商铺租赁合同没到期提前解约,违约金要怎么计算的?相关问题
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> 商铺租赁违约
商铺租赁违约
你好，我几年前在一大型商业买的商铺，开发商承诺10年包租，每月按时给业主租金，但现在第七年开发商开始违约，说先欠着，停止给租金，等商场重装修后一次补上，但没有说明具体给付时间，请问作为业主应该怎么主张自己的权利，是否可以起诉申请资产保全，冻结开发商资产.谢谢
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律师对“商铺租赁违约”的解答：
[北京-西城区]电话:[][]金币:85枚
您好！
可以先协商签个详细的书面的协议。如果协商不成可以申请保全财产。如需帮助可来电详谈。
回复时间: 11:02:24
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[北京-西城区]电话:[][]
资深律师 民商专家
您好，可以交涉按照合同规定办理，欢迎来电详谈。
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王荣香律师
[北京-西城区]电话:[][]
专业在线解答
可以呀，你们可以起诉解决。
回复时间: 16:29:02
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你好，应当根据合同约定履行义务、承担违约责任。
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商业店铺租赁最容易产生纠纷的几个法律问题
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商业店铺租赁最容易产生纠纷的几个法律问题小编：商业店铺租赁纠纷是比较常见的法律问题，由于大多数朋友在这方面法律意识淡薄，对后期所产生的纠纷预判不足，会造成大量的诉讼情况发生，我想这都不是朋友们想要的结果。本文将会从租赁的各个方面阐述，以此尽量避免此类纠纷的发生，供朋友们参考学习。一调查店面的档案租店面之前，到该店面所在房地产交易中心查一查产权登记情况，要确认：1）房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质。这样你租的店面才可以作为商铺使用。否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。2）产权人是谁。这样可以确保你不是在租其他第三人的房屋。3）该房屋有没有租赁登记信息。若已有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。二免租装修期商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。但“免租装修期”不是法律明确规定的概念，所以，你在租房是要去谈，把这个期间谈出来。谈不出来怎么办？租还是不租自己看着办。签定合同发生的费用三租赁保证金俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。押金主要是为了对付不守约的承租人的。你守约，押金就跑不了。四税费承担按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费：1）出租：营业税及附加租金*5.55%房产税租金*12%个人所得税所得部分*20%（所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元）印花税租金（总额）0.1%（在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。）土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。2）转租：营业税及附加转租收入*5.55%印花税印花税转租租金（总额）0.1%上述标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。虽然上述税费的缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定这些税费由谁承担或分担的比例。就像卖房，一般来说都约定的是卖家要缴的费用由买家出。签定合同时要注意的重要内容五营业执照租商铺的目的在于开展商业经营活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：1、原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照；2、商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照；3、房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照；4、涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照；5、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。