无疑，交由中介机构独家代理和限时赔付有着增加中介积极性、省心省力的优势。不过，业主在选择中介、签订合约时一定要多留心眼，避免不知不觉中产生的风险。　　文／本刊记者 徐卓航　　卖二手房最烦心的事是什么？接各家中介的询问电话、约时间接待看房者、三番五次地商谈价格，最后却还是迟迟找不到合适的买家。只找一家中介怕卖不掉，多找几家又应接不暇，想必接触过二手房买卖的业主都会有所感触。　　不过，现在市面上却有一种中介推出的“限时卖房”业务。只要购房者与此类中介签订了合同协议，那么中介就会承诺在一定的时限内全权代理卖房。而如果在约定时限内没能将房屋以约定的价格区间成功卖出，中介还会进行一定的赔付。相应的，购房者如果在有买主上门时反悔，不愿以原本的价格卖出，则也要赔付中介一笔费用。　　这样的限时代理卖房，靠谱吗？　　限时代理求省心　　记者了解到，目前沪上的一些中介机构就有推出类似的“限时卖房”业务，即与房东签订独家代理协议，在规定的时间内帮助房东根据约定的市场价格（偏离市场价格太多的房源不在范围内）出售房屋。另外，协议中还约定，如果无法按时完成交易，将按约定金额赔付给房东。这笔赔付金额根据物业标的不同而有上下浮动，最高可达2万元，大部分赔付金额集中在元不等；当然，房东如果无法履行协议，也将向中介支付一定费用相当于“违约金”，金额同样也有浮动区间，从元不等。相关负责人介绍说，一般选择“限时卖房”业务的多为高端客户，由于他们不希望经常被打扰，也不希望因为被多家中介竞争导致压价，对他们来说，选择“限时卖房”最看重的是较为省心。　　另一家经营此类业务的中介机构则表示，目前其“限时卖房”业务占所有成交比例大概在10%~20%之间。“我们赔付的金额不是太高，一般也就在500到1000元之间。”负责人坦言，如果赔付金额太高的话容易挫伤经纪人的积极性。另外，愿意签限时赔付的客户有不少都是要长期出差或者常住国外的。负责人补充说：“这类客户的诉求是减少麻烦，最好出差回来或者回国一次就能把所有手续都办完，省得东奔西跑。”　　背后猫腻存隐忧　　从积极意义上来看，“限时卖房”业务有着两方面的好处。对于卖家来说，可以提高出售效率，减少交易周期；对于买家来说，只要是与卖家签订“签赔”协议的房源，就可以根据实际价格快速完成交易，避免卖家跳价。另外，中介机构在“限时卖房”的过程中也获得了独家房源代理、更高效的委托模式等等益处。不过，也有业内人士认为，这种模式会造成业内恶性竞争，并担心中介会利用卖家迫切卖房的心理，先“锁定”乃至“垄断”房源，再推高房价。此外，若房价处于涨势当中，对卖家来说，如果提前约定的是一个比较低的价格，那么在约定期限的最后阶段才卖房损失可能会较大。　　对此，中介机构的工作人员则表示，在签约之前，负责的经纪人就会考察这套房子是否在市场价之内，“如果高出市场价太高，我们也不敢接单，因为如果房子卖不掉的话对我们也有风险。”而“限时卖房”的合同也会约定一个价格，卖家如果随意跳价，超出了这个约定价格，那就要承担违约责任。“一般最后成交就是按照这个合同价卖掉的。况且，一般签限时出售合同的卖家基本都是比较着急要卖房的，并不是为了能多卖个三五万元。”工作人员解释说。　　那么，二手房限时代卖到底是馅饼还是陷阱？据了解，二手房“限时代卖”业务由于相对少见、购房者认识不深，因而可能存在不少猫腻。由于这类合同都是由房屋中介公司提供的固定合同，卖房者往往会受到很多限制。比如，与中介签了“限时卖房”合同后卖房者不能因市场房价上涨而随意更改房价；还有些不法二手房中介曾出现用剩余资金购买所代理的房屋，到手后再次倒卖获取差价的行为。因此，卖房者需慎签“限时代卖”合同。　　注意风险避免损失　　有业内人士进而指出，限时代卖这类业务已出现了许多年，但由于较有争议，一直没有推广开来。过去房价持续向上时，这类业务是最受中介机构青睐的，因为这个月签订的房价肯定没有下个月高，只要看准了是好房源中介会不遗余力地促成限时代卖。但这两年随着房价的“趋稳”，由于一些二手房源的交易期限变长，还受到政策限制等等，“限时代卖”就并不那么受中介欢迎了。　　不过市场不再火热之后，委托售房的卖家反而更加关注“限时代卖”业务了，因为在约定时间内不能卖出会得到一定的赔偿金。有报道就指出，的确有卖家多次拿到不同中介机构每月1000元的补偿。　　那么业主在选择此类业务时该如何规避风险呢？