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佛山市南海区集体建设用地使用权流转实施办法（南府[2014]72号）
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NHFG2014025
　　佛山市南海区人民政府关于印发佛山市南海区集体建设用地使用权流转实施办法的通知
各镇人民政府、街道办事处，区直局以上单位：
　　现将《佛山市南海区集体建设用地使用权流转实施办法》印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向区国土城建和水务局（国土）反映(联系电话：）。
　　佛山市南海区人民政府
　　佛山市南海区集体建设用地使用权流转实施办法
　　第一章&&&总则
　　第一条&&为加强集体建设用地利用管理，规范集体建设用地使用权流转市场秩序，保障集体建设用地使用权流转各方的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（广东省人民政府令第100号）等法律、法规、规章及政策的规定，结合我区实际，制定本办法。
　　第二条&&佛山市南海区范围内的集体建设用地使用权流转，适用本办法。
　　本办法所称流转，是指将集体建设用地一定年限的使用权出让、出租、转让、转租和抵押等行为。
　　第三条&&集体建设用地属村（居）集体经济组织所有，集体建设用地使用权的出让、出租、转让、转租和抵押不改变土地所有权性质。
　　国家为了公共利益的需要，依法对集体建设用地实行征收或者征用的，土地所有权人和集体建设用地使用权人应当服从。征收或征用的补偿办法由征收机构在考虑土地所有权人、集体建设用地使用权人及他项权人的利益后制定。
　　第四条&&有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得流转：
　　（一）不符合土地利用总体规划、城乡规划或区、镇（街道）产业发展规划的。
　　（二）土地权属有争议的。
　　（三）未取得集体土地所有证和集体建设用地使用证的。
　　（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的。
　　（五）已办理抵押登记，且未取得抵押权人书面同意的。
　　（六）农村宅基地使用权。另有法律、法规、规章、政策等规定的除外。
　　（七）集体建设用地使用权不得出让、出租的其他情形。
　　第五条&&通过流转方式取得的集体建设用地不得用于建设住宅或类似住宅的居住用房，也不得将地上已有的其他用途用房改为居住用房；但经批准利用集体建设用地建设保障性住房及村居社区公寓除外。
　　第六条&&集体建设用地使用权流转应当签订书面合同。集体建设用地使用权转让的，原受让人的权利、义务随之转移；集体建设用地使用权转租的，转租双方应当继续履行原出租合同。
　　第七条&&村（居）集体经济组织出让、出租、抵押集体建设用地使用权的，须经村（居）集体经济组织表决同意，并形成正式的表决材料。
　　第八条&&集体建设用地必须按年度计划出让、出租。由区国土部门联合各镇（街道）共同编制《南海区集体建设用地出让、出租年度供应计划》，报区人民政府批复后，下发各镇（街道）执行。镇（街道）审批流转申请时，确需调整供应计划和指标的，另行报请区人民政府批准。
　　第九条&&集体建设用地使用权转让、转租和抵押时，其地上合法建筑物及其他附着物随之转让、转租和抵押；集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、转租和抵押时，其占用范围内的集体建设用地使用权随之转让、转租和抵押。
　　第十条&&严格控制新增集体建设用地，促进存量集体建设用地的流转和利用。加强集体建设用地流转的批后监管，逐步建立集体建设用地的开发利用监管体系，提升集体建设用地节约集约利用水平。
　　第十一条&&建立公共设施用地预留制度。村（居）集体经济组织必须严格按照城乡规划要求使用、出让、出租集体建设用地，确保满足城乡公共基础设施和公共服务设施的用地需求。
