首付提高无力支付能否退房？
日 15:04来源：
新华社图片在3·15即将到来之际，本报邀请律师解答调控密集期如何降低买房风险、维护自身购房权益——■1月26日晚，针对房地产市场的“新国八条”悄然出台，楼市再掀调控风暴，除成数上调外，营业税税基扩大和升级成为备受业内关注的内容。■2月19日，南京版限购令细则也正式亮剑，并且明确从政策出台之日起便执行，给房地产交易带来了巨大的冲击。在房产新政密集出台的情况下，购房者对于如何购房、如何维护自身购房权益问题多多。恰逢3·15消费者权益日即将到来，本期《楼市课堂》特地搜集了眼下购房者最感兴趣的问题，邀请到江苏高的律师事务所的宋辉、姜茜律师进行案例解析，并且做出专业提醒。提高10%无力履行能否解除合同？【典型案例】想要改善居住的钱女士1月初看中了奥体某楼盘，按照约定，向开发商支付了20000元的购房定金，并在7天内与开发商签订了《商品房买卖合同》，同时付了购房款总价50%的首付。不料，南京新政出台后钱女士突然接到开发商的通知，因国家和南京出台新政，要求“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”，因此钱女士必须追加总价10%的首付款，如不能按期缴纳，业主必须支付开发商相关违约金。钱女士气愤地表示：“首付提高了10%，相当于要多付20万元，我根本筹不到这么多钱，可是我想退房开发商又不同意。这叫我如何是好？”【律师点评】若钱女士在2月19日之前未签订购房合同并已上传至网上房地产，适用“219”新政。此时钱女士面临需提高首付款的困境，在此情形下钱女士能否退房，应结合具体情况具体分析：（1）鉴于贷款利率发生变化的，属于正常的商业风险，钱女士不得以利率政策调整为由不履行购房合同。（2）基于房产贷款政策的调整，最终导致钱女士的首付比例提高的：其一、若购房合同对付款方式有明确约定，且购房者有权选择一次性付款、分期付款、银行按揭支付的；或协议中对“买方按揭不足或不成需一次性自筹资金补齐或支付”有明确约定的，则钱女士不得以房贷政策调整为由不履行购房合同；其二、若购房合同中仅约定了按揭贷款一种付款方式，在此情形下获得贷款是购房的唯一途径，若贷款政策调整后导致购房者无法取得银行贷款或首付比例提高，司法实践中对此情形也会予以审慎的考虑。其三、若购房合同中对付款方式没有明确约定，鉴于付款方式多种多样，购房者可以自由选择，房贷新政只会对商品房买卖合同中的付款条件产生影响，而不必然导致买卖双方合同目的不能实现，或者说只能对购房者付款能力产生一定的影响，且这种影响不是不能克服，此时钱女士以房贷政策调整为由不履行购房合同，恐难以得到支持。【典型案例】南京市民李先生家里已经有了两套小房子，今年2月17日又在城东一家楼盘看中了一套跃层房源，并交纳了定金。没想到其间南京出台新规规定，自日起，对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。李先生称，根据“限购令”，已经没办法履行购房合同，要求与开发商解约、退定金，遭到拒绝。李先生表示，新政出台导致买不了房，这不在自己主观控制范围之内，开发商不能因此拒不返还定金。【律师点评】1、对该案例，首先仍需明确李先生新购买的房屋是否属于限购政策作用时间内。判断的时间节点为：新商品房购房合同上传至网上房地产的时间为准，存量房则是以递件时间为准。2月19日之前已经完成合同上传的房屋购买行为不受此次限购影响。2、若市民李先生新购买的房屋确实受到限购政策的影响无法实现购房，能否要求开发商退回定金？对该问题，南京市住建委有明确的官方表态：“买房人在限购令之前，已交了定金认购第三套及以上商品住宅，后来因为限购令政策出台，导致无法成交。这种情况下，开发商应该把定金退还给买房人。”因为这是政府政策的原因导致无法成交。在这类情况的处理上，如果一些开发商不愿意把定金退给买房人，执意要强吞买房人的定金，政府部门将介入，帮助买房人维权、讨回定金。三套房遭限购定金能拿回来吗？外地人买不了房 需要给中介补偿吗？【典型案例】正在北京读博的小张今年与南京一家单位有了初步签约意向，因此打算在南京买房。2月19日，小张看上了江宁的一套二手房，面积30平方米左右，总价32万。小张本来打算第二天一次性付款，结果19日的晚上南京限购令出台，户口在学校的小张成了被限无法购房的外地人。“我和房主商量之后，对方也挺理解的，表示同意退房。但是现在的问题是中介方面拒绝我们解除合同的要求，要求我们双方必须各自支付5000元中介费。”【律师点评】如小张签订的购房合同由于政府政策的原因根本无法履行，双方可以协商解除购房合同。至于与中介之间的关系，鉴于买卖双方与中介之间签订有房屋买卖居间合同，中介为双方提供了居间服务，并成功促成了双方买卖合同的签订，享有报酬请求权，但中介费的多少，应根据中介公司已经提供的服务事项予以确认。买方不愿承担多出的营业税应该怎么解决？【典型案例】周先生1月25日在江北买了一套二手房，总价100万，并且约定是卖方的净得价。