揭房价上涨真相 是造假炒作还是巨额资金涌入？ - 土巴兔新闻中心
揭房价上涨真相 是造假炒作还是巨额资金涌入？
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09:34:06&&来源：新华社
　　新华社北京11月20日电题：“变色”楼市：房价上涨的真相　　2016年中国楼市波澜让人印象深刻，背后的五光十色值得探究。　　对崇尚安居乐业的中国人来说，房子是梦系神萦的温暖目标，房子也日渐成为经济上的沉重负担。在追踪楼市调控新政一个多月效果之时，人们同样追问，是什么推动了这一轮房价上涨?　　红色警报：“买房杠杆高，买地杠杆更高”　　如果说供需不平衡是导致热点城市房价上涨的客观原因，那么巨额资金涌入楼市则与这轮房价迅猛上涨直接相关。　　“居民加杠杆购房和企业加杠杆购地是当前房地产市场过热的主要原因。”中国房地产业协会原副会长朱中一说，房地产业是资金密集型行业，去年以来一二线城市地价房价轮动上涨，与货币、信贷政策的宽松有直接关系。　　从买房端看，住房信贷宽松是楼市回暖的重要原因之一。　　据央行统计，今年9月末个人余额为17.93万亿元，同比增长33.4%，显示居民购款增速之快。比如，在深圳，截至9月个人购房贷款余额已超1万亿元，相比2014年底翻了一倍。　　相比“买房端”的高杠杆，更需警惕的是“买地端”的高杠杆。　　今年8月，刚将总部从福建迁至上海的房企融信以溢价139%、110.1亿元的总价拍下上海静安区一宗3.1万平方米的地块。让外界诧异的不仅是它所创造的惊人楼面价，还有这家企业的“胆量”。根据其中期业绩报告，融信今年上半年的合同销售额为132亿元。　　房企凶猛拿地，巨额资金从哪里来?　　“起码还交首付，而有些地方的房企根本不掏自己腰包拿地，全靠从金融机构融资。”一名长期研究房地产行业的专家说。　　记者从一些金融机构了解到，按规定，房企拍地应该拿自有资金。但近年融资普遍，房企配资一般都在三七开，房企自有出资占三成，配资占七成。现在一些房企连自有出资部分也从金融机构解决，房企引入银行、债券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等资金来拍地，已成为业内潜规则。　　如此配资导致房企负债规模不断上升，盈利状况下降。据统计显示，今年前三季度沪深两市132家房地产企业合计营业收入为8780.5亿元，而净利润只有687.8亿元，平均利润率跌至7.8%。而今年上半年，130家房企的净利润率还在8.15%，即便成交惨淡的2015年前三季度利润率也有10.1%。　　树不能长到天上，高杠杆必然带来高风险。　　中国社科院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬认为，本轮房价上涨的背后，不排除一些地方政府和房地产开发商共谋，迟迟不肯出台提高首付率等市场化手段，一些地方甚至等到财政收入任务差不多完成了才出手调控，对这一趋势应该警惕。　　值得注意的是，一些地方和部已开始既调控“面包”，也监督“面粉”。在近期调控中，上海等地已出台明确政策：缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款，不得使用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等。不少房企已开始调整项目上市节奏，拿地趋于谨慎。　　金色诱惑：割舍不下的“地王”盛宴　　各路资本涌入楼市，土地是围猎的对象。2016年多地上演“地王盛宴”，成为本轮房价上涨的风向标。　　“今年济南东部先后出了两个地王，价格从每平方米7000多元直线上升至9000元左右，导致房价从年初每平方米八九千元上涨到约1.6万元。”济南市房地产中介行业协会副会长张鑫恭说。　　“地王”的出现，无形中给周边项目带来“坐地起价”的即期信号，更导致未来涨价预期。