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签定了居间协议后，一方不愿意签定正式的买卖合同，如何承担责任？---法官谈预约违约及房屋差价损失的赔付
房产买卖中双方签定了居间协议，对合同主要条款做出了约定，后因房价涨跌，一方不愿签定正式买卖合同的，如何进行赔偿？
本案判例中，法院支持了守约方获得差价损失的一半，同时判令定金双倍返还。这个判决在司法实践中有较强的参考意义。
《案例精选》&& 2008年第4期&
胡坚强诉梁亦强房屋买卖合同纠纷案――预约违约及房屋差价损失的赔付&&&&& 【简要提示】房屋买卖合同纠纷中，对系争合同属本约或预约的判断争议较大，实践中可从四方面着手区分。预约内容的详尽程度决定预约的效力采取“必须缔约说”还是“必须磋商说”，但无论多简陋的预约，也不允许一方在本约磋商时违反预约已作的约定事项。因价格波动造成的房屋差价损失在预约违约下同样可以获得支持，具体比例控制在房屋差价的50％以内。&&& 【主审法官】秦冬红&&&&&&& 【案例撰写人】黄鑫&&&& 一、基本案情&&& 原告：胡坚强&&& 被告：梁亦强&&& 原告胡坚强与被告梁亦强经中介机构上海鸿均房地产经纪事务所（以下简称鸿均事务所）居间签订《房地产买卖居间协议》（以下简称“协议”），对位于上海市浦东新区浦明路258弄6号801室房屋（以下简称801室房屋）买卖事宜进行了具体的约定：原告向被告购买801室房屋，房屋建筑面积283.64平方米，房价款970万元；原告应在双方签订“协议”后两日内补足定金至人民币20万元，由被告签收后交由鸿均事务所暂为保管……被告接受本协议约定的买卖条件并签订本协议的，原告同意在被告签署本协议后三十天内与被告签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称“合同”），如原告未能履行本条所述事项，则已支付被告的定金不予返还；被告接受本协议约定的买卖条件并签署本协议的，被告同意在签署本协议后三十天内与原告签署“合同”，如被告未能履行本条所述事项，则应向原告双倍返还定金；双方约定于日到浦东新区花园石桥路202弄2023号签订“合同”……。签订“协议”后，被告于日收取了原告定金人民币20万元。日至日上午，被告通过他人向鸿均事务所提出要求原告增加房价80万元，原告表示同意。日下午3时40分、5时，被告、原告先后至鸿均事务所，因被告要求在“协议”约定的首付款基础上增加首付款，双方未能签订“合同”。&&& 原告认为，依法成立的协议应全面履行，现被告拒绝履行导致原告合同目的落空，且使原告购买同地段房屋的成本大大增加，故诉至法院，要求判令 ：1、被告赔偿原告因违约导致房价上涨损失人民币205万元；2、被告双倍返还定金40万元。&&& 被告辩称：双方于日签订的买卖居间协议因原告先违约，造成合同无法履行，故被告解除了合同。因此，不同意原告的诉讼请求。&&& 在审理过程中，根据原告申请，法院委托上海光华房地产估价有限公司对801室房屋于日（原告起诉本案日）的市场价值进行评价，估价结果为人民币11,750,000元；801室房屋的评估价值与“协议”约定的房价970万元相比，上涨了205万元。&&& 二、法院的认定和判决&&& 法院审理后认为：&& （一）关于原、被告于2007年6月签订的系争房屋买卖协议的认定和处理问题，当事人应按照约定全面履行自己的义务；一方的违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。原、被告协议约定了系争房屋的位置、建筑面积及包括定金在内的房款总价、付款方式和时间等，同时约定日签订合同，如买方未能按约签订合同，则已支付的定金予以没收，如卖方未能按约签订合同，则须双倍返还定金。原、被告之间的上述协议合法有效。被告在约定的签订合同日之前提出增加房价，在得到原告同意后于签订合同当日又要求原告增加首付款未得原告同意，致使双方未能按期签订“合同”。被告的行为违反协议约定，致使协议目的不能实现，原告据此提出的双倍返还定金、赔偿房价上涨差价损失的诉讼请求基于解除协议的意思表示而提出；被告于日收到原告的起诉状副本，庭审中也要求解除协议，故法院认定双方关于系争房屋的买卖协议于日解除。&& （二）关于原告要求被告双倍返还定金及要求被告赔偿房价上涨损失的诉讼请求之处理意见，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。被告的违约行为致使原告未能及时签订合同，丧失一次以同等价格购买801室房屋的机会，造成原告房价差价损失，该损失已超过双方约定的双倍返还定金金额，故原告要求被告返还定金20万元并赔偿房价上涨损失的诉讼请求，符合法律规定，应予支持；鉴于原、被告签订协议并在其中约定违约金的主要目的是为了促使双方按期签订《上海市房屋买卖合同》，是为订立正式的房地产买卖合同而进行的预约，且原告支付的定金20万元，仅占房屋总价970万元的2％，故由法院酌定被告赔偿原告房价上涨的差价损失100万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决被告粱亦强于判决生效之日起十日内返还原告胡坚强定金人民币20万元并赔偿原告人民币100万元。