对于上述第1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任；上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。六装修的处置商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：1）明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。2）解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同于押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。3）明确租赁期满时，装修、添附（新搭建的建筑）的处置方式。七水、电、电话线等因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合在同明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人人免责解除合同的权利。签定合同之后的问题八租赁登记租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质。租赁登记要注意的问题：1）登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效；2）经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。九转租问题商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形，这就是转租问题。要注意：1）转租必须取得出租人书面同意，就是产权人的书面同意（知道为什么要查这房子到底是谁的吧）。否则，产权人完全可以解除他与二房东的租赁合同，你与二房东的合同就……。2）原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，即转让费，名头可以是补偿装修损失等等。此笔费用不属于承租人应承担的法定费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意，会受到法律保护。十买卖与租赁许多承租人经常担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全无须担心此种风险，因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护：1）出租人在出售商铺前，必须在合理期限内（三个月）通知承租人，承租人享有同等条件之下的优先购买权。即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益。2）即使承租人不想购买承租商铺的，房东出售后，新的房东也应当履行租赁合同，否则，新房东应当承当租赁合同中的违约责任。这就是“买卖不破租赁”原则。十一优先承租权首先，优先承租权不是法定权利（优先购买权是），要约定。签合同时可根据自身的需要，看是否约定此权利。其他注意事项在承租商铺之前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等，如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。（来源：法务之家）
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论商铺租赁合同纠纷
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本帖最后由 罗春华律师 于
17:32 编辑
& &&&& && && & 论商铺租赁合同纠纷
& && &商铺租赁纠纷千差万别，但不妨碍我们提炼总结一些有规律的东西放在我们手头，以这些具有共性的东西，也就是在众多具体的案例中一以贯之的东西，来衡量商铺租赁合同履行过程中的是非曲直。这样即使出现扯皮拉筋的事，也许要放心些、靠谱些，理性些，一句话，精明些，从而丢掉一些不切实际的主观想法。我认为商铺租赁纠纷主要面临商铺租赁合同效力、商铺租赁合同解除、违约责任等三个问题。本文以商铺租赁为主，当然也涉及到一些其他房屋租赁的情况。
一、商铺租赁合同无效
（一）商铺租赁合同无效，不存在可得利益损失问题。