在舆论炒作下引发民众恐慌，造成开发商待价而沽，捂盘惜售，房价上涨势不可挡。　　财政部数据显示，今年前10个月，国有土地使用权出让收入2.65万亿元，同比增长15.2%，而去年同期降幅超过25%。国土资源部门的数据则显示，今年前三季度土地出让面积同比下降4.8%。这种“价增量减”，意味着地卖得少了，成交价却更高，凸显地价涨幅之快。　　值得警惕的是，今年一些热点城市地价高涨，加大未来市场风险隐患。对于地价快速上涨，一名房企负责人直言，如果说房价是一日千里，地价则是一日万里，开发商入市要谨慎小心。　　中原地产统计显示，截至9月底，北上广深四大一线城市今年住宅土地楼面价同比上涨72.2%，二线城市涨幅达到86.7%，远超房价上涨幅度。而据万科最新公告，其持续观察的北上广深以及杭州、南京、武汉、东莞、苏州等14个主要城市，三季度土地整体成交溢价率攀升至111%，创近年来新高。　　“买地的价格越来越高，摆在开发商面前就只有一条路——房价除了上涨别无选择。”中国社科院经济研究所副所长张平说，这一现象暴露出当前土地市场非常严重的垄断性。　　“地王”频出，令房地产企业承压。近期，为摊薄风险，万科、绿城、融侨等多家房地产公司纷纷加入高价地股权转让潮，楼市剧情的反转，暴露出拿地企业资金周转压力增大。　　10月中旬，信达地产发布公告，宣布稀释杭州滨江奥体地块50%股权，融创中国和滨江集团分别持股40%和10%，三方合作开发该项目。这一今年5月123亿元拍下的全国总价地王，当时溢价率近96%。　　业内人士认为，市场预期的走低，将导致未来一段时间“新地王”项目很难再出。但周而复始上演的“地王盛宴”背后，一些地方政府扮演的角色引人关注。　　华融证券首席经济学家伍戈说，一些地方政府既是土地市场的唯一供给者，又是房价的最终调控者;既是抑制房价泡沫的“刹车”，又是推动房地产市场发展的“油门”。近期高涨的土地出让金及一些地方政府的“饥渴式供地”模式凸显出对土地财政的依赖。　　幕后黑手：投资投机下的虚火　　房子是给人住的，这个定位不能偏离。　　历次房市调控的最终目的都是一个，即“促进房地产市场平稳健康发展”。一个健康的房地产市场，应该让住房回归其居住属性，而不能大范围成为投资品。　　在一段时间内，楼市几成“股市”。多地上演的企业和个人“炒房”热潮背后，不乏投资投机者的身影。　　“过去浙江的投资客主要来自温台地区，今年则以上海客为主力，从嘉兴一路买过来，有迹可循。”杭州滨江房产集团股份有限公司副总经理朱立东说，外来投资客的大量涌入对杭州房价上涨起到推波助澜的作用。　　记者近日从珠海市住房和城乡规划建设局获知一个案例：珠海一家生意不景气的贸易公司买了80多套房子，近期正陆续出手。　　同样在珠海，大量外地资本涌入本地楼市。据当地住建部门数据，今年1至9月，全市市场成交量中，珠海本市居民购买占比41.8%，珠海以外的国内其他地区居民占57.8%，国外买家占0.33%。　　一家知名房地产企业副总裁说，今年开始，他们去竞拍土地，发现竞争对手里有了基金公司。“这说明不少金融机构的资金都在往房地产市场投。”这位副总裁说。　　有观察楼市的人士指出，新三板上市公司中有几十家企业主要业务是炒房。“不少新三板上市公司融来的资金，直接或间接进入了房地产市场。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。　　据相关统计，今年年初至9月底，沪深两市共披露近60宗上市公司花费超千万元购买土地和房产的计划或方案，总金额达到93亿元。此外，截至上半年A股有1305家上市公司投资性房地产资产净额合计5951亿元。一些公司通过出售投资性房地产达到降低亏损甚至是“保壳”的目的。　　泡沫的可怕，不止于泡沫本身，更在于扭曲的价值对其他行业产生的“效应”。　　“如果这海量投资投机的钱投到粮食，我们就要吃不起饭，如果投向服装，我们就要裸奔。”