　　第十二条&&集体建设用地使用权人依法使用、转让、转租、抵押集体建设用地受《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规保护，土地所有权人及其他任何单位或个人不得剥夺和侵害。
　　第十三条&&集体建设用地使用权出让、出租、转让和转租，应当依法缴纳有关税费。集体建设用地使用权转让发生增值的，应当参照国有土地增值税征收标准，缴纳土地增值收益。
　　第二章&&&集体建设用地使用权出让、出租
　　第十四条&&集体建设用地使用权出让，是指村（居）集体经济组织将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向村（居）集体经济组织支付出让价款的行为。
　　集体建设用地使用权出租，是指村（居）集体经济组织作为出租人，将集体建设用地租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
　　第十五条&&集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有建设用地使用权出让的最高年限。
　　第十六条&&村（居）集体经济组织出让、出租集体建设用地使用权，应按照《佛山市南海区农村集体资产管理交易办法》等规定进行公开交易。特殊情况需采取协议方式出让、出租的，须报经镇人民政府（街道办事处）审批同意。
　　禁止村（居）集体经济组织与用地者私下签订集体建设用地使用权出让、出租合同或合作开发、作价入股协议，违规出让、出租集体建设用地使用权。
　　第十七条&&集体建设用地使用权出让、出租前，拟新建、改建或扩建的，须取得区规划部门出具的规划条件；地上已有建筑物、且不再进行改建或扩建的，须取得区规划部门出具的规划意见。
　　自本办法实施之日起，未取得区规划部门出具的规划条件或规划意见的集体建设用地不得办理交易、鉴证等手续；未附带规划条件或规划意见的出让、出租合同不得办理土地登记手续。
　　第十八条&&集体建设用地使用权出让、出租，必须在出让（出租）合同中明确该宗地出让、出租后是否允许转让、转租、抵押，以及转让、转租、抵押的相关条件。
　　自本办法实施之日起，签订的出让（出租）合同未明确转让、转租、抵押条款的，不得办理鉴证及土地登记手续。
　　第十九条&&集体建设用地使用权出让、出租公开交易流程：
　　（一）村（居）集体经济组织向相关职能部门申请出具拟出让（出租）宗地有关意见：
　　1．各镇（街道）国土部门出具《集体建设用地使用权出让出租调查意见表》或在《农村集体资产交易意向立项申请表》上加具意见，内容包括：土地权属状况、抵押查封状况、现行土地利用总体规划的用途等；
　　2．城乡规划部门出具拟出让（出租）宗地的规划条件或规划意见；
　　3．各镇（街道）房管部门出具房产权属调查证明（地上有建筑物的）；
　　4．各镇（街道）环保部门出具环保意见。
　　（二）村（居）集体经济组织根据各职能部门出具的意见，拟订宗地出让（出租）方案和出让（出租）合同。
　　（三）村（居）集体经济组织将出让（出租）方案和出让（出租）合同提交村（居）党组织审查。
　　（四）村（居）集体经济组织对经村（居）党组织审查通过的出让（出租）方案和出让（出租）合同进行表决，根据表决结果形成《集体建设用地使用权出让（出租）表决书》、《集体建设用地使用权出让（出租）方案》、《集体建设用地使用权出让（出租）合同》，并提交村（居）党组织审定确认备案。
　　（五）村（居）集体经济组织持以下资料向镇（街道）公共资源交易中心（以下简称“镇（街道）交易中心”）提出集体建设用地使用权出让（出租）交易申请：
　　1．《农村集体资产交易意向立项申请表》；
　　2．《集体建设用地使用权出让（出租）表决书》、《集体建设用地使用权出让（出租）方案》、《集体建设用地使用权出让（出租）合同（样本）》；
　　3．镇（街道）国土部门出具的《集体建设用地使用权出让出租调查意见表》（未在《农村集体资产交易意向立项申请表》上加具意见的）；
　　4．集体土地所有证、集体土地使用证；
　　5．城乡规划部门出具的规划条件或规划意见；
　　6．房管部门出具的房产权属调查证明（地上有建筑物的）；