例如，出租人也就是业主把地下商场出租给业主也就是经营户，双方约定，业主与经营户共同把地下车库建成商场，业主负责消防验收，经营户负责装修后营业。经营户在未进行消防验收情况下即进场装修。经营户在营业期间，消防部门责令停止使用，城管部门限期整改。二者的商铺租赁合同无效。合同法规定，商铺租赁合同履行后可获得的利益并不包括因为商铺租赁合同无效导致的预期营业损失。所以，经营户不得向业主主张赔偿可得收益损失。
（二）商铺租赁合同无效时，不能主张商铺租赁合同解除。
房屋租赁司法解释规定，因规划方面的原因，如租赁房屋没有取得建设工程规划许可证或没有按该证建设，商铺租赁合同无效。例如，建设工程规划许可证及竣工验收平面图的商铺与商铺租赁合同约定交付的租赁物的商铺有明显差异，业主与经营户把挑空违规改建为封闭，城管执法部门责令整改。在这种情况下，商铺租赁合同合同无效。商铺租赁合同无效，就不存在商铺租赁合同变更和商铺租赁合同解除的问题。
二、商铺租赁合同变更、解除
（一）商铺租赁合同的变更。
例如，商铺租赁合同合同约定，合同生效日缴租金30万元，但实际交租金5万元，业主交房供经营户使用，而且没有催经营户补交租金，业主的行为应当视为同意签订商铺租赁合同时只交租金5万元，也就是说商铺租赁合同已经变更。
又如，商铺开业当天因商场被突然查封导致经营户不能如期开业。后来，业主与经营户达成补充协议，少收一个月租金。该补充协议应当视为就经营户当天不能开业的问题的解决已经达成了合意，直白点说就是，当事双方已经作了善后安排，通过减免租金的方式压压惊，免得坏了好彩头。如果认为好彩头没有了，而且生意确实不好做，如果仅以这个已经善后的事再拿来说事要解除商铺租赁合同打官司，那么，可以预见的是，官司输的可能性大大高于赢的可能性。
再如，出租商铺租赁合同约定五年之后根据市场行情再协商租金，也就是说，五年之内租金固定不变，如果业主，也就是房东要想在5年内增加租金，那么，房东必须举证证明出现了增加租金的事实。如商铺租赁合同进行了变更，或者市场行情发生了显著的变化足以使用双方权益显著失衡，等等；否则，房东起诉经营户即房客增加租金的请求不会得法院的支持。房东官司打输的原因很可能是举证不能。
（二）合同解除的形式。
解除商铺租赁合同的意思表示除了用诉请外，既可以用书面通知的形式，也可由行为确定，例如，房东收回商铺这一行为，就可以证明房东解除了商铺租赁合同。
（三）商场非独立商铺业主商铺租赁合同解除权的限制。
这样的业主将会很纠结，因为自己所有的商铺不能完全自主支配。例如，大型商场分割为不同的商铺，区域间的通道、楼梯等为共同使用，商铺之间不独立，不可分割，也就没有独立使用的价值，业主对商铺是有所有权，没错，但其所有权根据售后返租协议，必须受到其他商铺业主整体意志的限制。如果其他大部分业主都已签订了托管协议，部分业主不愿续签托管协议，管理人按其他业主的标准支付了商铺收益金，而且不低于同类商铺市场标准，在这种情况下，部分业主要想单干，法院支持的可能性是比较小的。
（四）事实租赁关系的终止。
1、商铺租赁合同到期后，没有续签商铺租赁合同。如果业主默许经营户继续使用门面，且收取租金，则应当认定成立事实租赁关系且为不定期租赁。业主可以以租金没有达成一致为由随时终止租赁关系。
2、商铺在转让过程中，新业主已经交了部分转让款，原业主催促新业主交剩余转让款，在这个期间，原业主与经营户签订延期租赁协议。该协议不能约束新业主。新业主与经营户之间可以认定为事实租赁关系。在合理期间通知经营户并给予合理腾房时间后，可以解除商铺租赁合同。
（五）视为解除商铺租赁合同。
商铺租赁合同一方当事人破产，管理人从破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内没有答复的，视为解除商铺租赁合同。这说明，破产管理人是很牛X的。该人想解除就解除，可以不经商量。无论是承租方是否违约，是否有过错，是否具备可以解除的条件，总之，不管任何情况，该人都是可以处置商铺租赁合同的。
（六）解除时间的确定。
1、起诉日。例如，如果业主在状纸上要求支付租金截至某年某月某日且支付违约金若干，该具体时间为具体的商铺租赁合同解除时间。
2、双方意思一致日。例如，违约方向非违约方通知解除商铺租赁合同合同，也就是倒打一耙。违约方通知解除有效吗？答复是不能产生法律效果。如果能够有效，岂不是鼓励了违法行为，鼓励了坏人做坏事吗？这时，违约方被动，非违约方占主动地位。如果非违约方不同意解除，可商铺租赁合同继续有效，即使违约方腾了房，也要交租金。但是，如果非违约方比如说是业主，起诉到法院，虽然没有明确提出解除商铺租赁合同，但是要求支付截止到某年某月某日的租金并支付违约金，这说明非违约方也想解除商铺租赁合同。根据合同法规定，双方协商一致后可解除商铺租赁合同。
3、通知送达日。合同法规定，非违约方可以在违约方的行为在符合法定解除条件时解除商铺租赁合同，解除合同只需要通知即可，不需要打官司。如果对方不服，由对方起诉确定解除无效。这种设计实际上对解除合同的非违约方很有利，省了很多麻烦事。