珠海房协秘书长梁远新表示，对于吸附在砖头上的泡沫，地方政府要加大防范风险，避免陷入房地产泡沫。　　灰色地带：造假炒作推高房价预期　　虚假宣传，查!捂盘惜售，查!营销不规范，查!　　10月，深圳开启为期三个月房地产行业专项整治执法行动，发现不少楼盘项目存在虚假宣传、捂盘惜售，发现互联网金融公司涉嫌经营“首付贷”业务;上海依法查处8家违规房企、7家中介;广州四部门联合出击规范房地产市场秩序，发布“日光盘”“地王”等消息的行为将被重罚;武汉有102家房企因违规被列入“诚信黑榜”……　　记者跟随深圳专项执法行动，来到“前海东岸”楼盘发现，该楼盘今年7月开盘当天实际成交140套，约占910套可售总房源的15.4%，却对外宣称开盘当天“主推户型两小时劲销90%”。　　在杭州余杭的合景天峻楼盘，今年4月房价每平方米约1.3万元，10月个别户型涨到2.8万元。一共12栋楼分十多次开盘，每次放出有限的房源，但每次开盘房价都会上涨。　　发布虚假信息和广告、捏造或者散布谣言、未取得预售许可证销售、变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费、捆绑搭售、“一房多卖”……这些各地曝出的不正当经营行为，好像毒瘤侵入楼市肌体，成为灰色地带，误导市场出现非理性行为推高房价。　　除了不合理的市场行为，一些机构和网络舆论的借势炒作也放大热点城市房价上涨的预期，为房价上涨推波助澜。　　山东省住建厅房地产市场监管处处长张国强说，今年6月，济南东部唐冶某地块拍出“地王”，其中最贵住宅地块楼面价达每平方米7100元，接近年初部分项目售价。该地块属于低密度住宅用地，定位高档住宅自然价格高，但却引发炒作，造成民众恐慌，抬升房价上涨预期，随后万科在该地区拍下的一块土地楼面价每平方米已接近9000元。　　针对各种不合理开发和违法违规经营行为，近期住建部接连打出重拳，在通报济南、杭州等地违法违规项目、曝光45个房地产企业和中介机构的基础上，召集国内近千家一级资质房地产企业开会亮出强硬治理的狠招。　　房地产的未来健康发展，离不开良好的市场秩序。　　中国房地产估价师和房地产经纪人学会副会长柴强说，政府此次严厉查处开发企业、中介机构的违法违规行为，对维护市场秩序，稳定市场预期发挥重要作用。经过近一阶段整顿规范市场秩序，目前散布虚假信息、恶意炒作的情况少了，市场环境正在净化。　　原标题：新华社揭房价上涨真相：巨额资金涌入楼市
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90/70逐渐主导楼市 资本炒作大户型？
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90/70逐渐主导楼市 资本炒作大户型？
　日　来源:21世纪经济报道
8月27日，中国人民银行、中国银监会正式联合发布《关于金融促进节约集约用地的通知》银发〔号，明确把“建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设”纳入金融优先支持节地房地产开发项目范畴。
中小户型房源已进入第一个批量供应高峰。借由信贷的支持，90/70政策对楼市的影响正在逐步显现，其中，大户型房源的供应比例迅速缩小，已经开始出现包括热钱在内的境内外资本流入大户型豪宅市场的情况。
中国指数研究院总经理陈晟指出，90/70政策对楼市健康发展的意义不容置疑，但同时，一定时期、一定区域内的小户型空置率上升以及投资资本炒作大户型房源的问题，需要其他相关的税费等配套政策进行调节。
大户型豪宅炒作冲动
与上海市场整体成交低迷不同的是，一些大户型豪宅近期却取得了不错的销售成绩。
根据上海官方交易平台――网上房地产数据，位于上海浦东联洋国际社区中心位置的仁恒河滨城以8月至今共42套、均价39016元/平方米的销售业绩，成为为数不多的热卖楼盘。