　　7．环保部门出具的环保意见；
　　8．出让（出租）方的集体经济组织证明书和组织结构代码证等身份证明；
　　9．拟出让（出租）宗地的宗地图；
　　10．拟出让（出租）宗地的地理位置示意图；
　　11．按照法律、法规规定需要提交的其他资料。
　　（六）镇（街道）交易中心对村（居）集体经济组织提交的资料进行初步审核后，提请镇（街道）集体资产交易立项审批联席会议（以下简称“联席会议”）进行审批；联席会议从规划、用地、产业准入、环保、集体表决等方面进行严格审核。
　　（七）经联席会议审批通过的交易项目，按规定须进入区公共资源交易中心（以下简称“区交易中心”）的，由镇（街道）交易中心将审核后的资料送区交易审核主管部门，由区交易审核主管部门联合区交易中心按《佛山市南海区农村集体资产管理交易办法》涉及农村集体资产的区级交易规定进行公开交易。
　　除按规定须进入区交易中心以外的其他项目，由镇（街道）交易中心按《佛山市南海区农村集体资产管理交易办法》涉及农村集体资产的镇（街道）级交易规定进行公开交易。
　　（八）公开交易成功的，分别由区、镇（街道）交易中心与竞得人签订《成交确认书》，村（居）集体经济组织与竞得人签订《集体建设用地使用权出让（出租）合同》。交易不成功的，本次交易委托自行终止。
　　交易结果分别由区、镇（街道）交易中心在相关网站上公示，村（居）集体经济组织同时将交易结果在本村（居）务公开栏上公示。
　　第二十条&&特殊情况需以协议方式出让（出租）集体建设用地使用权的，镇（街道）交易中心收到经村（居）党组织审定备案的《集体建设用地使用权出让（出租）方案》和《集体建设用地使用权出让（出租）合同》后，提交联席会议审核；审核同意的，报镇人民政府（街道办事处）批复，镇（街道）交易中心给予办理出让（出租）合同鉴证。
　　第二十一条&&集体建设用地使用权公开出让、出租的起始价（起始租金）或协议出让价（协议租金），原则上不得低于集体建设用地基准地价（基准租金）的70%；因特殊原因，起始价（起始租金）或协议出让价（协议租金）低于70%的，该宗地在申请流转审批时，村（居）集体经济组织须提交加具公章的相关说明材料，说明材料应包含降低起始价（起始租金）或协议出让价（协议租金）的原因。
　　集体建设用地使用权的起始价（起始租金）或协议出让价（协议租金）的设定不符合上述要求的，镇（街道）交易中心不予受理其流转申请。
　　第二十二条&&集体建设用地出让、出租后，土地使用者必须严格按照出让、出租合同的约定开发使用土地，不得擅自改变土地用途、容积率。擅自改变的，土地使用者应按出让、出租合同的约定承担违约责任，且区规划、住建、国土、城市执法等部门有权按规定进行处罚。
　　第二十三条&&出租的集体建设用地不得改变土地用途；因规划调整等原因确需改变的，应在解除租赁关系后，由村（居）集体经济组织申请改变。
　　出让的集体建设用地拟改变土地用途的，按以下程序进行：
　　（一）土地使用权人和村（居）集体经济组织共同向区规划部门书面征求意见。
　　（二）区规划部门书面答复可改变的，由土地使用权人与村（居）集体经济组织协商后共同制定方案（包括收回方案或不收回方案）；集体建设用地设有抵押权的，制定方案时，应书面通知抵押权人。方案制定后，由村（居）集体经济组织进行表决。
　　1．收回重新出让方案，应包括土地用途改变内容、地上建筑物的补偿、重新出让的年限、重新出让的合同条款要求等。
　　2．不收回方案，应包括土地用途改变内容、是否需补缴出让金以及具体补缴金额及方式等。
　　经表决需补缴出让金的，具体补缴金额可参考土地用途及容积率变更前后基准地价的差额或有资质的评估机构出具的评估报告确定。
　　（三）收回重新出让的，在流转双方解除出让合同、变更土地证后，村（居）集体经济组织向规划部门申请办理新的规划条件或规划意见，之后申请重新出让。
　　（四）不收回的，由流转双方共同向规划部门申请办理新的规划条件或规划意见，签订《集体建设用地使用权出让补充合同》，并将《补充合同》提交区或镇（街道）集体土地交易机构鉴证后，办理土地变更登记。
