银行不批准买方的贷款申请可以以此为由解除房屋买卖合同吗？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若 干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款 方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买 卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”《合同 法》第一百七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符 合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 买方在签订合同之时接受房屋买卖合同的付款方式条款，即意味着买方 承诺可以通过银行贷款支付部分楼款，买方实际是对自己的信用状况进行了 承诺和担保。而买方的信用问题只有买方自己清楚，卖方与中介公司均无法 获悉或查询买受人的信用状况，因此，因买方的信用问题而导致银行不批准 买方的贷款申请，应属于因买方单方原因导致未获审批，如果买方不能和卖 方协商一致达成新的楼价付款方式，合同将无法继续，合同目的将无法实现，买方可以以此为由解除房屋买卖合同，但合同解除是基于买方方面的原因， 买方应承担违约责任。当然，若买方能一次性付款给...
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若 干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款 方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买 卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”《合同 法》第一百七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符 合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 买方在签订合同之时接受房屋买卖合同的付款方式条款，即意味着买方 承诺可以通过银行贷款支付部分楼款，买方实际是对自己的信用状况进行了 承诺和担保。而买方的信用问题只有买方自己清楚，卖方与中介公司均无法 获悉或查询买受人的信用状况，因此，因买方的信用问题而导致银行不批准 买方的贷款申请，应属于因买方单方原因导致未获审批，如果买方不能和卖 方协商一致达成新的楼价付款方式，合同将无法继续，合同目的将无法实现，买方可以以此为由解除房屋买卖合同，但合同解除是基于买方方面的原因， 买方应承担违约责任。当然，若买方能一次性付款给卖方，虽更改了交易付款方式，但并不损 害卖方收齐楼款的权益，该房屋买卖合同是可以继续履行的。但若买方不愿 意或没有能力一次性付款给卖方，此种情况，买方可能面临被卖方追究违约 责任的风险。同时，其他因买方的原因，例如，买方没有积极办理贷款，或 者没有向银行提供相应的资信证明、收人证明或婚姻状况证明等情况，都将 可能导致买方承担违约责任的风险。(1)中介公司在编制合同时可在合同中对题述情况进行明确约定，如 “因银行信贷政策原因导致买方无法获得银行贷款或贷款不足额，而买方无法一次性支付或补足的，买卖双方可解除合同并不承担违约责任，非因 银行信贷政策原因导致买方无法获得银行贷款或贷款不足额，买方应一次 性向卖方付款”。(2)中介公司在签订房屋买卖合同前，应提示买方自行查询征信以确 保其可以通过银行贷款的方式支付楼款，并保留相关提示证据。
一般在二手房买卖中中介方会根据他们和银行打交道得出的经验对买方的贷款资格进行初审，有一个大致的判断，基本上能够通过，所以除非你之前曾经有恶意刷卡消费的行为而没有...
通过中介交易房产，多由中介方负责贷款办理，买方原因中介方事前是否知情，合同如无载明视为中介方认定能办理，此事由中介方担责。
如买方原因属买方隐瞒，则属买方违约...
我就是你说的这个情况的后者，我是买方，现在房子已经全部办好了。我建议你先考察一下买方的购买实力，要是明显不能支付你的房款的，建议你不要签合同；当然你要是想通过签...
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如果贷款无法办理导致合同无法履行，你不需要承担赔偿责任
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一般这种情况，差额部分需要以现金补足。
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你可能违约，你可以拿着中介对你的书面承诺起诉中介
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贷款首付比例提高 买房人能要求解除房屋买卖合同吗
-& 08:39:18来源：江南晚报 唐立群
[摘要]今年“十一”长假前后，全国楼市迎来一轮调控大潮。一夜之间，楼市气氛骤然冰冻，成交量出现断崖式下滑。退单、违约……楼市的另一种“疯狂”开始出现。...
