前方高能！一大波旧改项目来袭
广钢、广纸、广船、小新塘、鱼珠、文冲相继公布最新进展。
在广州东进的大背景下，“回归中心、回归老城、回归滨江”的生活概念被广钢新城规划总协调人、广州城市规划勘测设计研究院总规划师赖寿华提出。伴随广钢、广纸、广船相继提高曝光率，西部以前所未有的热度冲击世人眼球。与此同时，“向东”仍在继续，小新塘、鱼珠、文冲也都相继公布了最新进展，虽然从规模上看，因地理位置，没有西部更加规模化发展，但是个个都是巨无霸，也足以体现城市发展的脉络。
东西之争，能争出什么？虽然东部详细规划还未披露，但通过总体规划图，我们又能看出什么？或许争与不争，在这个情感消费的年代，如果你对区域有情感，自然就会选择在东，还是在西置业。就像中海广钢项目开放当天，上万人涌入，以老广居多。
广船也来了，“回归”老城
广钢新城承载着无数老广的历史情感，与一路之隔的广船，一江之隔的广纸并称广州旧厂改造的三大明星项目，占地面积将超过700万平方米。三“广”掀起了市场对广州西南部建设的强烈关注。
8月8日，广钢新城首盘———中海花湾壹号亮相，当天上万人涌入，单日认筹超500组。第一枪打响之后，金融街、保利也纷纷表示，项目将于年内陆续亮相。
受广钢新城大热的影响，广钢新城一路之隔的广船地块也“不安分”起来。8月15日，中船防务发布公告，将转让广船船业100%股权，而广船船业的主要资产，包括位于荔湾区芳村大道南10号面积约为39&.4万平方米的地块，以及地块上的建筑物，即广船地块。
而一江之隔的广纸地块继续搅热广州西南部楼市。继去年成功出让两宗地块，越秀、绿地拿下之后，8月21日再次挂牌出让两宗居住用地，地块一用地面积为16102平方米，挂牌起始价10&.14亿元，折合楼面价13899元/平方米；地块二用地面积56209平方米，挂牌起始价15&.7亿元，折合楼面价14600元/平方米。当天，广纸改造后的首个项目———越秀地产项目的最新规划也亮出真容，首期推出7栋住宅、2栋公寓以及商业部分，业界推测其走精品豪宅路线。
“广州各板块之间将更加平衡，楼市格局趋于稳定”，中原地产项目部总经理黄韬认为。
东进“顺势”前行
树欲静而风不止，8月份注定不平凡。就在西部老城频频炒作“回归”之时，东部旧改巨无霸也有了最新进展。
8月19日，小新塘旧村改造传来新消息，已正式引入保利地产集团旗下子公司———保利城投参与小新塘旧村改造，未来将打造广州“北天河”又一全新的城市综合体。
而在8月13日，万科在广州首个城中村改造项目“文冲村改造”举行全面开工奠基典礼，有着800年历史的文冲村再次出现在人们视野中，这是广州拆迁量最大的城中村改造工程。
说起东部，还不得不提黄埔临港经济区。7月底，由保利与广物共同开发的巨无霸项目———保利鱼珠港举行奠基典礼，定位为黄埔临港经济区的核心引擎，集居住、商业、娱乐、办公于一身的大型城市综合体，未来涵盖高档酒店、超甲级写字楼、大型购物中心、小区购物等。
至此，黄埔标志性的旧城改造项目保利鱼珠港以及广州拆迁量最大的旧村改造项目文冲村先后宣布奠基，使得黄埔区的改造热浪又一次达到高潮。
东西部旧改，有啥看头？
规模　西部聚集东部零散
相较于东部的零散，西部旧改项目更有集聚效应。广钢新城是继亚运城后最大的地块，未来规划总建面达1024万平方米，规划居住人口为19万人。一江之隔的广纸片区规划总建面636.2万平方米，规划居住人口约12.2万人。鹤洞桥横跨的一江两岸三城———广钢、广纸、广船的新居住板块格局逐渐清晰，业界推测，这将是广州老城区内最后一片超大盘云集的居住新城。
高度　西部摩天大楼林立
相较于东部，未来的广州西部将呈现摩天大楼的恢弘气势。广钢新城的毛容积率达到1.56，迄今公布的7个项目规划，共同点便是高。如中海在广钢新城拍下的四个地块连片开发而成之楼盘———&中海花湾壹号，最高住宅达到60层，回迁房达到52层，刷新了广州回迁房历史高度。未来，广纸有可能比广钢新城还高。根据最新调整后的规划，广纸片区的毛容积率由原来的1.5调整为2.6，有专家对此表示，目前的技术规定可能做不了这么高的容积率。