　　第二十四条&&集体建设用地使用权出让、出租后，流转双方应持《集体建设用地使用权出让（出租）合同》、《集体土地所有证》、原《集体土地使用证》、地价款（租金）和税费已缴纳凭证等资料，向国土部门申请办理土地登记，领取《集体土地使用证》或《土地他项权利证明书》。
　　以出让方式流转的集体建设用地使用权应办理《集体土地使用证》，以出租、抵押方式流转的集体建设用地使用权应办理《土地他项权利证明书》。
　　第二十五条&&在日前，村（居）集体经济组织已将集体建设用地使用权出让或出租的，本着实事求是的原则可对历史遗留问题进行交易合同鉴证。交易双方向镇（街道）交易中心提出交易合同鉴证申请时应符合下列条件：
　　（一）在日前已办理《集体土地使用证》；
　　（二）在日前双方已签订集体建设用地使用权出让或出租合同；
　　（三）在日前村（居）集体经济组织已收取了地价款或至目前为止承租方仍在缴纳租金（以收费凭证为依据）；
　　（四）符合现行的土地利用总体规划、城乡规划；
　　（五）已领取《集体土地所有证》；
　　（六）未被司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利；
　　（七）土地用途为非住宅用地。
　　镇（街道）交易中心核实后给予办理交易合同鉴证。符合土地登记条件的，交易双方可凭已鉴证的交易合同等资料到国土部门申请办理土地登记，领取新《集体土地使用证》或《土地他项权利证明书》。
　　第二十六条&&集体建设用地使用权出让、出租期限届满的，集体建设用地使用权由村（居）集体经济组织无偿收回，其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、出租合同的约定处理。
　　原土地使用者要求继续使用土地的，按以下程序申请续期：
　　（一）出让年限的续期。受让人应当至迟于使用年限届满前一年与村（居）集体经济组织协商，重新约定出让价格，村（居）集体经济组织经表决同意续期的，在取得区规划、国土部门及镇（街道）联席会议同意后，签订出让合同，并办理集体建设用地使用权变更登记。
　　（二）出租年限的续期。承租人应当至迟于出租年限届满前六个月与村（居）集体经济组织协商，重新约定租金，村（居）集体经济组织经表决同意续期的，在取得区规划、国土部门及镇（街道）联席会议同意后，签订出租合同，并办理集体土地他项权变更登记。
　　存在多重租赁关系的，由实际使用土地的承租人与村（居）集体经济组织协商续租事宜，双方达成一致意见的，必须书面告知其他租赁关系人，其他租赁关系人未在告知规定的时间内向村（居）集体经济组织提交书面反对意见的，视为同意。
　　第二十七条&&根据“土地用途管制”原则，严格区分农用地发包与集体建设用地使用权流转，禁止农用地以建设用地名义出让、出租，以及农用地与建设用地捆绑出让、出租。
　　农用地发包时，禁止在发包条件中设定该宗地转建设用地后其使用权由承包人直接取得。已发包的农用地拟转为建设用地流转的，必须先中止原承包合同，转为集体建设用地后，重新办理流转手续。
　　第三章&&&集体建设用地使用权转让、转租
　　第二十八条&&集体建设用地使用权转让，是指集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再转移的行为，包括出售、交换与赠与。
　　集体建设用地使用权转租，是指承租人将集体建设用地使用权再次租赁的行为。以出让方式取得的集体建设用地使用权出租的，纳入集体建设用地使用权转租的管理范畴。
　　第二十九条&&集体建设用地使用权转让、转租应根据原出让、出租合同的约定确定；原出让、出租合同未约定的，须经村（居）集体经济组织表决确定。
　　集体建设用地使用权发生转让或转租的，流转双方应凭书面合同等材料办理集体土地使用证或他项权证变更登记。
　　第三十条&&集体建设用地使用权转让的年限为原出让合同约定年限减去已使用年限后的剩余年限。
　　集体建设用地使用权转租的年限不得超过原出租合同约定年限减去已使用年限后的剩余年限。
　　以出让方式取得的集体建设用地使用权出租的年限，不得超过原出让合同约定年限减去已使用年限后的剩余年限。
　　第三十一条&&转让、转租集体建设用地使用权，必须符合下列条件：
　　（一）已按照出让（出租）合同约定支付地价款或租金，并取得集体土地使用证或土地他项权利证明书；
