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邓声兴：内房股追落后 SOHO中国估值吸引
内房股表现今早普遍逆市上升，相信因为内房股走势落后大市而出现资金追落后。SOHO中国(410)集中发展商业项目，较少受到内地调控楼市措施影响。截至9月份底止，集团合同销售已过183亿，提前完成今年180亿元之全年目标。集团现价预期P/E只有8倍，估值吸引。目标$7.5，止蚀5.7。
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欢迎访问证券之星！请与我们联系 版权所有：Copyright & 1996-年大摩称内房股估值“吸引” 但强调看淡富力地产
　　摩根士丹利在最新发表的研究报告中表示，去年内地土地供应量创2009年以来新低，成为支持开发商的单位平均售价及土地储备价值的因素，认为目前市场低估了开发商的盈利能力、行业估值仍低，因此将对行业看法调高至“吸引”，首选中国海外(00688.HK)。　　大摩在报告中提到，MSCI中国房地产股分类指数在2016年下跌18%，同期MSCI中国指数下跌1%，内房股跑输大市主要是由于市场忧虑房价大升会引发资产泡沫和政策打压、入账利润率减少以及人民币贬值所致。　　展望2017年，大摩预期内房行业的销售量将下跌5%，但平均售价将上升3%，其中一、二线城市的销量将下跌15%，平均售价持平；同时，预期施工量将上升6%，物业投资将上升5%。行业首选为中海外，理由是其业绩强劲及收购中信(00267.HK)资产使土地成本处于低水平；该行最看淡富力地产(02777.HK)，因其业务包括非地产项目，如赌场等，加上负债率高。　　
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房地产行业:沪港通利好A股地产龙头,压低中小地产企业估值
事件:中国证监会和香港证监会联合发布公告决定批准上交所和香港联交所开展沪港通试点。总体来看除万科、保利外,香港内房股估值中枢明显低于A股地产股,若估值接轨有可能提升A股龙头估值,但中小型地产商的估值将大幅下降。香港内房股估值水平大幅低于A股地产股:香港内房股静态PE为5.91倍(恒生大中型指数内房股,剔除异常值),A股上证380中地产股静态PE为13.75倍,上证180中地产股为16.72倍(A股地产股估值剔除50倍以上)。
香港内房股估值分化极为严重,与A股估值风格倒挂:香港内房股估值分化极为严重,大企业享受估值溢价,小企业估值普遍低于行业平均水平。香港内房股中布局一二线城市、龙头及资产负债率低的企业享受高于行业估值水平的估值溢价,中海外、华润、碧桂园、龙湖、恒大静态PE估值分别为7.5X、7.1X、7.9X、7.7X和5.0X。而中小内房股的估值要显著低于行业平均水平,如雅居乐、富力、方兴、绿城、融创等主流二线房企的静态PE估值均低于5倍(由于会计准则的区别,香港内房股EPS会略高于内地会计准则计量结果,但不影响分析)。A股的地产估值体系则与香港内房股完全相反,A股龙头地产企业估值水平长期大幅低于行业,而中小地产企业则享受估值溢价。如上证180中地产股为16.72倍,而万保招金的静态PE估值分别只有5.9X、5.4X、7.8X和8.3X。若估值接轨,A股龙头企业估值会稍有提升,但中小型地产商的估值将大幅下降:香港作为成熟的资本市场,从企业价值层面看,其估值水平的差异更能够反映企业的内在价值。地产行业发展到现阶段,已经处于行业难以增长,大企业利用各种优势不断扩大市场份额的阶段,小型地产商已经很难有长足的发展机会,逻辑上应该是大地产享受估值溢价更为合理,我们认为,如果两地地产股估值发生接轨,那么最有可能发生的情况是A股地产股估值水平向香港靠拢。A股龙头企业估值会稍有提升,但A股的中小型地产商的估值将大幅下降。地产板块趋势向下,继续关注京津冀:当前房地产市场和我们前期判断的一致,一方面商品住宅的销售增速开始明显下降,没有人口持续流入的三四线城市需求不足已经显现,一、二线城市的部分住宅需求也进入观望的阶段,我们认为销售增速的下滑才刚刚开始。