地标　塔楼地标谁高？
众所周知，西部未来有三大地标将刷新城市高度直逼珠江新城，包括广州第二高楼———500米高的白鹅潭商业中心、400米高的花地中心、300米高的创意中心。
仅就广钢———广纸城市轴线、珠江后航道新地标而言，广钢新城的标识塔楼高180米，广纸片区的标识塔楼为280米高，全部临江而建。对此，政府也明确要求，对滨江天际线要进行研究，处理好建筑与滨江的关系。
操盘手　国家队房企强强联手
无论东部、西部三旧改造，显然已成国企、央企的城市秀场。广钢新城先后两次土地拍卖，第一次中海夺下3宗，珠海华发与金融街各夺下一地。第二次保利、中海、金融街、方兴、深振业等房企以总价122亿元共同拍下广钢6宗地。广纸片区首批地块则由越秀和绿地拿下。而广州东部三个旧改项目中，两个归属保利。从企业性质来看，巨无霸+高地价，城市中心的优质地块也只有他们能吞得下，将房地产行业的强者越强现象体现得淋漓尽致。不仅如此，在复杂的经济和房地产形势下，国企也选择强强联手，比如方兴与金融街强强联合，保利引入绿城、葛洲坝合作开发；广纸片区中，越秀和绿地、中国平安合作，成立两家合营公司，共同开发位于广州市海珠区广纸片区的两幅地块；而东部的鱼珠改造项目中，保利则引入广物合作开发。
特色　西部工业闻名，东部主打港口休闲
如何将历史与现代融合，是三旧改造的惯有思路。西部强调工业遗产和岭南文化特色。比如2.9公里广钢新城中央绿轴，形成广州唯一工业文化遗产公园，既点缀了广钢新城又为市民提供了游乐休闲的去处；广纸片区强化广佛滨水休闲功能。因商业体量庞大，越秀、绿地项目定位为海珠西岸的滨江亲水主题购物中心，走两条路线，一条面向家庭，一条面向小资，以中高端时尚、小资消费群为主。
而东部强调港口文化和休闲旅游。比如保利鱼珠港项目引进保利艺术博物馆、拍卖馆、奢华型酒店、精品酒店，建设人工浮岛、文化艺术公园、购物中心等。同时，充满活力的苏豪区海滨、集装箱起重机再利用的空中餐厅、可持续工业文明遗产等文化元素也会呈现。在文冲，一座古建筑文化广场有望明年建成，古建筑近6000平方米，水体近10000平方米，共保留26座古建筑物，可算是全市最大的一块古村落保留地。
景观　震撼江景各有千秋
广钢新城中，以中海首推项目来看，高层勉强望江，主要看园景和中央公园。广船地块的位置和景观方面都比广钢新城更为优胜，长达2公里的临江带更是广钢新城地块所缺乏的。广纸片区来说，越秀引入合作方开发运营，是早前业界就猜测的。受制于商业体量较大，江景位置由商业商务楼占据，住宅景观一般，开发难度较大。但未来随着地块陆续推出，或增南向江景房。
视野跳跃至东部，鱼珠项目是南向滨江的巨无霸，它是由单一开发商连片开发。整个临江面2公里，打造30米宽绿色中轴，构建一道丰富的“视觉走廊”。
配套　西部岭南风，东部国际范
政府为了打造西部，加速广佛无缝连接，可谓花了血本。广钢新城的公园配套、教育配套可谓强大，以6大绿地公园打造生态居住圈，特别是30万平方米的“广钢之路”世界级中央公园；学位密度堪比老东山，每800米一间中学，每500米一间小学，每300米一所幼儿园。
若论国际范，当属东部的保利鱼珠项目，在未亮相之前便已吸引了数十家国内外著名企业的垂询。引入了全球最顶尖的四大设计团队，承担建筑、景观、整体规划、园林设计等方面的设计。这些顶尖团队均在国际上拥有着极高口碑，德国柏林新议会大厦、伦敦大不列颠博物馆、全球最高建筑迪拜哈利法塔等世界标志性建筑均出于其笔下。当然，东部也体现了岭南风的一面，只是更具历史感，如万科文冲项目。
楼价　东部“亲民”，西部单价有望直逼4万
广钢新城1.4万-2.2万/平方米的楼面地价，结合地段、交通、配套、环境等外在因素，加上项目自身品质，若以超高层精致豪宅标准打造，业界揣测房价或直逼4万/平方米。广船地块的位置和景观方面都比广钢新城更为优胜，将更有资本做纯粹豪宅。至于广纸地块，由于改造的业主方可以获得地价60%的返还，越秀项目的最终折合楼面地价仅6400元/平方米。既有南向江景，又位于海珠老城区，政府将来还要开通隧道，价格也有望逼向4万/平方米大关。
