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你可知道 成都办公楼发展的主要流向及布局
仲量联行近日发布了2016年第一季度成都办公楼市场回顾。该报告指出，由于成都市地方税务局自日起，将个人业权出租的办公楼/商业物业的租金税率由此前的约10%上调至约30%，因此导致了分散业权办公楼的含税租金上涨。仲量联行调查发现，第一季度成都优质办公楼整体存量同比增加217;，环比增加217;；新增供应同比减少217;，环比减少217;；反映办公楼实际使用面积的净吸纳量也同比减少217;，环比减少5;，整体空置率达到34.8%。根据上述市场指标来看，2016年第一季度成都优质办公楼行情不算乐观。但根据统计结果显示，受税率政策调整的影响，成都优质办公楼的平均有效租金不降反升，整体达74.3元/㎡/月，同比环比分别上涨1.5%与6.4%。2016年第一季度成都办公楼市场根据报告，仲量联行将成都办公楼分为东南西北以及市中心和南部新区六大板块。其中空置率最高的板块为的城西片区，空置率达43.9%，租金为69元/㎡/月，而办公楼空置率较低的是城东以及城南板块，空置率在20-30%之间。这两个板块的乙级写字楼租金水平均为74-76元/㎡/月左右，但城南的甲级写字楼104元/㎡/月的租金要高于城东84元/㎡/月的租金。城北与城西整体的城市面貌难以与城东城南竞争，在整体租金水平接近甚至更加便宜的情况下，租户更加愿意选择性价比更高的城东、城南及南部新区板块。从各区域的数据来看，城东、城南及南部新区是成都办公楼主要的发展主流方向，城南的租金实现度相对更高，而城西和城北的办公楼将面临空置率高，租金回报低等问题。仲量联行指出，成都甲级写字楼供应高峰出现在自2012年第二季度以后，而乙级写字楼供应高峰出现自2012年四季度以后，目前整体空置率仍处在相对高位。仲量联行分析称，2016年第一季度甲级写字楼受春节假期及金融企业租赁节奏放缓等因素影响，整体成交量有所下降，净吸纳量同比、环比均录得下滑。而乙级市场以散售项目为主，这使得税率的调整导致乙级市场租金出现更大的涨幅，部分租户或改变搬迁计划，因此净吸纳量同比、环比均大幅下滑。成都办公楼市场供应及需求仲量联行横向对比了2008年至今成都的办公楼市场有效性租金得出，由于自2012开始，办公楼进入租方市场，整个市场于2012年至2015年进入了调整期，低位的净吸纳量导致了部分办公楼租金降幅加剧。而到2016年第一季度租金的回暖只是受政策影响，并没能扭转办公楼的租方市场。成都办公楼市场有效租金分关于对办公楼的影响及未来的趋势，仲量联行华西区研究部负责人马伟业告诉房观察：“税率调整之后，多数业主把该成本转嫁至租户，因此散售办公楼的实际租赁成本较此前有较大增长。75%左右的乙级项目为散售，而甲级项目该比例约为40%，因此乙级项目的租金成本涨幅更大。但由于整体市场受限于高位空置率的环境，整体租金水平仍面临下行压力。” 对于办公楼的需求上，仲量联行认为，短期来看金融企业的需求放缓，而高科技行业需求提升，外资企业的活跃度也有所增加，高性价比办公楼将刺激更多搬迁或扩租的需求。对于中期来看，到2018年金融服务、专业服务、零售与贸易、互联网+等相关行业将是办公楼需求的主力军。扫描二维码关注我们，回复关键词“验房”报名验房，每周有五位免费验房机会，先到先得哦~腾讯房产·成都站声明：一切标明来源“腾讯房产·成都站”或注有"腾讯房产·成都站"LOGO的所有文字图片等资料，版权均属腾讯房产·成都站所有，转载请注明出处。
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2015年第二季度成都甲级写字楼市场报告
作者：高力国际
全球领先的房地产服务公司高力国际成都分公司发布2015年第二季度成都甲级写字楼市场报告。
& 市场概览
据成都市统计局，2015年第一季度该市实现地区生产总值人民币2,462亿元，同比增长7.4%，增速较2014年虽放缓0.4个百分点，但第三产业增加值比重较去年同期上升2.1个百分点至52.7%。在宏观经济指标保持较为稳定发展的同时，受本季度新增供应影响，2015年第二季度成都甲级写字楼市场整体空置率录得环比上升2.8个百分点至40.1%。而市场平均租金亦因日益激烈的市场竞争而录得环比下跌3.4%，至人民币107.4元每月每平方米。
2015年第二季度，位于大源子市场的东方希望天祥广场A座入市，带来100,000平方米的新增供应，推动大源子市场存量环比增加28.6%至449,638平方米。因此，成都甲级写字楼市场总存量环比增加6.0%至1,759,556平方米。
截至季末，新增供应推动市场整体空置率环比上升2.8个百分点至40.1%。季内，受需求季节性减弱的影响，市场整体净吸纳量虽同比上涨108.0%，但环比下跌80.1%，至13,070平方米。