业内人士提醒，这种“限时”服务，虽然满足了房主快速换房的需求，但此举对中介的要求很高，需要中介有足够的实力和强大的销售网点和渠道。房主在选择“限时代卖”时，要注意选择有实力的机构并签订完善的协议，收到房款后及时办理过户事宜。　　同时，卖房者在签订限时代卖协议时还一定要注意，协议不能只约束卖家，而是要起到有效约束双方的作用，比如有的限时代卖合同中只规定了卖方违约需支付违约金，却未规定中介违约是否要赔偿、具体金额等等。另外，签约之前还最好把各种因素都考虑进去，比如万一卖不出去是否会对接下来的交易造成影响、空置带来的损失等等。毕竟卖房本就是一件费时费力的事情，业主不能因为一时的图省力就全权交由中介，代理期间有条件的也可以跟进了解一下进度，做到心中有数才行。
(责任编辑：廖廖)
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客服邮箱：房产中介推出“佣金全免” 馅饼还是陷阱？
“羊毛是不是还是出在羊身上？”正在租房的杨小姐(化名)试探性地问经纪人。
丁丁租房推出的“佣金全免”让租客们喜大普奔，但本着“天上不会掉馅儿饼”的心理，像杨小姐一样持怀疑态度的人也不少。那么，租房不收佣金到底是馅饼还是陷阱？这的确是个问题。
当存量房交易已经明显压过新房交易时，中介代理之间的厮杀就在所难免，连租赁市场都成了兵家必争之地。要么图省事交一个月租金给中介，要么辛苦自己担惊受怕地从网上淘房，这样的传统租房格局正在被佣金减半的爱屋吉屋思源地产、佣金全免的丁丁租房，逐步打破。但面对突如其来的变局，租客们的决定却颇有些犹豫。那么，这便宜到底能不能占？
天上会不会掉馅饼？
“丁丁租房是不收佣金的，我肯定会考虑的，但是我怎么老担心，有便宜也不敢占的感觉。”在大兴租房的王先生(化名)说。
链家地产的门店经纪人告诉记者，目前来看，丁丁租房的业绩还行，相对比较顺利，毕竟客户承担得少了，客户自然多，很多人其实非常在意一个月的中介费，但打消他们的疑虑是关键的一个步骤。“我租房这么多年，很少在网站上直接租，一般都是找中介，相对比较靠谱，我有事也能找他们，所以也愿意交一个月的租金作为中介费，但是现在市场变了，开始不收佣金了，反倒有点担心，怕他们会把佣金加在我的租金里，我得反复比较一下，看看同样的房源别的中介公司租多少钱。”王先生表示。事实上，持怀疑态度的租客不少，另外一个租客小陈(化名)认为，天上不会掉免费的馅饼，“你以为房东傻呀，收人家5天的房租作为佣金，房东不会提高租金呀？”
一位出租房的房东在接受记者采访时表示，她在崇文门花市大街有一套房，找了丁丁租房，经纪人说可以把租金从9500元提高至10000元，这样即使交了5天的房租作为佣金，收入也不会比之前少。
对市场的冲击仍在发酵期
对于上述租客的疑虑，丁丁租房的相关人士表示，丁丁只是居间，具体的租金由租客和业主共同商议，由市场来确定。“租金我们不管，不会参与租赁双方讨价还价的过程。”
作为北京租赁市场上较多份额的占有者，截至目前，伟业我爱我家采用的是之前传统的经营模式，一位门店的经纪人告诉记者，丁丁租房并没有明显的冲击其门店的租赁业务，在他看来，他们的房源是不一样的，并且我爱我家手中有不少是独家代理的房源，所以业绩暂时还没有受到冲击。
链家地产的门店经纪人则认为，市场上还有很多租客并不知道丁丁租房的存在，需要三个月左右的市场培育期，才能让更多的租客和房东接受这种方式。
对于未来的趋势和市场情况，该人士认为，截至目前还没有非常准确的统计数据能显示租赁的情况，但相信市场参与方都是理性的人，会用脚投票。
租客要多看多比较
那么租金全免到底是诱惑还是陷阱？这样的便宜到底敢不敢捡？
一位资深的（、、）从业人士表示，租房者一定要多比较，因为租赁市场供需不平衡，供应少，需求量大，房东涨价的可能性非常大，所以租房者在条件许可的情况下尽量多看房子，多找几个中介公司，以免造成不必要的损失。
事实上，“你狠，我比你更狠！”用这句话来形容北京的中介行业再合适不过。2015年，不管对于北京的中介公司还是“野蛮人”来说，均是一个比狠的一年。
北京租赁市场传统的模式是从房东处获取房源，提供给租户，签约成功后收取一个月房租作为佣金。不过，这种模式受到了前所未有的冲击。从去年开始，房多多、爱屋吉屋等众多房地产互联网平台崛起，爱屋吉屋、思源地产先后宣布北京租房佣金减半。