“热卖的原因，除了该楼盘本身的开发商品牌和所处区域优势外，150－300平方米的户型也是重要原因。”上海佑威房地产研究中心主任薛建雄分析，现在在售的豪宅只有该楼盘的户型是150－300平方米，其他都是100平方米左右的，成为稀缺房源。
另外可以佐证大户型受市场追捧的案例是，瑞安房地产旗下的翠湖项目，前期推向市场的大户型房源基本售罄，目前剩下相对较小的户型，销售情况远不如此前的大户型。
大户型豪宅的优势不仅仅表现在销售速度上，大户型均价能卖得高也成为许多楼盘的成交特点。据记者了解，位于普陀万里区域的中鹰墨森林项目，此前供应市场的是150平方米以下的户型，1元/平方米的价格销售很不理想，而最近推出一批150－300平方米的大户型，均价卖到2元/平方米，已成交29套，明显好于此前小户型的销售业绩。
经过对仁恒河滨城项目买家来源进行梳理，可以发现该楼盘在今年前7月成交的358套房源中，上海80人买了110套，浙江55人买了69套，江苏17个买了22套，其他房源的买家来自境外以及全国其他各省市。
在大户型豪宅受到市场追捧的背后，则是境内外资本的投资冲动。
据网上房地产数据显示，仁恒河滨城三期新推房源前12天内销售的58套房源，涉及成交金额就已高达6亿元左右。
“这些购买豪宅的资本中，海外热钱以及其他类型的境外资金预计会占据较大的比例。”陈晟分析，尽管中国楼市已经进入相对低迷的调整阶段，但全球投资空间比较而言，中国的房地产市场依旧是外资眼中值得投资的重点，而与小户型相比，大户型豪宅在稀缺性、单笔投资金额以及平均面积投资税费成本方面都具有优势，因此，确实有不少境外资本选择押宝式投资此类物业。
造成大户型目前相对供应稀缺的行情，最大的政策背景正是已经出台近三年的90/70政策。
上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭坦言，大户型畅销，确实与90/70这个政策的影响密切相关，今后大户型房源还将进一步稀少，但在弱市格局中，这种供应上的稀缺形成了目前部分楼盘出现暂时热销的情况，要凭借这一点长期支撑其逆市热销，难度很大。
小户型供求失衡亟须解决
按照房地产项目的开发节奏，90/70政策实施的第三年，正迎来90/70项目的集中供应高峰。
值得注意的是，开发商的开发策略已经根据政策导向主动调整，导致中大户型住宅供应急剧减少：首先是90－110平方米，利润导向驱使开发商把30％以上房型份额大都用于建造110平方米以上面积的户型，但110－150平方米房型供应总量依旧不足。
易居研究院一项调查表明，目前上海市场对90－150平方米房型需求在58％左右，其中90－110平方米需求在23.3％左右，110－150平方米的占比34.7％。而市场上90－150平方米供应比例约57.36％(根据2007年1月至2008年6月商品住宅供应)，但90－110平方米供应剧减，下降比例会达到69％，110－150平方米供应下降约60％。整体供需缺口预计达到37.1％左右，其中90－150平方米面积段需求约有64％的缺口。
陈晟强调，90/70政策一经出台，业内就已经认识到，它对市场的影响将随着时间的累积而不断显现。现在的问题是，市场低迷，刚性需求选择观望，造成了小户型房源供求失衡，而大户型反而受到部分资本热捧甚至炒作，这种状态与90/70政策的初衷背道而驰。
对此，陈晟建议，要解决这些问题，首先应该继续坚持甚至进一步加强90/70政策的落实，同时，政府部门通过在土地供应结构引导、不同类型物业税费区别对待等方面，刺激以小户型需求为主的刚性买家进入市场，同时增加大户型投资型需求的交易成本，使90/70政策调控下的供应结构与市场购买力形成动态平衡
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