意以下程序问题：
　　1、购买房屋的渠道
　　二手房交易手续较为复杂，稍有不慎便会落入“购房陷阱”，建议选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的“两证”，其一为工商部门颁发的营业执照，其二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。
　　2、签约过程中的注意事项
　　对交易的任何关键性约定或房主的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、房款及过户中的所有税费承担、中介费、给付方式、期限、房屋交付期限、违约责任等。
　　3、付款环节的注意事项
　　若买卖双方在决定交易后，可先由买家将楼款预先存入中介公司指定的银行账号内，成功过户后，由中介公司转交首期款及尾期款给卖方，切莫对交易过程中任一环节掉以轻心。
　　整个二手房交易的过程，风险无处不在，为防范风险，建议购房人签署详尽的买卖合同，力求损失的最小化。
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