&&& 一审判决后，原告未上诉。&&& 三、对本案的研究和解析&&& 本案是一起典型的因房价过快上涨带来的效率违约案件，在实践中带有一定普遍性。围绕本案，存在以下几个值得探讨的问题： && （一）本约与预约&&& 判断本案系争房地产买卖居间协议的性质，是正确裁判的前提。审判实践中，对类似买卖居间协议的性质最常见的争议即本约与预约之争，主要原因是中介机构提供的协议往往集多种合同内容于一体、交织着多层法律关系，使判决时较难把握。本案中，本约与预约之争同样存在：如，从协议的抬头以及协议的内容基本涵盖买卖合同主要条款看，似应属于本约；从双方约定于签订协议的30日内签订《上海市房地产买卖合同》的条款看，似又表明该协议系预约。对本约、预约的上述争议及得出的不同结论，会体现在最终的责任承担上。从传统民法理论看，本约与预约是从两个合同之间手段与目的的关系进行区分的。预约，指约定将来订立一定合同的合同，基于该预约而订立的合同称为本约。[1]订立预约的目的在于成立本约，缔约人因预约而负有缔结本约的义务。当事人订立预约动机，或为事项重大、谨慎起见，或为订立本约的条件尚不成熟，如部分条款尚未形成合意、履行尚需其他条件成就等。但商业社会，机会稍纵即逝，于是先订立预约，使相对人受其拘束，以确保本约的订立。因此，预约乃是对所有契约之点合致之前，当事人双方所为有拘束力的意思表示。[2]尽管我国《合同法》未对预约作出规定，但预约以发生将来订立一定契约之债务为目的，属债权契约，故应适用关于债权契约之一般原则。[3] 预约与本约在理论上较易区分，但实践中则不易判断。以房屋买卖为例，审判中可以从以下四方面进行区别：一是当事人据以起诉的依据。从探究当事人缔约时的本意看，如原告以被告违反预约为由起诉，审理中一般以预约对待，除非构成对第三人合法权益的侵害，法院不应主动考虑是否构成本约；二是考虑该合同是否具备买卖合同的主要条款。主要条款一般包括当事人基本情况、房屋基本情况、交易价格、付款方式、付款期限、房屋的交付（包括产权的过户）以及屋内其他装潢设备的处理、违约责任等。如果合同基本包括了上述内容，一般可作为认定本约的前提，反之亦然。三是当事人是否已经开始实际履行合同。由于预约权利人仅得请求对方履行订立本约之义务，不得径依预定之本约内容请求履行。倘将来系依所订之契约履行而无须另订本约者，纵名为预约，仍为本约。[4]因此履行是反证当事人双方系订立本约之真实意思的力证。通常，首付款的支付、房屋钥匙的交付、实际进场装修都是履行的表现形式，相应的合同应视为本约。四是看合同中的某些特殊条款。合同中的某些特殊条款可以真实反映当事人缔约时的真意，如“不在某年某月某日前签订正式买卖合同，违约方将承担某某违约责任”等违约责任条款。该条款以将来是否订立本约作为判断违约与否的依据，符合预约之基本含义，可证明协议本身的预约性质。当然，上述四条标准并非绝对，实践中需结合实际、综合考察。&&& 本案中，原、被告双方的争议重点并未围绕本约、预约之争展开，从探究当事人真意的角度看，双方均认可该《房地产买卖居间协议》的预约性质，也不涉及对第三人利益的侵害，法官不应再主动考察该协议是否构成本约。同时，原、被告双方在协议中对逾期签订《上海市房地产买卖合同》的违约责任也作了明确约定，佐证了该协议的预约性质。&& （二）预约的效力&&& 在判明本案关键协议的性质后，根据原告的主张及被告的抗辩，需进一步考察被告的行为是否构成违约。这主要涉及到对预约效力的认识。&&& 预约的效力，主要指预约对当事人的约束力以及当事人不履行预约在法律上可以发生的效果。学理上，就预约的效力，主要存在两种学说。一为“必须磋商说”，即当事人间一旦缔结预约，双方就负有在未来某一时间为达成本约进行磋商的义务。但当事人也仅负有磋商的义务，只要当事人为缔结本约进行了磋商，就履行了预约的义务，是否缔结本约则非其所问。“必须缔约说”则与之相反，认为当事人仅仅为缔结本约而磋商是不够的，还必须达成本约，否则预约毫无意义，而且还容易引发恶意缔约的道德风险。[5]本案中，根据上述两种学说，可得出被告是否违约的两种结论：依“必须磋商说”，被告事实上已与原告进行磋商，只不过双方在是否增加首付款上不能达成一致，导致最终的合同未能签署，因此被告并不违约；但根据“必须缔约说”，被告借磋商之名，屡屡改变预约已约定事项，导致双方未能签定最终的合同，显属违约，应承担相应的违约责任。&&& 事实上，无论是“必须磋商说”或“必须缔约说”都存在一定缺陷。依“必须磋商说”，在一方已根本不想缔约的情况下，磋商只能流于形式，甚至成为一方合理毁约（预约）的正当理由；“必须缔约说”表面上比“必须磋商说”更显公平,但其是否能发挥作用，取决于预约条款的详细程度。预约条款越详细，顺利缔结本约的可能性就越大，否则，如预约缺乏本约的主要条款，则双方重新磋商不能避免，将来的履行也断无可能。