　　（二）按照出让（出租）合同进行开发建设，完成开发总建筑面积的四分之一以上；
　　（三）出让（出租）合同约定的其他条件。
　　第三十二条&&村（居）集体企业和公有资产占主导成分的公司、企业的集体建设用地使用权转让，必须进入区或镇（街道）交易中心进行公开交易。
　　第四章&&&集体建设用地使用权抵押
　　第三十三条&&集体建设用地使用权抵押，是指集体建设用地使用权人不转移对集体建设用地的占有，将该集体建设用地使用权作为债权担保的行为。
　　已办理土地登记，取得集体土地使用证的集体建设用地，根据原出让合同关于抵押条款的约定确定是否可以抵押；原出让合同未约定的，须经村（居）集体经济组织表决确定。
　　第三十四条&&集体建设用地使用权抵押合同双方，应当在抵押合同签订后持相关材料，依照土地抵押登记相关规定，向国土部门申请办理抵押登记。
　　第三十五条&&集体建设用地使用权被作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的集体建设用地使用权，并对处分所得享有优先受偿权。
　　因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，应当办理过户登记。
　　第三十六条&&抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。
　　第五章&&&集体土地商服产业载体项目的开发与转让
　　第三十七条&&集体土地商服产业载体项目，是指经认定的出让集体建设用地以商服用途进行开发，竣工验收后，按规划、住建部门审定的房屋基本单元进行分割登记、分拆销售的开发项目。
　　第三十八条&&集体土地商服产业载体项目，由集体土地所有权人或使用权人向集体土地商服产业载体管理办公室（以下简称“集体商服产业办”）申请认定。申请认定必须同时符合以下条件：
　　（一）申请认定的项目必须符合土地利用总体规划、城乡规划以及区、镇（街道）产业发展规划的要求。
　　（二）申请认定的宗地用途为批发零售用地、商务金融用地、住宿餐饮用地（不含酒店等住宿类用地）和其他商服用地。
　　（三）申请认定的宗地在城市更新（“三旧”改造）项目范围外的，土地面积须达到50亩以上；在城市更新（“三旧”改造）项目范围内的，土地面积须达到20亩以上。
　　（四）规划容积率须达到2.5以上。
　　（五）土地面积或容积率未达到上述规定条件的特殊项目，如需申请认定，须先行报请区人民政府批准。
　　符合以上认定条件的，由集体商服产业办报请区人民政府批准同意。
　　第三十九条&&集体商服产业办的具体机构设置、人员组成及职权等由区政府另行发文确定。
　　第四十条&&集体建设用地出让前申请认定集体土地商服产业载体项目的，由集体土地所有权人提出，认定结果落实到出让方案和出让合同中。
　　已出让的集体建设用地符合集体土地商服产业载体项目申请认定条件需申请认定的，须经村（居）集体经济组织表决同意后，由土地使用权人提出申请。
　　第四十一条&&集体建设用地出让前申请认定集体土地商服产业载体项目的，其开发单位须于该宗地公开成交后一个月内与区国土部门签订土地开发协议，约定土地开发利用的相关要求等内容。
　　已出让的集体建设用地经认定为集体土地商服产业载体项目的，其开发单位须于认定通知发出之日起两个月内与区国土部门签订土地开发协议，约定土地开发利用的相关要求等内容。
　　第四十二条&&区国土、规划和住建部门在核发集体土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证和房产证时，应当注明“集体土地商服产业载体项目”。已取得上述证件的，应在证件上补充注明“集体土地商服产业载体项目”。
　　第四十三条&&开发集体土地商服产业载体项目须缴纳集体建设用地流转城乡统筹提留金，统筹用于我区道路、给排水、供电等城乡公共基础设施的建设维护，社会保障、医疗卫生、教育文体等城乡公共服务的建设支出。提留金具体缴纳标准和程序如下：
　　集体建设用地出让前申请认定的项目，由村（居）集体经济组织在该项目用地公开交易成交后，按区国土部门开具的缴款通知书一次性缴纳，缴纳标准为该项目用地出让时土地公开交易成交价格的30%。
