调控后房价拐点出现 超十城2016年房价 首现环比下降
　　本报记者王营实习生岑晓林北京报道　　根据国家统计局数据统计，经过3个月的政策消化周期，全国大部分城市的房价水平已趋于稳定。　　国家统计局于1月18日公布了个大中城市住宅销售价格统计数据。从同比看，一二线城市房价涨幅进一步回落。其中，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续3个月回落，12月份比11月份分别回落1.9和2.0个百分点；二线城市继11月二手住宅价格同比涨幅回落后，12月新建商品住宅价格同比涨幅也出现回落，12月新建商品住宅价格涨幅比11月份回落0.3个百分点。　　从数据特点看，70个城市平均环比涨幅持续回落，2016年12月平均新建商品房住宅指数涨幅只有0.26%，这是2016年的最低值。一二线城市出现了明显的环比下行现象。20个城市的新建商品房住宅价格出现了环比下降，其中北京、南京、成都、郑州、无锡、武汉、济南、福州、南昌、青岛等城市出现了2016年年内首次环比下降。　　中原地产分析师张大伟认为，从统计局数据上看，本轮楼市调控导致的房价上涨拐点已经出现。　　一位资深业内人士在预测房价时表示，“2017年，房价涨幅将回落，热点城市政策收紧将影响回落幅度。”不过，他强调涨幅回落不等于跌价，反而他认为很多城市的房价还会进一步上涨。　　房价涨幅拐点出现　　根据国家统计局数据，不管是同比还是环比，房价涨幅均呈现回落的态势。　　从环比看，一二线城市房价走势总体趋于平稳，房地产市场持续呈现积极变化。初步测算，12月份一线城市新建商品住宅价格环比由上月的上涨0.1%转为持平；二线城市新建商品住宅价格上涨0.2%，比上月回落0.2个百分点。三线城市房价总体略有上涨，市场继续保持稳定。12月份三线城市新建商品住宅价格上涨0.4%，比上月回落0.4个百分点。北京、天津等城市22个月来新建商品房住宅价格首次下调。　　其中，15个一线和热点二线城市中，12个城市12月份新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1至0.4个百分点之间；2个城市环比持平；广州市环比上涨0.7%，但已连续三个月涨幅回落。　　20个城市的新建商品房住宅价格出现了环比下调，其中福州、南昌、深圳、丹东环比下调0.4%，济南、武汉环比下调0.3%，上海、合肥、青岛、成都、兰州、包头、常德等城市环比下调0.2%，北京、南京、宁波、厦门、郑州、无锡、桂林等城市环比下调0.1%。　　亚豪机构市场总监郭毅分析认为，从数据变化中可以看出，自日调控以来，经过3个月的调控，房价涨幅拐点已经出现，全国大部分城市的房价水平已趋于稳定。　　张大伟注意到，北京、南京、成都、郑州、无锡、武汉、济南、福州、南昌、青岛等城市出现了2016年年内首次环比下调。他认为，从12月份数据看，50个城市房价涨幅放缓，房价涨幅拐点明确。　　中原地产数据分析显示，从2015年3月份开始的本轮楼市高峰期，在2016年9月出现了涨幅的顶点，在2016年4季度，特别是12月开始出现了价格的环比止涨；另外，从全国范围来看，除了天津、杭州房价涨幅持平以外，15个房价上涨城市均在12月出现了环比下调。并且，超过10个城市在2016年12月出现了一年来的首次下调。　　涨跌争议　　从2017年政策预期来看，从2016年12月中旬中央经济工作会议为2017年中国房地产市场确定基调，以及近日地方两会省市区的政府工作报告来看，保持房地产市场的稳定被提到了前所未有的高度。其中，“房子是用来住的，不是用来炒的”成为主基调，被写入了多个热点城市的政府工作报告。由此可以看出，明年房地产市场调控风向仍将以收紧为主，打击投机，引导合理住房需求成为各地地产调控的重中之重。　　易居(中国)企业集团首席执行官丁祖昱表示，未来政策走势就是去库存和调控并存，不要希望于政策走向在短期发生改变，这就是分裂的政策。　　谈及2017年房地产市场走向，张大伟预计，本次调控周期起码持续到2017年上半年。届时，20个调控严格城市房价将出现10%左右的价格下调空间。　　中国指数研究院院长黄瑜认为，稳健中性的货币环境也使得房价上涨动力不足。2017年再次降准降息的可能性降低，且流入房地产行业的资金将有所收紧，房地产价格上涨的动力减弱。从不同城市来看，2017年一二线热点城市将继续受到政策影响，各类需求受到抑制，价格面临调整，同时供应结构也将转向自住型供应为主，价格也存在结构性调整的可能性，而三四线城市库存压力仍存，价格上涨动力不足。综合来看，2017年全国商品房均价将出现小幅下跌，跌幅在1.9%~3.9%之间。　　不过，一位预测房价方面的资深人士认为，2017年房价涨幅会回落。但这不等于跌价，反而他认为很多城市的房价还会进一步上涨。　　这位资深人士的依据是，2016年很多热点城市供地较少，但去化率却很高，现在这些城市的可售面积已经非常少。例如上海，现在的库存消化周期只有1个月，重庆只有3个多月，郑州也只有3个月左右。而在2016年前11个月，全国商品住宅销售面积已经大幅超过了竣工面积，大概有近6万平米的超竣面积，比例已经到达了1∶2.12，这显示住宅市场已经出现了严重的供应不足。而决定价格的关键因素是供求关系的改变。　　郭毅也认为，从房价走势来看，一二线城市受开发周期的影响，土地供应仍有局限性。供需矛盾下，未来房价将出现高位促稳的趋势，而对于三四线城市而言，尤其是一些存量较大的城市，出于去库存的压力，2017年房价或将出现下行。　　(编辑：包芳鸣)(21世纪经济报道 )