审判实践中，笔者同意“预约的内容决定预约的效力，对预约的效力不能一概而论，应考察预约条款的详尽程度作出不同的规定”的观点，[6]即：在预约已包括本约主要条款的情况下，应采“必须缔约说”；在预约较为简单的情况下，则应采“必须磋商说”。但无论多详尽的预约，都不能否定当事人对预定条款之外事项的磋商；无论多简陋的预约，也不能允许一方在磋商时违反预约已作约定事项，这是判断是否违反预约的根本原则。&&& 本案中，预约内容较为详细，基本具备了买卖合同的主要条款，只待当事人双方签订正式买卖合同予以确定，应采“必须缔约说”，因被告原因，使缔结本约不成，被告应负违约责任；此外，即使依“必须磋商说”，被告在磋商中屡屡要求变更预约已约定事项，显属借磋商之名，行违约之实，认定其违约，应无疑义。&& （三）预约违约责任的具体承担&&& 在确定被告违反预约的前提下，需考察违反预约的具体违约责任。虽然预约有其特殊性，但仍不失为债的一种，适用债的一般规则。从债法的一般原理看，违约责任大致可分为：强制履行、损害赔偿及违约金等。&& （1）强制履行，即我国《合同法》上的继续履行，指违约方不履行合同时，由法院强制违约方继续履行合同债务的责任方式。预约违约，能否使用强制履行颇多争议。从比较法的角度看，在德国和我国台湾地区，预约债务人负有订立本约的义务，权利人得诉请履行，法院应命债务人为订立本约的意思表示，债务人不为意思表示者，视同自判决确定时已为意思表示。本约订立后，债权人即有请求给付的权利，基于诉讼经济原则，债权人得合并请求订立本约及履行本约。[7]在日本，则承认预约当事人的“预约完结权”，在一方当事人基于预约发出订立本约的要约时，如果对方对此要约不基于其自由意思而为承诺时，日本民法典为了避免请求强制履行的麻烦，规定只要有预约完结的意思表示，则不以对方的承诺为必要，即可成立本约。[8]在我国，审判实践中，预约违约一般以损害赔偿或违约金或定金替代强制履行。如原告坚持继续履行的诉请，笔者主张采德国及我国台湾模式。&& （2）违约金或具有债务担保功能的定金。本案中，双方对违约责任的约定，实际采用定金。根据《担保法》及最高院关于担保法的司法解释，我国法律中的定金包括了立约定金、成约定金、解约定金、证约定金及违约定金等不同种类。其中的立约定金，即为保证正式立约的定金，可解为预约的违约定金，故学者主张此种定金可准用违约定金的规定。[9]由于原告并未主张继续履行，而要求被告双倍返还定金并承担房屋差价损失。根据原告的诉请及对被告违约的判断，适用双倍返还的定金罚则应无争议，争议焦点在于定金之外，能否进一步主张损害赔偿及损害赔偿的范围。&& （3）损害赔偿与立约定金。预约中约定的定金，即立约定金，其与损害赔偿的关系上，尽管理论界争议较大，但实践中，上海高院2006年颁布的《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》第五条明确规定：预定协议约定有定金条款及其它违约条款的，当事人不履约的，应适用定金罚则和其它违约条款。若协议中没有定金条款（违约金条款），或者定金数额（违约金数额）低于实际损失，相对方主张其它损失的，应予支持。即，在定金的赔偿尚不能弥补守约方实际损失的情况下，在定金赔偿之外，可另行判令违约方赔偿损失。&& （4）损害赔偿的范围。我国合同法在损害赔偿的范围上采可预见性规则，即《合同法》113条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。该预见性规则同样适用于预约，但争议焦点在于因房价波动造成的房屋差价损失是否属于“可预见范围”。&&& 从理论上看，市场经济条件下，房价在合同履行期间正常波动系常态，买卖当事人在签订合同时应能预见或可预见范围。因此，因一方原因使合同不能履行，造成对方重置成本提高，应当由违约方承担房价上涨造成的房屋差价损失，符合“可预见性规则”。但房价剧烈波动引起的房屋差价损失是否属于当事人可预见范围，颇值探讨。笔者个人认为，如将来确立了情势变更原则，对此类差价的赔付似可斟酌。但实践中，上海高院2005年颁布的《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6条规定：对确不能履行的，违约方应赔偿因违约给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋差价损失，可参考以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的，1、原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；2、无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定。