　　未按规定缴纳集体建设用地流转城乡统筹提留金的，国土、规划、住建等部门暂停办理相关审批手续。
　　第四十四条&&经认定的集体土地商服产业载体项目用地出让，必须进入集体建设用地区级交易平台进行公开交易。
　　第四十五条&&集体土地商服产业载体项目通过竣工验收后，按规划、住建部门审定的房屋基本单元进行确权，经住建部门核发现售备案证明的，可以分拆销售。
　　集体土地商服产业载体项目的房屋销售后，购房者（业主）应向国土、住建部门申请办理共用宗土地房产“两证合一”登记。核发的房地产权证上，应注明“权属人对地上房产的持有年限不超过本宗地的出让年限”。
　　第四十六条&&集体土地商服产业载体项目不得建设住宅或类似住宅的居住用房，否则区规划部门不予核发建设工程规划许可证，区住建部门不予核发施工许可证、房地产权证。
　　第六章&&&附则
　　第四十七条&&本实施办法中有关“村（居）集体经济组织表决”的程序及方式须符合南海区有关农村集体资产管理的现行规定。
　　第四十八条&&村（居）集体经济组织有关人员违反本办法进行集体建设用地使用权流转的，按《佛山市南海区农村集体资产管理交易办法》等有关规定处理。
　　第四十九条&&区、镇（街道）交易中心应负责及时将集体建设用地使用权的交易信息录入《农村集体资产管理交易系统》，并配合区国土等部门做好统计汇总工作。
　　第五十条&&区国土、规划、住建（房产管理）、税务等部门应根据本办法制定集体建设用地使用权流转、报建、开发、房产销售、登记、物业管理、税收等配套政策。各部门在配套政策出台之前，可参照国有建设用地相关规定进行操作。
　　第五十一条&&各镇（街道）应参照本办法制定或重新修订本镇（街道）的农村集体建设用地使用权流转办法及其实施细则。文件出台后应及时报区国土部门及区公共资源交易中心备案。
　　第五十二条&&本办法从印发之日起实施，此前实施的《关于印发〈佛山市南海区集体建设用地使用权出让出租管理办法〉的通知》（南府〔号）不再执行，我区其它规范性文件与本办法不一致的，以本办法为准。
　　本办法由佛山市南海区国土城建和水务局（国土）负责解释。关于“三块地”与“六项权” 你了解的有多少？
大冶市国土资源局&&&
新一轮土地改革的目标之一是盘活巨量的农村存量土地，涉及到农用地流转、农村集体建设用地入市、农民宅基地的使用权限，以及村集体的经营性资产四个核心，必将提高土地利用效率，大幅增加农民财产性收入，调整政府征地行为，逐步释放出巨大的改革红利。
　　“三块地”与“六项权”也许将会成为2015年中央一号文件的重头戏。12月2日召开的中央全面深化改革领导小组第七次会议审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。
　　会议指出：坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线，在试点基础上有序推进，以集体经营性建设用地、承包地、宅基地“三块地”为主要内容的新土改，已经拉开大幕。
　　这是继中央全面深化改革领导小组第五次会议之后，再次聚焦农村土地问题。也意味着关于农村的顶层设计呼之欲出。作为深化改革的重要领域之一，土地改革关乎中国9亿农民的利益，也是的关键所在。
　　从目前多渠道得到信息来判断，这三项改革的顶层设计方向是，明确农村集体土地所有权主体和产权主体;完善农村集体的类型和权能;探索集体土地所有权的多种组织和实现方式，保障农民公平分享土地增值收益。
　　“三块地”改革针对“六项权”
　　农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度的三项改革试点将紧扣十八届三中全会提出的农村土地制度改革的任务。
　　大方向是：
　　1、在坚持农村土地集体所有制的前提下，强化，明晰土地所有权;
　　2、完善建设用地使用权，保障和丰富宅基地用益物权，构建完整的农村集体土地产权制度;
　　3、充分发挥集体土地的资源和资产的双重作用，最终形成产权明晰，权能明确，权益保障，流转畅顺，分配合理的城乡统一建设用地市场。