　　今年“十一”长假前后，全国楼市迎来一轮调控大潮。一夜之间，楼市气氛骤然冰冻，成交量出现断崖式下滑。退单、违约……楼市的另一种“疯狂”开始出现。　　购房合同签了，但贷款首付比例提高了，无法足额贷款，导致房屋买卖合同继续履行出现困难，买家能不能主张因政府调控措施中的限贷政策，要求解除房屋买卖合同呢?　　我们先来看看某市政府出台的《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的意见》。意见指出，居民家庭首次购买普通住房，申请商业性个人住房贷款的最低首付款比例保持20%不变;对已拥有1套住房的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例由不低于30%调整为40%。首次公积金贷款，首付比例仍按不低于20%执行;第二次公积金贷款，首付比例调整为不低于30%。　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。　　从以上政府的政策和最高法院的规定中，不难解读出以下两个关键内容：　　1、对已拥有1套住房的某市居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，以及第二次公积金贷款，均以提高首付比例进行了“限贷”。　　2、商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款。因一方原因不能订立贷款合同，对方可以请求解除合同和赔偿损失;因不可归责于双方的原因不能订立贷款合同，双方均可以请求解除合同。　　鉴于上述解读，笔者认为，买家要求解除房屋买卖合同必须具备两个条件：　　1、商品房买卖合同中必须明确约定买家以担保贷款方式付款。　　2、因不可归责于双方的原因不能订立贷款合同。　　然而真正的关键问题出现了：政府的提高首付比例的限贷政策，是否属于不能订立贷款合同的不可归责于双方的原因?　　为了回答这个问题，笔者进一步检索了最高法院、各地高院，特别是江苏高院的相应司法解释、规定和判例，发现除了上海高院不认同外，各地高院基本认同可以“以不可归责于双方的原因解除合同”，特别是江苏高院发布的“2011年度十大民生案例”以判例的形式“认为调控政策应当认定为系基于不可归责于当事人的原因，对买方诉请解除合同的应依法予以支持。　　至此，笔者对于本文中的“购房合同签了，但贷款首付比例提高了，无法足额贷款，导致房屋买卖合同继续履行出现困难，买家能不能主张因政府调控措施中的限贷政策，要求解除房屋买卖合同?”这一热点问题可以给出如下明确答案了：　　只要在商品房买卖合同中明确约定了以按揭贷款方式付款的，买家(买受人)主张因政府调控措施中的限贷政策，导致无履约能力，要求以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除房屋买卖合同，并要求卖家(开发商)返还收受的购房款或者定金的，法院可以支持。　　对合同中未明确约定以按揭贷款方式付款的，买家(买受人)以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的，原则上不予支持;但买家(买受人)举证证明订立合同时出卖人(开发商)明知且接受其实际将以按揭方式付款的，法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立。　　不过，笔者在这里还是要告诉各位买家：解除合同的诉请可获支持不假，但诉讼实践中处理起来可不易：　　1、对于因限贷导致无履约能力请求解除合同的，买房人要承担一定的举证责任。　　根据最高法院发布的2011年《全国民事审判工作会议纪要》第19条的规定，合同中有按揭贷款付款约定的，买受人要能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，请求解除合同才可以得到支持;无按揭贷款付款约定的，买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的，法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立。　　2、对于买受人购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理。　　根据最高人民法院发布的2011年《全国民事审判工作会议纪要》第21条的规定，合同约定定金的，补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%;对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。　　对此，江苏高院也认为，国家出台房产新政是为了规范房地产市场上的不理智行为，政策的出台系不可归责于买卖双方当事人的客观情况;若因房产新政致已经订立的合同事实上无法履行，买方要求卖方退还已收房款，符合情理，应予支持;若卖方在交易过程中确有损失，也可视情由双方分担损失。
责任编辑：衡筱艳
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购房者未能如期办理银行按揭贷款,能否解除商品房买卖合同?