就子市场而言，受本季度新增供应的影响，大源子市场区域整体空置率环比上升10.6个百分点，至60.6%。然而，如不计新增供应之影响，大源子市场区域整体空置率则因该区域内录得数宗大面积租赁成交而环比下降0.7个百分点至49.3%。
在无新增供应的情况下，本季度人民南路子市场需求强劲，推动该区域整体空置率环比下降5.2个百分点至31.6%。中央商务区子市场和东大街子市场需求有所放缓，新签租赁案例减少及部分项目出现集中退租即系佐证，故区域整体空置率环比分别上升1.6和0.3个百分点，至30.2%和45.1%。季内，金融城子市场区域表现平淡，整体空置率与上季度持平，截至季末为7.3%。
季内，租赁需求主要由新设立办公室或办公物业升级所导致的迁址等构成，租户多来自科技、金融服务和医疗等行业。
季内代表性租赁交易包括：成都侠客岛和成都网阔信息技术分别于成都国际科技节能大厦承租约2,000平方米（整层）；百慕迪于成都国际金融中心承租1,500平方米；LG于平安金融中心承租1,100平方米；竹园国际旅行社于凯德天府写字楼承租1,000平方米；珍爱网于来福士广场写字楼承租900平方米；爱建信托于百扬大厦承租515平方米。
2015年第二季度，成都甲级写字楼市场平均租金因日益激烈的市场竞争而连续第三个季度录得环比下跌，本季跌幅为3.4%，较去年同期亦下跌2.8%，至人民币107.4元每月每平方米。
就子市场而言，除金融城子市场区域平均租金与上季度持平仍为人民币94.0元每月每平方米外，其他各子市场区域平均租金皆因区域内部分现有项目业主下调租金以期留住现有租户及吸引潜在租户而录得下跌。因此，大源子市场、人民南路子市场、东大街子市场和中央商务区子市场区域平均租金环比分别下跌3.1%、1.4%、2.8%和2.8%，至人民币86.8元每月每平方米、人民币116.3元每月每平方米、人民币116.8元每月每平方米和人民币128.5元每月每平方米。尽管租金有所下跌，但中央商务区子市场仍录得季内最高平均租金。
2015年第二季度，成都甲级写字楼投资市场有一宗投资交易公布：招商局集团旗下招商地产、招商局资本通过股权转让方式购入成都大魔方项目，据其公告“成交总价低于人民币18亿元”。该项目位于成都市高新区，规划建筑面积约100万平方米，涵盖购物中心、写字楼及酒店等业态，项目目前尚处于施工阶段。
受短期内成都甲级写字楼市场供大于求的影响，目前投资机构态度愈发谨慎，因而更倾向运营情况稳定的高品质物业。相应地，由于此类项目可供投资的机会较为稀缺，故未来投资交易案完成速度及数量仍将处于低位。
据项目进度预估，2015年第三季度成都甲级写字楼市场将有三个新建项目具备入市条件，合计面积232,322平方米。其中，银泰中心2号楼和3号楼将为金融城子市场带来合计162,322平方米的新增供应；而两江国际B座将为大源子市场带来约70,000平方米的新增供应。值得关注的是，2014年一季度以来入市的项目总量达625,258平方米，已占当前市场总存量的35.5%，而上述新增供应的被吸纳率目前仅为27.0%，因此，计划于第三季度入市的新增供应将进一步推高市场整体空置率，但鉴于上述新增项目品质较为优越，因而预估平均租金将不会出现显著波动。
在当前供应量快速增长、吸纳压力增大以及同质化竞争激烈的背景下，部分业主的运营理念已逐渐地从向租户提供租金折扣、免租期等传统层面提升至强化、完善物业商务功能的层面。因此，为满足写字楼用户日益多元化的需求，将有更多业主拟通过完善商务配套、优化物业服务内涵等方式促进资产的长期保值以及市场发展。
日，成都市政府出台《关于促进经济稳中求进的若干意见》，其中包括将通过优惠政策或补助等具体措施推动传统产业与互联网融合发展、鼓励创业，以及加大对中小微企业的金融支持力度等。该政策将鼓励更多新兴服务业企业的设立及加速其发展，有望于未来中长期内为成都甲级写字楼市场提供一定的驱动力。&
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第一太平戴维斯：成都写字楼市场报告
2016年，成都甲级写字楼市场将迎来新一轮集中供应，而持续低迷的宏观经济将加剧市场的悲观预期。
2015年年末，吸纳情况较上季度有所改善，但受新增供应影响，空置率有所上升，业主进一步下调租金，全市平均租金继续下行。
图片来源：银泰中心，天府新城，成都
2016年，成都甲级写字楼市场将迎来新一轮集中供应，而持续低迷的宏观经济将加剧市场的悲观预期。&&罗元均，第一太平戴维斯华西区市场研究部和项目及开发顾问部
2015年第四季度，成都甲级写字楼市场迎来银泰中心3号楼入市，带来约8万平方米的新增供应，全市甲级写字楼总存量推高至225万平方米。