　　三项改革，其他两项均表述为“征地制度改革”和“农村宅基地制度改革”，只有集体经营性建设用地的表述为“使用权入市改革”，即在试点地区，集体经营性建设用地可以“直接入市”。
　　中国未来的农业必须也只能走规模经营之路。
　　对此，9月底召开的深改小组第五次会议，已经审议通过了《关于引导农村有序流转发展农业适度规模经营的意见》&。
　　有观点提出中国要实行新型城镇化，要让广大农民在中小城市落户，必须得有“启动资金”。就像城镇居民十多年来基本上达到户均一套自有住房，多数靠当初福利分房的“原始股”一样，农民市民化也得有“原始股”，这就是他们在宅基地上的权益，或有偿出让、或抵押、或担保。
　　这“三块地”针对了赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权等六项权能，其亮点为：
　　一是将按照集体土地所有权的主体类型，将集体土地明确归属为乡、村、小组三类集体产权主体，探索所有权的多种实现方式和经济组织形态。
　　二是按照土地使用方式和市场需要，在符合规划用途管制和依法取得的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，建立与国有土地同等的划拨、出让、出租土地使用权类型，赋予农村集体经营性建设用地与国有经营性建设用地同等的权利，真正实现与国有土地同等入市，同权同价。
　　第二次全国土地调查主要数据显示，全国农村集体土地的总面积为66.9亿亩，包括55.3亿亩农用地和3.1亿亩建设用地(其中含1.7亿亩宅基地)，在确保18亿亩耕地红线不突破的同时，这些农村集体建设用地将成为巨大的开发资源。
　　三是按照所有权产权关系，在集体经济组织内部探索宅基地的有条件有偿使用和自愿有偿退出的机制，同时还要稳妥审慎的推进农民住房财产权抵押担保，以扩宽农民增加财产性收入的渠道。
　　一部分宅基地转化成集体经营性建设用地，需要防范对农民根本利益的伤害，预防两极分化，“资本通吃一切”的情况发生。
　　四是在征地改革中，要缩小征地范围，规范征地程序，完善补偿标准，建立被征地农民合理规范多元的保障机制，除此之外，还将在集体经营性建设用地入市中，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制。
　　中央对于农地入市改革的态度非常谨慎，主张试点先行。中国社会科学院农村经济研究所研究员党国英介绍了国内试点情况。如佛（&、&、&）海区在《南海区集体建设用地使用权流转实施办法》中提出，申报“集体土地商服产业载体项目”，须按土地市场价格的30%收取集体建设用地流转城乡统筹提留金，统筹用于南海范围内的道路、给排水、供电等城乡公共基础设施的建设维护，以及社会保障、医疗卫生、教育文体等城乡公共服务的建设支出。
　　农村集体经营性建设用地入市后，也要预留一定比例市场价值作为提留金，用于公共服务设施的建设。这个比例中央不一定统一规定，根据各地市场来确定，地方政府用这部分提留金作为土地支出费用。这也对应着利益和责任的匹配。
　　多年来，部分地区如（&、&、&）滨海新区、（&、&、&）、（&、&、&）等地开展了农村集体建设用地流转试点，探索增值收益在国家、集体、个人之间的合理分配;（&、&、&）、（&、&、&）在实践的基础上出台了农村集体建设用地流转的政府规章;一些地方通过各种方式开展了宅基地有偿退出，盘活利用为主要内容的试点;成都、（&、&、&）等地还开展了宅基地抵押融资试点，推进了生产要素在城乡之间自由合理的流动。
　　国土部积极推进征地改革制度的探索和基础性工作
　　中央全面深化改革领导小组第七次会议强调，进行改革试点，对全面深化改革具有重要意义。我国地区发展不平衡，改革试点的实施条件差异较大，要鼓励不同区域进行差别化探索。近年来，各地结合各自的实际，对“三块地”的改革进行了积极的探索，为改革完善农村土地制度积累了经验。
　　国土资源部副部长胡存智说，多年来，国土资源部先后部署启动了两轮征地制度改革试点，逐步提高了征地补偿标准。截至目前，有十三个省制定了征地统一年产值的标准，有六个省已经实行征地统一年产值标准，十个省全部实行了征地区片综合地价，征地的统一年产值标准和区片的综合地价由省政府公开发布，补偿标准普遍提高30%以上，有的提高了一倍以上。