另一方面,由于开发企业的集体回归一、二线城市,土地均价开始大幅上升,企业盈利能力逐渐下降。在保增长的预期下,政策面存在一些边际改善的空间,但并不大,不可期望过高。而本轮行业调整周期与以往不同,开发商整体处于从三四线回收到一二线的过程中,龙头企业也难以保持以往较好的销售业绩,几年以来龙头地产股相对其他中小地产股的强势可能难以持续。继续强烈建议关注京津冀一体化相关个股、以及增发底价大幅高于目前股价的地产股。组合:京津冀一体化的华夏幸福、首开股份、金隅股份,转型的阳光城、华业地产,关注新华联。风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻。
据新华社报道，中国经济年会今日于北京国际饭店会议中心举行，本次……
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估值极低业绩极好。香港上市的内地房地产股票，普遍处于一个低估的状态，这也是万达商业要回归A股上市的重要原因。数据显示，在万达商业启动回归A股上市之前的最后一个交易日，万达商业的动态市盈率仅有6倍左右，远低于A股相关个股的估值水平。彼时的估值，也基本上是内房股尚未启动时主要内房蓝筹股估值水平。除了估值水平极低，上市公司房企去年的业绩水平也是极好。以A股市场的上市房企为例，已经公布年报的18家上市房企，有15家净利同比正增长;17家公布快报的上市房企，16家净利同比正增长;64家公布预报的，有44家净利有望同比正增长。第二，
资金持续南下。估值低业绩好固然非常重要，但没有增量资金的推动，股价也难以大幅度的上扬。随着沪港通、深港通的开通，香港市场正在得到内地资金的持续支撑。截至最新，港股通合计吸金接近420亿元。低估值的地产股或许正是资金净流入的主要目标，以融创中国为例，今年以来，在沪港通前十大活跃股明细数据中，融创中国合计净流入资金近5.8亿元(尚未计入没有达到披露水平的资金情况)。该股今年以来最高成交额8亿元，最低成交额仅为0.5亿元水平，日均成交额仅1.47亿元。第三，政策面支持。在两会期间，李克强总理在政府工作报告中提出，因城施策去库存。这意味着，目前房地产库存仍处于高峰的三四线城市楼市有望得到政策支持。事实上，内房股领涨的龙头品种，雅居乐、中国海外宏洋集团、碧桂园等，都是在三四线城市有巨大土地储备的上市房企。值得一提的是，香港内房股大涨已经开始传导到沪深股市。今天，A股房地产出现明显异动，整体涨幅超过1%。粤泰股份、保利地产、新城控股等6股大涨超过3%，南山控股、中天城投、凤凰股份等10多只股票涨幅超过2%。值得一提的是，龙头品种保利地产、首开股份、荣盛发展等均呈现小碎步上涨态势。而从年内市场表现看，新城控股、嘉宝集团、绵石投资、新湖中宝、北辰实业等股票涨幅超过20%。内房股暴涨意味着房价下跌没戏?通常来说，股价往往隐含着对未来的预期，股价上涨一般意味着对未来看好，反之对未来看衰。以为例，地产股上涨，应包含对楼市未来的看好，反之，地产股下跌，应认为对未来楼市的看空。如果上述假设成立的话，内房股的暴涨，意味着市场看多未来楼市，房价下跌或将再度落空。不过，正如经济学家总是错误预测中国房价涨跌，房价涨跌与股价涨跌的关系也是罗生门不断。比如，曾经高涨的2009年至2011年，地产股却深陷楼市调控政策、股价回调不断;再比如，2011年至2014年期间房价处于下跌区间，地产股却止跌企稳。因此，仅仅凭借内房股暴涨，就说房价要涨，逻辑支撑是不够的，正如此前股价大跌房价并未大跌一样。(数据宝
陈见南)(原标题：揭秘香港内房股飙升三大原因，A股地产股要跟上?)(财富动力网——财经节目中心、《投资快报》官方网站，是广东广播电视台资源优化整合的重要部署，为证券投资者提供快捷、权威、实用的股票市场金融资讯。)（编辑：池伟嘉）
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