没有最狠，只有更狠！减半不够，2月28日，北京中介行业的“一哥”链家地产也出狠招，由链家投资的互联网经纪公司“丁丁租房”正式运营，租客通过丁丁租房不需要支付任何费用，签约后由房东支付5天的租金作为中介的酬劳，进入北京链家门店，都会有丁丁租房的经纪人接待。
与此同时，我爱我家也推出了新的措施应对竞争对手，据介绍，3月1日，北京我爱我家正式推出“租赁限时速递”业务，即业主以最多10天为限，将房源独家委托给我爱我家，我爱我家以委托期限内的租金额度为准，支付给业主作保证金，如果房子在委托期内出租，业主归还保证金；未出租则保证金归业主所有，相当于业主没有空置期风险。这与丁丁租房等的吸客做法正好相反，但都有一个共同之处——通过自身让利，来减少消费者的成本支出。
无论如何，整个房产中介的巨变正在悄然上演，不管是租赁市场还是买卖市场，变革都不可避免，业内预计，哪种模式更受市场欢迎，最快年底即可见分晓。
京华时报记者桂瑰京华时报制图吴尚楠
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商业地产售后包租
馅饼还是陷阱
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　　“售后包租”并非新鲜话题，作为商业地产一种营销方式由来已久。其在中国内地最早出现于20世纪90年代初期。它与当时的房地产投资热潮伴生，一经推出，就异常火爆。但往往因为开发商最终无法兑现承诺，楼还没盖完，就卷款而逃，导致了大量烂尾楼的出现，并引发房地产泡沫。
　　为有效遏制这一不规范的商品房买卖行为，日，国务院颁布的《商品房销售管理办法》中明确规定，房地产开发企业不得采取返还销售或变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。在国家明令禁止的情况下，很多“售后包租”楼盘的“售后包租”方案也就胎死腹中，售后包租模式一度沉寂。
　　近年来，在楼市产品同质化现象极其严重、竞争激烈的情况下，在北京、上海、深圳，售后包租又重新抬头。尤其是在当下500万平米商铺同期争夺客户的北京，诸如“统一经营、原价回购”、“1天赚24万元、天天有分红”、“提供每年8%的物业补贴”、“年回报率8.38%”、“安全创富平台”等售后包租广告屡见报端、路牌，令消费者怦然心动。一时间，售后包租模式大有风起云涌之势。
　　究竟新一轮售后包租大潮，真的如像开发商所宣传的那样，是一种零风险、高收益的投资模式？还是和以往一样只是迅速套现的新瓶装旧酒？对于投资者而言，应该如何鉴别哪些是“美味蛋糕”，哪些是“定时炸弹”？又该如何规避风险呢？
　　银行担保≠零风险
　　与以往不同的是，新一轮的“售后包租”返租年限从以前的3年左右变成现在的5年、10年之久；此外，经营模式也发生了转变，而今的“售后包租”经营方有一些不再是开发商，而是作为中介方的投资公司，或是经营管理公司；担保方式上也出现了专门的担保公司、有些甚至直接由银行提供担保。
　　其中，银行担保成为最吸引投资者眼球的字眼。为此，记者专门咨询了两家明确打出银行担保旗号的售后包租项目，一家销售人员介绍说，投资者购入商铺时，由银行5成十年按揭，全程提供“3+1×17”年租约履行担保，即前三年由银行出具履约担保，以后银行每年以循环方式提供履约担保，直至合同结束；另一个项目银行担保的也是租金，十年包租，的固定回报，业主签约时，有一部分钱已经划给银行了，银行出具一个担保函，保证这部分钱已经在业主账户上，头四年由银行按月发放，后六年是运营商和开发商共同来进行担保。另外，从第五年开始可以无条件要求开发商回购，第五年到第七年是原值回购，第七年到第十年加价5％回购。
　　这些条款对投资者，尤其是想投资却又缺乏风险把握能力的消费者来说，无疑相当有诱惑力。不少投资者表示，银行都出面担保了，肯定没有问题，就算出现问题，也有银行“兜着”。
　　事实果真如此？一位外资银行商业地产融资部负责人在接收采访对此表示怀疑，“首先，愿意为这种项目做担保的银行机构应该非常少，因为后期经营管理风险很大；其次，开发商承诺的银行出具的担保函是否真的具有法律效力，能切实保障投资者利益要打上一个问号，因为银行出具有法律效力、承担连带责任的书面保证，必须经过非常严格的审批，很难批下来；另外，银行本身也是有风险的一个金融机构，普通消费者总是认为银行万无一失，实际上银行只是更保险一些，而非零风险。”她提醒投资者签约时一定要认清担保函有没有写明回报，具不具备法律效力。