　　在扩展安置途径方面，胡存智表示，一些地方结合实际探索在征地时安排一定的建设用地留给被征地农民集体经济组织开发经营，使其拥有长期的、稳定的收益来源。
　　目前，全国有20多个省份探索实行留地留物业的安置方式，留地比例一般为征地面积的8%-15%。
　　此外，截止到2013年底，全国已有30个省出台了关于做好被征地农民社会保障工作的征求意见，约有3000万左右的被征地农民纳入了基本的养老保险范围。目前，一些试点经验已在国务院相关文件中上升为政策，还有一些试点探索为下一步的深化改革提供了实践基础。
　　此外，作为一切土地改革开展的基础，集体土地所有权确权登记发证工作也在迅速地推进当中。
　　截至2013年底，全国农村集体土地所有权确权登记发证率已经达到了97%，接近完成。同时，有关部门加强了农村地籍调查，加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证，截止到2014年7月份，全国农村集体建设用地使用权和宅基地使用权发证率分别达到了72%和80%。
　　与此同时，绝大多数县市都已经建立了农村集体土地确权登记发证的数据库和信息系统，为建立城乡统一的建设用地市场提供了基础信息。
　　旧制度和人地矛盾的制约
　　尽管各地都在积极探索，但随着城镇化工业化的快速推进，现行农村集体土地产权制度中一些不完善的地方逐步显现，成为制约城乡统筹发展的重要因素，这是现在亟须针对“三块地”改革进行顶层设计的重要原因。
　　这次改革所涉及的土地资源非常丰富。据调查推算，截止到2013年底，全国的集体经营性建设用地的面积约为4200万亩，占全国建设用地总量的13.3%左右;宅基地的总面积约为1.7亿亩，约占集体建设用地的54%左右。但是，针对这些重要的资源性资产，我国农村集体土地所有权产权不清，归属不明，农村土地资源配置低效，侵蚀了农村集体所有制度的基础，影响了农业生产。
　　征地制度改革方面，我国现行征地制度存在征地权行使范围过宽、征地补偿标准低、征地程序不合理、征地安置途径单一等多重缺陷。因征地引发的矛盾纠纷日益突出，一些地方在土地流转过程中还出现“名为流转、实为强征”的做法，严重侵犯了农民权益。
　　另外，中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文此前说，宅基地制度存在的问题也比较突出。随着经济社会的发展，农村户籍人口不断增加，土地指标有限，很多地方已经很多年没有分配过宅基地了，“一户一宅”的承诺难以兑现。
　　此外，由于宅基地的土地无偿使用，在一些地方出现了建新不拆旧、违规违章建房等情况。因此，现行的宅基地制度亟须改革和完善，要总结各地经验，逐步向前推进改革。
　　胡存智说，人多地少是我国推进城镇化最大的制约因素，而农村集体土地所有权，宅基地和集体建设用地使用权是农民及农民集体重要的土地权利，直接关系到每个农户的切身利益，因此这项改革是推进城乡统筹发展，破解城乡二元结构的动力源泉。
　　简而言之，国家在农村土地制度方面即将推进的改革给未来城镇化带来了无穷的想象空间，无论是大城市的近郊区，还是小城镇，不同的“空间界面”长期以来缺乏互动，生产要素难以在城乡之间流动。
　　由于行政经济色彩，城市尤其是大城市利用其无所不在的权力优势将各种优质资源和投资向中心城区集中，不平衡的制度缺憾让大城市成为一个“抽水机”，向广大的乡村抽取着廉价劳动力、农产品和土地。大城市的门槛越来越高，有“贵族化”的趋向，而小城镇一直面临建设资金匮乏，基础设施投入长期处于“无米下锅”的窘境。另外，农民无法进城的真正原因是农村承包地和宅基地的保障意义无法兑现。
　　三项制度的改革带来了突破口，未来或许将迎来一个城镇化动力多元化的新时代。我们期望着自上而下的中央试点推进和自下而上的地方积极探索相结合，让市场发挥决定性的作用，让农民工真正变成市民，让消费撬动经济，让小城镇焕发出生机和活力，成为真正截留农村人口向大城市涌入的“截洪沟”。
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