2006年上海高院的《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》第五条再次肯定了违反预约主张的房屋差价损失：根据《合同法》相关规定的精神……因此，守约方要求违约方赔偿房屋差价损失的，一般可予准许，具体数额应综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素酌定。&& （5）房屋差价损失的具体裁量。虽然上海高院肯定了预约及本约违约的房屋差价损失的赔付，但在民事审判中如何具体把握，仍值得探讨。笔者认为，可从以下四方面酌情考虑：一是房屋买卖合同签订后一方违约的（包括在审理中预约被确认为本约的），如买卖合同不能继续履行的，有违约金条款的，按约定处理；没有违约金约定的或者当事人提出违约金过高或过低要求调整的，一般以“因价格波动造成的房屋差价损失全额”为实际损失上下调整。二是房屋买卖预约合同成立，本约尚未签订的。如预约中有定金条款及其它违约条款的，当事人不履约的，应适用定金罚则和其它违约条款；如预约中没有定金条款、违约金条款，或当事人主张定金数额、违约金数额低于实际损失的，一般以“因价格波动造成的房屋差价损失的50％”作为实际损失上限进行调整。三是买卖合同无效、被撤销或者预约合同无效。前者一般以“房屋价差损失的全额”为限额，以双方的过错比例进行分担；后者一般以“房屋差价损失的50％”为限额，以双方的过错比例进行分担。四是在房屋差价的评估时点上，起始价以双方确定的交易价格为准，评估价买卖双方如能确定，以确定为准。不能确定的，应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等合理确定。 &&
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二手房买卖合同补充协议怎么写？
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　　二手房买卖合同补充协议范本
　　甲方(卖方)：
　　乙方(买方)：
　　甲乙双方就下列房屋的买卖订立如下补充协议，以资双方共同遵守。
　　一、买卖的标的及价款：
　　甲方向乙方出售位于 商业用房，建筑面积 ㎡，每平方米 元，共计 (人民币) 元整。(比价格包含办理房产手续时，乙方应承担的各项税、费和公共维修基金)
　　二、双方责任与权利
　　1、甲方须具备该房屋所有相关法律认可文件。
　　2甲方负责办理本合同项下的产权过户，由此所产生相关税费、公共维修基金全部由甲方承担。
　　3、甲方应在签订本合同后 日内办理完毕过户手续，将合法齐全的房产证交于乙方。
　　4、乙方提供过户所用的各种身份证明及法律认可文件。
　　三、违约条款
　　甲、乙任何一方不按上述条款执行既视为违约，违约方须向对承担相应的法律责任。在执行本合同的过程中，如遇双方发生纠纷，先行通过双方协商;协商不成时可向有管辖权的人民法院起诉。
　　四、其他事宜 本补充协议与原购房合同具有同等法律效力，本补充协议与原购房合同有不一致的地方以本补充协议为准。
　　本协议自签定之日起生效，一式二份;甲、乙双方各执壹份。
　　甲方：
　　乙方：
　　签约时间：
　二手房买卖合同补充协议
　　一、关于各方身份与证件
　　三方均承诺，各自身份真实，提供的身份证件，房屋产权证书、房屋地产证书、相关产权人的委托及公证书等文件真实、有效;三方均确认，《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》上相关内容，是按原件认真填写并经反复核对无误。
　　如果《合同》(指双方已签之《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，以下同，不再说明)生效后，交易中发现卖方的身份不实(并非产权人);或出现了委托人中途放弃、出现了、委托人以外新的产权人，干预、阻挠交易进行;或是卖方所提供的证件不实，如交易中发现房地产证书的内容与房产部门登记不符，损伤了买方权益，买方可认定为卖方“有欺诈行为”，中介亦负有连带责任，要求卖方与居中方承担违约责任，并按已发生交易金额的二倍赔偿损失。
　　二、关于标的产权与现状
　　在房屋买卖交易中，卖方有义务如实提供包括产权状况、租赁与户口等有可能影响交易的真实信息。卖方已告之此房现在抵押中，尚有抵押余额X万元，交易需要先“赎楼”，并承诺所售房产无承租，户口将按时《合同》中约定时间签迁出。
　　如果《合同》生效后，赎楼不顺利，《合同》被迫中止，卖方承担违约责任，同意双倍退还定金(至少如数返还定金)。居中方也只收取相应服务费(原定佣金的X%)。
　　如果《合同》生效后，执行中出现了房屋被租凭、户口尚未(或未能及时)迁出，甚至又卖于第三者等情况，给买方带来了不能及时过户、收房、入住、迁户口的困扰，甚至致使《合同》不得不中止，买方均可认定卖方有欺诈行，中介亦负有连带责任，要求卖方与居中方承担违约责任，并按已发生交易金额的二倍赔偿损失。
　　三、关于房子售价与付款