按照约定，周先生先支付给房东定金2万，并且约定送件前支付首付款30万，出件时再支付一部分房款。但尚未送件，新政出来了，规定不足5年的营业税将从过去按差额征收改为按全额征收。原本周先生只需就20万元的差价部分征收5.55%的营业税，即11100元。而调整后将全额征收，税费达到55500元，周先生非常懊恼。【律师点评】1、由于政策调整导致的新增税费如何承担，司法实践的一般做法是“主体法定、约定优先”，即现行法律对营业税支付主体已有规定，如政策变化导致上述费用增加的，对增加部分仍应按法律规定确定承担主体；如果当事人在合同中对营业税负担有特殊约定的，根据约定优先原则，应从约定。但约定并不改变卖方仍为营业税法定缴纳主体的地位，营业税仍应由卖方缴纳，只是金额由买方负担。如果双方明确由买方承担税负的话，则应从其约定。2、周先生难以以税费调整、当事人对此未约定或约定不明为由解除买卖合同。虽然营业税政策系缔约时难以预见，但新增税费只是在一定程度上影响了卖方（或买方）的可得利益，并不属于足以使合同无法履行的情形。3、特别提醒的是：若买卖双方将产权过户、税费缴纳等手续委托为房屋中介公司办理的，如因房屋中介公司未及时履行受托义务，导致房屋出卖人（或买受人）因政策调整而遭受多支付税收等损失的，可根据房屋中介公司的过错程度要求其承担相应的赔偿责任。
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二套房首付提高
　　本报讯（记者张蕾 通讯员石岩）称因第二套住房首付比例提高而无力购房，，买房人杜女士将开发商告上法庭，要求解除购房合同。记者上午获悉，经审理朝阳法院查明，相关贷款政策出台在杜女士购房之前，因此判决驳回了杜女士的全部诉讼请求。而根据合同约定，如果杜女士不能获得银行贷款，则须一次性支付房款。
　　杜女士向法院起诉称，去年11月7日，她与北京中联置地房地产开发有限公司签订了《北京市商品房预售合同》及补充协议，约定购买位于朝阳区管庄乡远洋一方嘉园的一套住房，建筑面积66.64平方米，总价款78.8万余元。杜女士称，去年12月5日，国家出台相关政策，要求购买第二套商品房的，首付比例由20%提高到40%，并明确以家庭为单位核算第二套住房。由于她和丈夫之前均曾贷款购房，贷款政策的变化导致她无力购买此套房屋。杜女士认为，由于她无法预料到贷款政策的变化，她与开发商签订的合同中关于贷不下来款就要一次性支付房款的约定，应为无效条款。
　　应诉时，开发商中联置地公司认为，去年9月27日，国家针对购买第二套住房即出台了相关规定，而双方签订购房合同是在去年11月。因此对于房贷政策的变化杜女士应当在购房时即知晓。根据公司从银行查询的个人信用报告，杜女士及其丈夫在之前均曾贷款购房，因此12月出台的关于第二套住房以家庭为单位认定的规定对杜女士并不产生影响。根据合同约定，在杜女士未能获得银行贷款的情况下，应一次性支付房款，否则视为逾期付款。
　　法院查明，杜女士在购房问卷调查表中所填写的购房目的为“第一次购房自住”。而审理中，杜女士认可在购买此套房屋之前，她本人曾使用商业贷款购买过一套房屋，同时其丈夫也购买过三套房屋。
　　法院认为，杜女士虽称贷款政策变化导致其无法获得银行贷款，无力继续履行合同，但相关贷款政策在双方签订合同之前就已经出台，此后出来的关于第二套住房以家庭为单位认定的《补充通知》，对杜女士并不产生直接影响。因此，杜女士要求解除合同的请求，缺乏事实、法律依据。J009
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二套房首付提高 无力履行合同怎么办?（原标题：二套房首付提高 无力履行合同怎么办?）张先生来电咨询：我原有一套二手房，为改善居住条件已出售，并购买另一套面积更大的二手房。原来那套房屋有贷款，我在出手时已经将贷款全部偿还，我还和买方办理了过户手续。在我购买新的二手房时，我名下无住房，我买的这套房屋是否算第二套住房。我已经签约，如果到时候不能凑齐首付款怎么办？天津击水律师事务所安刚律师解答：中国人民银行天津分行和中国银行业监督管理委员会天津监管局《关于完善差别化住房信贷政策的通知》（津银发【2017】65号）第二条规定，“在本市已有一套住房或在本市无住房但有购房贷款记录（含住房公积金贷款）的居民家庭，申请商业性个人住房贷款执行二套房信贷政策，首付款比例调整为不低于60%”。您有过贷款记录，即使名下没有住房，您再次购买的房屋也视为第二套住房，首付款不得低于60%。关于您正在购买的房屋首付款的支付问题，信贷政策的调整的确会对您造成一定影响。您应该结合家庭实际情况尽量筹款，以便继续履行合同。如果确实不能按照合同约定的时间履行付款义务，对方可能会主张您违约。届时您可以国家限购、限贷政策导致无法履行买卖合同作为抗辩理由。建议您与对方充分协商解决，毕竟法院不能必然判决您胜诉。整理 新报记者 张家民
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