东部面向新广州人，以刚需置业和刚改客为主，再加之旧改成本等考虑，虽然推动新黄埔区进入新的阶段，但从价格上来看应该更“亲民”。
本文来源：南方都市报
作者：王艳玲 实习生 麦娴娴
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老房子改造报价贵不贵 大概要花多少钱
来源：吉屋网综合整理 &&发布时间：
价格比较便宜，但是装修的费用比较高，在改造之前都会先了解清楚具体的改造费用，然后再确定自己要不要做相关部分的改造。那么，旧房改造要多少钱?&墙每平米大约85元　　报损与地面可以相同(墙面用普通工艺镶贴各种瓷片每平方米需普通11kg、中砂33kg、石灰膏2kg。柱面上用普通工艺镶贴各种瓷片需普通水泥13kg、中砂27kg、石灰膏3kg。)挑选方式可以参考地砖的方式。　　卫生间设备每套大约3500元　　卫生间的设备包括：坐便器、、龙头、洗浴套件、、纸盒、皂盒、毛巾杆、托盘、、。卫生间包管每米85元，一般有两种，橡木纯实木浴柜，加手盆、龙头等估计费用为2500元左右或者PVC板加手盆、龙头等估计费用为1500元左右。整体玻璃浴房估计为3500元。　　每延米大约950元　　比较好的配置方案为：整体露水荷板，台面，台面下做衬板，水晶角，普通的不锈钢双盆，瓷蕊铜质龙头。　　　　1.0厚每平米85元，边条每米10元(不足1米按1米计算)，报损大约为10%塑钢板每平米50元，边条每米10元(不足1米按1米计算)，报损大约为7%石膏板平顶80元每平米，石膏板按展开，石膏板平顶100元每平米，木龙骨石膏板直线造型吊顶100元每平米。木龙骨石膏板曲线造型吊顶130元每平米，木龙骨石膏板灯池造型吊顶150元每平米。&&为什么旧房改造装修比新房高旧房改造装修之所以比新房花费更多，其原因在于二次装修多了很多拆除的项目，其价格一般也会高出元左右。1、拆除部分主要包括旧的拆除，铲除原墙、顶、地的瓷砖、层、涂料层、防水层、抹灰层等，拆除某些改变户型格局的非承重墙体，原来墙上的一些木、踢脚板、木柜等的拆除，以及拆除增加的垃圾清运等费用。2、 由于部分老房的户型设计并不合理，在二次装修时很多人会想到拆改墙体。但得提醒大家：只有非承重墙才可以拆，而且拆改墙体必然增加较高的费用，如果不是很必要，专家建议尽量不要拆改墙体。在拆除墙体时，要事先断电，避免发生事故。原有电源线路和线路要保留的，较好事先做好记号和记录，施工切断的线路甩头必须留出足够的富余量，以方便以后接线。3、如果原有水电管线不合理，比如线路只有1.5毫米或者不满足现在大功率电器的需求，就要考虑对线路进行扩容。如果原有线路布局不合理，还要考虑重新布线。一般来说，老房的一般会占到施工费用的10%-15%左右。4、需要注意的是，如果您家的房子只装修了一两年，可以不必完全铲除，打磨墙面后即可重新涂刷。如果是五年以上的老房，由于腻子的材料老化，二次装修时必须铲除至墙底，否则会影响今后墙面乳胶漆的施工质量和装修后的长期使用效果。老房子相比新房要多一项拆除工程,四百到六百一平米一般就可以将老房做一次彻底的翻新,另外加10%到20%的拆除费用,老房翻新后一般三个月后才可以入住,不过这个要看你的通风条件。
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过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。某公司红岗花园搞“旧城改造”业主质疑为炒房
来源：作者：火石发布时间：02-17
摘要：位于福田区泥岗路边上的红岗花园，近日陷入“被改造”风波，一时小区的房子价格飙涨，小区业主人心浮动，质疑进驻的这家打着“旧城改造”旗号的公司到底是来炒房还是搞开发改造。
&&&&该公司在红岗花园打出旧城改造的横幅。&南都记者&陈文才&摄
南都讯&记者陈思福&位于福田区泥岗路边上的红岗花园，近日陷入“被改造”风波，一时小区的房子价格飙涨，小区业主人心浮动，质疑进驻的这家打着“旧城改造”旗号的公司到底是来炒房还是搞开发改造。