　　(1)买卖双方在《合同》约定，该房地产转让总价款为人民币：______亿______仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元______角______分(小写：____________元)。该转让价款(不含税费)为交易最终金额，《合同》在双方签字后即为生效。此后，无论国家出台什么新政策、房地产市场出现新什么变化，双方均不得提出变更要求。如果一方单方毁约，致使《合同》无法执行，毁约方必须按地产总价二倍的金额赔偿对方。
　　(2)该房地产交易定金为人民币：________亿______仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元______角______分(小写：____________元)。买方同意《合同》约定期限与金额，分两次支付。办法为：买方将定金在《合同》约定期限内存入“以银行为第三方，为双方设立的监管帐号”，即视为卖方收讫。定金在买卖双方办理过户手续时自动转为楼款。双方不再另有约定。此后，如果因买方原因中止《合同》，定金归卖主方所有，买方不得提出异议;如果因卖方原因中止《合同》，卖方必须按定金的双倍金额退还给买方;如果因为居中方违规操作(如一房多卖，择优成交)，造成中止《合同》，买卖双方均可认定其为欺诈行为，并要求其按定金的双倍金额赔偿损失。
　　(3)为防范交易风险，督促卖方按约定如期交付该房地产并结清所有费用，买卖双方在《合同》中约定“从交易总价款中预留人民币：______佰______拾______万______仟______佰______拾______元______角______分(小写：____________元)作为交房保证金。此款在卖方实际交付房地产及完成产权转移登记时进行结算。此交房保证金的处理方法为：“存入以银行为第三方，为双方设立的监管账户”。在卖方向买方交房前，买卖双方中任何一方，只可以查询不可动用，待一切事宜办完，最后结清账目时，方能由买方正式转给卖方。如果发现单方动用此款，动用方必须以该款的双倍金额赔偿对方。
　　(4)定金、交房保证金之外的购房款人民币：______亿______仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元______角______分(小写：____________元)，买方将按《合同》约定时限，以向银行抵押付款方式支付。抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准;银行承诺发放贷款不足以支付房款余额部分，双方约定：买方于银行出具贷款承诺函之日起X日(时间可商量，最好能充裕一点，比如十天或两周)内补足应交款。此款也以存入买卖双方约定的以银行为第三方的监管账户的支付。在卖方向买方交房前，买卖双方中任何一方，只可以查询不可动用，待一切事宜办完，最后结清账目时，方能由买方正式转给卖方。如果发现单方动用此款，动用方必须以该款的双倍金额赔偿对方。
　　买方交付给卖方的定金、首付款、剩作房价款及最后结清的购房保证金，卖方在收款后均要向买方出具符合税务规定的收款凭证。
　　四、关于交易流程与约定
　　1、买方逾期付款(含追加首期款)，卖方有权要求买方承担违约责任。买方愿以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行。但因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外。
　　2、《合同》签定后，居中方在买方完成与房屋交易相关的各种税费上缴、去银行做理资金监管和贷款手续、办理房地产证书及各种收费户主变更手续时，均负有提示、指导、协助责任。如果因为居中方的提示、指导、协助不力出现疏漏，导致买卖双方权益受到损伤，居中方应承担相应责任，按造成损失金额的 10——50 %(数额可商量)接受扣减佣金处罚。
　　3、买方首期款筹好后，在居中方要协助买方手续办好贷款手续后，买方需按协议先付给居中方一半佣金，另一半待交易交房后付给。居中在收款后要向买方出具符合税务规定的收款凭证。如果未能及时给付，影响了交易流程的正常进行，责任由买方承担。如果按时完成了给付，由于居中方原因影响了交易流程正常进行，责任由居中方承担，按造成损失金额的10—50 %(数额可商量)接受扣减佣金处罚。
　　五、关于最后验收与结算
　　1、买方取得新房证后，卖方方能取得首付款，居中方要监督买卖双方履行好支付手款;并提醒买方在留取新房证的复印件后，及时把原件交回产权交易中心，完成抵押贷款
　　2、卖方收取房款后，居中方要协助买卖双方完成验房、收房;结清水电费、物业管理费及帐户变更手续。
　　3、买方收房时，卖房人要将原购入的商品住房出售时，开发公司提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》和房屋建筑图纸，装修标准和用料清单，一并交给买方(买受人享有两书规定的权益)。并按签约时商定的条件和登记的家私清单，一一移交。如有缺损，卖方应折价赔偿。
　　六、关于补充协议的有效性