　　售价 VS. 回报率
　　那么是不是银行出具了具有法律效力、承担连带责任的担保函，就可以安枕无忧，坐享天上掉下的馅饼了呢？非也！
　　上述商业地产融资部专业人士认为，开发商吹嘘的高回报率并不是决定这个项目是否值得投资的最关键因素。售价才是关键。从表面上看，开发商开出8%、10%甚至12%的售后返租收益率，但实际上，这时候开发商已经通过提高商铺的售价，将今后要付给投资者的利息预提出来。
　　我们不妨算一笔帐，例如本来一处只值1万元／平方米的商铺，开发商将售价提高到2万／平方米，尽管开发商承诺10年包租，年收益8%，但实际的收益是多少呢？假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不考虑利息和税费，10年后，投资者虽然承租收益为80%(每年8%×10年)，但投资者的实际房产收益却要减半，因此投资者的实际年收益也只有(80%-50%)／10＝3%，只比银行存款高一点。
　　尽管每个项目经营方式和地理位置都不尽相同，价格不一是理所当然的。但是对整个售后返租市场来说，大多数的单位售价偏高，有些甚至可以利用高出来的价格去返租金。投资分析师认为对于房产项目投资项目的价格一般是自住项目的4—6倍，这种高出的原因不仅仅是因为高的回报利润，更多的在于虚拟的繁荣，高收益到头来只是南柯一梦罢了。
　　“两少三多” & “搏傻”
　　华高莱斯国际地产顾问有限公司董事总经理李忠指出，在当前商业物业投资中，有一种“两少三多”的奇怪现象：直正用于经营的使用者过少，投资者过多；长期投资的人少，短期投资的人多，还有就是拿生存型创业资金投资的人多。这种投资心态更加大了商铺包租的商业投资风险。
　　投资大师凯恩斯曾有过投资的“搏傻”理论，即最后一个购买者是最大的笨蛋。投资者可能热衷于一个项目互相竞买收购，使得这个项目在竞买中升值，转手时可以赚一笔，于是泡沫破裂时最终会有一个最大的笨蛋出现。我国房地产市场也曾出现过类似的现象，上世纪90年代初南方一些城市的炒楼花，令很多人因此而破产。如今，同样是人为的高利润，对于售后返租——这一新的投资热点，在“两少三多”、商业资源并没有落实的情况下，风险有多大相信不用细表。
　　预期≠终端客户
　　此前巨库等“售后包租”的失败项目大多在承诺时尚处于期房阶段，项目前景尚不明朗就给投资者画出一个大饼。但问题就在于，商铺的经营带有极强的专业色彩，一旦经营不善，投资者可能就会面临“颗粒无收”的局面。“商业项目的不定性很大，可以做预测，但是不能保证从开始到后来一直都能保持高收益率，因为决定收益的不是对投资者承诺高收益率的开发商而是终端客户。”世邦魏理仕环球研究咨询部经理覃晓梅分析道。
　　房地产投融资公司五合智库总经理邹毅认为，大多数承诺售后包租的开发商，在承诺时未必想违背自己的承诺。但对于商铺或者办公楼市场而言，持续稳定的终端客户是支持其兑现投资回报的唯一资金来源。售后包租首先面临的风险是，对于未经过市场检验的商铺和办公楼，作为外行的中小投资者，往往无法判断其租赁前景。事实上，如果没有终端客户，开发商承诺的投资回报率也就是无源之水，即使勉强兑付一些时日，也是羊毛出在羊身上，不可能持久。
　　开发商资信能力最重要
　　被业界广泛报道的售后包租失败案例——碧溪广场，其董事长助理、销售总监侯锦曾公开表示，“卖产权商铺确实是为了融资，受金融政策影响，民营企业要想通过银行融资实在是太困难了。”
　　这段话从侧面给了准备投资商铺的普通消费者一个提醒，开发商、担保公司（包括银行）的资信能力是决定投资与否最重要的前提条件。
　　有些开发商是房地产项目公司，此类发展商的资信最弱，往往在项目开发完成之后就注销了事。因此，建议购房人在接受发展商是项目公司的售后包租同时，要求发展商的母公司或者有资质的金融机构提供担保。律师建议，如果购买“售后包租”房，就要查实合同另一方的企业情况、承担责任的能力、订好合同条款、明确责任等。另外，“售后包租”协议的责任怎么落实，如果对方违约，不能将购房人所购房屋出租或者不能获取预期的出租回报，怎么办？是否可以承担（有能力承担）相关责任等等。
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