三、违约责任
（一）违约金
出租商铺租赁合同约定违约金为1亿人民币且不得调整。这个约定是否有效？如果损失确实有那么大，有效。如果损失没有那么大，违约金除了惩罚功能外，主要是补偿，要有公平，假设非违约方也有过错的话，这个违约金可以调整。
（二）违约损失
1、业主损失
损失是第二次招商运营的费用以及空租期的租金损失，不是经营户欠付的各项费用及利息之和。空租期的租金损失，根据合同法，受损失方有采取适当措施防止损失扩大的义务。如果业主明知经营户撤离商场而放任商场闲置，且业主履行存在瑕疵，一般可以用撤离后半年的租金作为损失赔偿给业主。如果业主也有违约行为，可以把半年的租金的50%作为损失支付给业主，而不是6个月的租金。
2、经营户损失
营业损失，可得利益损失可以通过价格认证中心鉴定来确定。例如，某酒店因业主重大违约，难以实现商铺租赁合同目的，与某栋楼的业主解除商铺租赁合同，商铺租赁合同约定应赔偿直接损失，间接损失和合理费用。直接损失是什么？是某个时间点为止的酒店资产的现在资产价值。如何确定这个资产价值，可以由价格认证中心来鉴定。间接损失是什么？是未来可预期得到的经营利润。如何确定这个未来剩余租期的经营利润？可以由司法鉴定间接来确定。司法鉴定可以确定前三年的年平均利润，再考虑剩余租期、市场风险、资产新旧程度以及宏观政策的影响等因素对入住率的影响，在这个平均利润的基础上，打个二三折，就是间接损失。合理费用是什么？是鉴定费用和诉讼费用。
业主违约，经营户有装修损失。一般合同均约定来修去丢。所以装修损失的争议并不多见。
业主霸蛮。业主因经营户违约解除商铺租赁合同，经营户拒绝腾房，业主应当依法主张权益，也就是起诉到法院要求经营户腾房。如果业主强行换锁，而且在没有清点的情况下，强行搬出造成经营户财产毁损、灭失，经营户尽管有违约行为，但这一违约行为并不消除经营户的财产权利，业主应当承担相应的法律责任，如返还原物，或不能返还原物的就赔偿损失。这里面有个举证责任的问题，经营户往往举不出财产的具体价值，因为财产已经没有了，没有办法鉴定，这个时候，法院可以酌定财物的价值，确定一个适当的数额，由业主清偿。当然这是普通的财产，如果是贵重的财产，法院可能不会酌定，而是要求经营户充分举证有贵重财产，否则，经营户即使失去的有价值连城的传家之宝，这个官司也不会打赢。
（三）违约行为盘点
1、业主的违约行为
（1）封闭楼道。守约方不能损害违约方合法权益，以减少和弥补损失。
（2）消防、电梯不达标。在整顿期间不能正常开业，商铺租赁合同目的无法实现，所以，承租方有权拒绝缴纳租金、业务推广费和物业管理费等。
（3）未通过规划许可。
（4）违反竞业禁止。
（5）面积不达标。租赁物面积争议可以由房地产测量事务所测定。经营户以面积不达标为由要求按实际面积交租金。商铺租赁合同约定的面积与实际不符，如果双方对提供符合约定面积的商铺和缴纳租金没有先后顺序，根据合同法规定，应当同时履行。也就是说，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。经营户主张面积与商铺租赁合同不符，有权拒绝缴纳多出面积部分的租金。
（6）违反竞业禁止协议。例如，有一酒店进驻一大楼，进驻之前约定，该大楼只许其酒店开业，不能引进其他酒店，其享有独家经营权。如果该大楼业主违反约定，则应赔偿损失。
（7）其他。
2、承租方的违约行为
（1）未经书面同意，擅自离场。
（2）未支付租金。业主履行瑕疵，承租方可以要求排除妨碍，减少租金，不能拒绝交纳全部租金。
（3）其他。
3、业主与承租方共同违约
（1）业主出租商铺后，因出入的唯一通道被封堵，商铺部分面积不能使用，业主违约，因为没有保持商铺完全符合约定的用途。承租方也违约，因为其拒交租金。承租方只能拒交不能使用部分的租金，不能拒交能够使用的部分。如果解除商铺租赁合同，则双方均有损失。业主损失的是租金，承租方损失的装修和预期利润损失。为了平衡当事人的利益，必须比较两者损失的大小，并在此基础上，作相应的妥当的处理。
（2）如果共同违约，也就不存在违约金和损失赔偿问题。这跟离婚纠纷中，双方均有过错，不得主张离婚损害赔偿是一样的。
（四）支付违约金后不再继续履行合同
根据合同法，继续履行和赔偿损失均为违约方承担违约责任的形式，但是，除了迟延履行违约金外，违约方在支付了违约金或赔偿损失后，可以不再履行债务。
综上所述，出租人也就是业主并不能通过商铺租赁合同永远把承租人也就是经营户捆在商铺里，自己坐地收租。剩余租赁期限超过6个月，经营户可以擅自退场，但要多支付相当于半年的租金给业主。经营户租金的支付与业主的租赁物的状态相挂钩。租赁合同约定的状态是标准，100%的标准，则租金支付不打任何折扣；只符合50%的标准，则租金支付打五折；完全不符合标准，则只能解除合同或宣告合同无效。（作者：罗春华，湖南南舫律师事务所，）
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