　　买方、卖方、居间方在本签订本协议均在场，本协议是《合同》的重要附件，具有与《合同》相同的法律效应。本协议自三方签字后即刻生效，如果在内容上有与《合同》不附之处，以本协议为准。本协议留存份数与《合同》数相同。
《商品房买卖合同 》补充协议 书
　　出卖人(以下简称甲方)：
　　买受人(以下简称乙方)：
　　甲、乙双方就签订的编号为 的《商品房买卖合同》(以下简称“该合同”)及附件之未尽事宜，经双方平等、自愿、协商订立本补充条款如下：
　　第一条 商品房交付后，若该房屋的实测套内建筑面积和公共分摊建筑面积与合同约定的套内建筑面积和公共分摊建筑面积误差比值均在±3%(含3%)之内的，双方据实结算房价款。
　　若该房屋的实测套内建筑面积或公共分摊建筑面积与合同约定的套内建筑面积或公共分摊建筑面积误差比值超过±3%(不含3%)时，则买受人有权退房 。(1)买受人退房的，出卖人应在买受人提出退房之日起30日内返还乙方已付房价款及利息(利息按中国人民银行同期固定资产贷款利率计算)，并向乙方支付已付房价款 %的违约金 。(2)买受人不退房的，实测套内建筑面积或公共分摊建筑面积超出合同约定的套内建筑面积或公共分摊建筑面积+3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人;实测套内建筑面积或公共分摊建筑面积超过合同约定的套内建筑面积或公共分摊建筑面积-3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
　　第二条 根据该合同及补充协议规定，若甲方应返还乙方面积差价款的，甲方应于收到房屋土地 测绘部门实测面积数据文件之日起30日内向乙方返还面积差价款。甲方逾期返还面积差价款的，甲方应承担违约责任 (违约金的计算方法为每逾期一日，违约金为差价总款的万分之叁)。
　　第三条 甲方因不可抗力逾期交房的，甲方应自不可抗力发生之日起30日内告知乙方并向乙方提供政府有关部门不可抗力证明后方可凭此免责。
　　第四条 甲方应当在该商品房交付使用后 日内(即在 　　年 月 日前)代理 乙方到政府房地产 管理部门办理完毕该商品房产权变更登记过户手续，且申领取得该商品房房地产权属证件。　　否则：(1)乙方有权单方解除该合同及补充协议，甲方应自乙方提出退房要求之日起30日内退还乙方已付房价款及利息(利息按中国　　人民银行同期固定资产贷款利率计算)，并向乙方支付总房价款 %的违约金;(2)若乙方不退房的，甲方应自乙方提出继续履行合同之日起30日内向乙方支付总房价款 %的违约金，并继续履行该合同　　及本补充协议。
清水一掬&回答：　甲方(全称)：
　　乙方(全称)：
　　甲乙双方本着互利互惠的原则，经友好协商，依据实际情况，在原合同基础上变更合同条款部分内容，于 2013 年 7月1日特订立以下补充协议。
　　一、协议内容：
　　1、甲方与乙方约定的位于甲方外立面南门及西南位置的广告位的租金，由甲方和乙方的相关广告业务合作中所产生的费用中进行抵扣，不足部分乙方补齐，超额部分乙方可以作为下一年度的租金进行抵扣。
　　2、 乙方因广告位的申请事宜在相关政府部门所缴费用，甲方外立面南面及西南面广告位所产生的相关费用，由乙方自行承担，西面及西北面广告位由甲方承担。
　　二、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。
　　除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。
　　本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。
　　三、本协议一式贰份，甲方执壹份，乙方执壹份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。
　　甲方：　　乙方：
　　(公章)　　(公章)
　　法定代表人或委托代理人　　法定代表人或委托代理人
　　签字：_________________　　签字：_________________
　　年 月 日　　年 月 日
梦见了什么&回答：房买卖合同补充协议范本
　　甲方(卖方)：
　　乙方(买方)：
　　甲乙双方就下列房屋的买卖订立如下补充协议，以资双方共同遵守。
　　一、买卖的标的及价款：
　　甲方向乙方出售位于 商业用房，建筑面积 ㎡，每平方米 元，共计 (人民币) 元整。(比价格包含办理房产手续时，乙方应承担的各项税、费和公共维修基金)
　　二、双方责任与权利
　　1、甲方须具备该房屋所有相关法律认可文件。
　　2甲方负责办理本合同项下的产权过户，由此所产生相关税费、公共维修基金全部由甲方承担。
　　3、甲方应在签订本合同后 日内办理完毕过户手续，将合法齐全的房产证交于乙方。
　　4、乙方提供过户所用的各种身份证明及法律认可文件。
　　三、违约条款
　　甲、乙任何一方不按上述条款执行既视为违约，违约方须向对承担相应的法律责任。在执行本合同的过程中，如遇双方发生纠纷，先行通过双方协商;协商不成时可向有管辖权的人民法院起诉。