业主有质疑的也有欢迎的
“就凭那1000万的注册资本金，怎么能改造得了这个小区呢。”业主黄先生质疑说，日下午，小区到处被挂上旧城改造的横幅，却没有任何单位的署名，12月25日，一家叫桂城杰的投资公司在小区里成立了旧城改造办公室，业主去登记和签合同的，都可以拿到100元的红包，当天有几百人排队登记，如果业主同意，立马就可以签定《拆迁安置补偿协议书》。
而黄先生觉得很奇怪，因为之前没有听说过小区要进行旧城改造，并没有列入政府规划范围，这个公司更是听都没听过。他看了该公司的资料，发现注册资本只有1000万元，而且并没有房地产开发资格，该公司还在办公室里挂出小区的规划图和效果图，效果图显示小区改造后将建成10栋26层以上的高楼，还有游泳池等配套设施。黄先生表示，自己以前也搞过房地产，对这方面的知识略知一点，旧城改造是要先征集业主的意见，只有2/3以上的业主同意了，才能向有关部门申请，批准后才能进行规划，而小区都还没申请，那来的规划图？
更让他觉得可疑的是，该公司的负责人李某声称公司已经购买了小区100多套房子，小区的房价已从去年初的8000元左右，涨到14000元了。而自从旧城改造办公室的牌子挂出来后，这个价格已经在中介那里买不到房子了。黄先生表示，旧城改造没有三五年根本办不下来，在此期间，如果该公司把房子出售，肯定可以大赚一笔，而最终受害的还是后面接手的业主，也推高了房价。
业主钟先生则表示，自从旧城改造的横幅挂出来后，租客就跟他说这里要拆迁了，不打算租下去了，还有业主要求这个公司把横幅取掉，不过他们不肯。商铺老板刘女士也表示担忧，因为横幅挂出来后，很多人都不敢租小区的房子，人越来越少，生意肯定不好做，“不知道谁给他们这么大的权，到处挂横幅。”刘女士说。
不过，也有不少业主对此表示欢迎。业主陈先生表示，现在的房子都是20多年前的，如果能进行改造，以后肯定会升值。
该公司称升值他们有功劳
昨天上午，南都记者来到该旧城改造办公室，该公司负责人李先生面对各种质疑表示，虽然公司的注册资本只有1000万，但老板很有实力，并不等于以后开发这个小区的就是这个公司，因为要改造，必须征得大部分业主的同意，才能向有关部门申请，现在公司就是在做这件事。至于规划图和效果图，只是公司自己的设想，并没有经过有关部门的审批，最终能否改造，改造成什么样子，必须批准后才能确定。
“如果没有我们这样做，这里的房价能从年初的七八千涨到现在的14000元吗。”李某说，从去年3月份开始，公司就通过中介，已经购买了100多套该小区的房子，并且表示，如果谁有房子想卖，公司都可以按现在的市场价收购。不过，李某随后又改口说100多套房子并非公司买的，而是亲戚和朋友，并表示可以去查，因为公司名下并没有红岗花园的房子。
昨天下午，红岗花园内的两家中介公司工作人员告诉南都记者，现在红岗花园的房子14000元根本买不到，业主都不放盘，如果想买的话，看后续会否有业主拿出来卖，但肯定不是现在的价格。
旧城改造：公司排名前一百才准入
据报道，自日《深圳市城市更新办法》实施后，多家开发商争先恐后进驻老旧而容积率较低的住宅小区跑马圈地，征集业主改造意见，并堂而皇之挂出“改造办公室”的牌子。
对此，《深圳市城市更新办法实施细则(征求意见稿)》对进驻小区的开发商设置了门槛。明确提出，符合有关情形确需进行拆除重建类城市更新的旧住宅区，由市场主体接受权利主体委托进行计划申报的，该市场主体自身或其控股股东应当在全市上一年度年检合格的开发企业排名中位于前100位。上述排名以市规划国土部门在相关政府公众信息网站上正式公布的为准。
同样，在实施改造中，涉及房地产开发经营活动的旧住宅区改造项目，其实施主体自身或其控股股东应当在全市上一年度年检合格的开发企业排名中位于前100位，实施主体是项目所在城市更新单元的计划申报主体的除外。
&&&&(报料人：佚名　报料奖：100元)
编辑：刘琴琴
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