新房被法院拍卖房,开口费能要回吗?

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-04-24 05:03 标签： 法院拍卖
法院执行强制拍卖房屋后，这个租赁合同能解除吗?
来源：中国法院网
作者：吕德英 刘传军
　　　【案情】
　　潘某与李某签订了一份房屋租赁合同，两人约定房屋的租赁期为一年，合同的签订日期是日，合同的履行期间自日至日止，约定的每年的租赁费用为5万元（包括房屋内的附属设施）双方约定出租的房屋只能用于经营餐饮，承租人不得对于房屋进行转租，如需要对于房屋进行装修需要经过出租人的同意。
　　房屋租赁合同签订当日，潘某就将一年的租赁费用交给了李某，为了经营的需要其对于房屋进行简单的装修。
　　日，李某的用于出租的房屋被法院委托拍卖公司进行拍卖，并予以公告。在此期间，有很多的人来看房屋，日张某通过拍卖获得此房屋。此时新的房主张某要求潘某交纳房屋出租费用，否则就不让潘某继续经营，于是潘某就找到李某要求继续履行合同，并继续使用房屋内的附属设施（这些附属设施是用于经营饭店的设备），李某不同意，要求搬走房屋内的附属设施，退还潘某房屋出租费5万元，双方未能协商未果。于是潘某在日起诉至法院要求解除房屋租赁合同，并要求李某赔偿其先期对于饭店的进行简单装修的损失。
　　【分岐】
　　第一种观点，认为潘某可以订立合同时李某存在欺诈的行为，在签订合同时存在预期违约的行为，潘某可以以李某在签订合同时存在欺诈，要求解除与李某所签订的合同，并要求李某承担潘某在履行合同过程中所受到的损失，相对于新房主张某要想获得租金，应当向潘某主张，因拍卖获得房屋的所有权后，潘某是实际承租人，应当向张某交纳房屋的租金，对于潘某与李某所签订的房屋租赁合同可以解除。
　　第二种观点，用于出租的房屋虽被拍卖，拍卖虽然转移了房屋的所有权并不影响潘某与李某之间的租赁合同，此房屋租赁合同可以继续履行，新的房主张某可以向李某主张房屋的租金，而不能向潘某主张房屋的租金，张某通过拍卖取得房屋所有权后，相对于李某预先收取的房屋租金就没有合法的依据，属于不当得利，应当属于张某那部分的房屋租金给付于张某。
　　第三种观点，对于潘某与李某所签订的房屋租赁合同应当继续履行，新的房主张某不能向李某或潘某主张房屋的租金，因为在拍卖时张某已经知道此房屋有租赁权，对于张某对于房屋存在的租赁权应予以承受，即拍卖财产上的存在的租赁权，不因拍卖而消灭，新房主应当予以承受此负担，不能再明知房屋租赁合同存在的情况下，再向潘某或李某主张收取的租金权利。
　　【评析】
　　此案争议的焦点有两个，第一个是潘某与李某所签订的合同能否予以解除?
　　第二个争议的焦点，新房主张某向谁去主张自己的获得租金的权利？
　　对于第一个争议的焦点问题对于潘某与李某所签订的房屋租赁合同能否解除，笔者认为对于潘某与李某所签订的房屋租赁合同，不能予以解除。在本案中，潘某与李某所签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，虽然本案中用于出租的房屋被法院依法公开进行了拍卖，依据最高人民法院《关于人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其它用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当将其去除后进行拍卖。
　　依据此条规定，潘某不能因为房屋要进行拍卖，有人来看房子，影响其做生意为由要求解除房屋租赁合同。具体到本案中，李某用于出租的房屋进行拍卖前，法院并没有对此房屋进行依法查封。因此，李某有权对于此房屋进行占有、使用、收益，可以对此房屋进行出租、抵押等。李某将此房屋出租给李某时并没有存在欺诈，潘某不能以此理由要求解除合同，赔偿其履行合同所造成的损失。
　　对于第二个争议的焦点问题新房主张某应如何主张自己的权利，笔者认为，应当向李某主张自己的权利，理由如下：
　　一、拍卖的房产是不动产，在这个不动产拍卖之前就存在租赁权，如何协调好新房主张某的利益和潘某的利益，在实践中，都是采用承受主义，即李某与潘某所签订的房屋租赁合同，对于新房主张某来说，是有约束力的，这个租赁合同，作为新房主张某必须予以承受；
　　二、租赁权的实现则重在支配标的物的使用价值，租赁权人想要实现自己的权利，必须实地占有标的物，为了加强对于租赁权人的权利的保护，因此最高人民法院《关于人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中对于租赁权采用了承受的原则，即对于拍卖财产上的租赁权及用益物权不因拍卖而消灭；
　　三、对于新房主张某如何实现自己的权利，笔者认为，应当向原出租人李某主张权利，而不应当向潘某主张自己的权利。此房屋拍卖成功后，李某其已经不再是房屋的所有权人，不能再获得房屋的租金收入，如果李某仍然获得租金，对于李某来说，就没有合法的根据，属于不当得利。此时李某不是房屋的所有权人，不应再享有对于房屋所获得的收益，此时李某对于房屋的租金不再享有受益权，因此新房主张某不能再向潘某要求收取租金而应当向李某主张收取租金的权利；