　　四、其他事宜 本补充协议与原购房合同具有同等法律效力，本补充协议与原购房合同有不一致的地方以本补充协议为准。
　　本协议自签定之日起生效，一式二份;甲、乙双方各执壹份。
　　甲方：
　　乙方：
　　签约时间：
瞎激动51&回答：手房买卖合同
　　卖方：_______________(简称甲方)身份证号码：_____________________
　　买方：_______________(简称乙方)身份证号码：_____________________
　　根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。
　　第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。
　　第二条上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整(大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整，作为购房定金。
　　第三条付款时间与办法：
　　1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付
　　首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人
　　民币____________元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在
　　缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。
　　2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支
　　付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款
　　人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。
　　第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。
　　第五条税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。
　　第六条违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。
　　第七条本合同主体
　　1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。
　　2.乙方是____________，代表人是____________。
　　第八条本合同如需办理公证，经国家公证机关____公证处公证。
　　第九条本合同一式份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、________公证处各一份。
　　第十条本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。
　　第十一条本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。
　　第十二条双方约定的其他事项：
　　出卖方(甲方)：_________________
购买方(乙方)：__________________
　　身份证号码：__________________
身份证号码：___________________
址：___________________
址：____________________
编：___________________
编：____________________
话：___________________
话：____________________
　　代理人(甲方)：_________________
代理人(乙方)：_________________
　　身份证号码:___________________
身份证号码：___________________
　　见证方：
鉴证机关：
　　法人代表：
鉴证日期：_______年____月____日
一追再追&回答：二手房买卖合同补充条款合同范本：协议书
甲方：（女方）
乙方：（男方）
甲、乙双方就位于
室房屋出售事宜达成以下协定。
1、由于该房屋系甲乙双方十年前购取，后由于特殊原因甲、乙双方一致协商，甲方为该房屋名义产权人不拥有该房屋任何权利也不承担该房屋任何义务，乙方为该房屋实际产权人，乙方拥有该房屋所有产权归属并承担该房屋所有义务，且乙方一直积极完善履行了该房屋的权利及义务；
2、现由于乙方出售该房屋，甲方作为名义产权人予以配合办理，甲、乙双方协商一致，该房屋交易过程中产生的一切税、费均由乙方承担和甲方无关，且该房屋交易中发生任何法律责任均由乙方独自承担和甲方无关；