受天府新城区域良好租赁表现带动，第四季度全市净吸纳量约25,000平方米，较上个季度有所改善。
虽本季度吸纳情况有所改善，但因新项目入市，导致全市空置率环比上升1个百分比，上升至40.8%。
受租赁压力影响，全市平均租金继续下滑，环比下降1.3%，至人民币每平方米每月98.08元。
预计明年有10栋楼达到入市条件，总体量约65万平方米，若这些项目全部推入市场，将再次刷新年度供应最高值，进一步加剧写字楼租赁市场的严峻局面。
2015年前三季度，成都GDP总量达到7816.3亿元，同比增长8.0%，与上半年增速持平。产业结构继续优化，其中第三产业增速最快，比去年同期增长10%，实现增加值4173.9亿元。此外，全市固定资产投资保持较好增势，全市完成固定资产投资5251.4亿元，同比增长9.1%，其中房地产开发投资完成1855.8亿元，同比增长13.8%。
第四季度，成都甲级写字楼市场录入银泰中心3号楼入市，带来新增供应约8万平方米，成都甲级写字楼总存量推高至225万平方米。受天府新城良好的租赁情况带动，全市吸纳情况有所好转，净吸纳量约25,000平方米。但受新增项目入市影响，全市空置率抬升至40.8%，较上个季度上升1个百分比。
在甲级写字楼租赁形势依然严峻，且多数业主对来年市场不看好的情况下，多数业主继续下调租金或给出更加优厚的优惠条件，全市平均租金继续下滑，降至人民币每平方米每月98.08元，环比和同比分别下降1.3%和5.4%。其中，东大街区域下降幅度最大，环比下降2.7%。主要原因为东大街区域部分老旧项目租户流失明显，或个别新项目租赁压力较大，业主租金下调幅度较大或提供更为灵活的优惠政策所致。
第四季度成都甲级写字楼租赁市场最为活跃的企业仍为金融服务类、管理／咨询／专业服务类企业，此外，制造类、零售／贸易类企业在新增租赁方面亦相对活跃。
CBD整体表现平稳，租金下滑至人民币每平方米每月109.29元，环比下降1.5个百分点，但仍为四大片区中最高。空置率微幅下降至37.0%。
区域内虽整体表现平稳，但片区内，尤其是老旧项目租户流失现象依然在延续。个别新入市项目入住率提升依然缓慢。虽为传统核心商务区，拥有地段、配套等优势，但面临新兴商务区大量高性价比的优质项目的强势竞争，市场去化压力较大。
2016年，预计将录得四川航空广场、星汇广场两个项目入市，为市场带来超过15万平方米的新增供应。
本季度，SBD区域净吸纳量仍为负，空置率环比上升1%，达到23.2%。同时，租金环比下降0.5个百分点，至人民币每平方米每月89.44元。
受当前经济增速下滑以及房地产行业相对不景气的影响，本季度退出租户中，本地小额贷款类金融企业和建筑／房地产／工程类企业占比较高。
2016年，本区域虽无新增甲级写字楼供应，但考虑当前经济环境形势、以及本区域写字楼市场特征，预计未来该区域的去化周期将延长。
本季度，受部分老旧项目租户流失，新项目租赁增幅缓慢的影响，本区域净吸纳量为负，空置率上升至45.7%。同时，租金降价幅度明显，环比下降2.7个百分点，为人民币每平方米每月103.50元。
新增租赁中，东大街仍为金融服务类企业的首选区域。此外，管理/咨询/专业服务类企业也较为活跃。
2016年，该区域有睿东中心、西部国际金融中心2栋楼达到入市条件，若能全部入市，将给该片区增加约13.5万平方米的新增供应。
本季度，得益于成都国际科技节能大厦、中海国际中心等项目良好的租赁表现，净吸纳量较上季度明显增加，超过3万平方米。但受银泰中心3号楼入市的影响，区域空置率上升至50.8%。同时，租金环比下降0.7个百分点，为人民币每平方米每月94.42元。
中海国际中心凭借优秀的产品品质、逐年积累的品牌效应以及云商平台和区域产业扶持政策的支持，本季度吸纳情况良好，F座入住率提升明显。
另外，原本计划于2016年年中入市的银泰中心3号楼于本季度提前入市，推测此举为业主基于当前市场租赁压力，为争夺客源采取的应对措施。
2016年，预计将迎来两江国际、中海国际中心等多个项目，共计约6栋楼入市，带来新增供应约35万平方米，届时，区域空置率将明显上升，租金下行压力较大。
2016年，成都甲级写字楼市场又将迎来新一轮的集中供应，市场存量将再次推高。但经济增速持续放缓，加上优质乙级写字楼对客户的分流，全市甲级写字楼去化压力进一步加剧。预计租金价格将继续下行，空置率将持续上升。在此情形下，亦对业主的运营能力提出更高的要求。
此外，不断下行的租赁价格，降低了承租企业入驻甲级写字楼的市场门槛，吸引了一些初创型中小企业进驻，加上部分企业受经营压力影响，会通过缩减承租面积以减少办公成本，预计全市甲级写字楼租户承租面积有减小趋势。
审校：刘满桃
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