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银行利率信息港本站网址：http://www.yinhang123.net为什么我认为2016年就是房价的拐点？
摘要只要房价上涨超过利率，只要银行持续提供为房产商和居民部门提供信贷，房价的拐点从来不会出现在房产商和银行那边，而是取决于居民部门存款和收入的现金水平，与需要支付的首付、贷款本金和利息的对比……
只要房价上涨超过利率，只要银行持续提供为房产商和居民部门提供信贷，房价的拐点从来不会出现在房产商和银行那边，而是取决于居民部门存款和收入的现金水平，与需要支付的首付、贷款本金和利息的对比……上面短短几句话，已经简单总结了到底什么情况下房价会出现拐点？1）银行体系大幅度提高利率，让房价上涨可能赶不上贷款利率；2）房价持续快速上涨，导致风险累积，银行体系拒绝继续放贷；3）房价过高导致贷款本金及利息支出增加，杠杆已达极限，“新韭菜们”的收入水平跟不上，想买房也心有余而力不足；4）房价过高，居民储蓄和存款不足以支付首付；5）还有一种情况，需求房子的人变少，房子从稀缺品变为丰裕品；……然后，世上再无接盘侠，房价就这样的被你征服，不知不觉走到了拐点……第一种可能，你就死了这条心吧，天朝的政府恨不得让房价持续上涨1万年！&第二种可能，目前已经在调控中出现，但你也不要太当真！那只是给你做做样子，目标还是为了让房价更好、更平稳、更持久的上涨。要知道，我们的央行向来和政府穿一条裤子的，地方政府踩油门，中央政府点刹车，央行则是在一边上敲锣打鼓帮腔鼓动——以前的每一次调控，不都是这样的结果么？不信的话，点击“谁在操纵房价”看了就明白。第三种情况，其实是看居民的收入水平能不能与贷款所造成的利息本金支付相匹配的，如果严重的不能匹配，那么房价的拐点就会出现。&第四种情况，其实是看居民的存款与房价的比较，当大多数人榨干七大姑八大姨的钱，用来支付房子首付依然不够的时候，房价也就到头了。&第五种情况，其实就是判断买房适龄人口在什么时候到达顶点，然后与房子供应的情况进行一个匹配和对比。第一种与第二种情况，大家都知道是有坏人在作祟，不可能会导致房价出现拐点，更是有无数人从各个角度做过无比深入的分析，我们就不再讨论。我们所讨论的是后三种情况，每一种情况我都会专门写一篇文章，今天呢，先讨论第三种情况——收入与债务的匹配问题。------------------&先来看收入。根据国家统计局公布数据，2015年中国城镇居民人均可支配收入31195元，农村居民人均可支配收入11422元，全国居民人均可支配收入21966元，然后乘以13.68亿人口，全国居民每年的可支配收入为30.05万亿元（2015年中国GDP为67.67万亿元）。罪恶的资本主义国家很腐朽，所以一般情况下居民的可支配收入占GDP70%左右；先进的社会主义国家很特色，所以2015年中国居民可支配收入占GDP比例只有44.4%。说到收入，额外要强调一下：因为我们讨论的房价是城市房价，所以我们将集中讨论城镇居民收入，忽略农村居民收入——请相信我们绝不是歧视农村，而是有人在歧视农村，因为全体农民的可支配收入加起来也只不过是城镇居民收入的1/4，而且小产权房不能得到承认，也无法得到银行体系提供的信贷资源……&再来说负债。中国家庭负债（居民贷款）2008年是5.7万亿元，现在呢，是32.2万亿元，上升为原来的5.6倍（同期人民币广义货币量仅从47万亿增加到152万亿，增长为3.2倍），与GDP的比值达到了近50%——特别2016年以来，中国新增债务绝大部分都是家庭债务，居民部门的新增贷款占到整个社会新增贷款的80%以上（下图是最新的10月份新增贷款结构）！&有人说，没事，要是看看世界各国居民部门的债务水平，中国属于中等（见下图）……不得不说，这个观点会严重误导大家。首先要说的是，上图显示的是中国2015年末的水平，现在这个数据已经变为47.3%，10个月时间，债务占比暴增了近20%！其次，发达国家居民债务比率较高，是因为发达国家有完善的社会信用体系，不仅城镇人口占比高，而且全社会人人可以得到信贷——与罪恶的资本主义国家不同，在中国，有能力有资格负债加杠杆的只有城镇居民，泥腿子农民你有什么资格借钱加杠杆？！