甲方（签章）
乙方（签章）
麻麻都夸我乖&回答：以下是二手房购房合同补充协议范本： 卖方：_______________(简称甲方) 身份证号码：_____________________ 买方：_______________(简称乙方) 身份证号码：_____________________　 　　　根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。 　　第一条　乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_____平方米。（详见土地房屋权证第_______________号）。 　　第二条　上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整（大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整）。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整，作为购房定金。 　　第三条　付款时间与办法： 　　１、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付 　　首付款（含定金）人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人 　　民币____________元整申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在 　　缴交税费当日将差额一并支付给甲方），并于银行放款当日付给甲方。 　　2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支 　　付首付款（含定金）人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款 　　人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。 　　第四条　甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。 　　第五条　税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。 　　第六条　违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。 　　第七条　本合同主体 　　1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。 　　2.乙方是____________，代表人是____________。 　　第八条　本合同如需办理公证，经国家公证机关____公证处公证。 　　第九条　本合同一式份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、________公证处各一份。 　　第十条　本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。 　　第十一条　本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。 　　第十二条　双方约定的其他事项：　 　　出卖方(甲方)：_________________ 　　　　　　购买方(乙方)：__________________ 　　身份证号码： __________________　 　　　　　身份证号码： ___________________ 　　地　　　址：___________________　　 　　　　地　　　址：____________________ 　　邮　　　编：___________________ 　　　　　　邮　　　编：___________________ 　　电　　　话：___________________　　 　　　　电　　　话：____________________ 　　代理人(甲方)：_________________ 　　　　　　代理人(乙方)： _________________ 　　身份证号码: ___________________　　 　　　　身份证号码： ___________________　　 　　鉴证方：　　　　　　　　　　　　　 　　　 　　鉴证机关： 　　地　　址： 　　邮　　编： 　　电　　话： 　　法人代表：　　 　　代　　表：　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　经 办 人：　　 　　日　　期：　　年　　月　　日 　　　　　　　 　　鉴证日期：_______年____月____日
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