　　四、此案还有李某与潘某所签订的房屋租赁合同中，租金中不仅仅有对房屋的使用的租金，还包括出租房屋内的附属设施使用的租金。对于出租房屋内的附属设施的部分所获得的利益，新的房主张某，应在所承受的租赁合同中，获得房屋租金的同时，给予李某一些补偿，因为双方所订立的合同中，房屋内的附属设施对于潘某与李某的合同目的能否实现来说十分重要，这些设施都是其所经营餐饮所必须的设施，如果李某取回这些设施，在履行合同过程中，租赁合同的目的就会受到影响。因此，兼顾三方的利益，对于潘某与李某租赁合同应继续履行，新房主张某应对李某用于出租的附属设施的收益部分，从其获得的租金中予以扣除。
（作者单位：黑龙江省萝北县人民法院）
责任编辑：胥立鑫
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沉了。。。
什么是开口费呀
是的，什么暖气开口啊，燃气开口啊，还需要有契税什么的，不过国家好像不让收了，你可以问一下当地的实际情况
看地方　　　　　 　　　　来无影 去无踪 独来独往 无牵无挂 像随意的风！　　　
不知道什么是开口费，我刚收到交房通知单，不知道下步该干嘛了
第一次听到这种代名词，开口费，哈哈，新婚改口费。
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我们家房子都得交，俩八千
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一水手和妻子去看海难电影，当银幕上出现一艘船触礁沉没的镜头时，水手跳了起来。妻子问他：你怎么了？这就吓到了？水手叫道：快走！我忘了关水龙头！
邹城各种开口费。。。
我们这里开口费加到时房价里了，一平方加105元
契税和维修基金是必须交的，交给房产局的
办房权证时交
初装费貌似都免了，水电只是预存的钱，关于契税啥的都要等办证时才交，不着急，交房两年能下证就不错了。
合同上有说明
没有什么开户费用了，早就一价清了！契税和维修基金是必须缴纳的！房子交付到办完产权证下来也有一笔不小的费用哦！
国家明文规定 商品房交房时需要达到通水电气以及网络的标准，禁止收取任何初装费用，购房人只需要预存钱即可使用，可以肯定的告诉你，你们那里收费是不合法的话说 开口费(初装费)这种费用在06年左右就开始不准收了吧至于物业维修基金和契税什么的那是可以收的
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不知道的路过
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这看你在哪买的房子了，各地有各地的高招，开发商也很关键哦
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法院拍卖房产的程序是什么？购买拍卖房产的注意事项
来源：房天下 &&发布时间：
为什么那么多人将目光投向法院拍卖房产呢？因为在大多数情况下，法院拍卖的房产相对市价价格更低。所以即使拍卖房产的交易伴随着很多的麻烦和风险，还是有很多人毅然决然的选择了这条路。那么小编就来跟大家分享下法院拍卖房产的程序、交易需缴纳的税费及参与拍卖的注意事项吧。 法院拍卖房产的程序： 1、拍卖行接受客户委托
2、拍卖的鉴定与估价
3、确定拍卖房产底价
4、确定拍卖日期
5、发布拍卖公告
6、审查竟买人资格
7、竟买人缴付保证金
8、组织拍卖会实施
9、拍卖品的权属移交
购买拍卖房屋所需要的费用有哪些？ 1、 基本的房款； 2、 核心收取拍卖的佣金，一般在销售额的2%左右； 3、 登记费； 4、 交易所要缴纳的税费：个人所得税20%；5%；1%（单位转个人的要3%）； 5、 房地产交易服务费； 6、 《证》贴花； 7、可能拖欠的； 8、可能拖欠的水电费。
购买拍卖房产的注意事项有哪些？ 1、 做好财政预算
购买拍卖的房产需要，涉及到的金额巨大，必须预先对自己的经济实力有个准确的判断。 如果想要办理贷款的话，流程十分的麻烦，且需要交给担保公司数额不小的担保费，这些事项都得提前了解清楚。 2、 市场行情提前了解
购买拍卖房产需求足够的谨慎，对市场做了认真的调查和有了准确的判断之后再出手。小编从很多案例中发现，很多购房者在买到拍卖房产之后才发现房产的投资价值不高，这是很不明智的。方式有风险，买卖需谨慎。 3、 参与拍卖需要掌握的技巧 3.1 提前做好财政预算，提前对房产做了解并有个差不多的估价。对自己的可承受范围做到心中有数，超过可承受范围坚决不能举牌，一定要冷静谨慎，不要受到环境的影响。 3.2一般以起拍价销售的房产很少，所以在参与拍卖的时候不要只看起拍价，要详细实地调查了解标的物地理位置、市场租金、市场售价情况。 3.3拍卖前较好对房产的情况做一个详细的了解，比如；在物业管理处详细了解其是否有欠管理费、水电费情况。 3.4计算成本的时候一定要把交易税费都算上，因为交易税费也是一笔不小的数目。
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