这样一来，我们伟大祖国拥有城镇户籍可以贷款可以加杠杆的人还不足总人口的50%，所以当你看到中国的居民部门债务比率数据，如果想与发达国家对比分析，请自动把数据乘以2。最后，还是要对比城镇居民的可支配收入水平——2015年中国城镇居民人均可支配收入为31195元，按照7.7亿城镇常住居民（就不说只计算城镇户籍人口了）计算，城镇居民债务水平与人均可支配收入的比值现在达到了134%……134%是个什么水平呢？与国内历史比，2008年这个数据仅为68%；与国际水平比，2007年美国爆发次贷危机前夕，居民债务与可支配收入是138%，你说说现在是个什么水平？不仅仅是美国！几乎所有的经济体，在居民债务水平达到居民可支配收入130%以上之后，其房价基本都停止了增长——原因正是我在那个小模型中所展示的过程，当债务负担和利息，足以压垮居民收入水平的时候，房价就到达了拐点！下图是年居民部门债务总额与可支配收入比接近达到或超越130%的经济体，你可以去查阅一下这些经济体有哪个的房价还能呼呼呼的增长？然后，专门说说房贷与还款负担。这里要引入一个数据，房屋贷款每年的本金和利息负担应该占可支配收入的比例，国际上一般认为30%以下较为健康，超过30%就不好说了——广发证券做过测算，美国在泡沫高峰时家庭住房按揭贷款负担达到32%，日本在泡沫高峰时达到45%……当然，所有帝国主义都是纸老虎，与天朝相比，他们实在图样图森破！根据广发证券的测算，2016年我国居民家庭按揭贷款占城镇居民可支配收入的比重就会达到39%。嗯，39%，比美帝的高潮低，比日帝的高潮低，难道还可以再坚挺两年？就像一个人正常体温是37度，高烧到42度就会确定导致死亡，40度高烧死亡也是普遍现象，而2016年中国房地产就是41度的高烧，你说它还可以再坚挺？从宏观上的房贷余额与居民可支配收入比来看，美国房贷收入在00年之前基本稳定在0.6左右，从01年开始持续飙升，居民偿付房贷的能力持续恶化，到07年这一比值冲高至1.0，然后泡沫破灭，随后大幅回落到泡沫爆发前的水平；日本房贷收入比则从80年代起持续攀升，90年代泡沫破灭后仍有增无减，直到00年达到0.6左右后增速才趋缓。&天朝呢？2015年末个人购房贷款余额已达14.16万亿元，与当时全国城镇居民24.06万亿元的可支配收入的比值是0.6；2016年9月底，中国个人购房贷款余额更是达到了17.93万亿元，同比2015年暴增33.4%，占2015年全国城镇居民可支配收入的比例接近75%。最后，特意强调一下杠杆的极限。首先，2016年快速飙升的新增房贷意味着未来数年居民部门偿付压力巨大。日本即使在房产泡沫最严重的89年，居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%，美国金融危机前新增房贷/GDP在05年达到8.0%后见顶回落。那你知道，天朝现在的这个方面杠杆率是多少么？根据2016年9月底17.93万亿元的购房贷款余额，2016年9月相比2015年9月同比新增房贷高达4.5万亿元，占GDP比重为6.4%，不仅较去年暴涨，也与美国历史高点相当接近，这或许也说明，中国居民购房很可能已经将杠杆用到极限！已经加不了杠杆了，房价还能大幅度上涨，那才真叫个见鬼了呢！无论是居民负债率还是房贷收入比，均是静态指标。相比之下，新增房贷/新增地产销售额能更准确地刻画居民购房的动态边际杠杆率，也能更有效度量居民房贷加杠杆的速度。&美国的房地产市场自00年开始升温并随后几年快速上涨，抵押贷款占房产销售额比重也从1999年的36%一路上升，2007年冲高至51.6%，随后次贷危机发生、泡沫破灭，可见，50%左右的居民新增房贷/房产销售比值很可能是泡沫到达顶点的个信号。对比之下，中国的房贷杠杆也是在2016年快速攀升并几近到达极限，央行公布有中国每个月的新增房贷（包括新房和二手房），而统计局则公布有新增商品房销售额，简单引用，两者的比值在2015年达到了37%，而2016年上半年更是达到了惊人的56.5%——貌似火药桶一触即发。即便剔除占央行公布的新增房贷中30%左右的二手房数据，与美国新增房贷/新增地产销售额完全对应的数据，在2016年上半年也已经达到了43%！太多太多的房地产泡沫指标都已经显示，2016年就是中国房地产的拐点，不管你信不信，我反正是信了……本文转载自微信公众号：路财主A &作者：路瑞锁&转载目的在于传递更多信息，文章版权归原作者所有，内容为作者个人观点。本站只提供参考并不构成任何投资及应用建议。如涉及作品内容、版权和其它问题，请在30日内与财经联盟工作人员（微信：Qing1009H）联系，我们将第一时间与您协商。谢谢支持！
财经联盟财经作家
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