作者：帮办　杜壮
　　这是齐鲁晚报《齐鲁楼市》推出的买家做主角的栏目。如果您在买房、卖房、收房、验房、物业、按揭等方面遇到任何问题,都可以致电本报。楼事无大小,记者帮您办。　　齐鲁楼市官方:@齐鲁晚报齐鲁楼市　　齐鲁楼市官方微信:qllsfc　　电话:9　　读者求助　　耿女士于2010年在济南市某小区购买商品房一套,买卖双方约定以银行按揭贷款方式支付,耿女士交付了首付后着手办理银行按揭贷款,开发商口头承诺协助办理贷款事宜,后来由于种种原因未能办下银行贷款,现双方要求解除合同。　　律师分析　　北京隆安(济南)律师事务所房地产事务部白金印律师分析,现实中有的购房者与房地产开发企业签订预售合同,约定以担保贷款方式付款,但是往往由于各种原因导致不能与银行签订商品房担保贷款合同,这时房地产开发企业会拒绝解除合同而且不愿返还购房者支付的首期购房款或者是由于的上涨,开发商见有利可图,便主动解除房屋买卖合同使买房人受损失。　　法律规定:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”由此,若商品房担保贷款合同不能订立,导致商品房买卖合同不能继续履行,购房者可请求解除商品房买卖合同,并要求开发商返还收受的购房款本金、利息或定金。根据该条规定,作为房屋买卖合同一方当事人的开发商当然也具有解除房屋买卖合同的权利,但是往往开发商会根据市场的情况来选择是否解除合同。如果购房人要求解除合同,开发商认为对自己有利当然愿意解除合同。如果认为对自己不利,会拒绝解除合同,理由是未能按期办理银行借款系购房人的原因。　　结合本案,2010年购房人购买房屋时的房价是7000元每平米,而现在的房价是10000元每平米,开发商当然愿意解除合同,而这种状况下解除合同对购房人耿女士来说是一种巨大的损失,据耿女士陈述,购买房屋时开发商向耿女士承诺协助办理银行贷款,并未说明如果未能按期办理银行贷款的情况下的责任归属,开发商也没有将承诺写进合同。为此耿女士受到了损失并无从说理。　　记者提示　　根据法律规定:因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。　　耿女士可以与开发商协商要求返还收受的购房款本金及其利息或者定金并承担相应的法律责任。否则耿女士可以诉请法院予以判决。在此本律师提示广大购房者,在购买商品房并办理银行贷款时一定要将能否按期办理银行贷款的法律责任规定好,避免向耿女士这样受到损失。　　(帮办记者　杜壮)
（责任编辑：HN666）
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银行贷款办不下来，导致房屋买卖合同无法履行的责任。
&&&&《最高人民关于商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款并导致商品房买卖不能继续履行的，对方当事人可以请求解除和损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款并导致商品房买卖不能继续履行的，当事人可以请求解除，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”
&&&&　　下面我们根据银行贷款办不下来的原因，对责任承担进行分析：
&&&&一、因为开发商的原因。
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因为开发商没有具备销售的条件，或者没有取得预售许可证，或者开发商对买房者申请贷款不提供协助义务导致银行审查时没有批下来，这完全是因为开发商的原因导致，那么买房者可以请求解除买卖，开发商应该承担退还首付或者定金责任，同时可以要求开发商支付相应的利息损失。
&&&&二、购房者的原因。
&&&&　　如果买房者提供的资料不真实，或者由于买房者的银行信用记录不好，导致银行贷款没有批准，则开发商可以要求解除商品房买卖，并要求买房者损失。
&&&&三、非因双方的原因。
&&&&
在现阶段国家对楼市调控力度加大，不时会有新政策出台。由于政府新政策的出台或者银行的相关规定发生变化，原本可期待的贷款没有批准，那么双方当事人可以协商解除。
因此，提醒市民在购买商品房时，首先要认真考虑自己的资金能力，如果采用按揭方式，要事先认真了解申请银行按揭的程序和要求，在与开发商签约时，要仔细阅读所有需要签署的条款，弄明白条款的法律意义，最好请律师陪同签，有律师为您说明各项条款以及定金的法律性质能够跟好的防范可能出现的风险。最后还要要求开发商在中注明“如果贷款不能办理，购房者可以解除并不承担违约责任，开发商需返还首付款。 ”延伸阅读：
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