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房地产已是强弩之末，这是最后璀璨的礼花
文/现货分析师博股通金（微信：win365t）
5月14日下午，国家统计局公布了前4个月的房地产开发投资和销售情况，非常靓丽，好比一串璀璨的数字礼花。
无奈&夕阳无限好，只是近黄昏&，随着央行货币政策的转向，这种局面在5月份将发生改观。事实上，在4月的数据里已经可以看到端倪了。
我们先看看1到4月的数字礼花。
月份，全国房地产开发投资25376亿元，同比名义增长7.2%，增速比1-3月份提高1个百分点。从下面的示意图可以看出，投资增速的反弹极为强劲。
文/现货分析师博股通金（微信：win365t）
1-4月份，房地产开发企业土地购置面积5114万平方米，同比下降6.5%，降幅比1-3月份收窄5.2个百分点；土地成交价款1568亿元，下降0.2%，1-3月份为增长3.7%。从下面的示意图可以看出，开发商的投资意愿在大幅回升。
1-4月份，商品房销售面积36012万平方米，同比增长36.5%，增速比1-3月份提高3.4个百分点。商品房销售额27656亿元，增长55.9%，增速提高1.8个百分点。（见下图）
文/现货分析师博股通金（微信：win365t）&
从上面的图中可以明显看出，销售额的增速在放缓，明显不如销售面积增速增加的快。原因很简单，从3月25日开始，深圳、上海等城市开始显著收紧了限购，深圳还大幅提高了税费成本，两市成交量急剧下滑。
应该说，今年1到4月房地产市场进入了罕见的投资、销售旺季，这得益于国家&去库存&的政策。
但4月29日，这一切又发生了巨大的变化。在这一天举行的政治局会议上，对房地产的提法又发生了新的变化。这次会议对房地产的看法集中体现在5月9日人民日报上刊登的《开局首季问大势&&权威人士谈当前中国经济》一文里：
房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化&去库存&，而不应通过加杠杆&去库存&，逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。
高杠杆是&原罪&，是金融高风险的源头，在高杠杆背景下，汇市、股市、债市、楼市、银行信贷风险等都会上升，处理不好，小事会变成大事。
这篇文章两次提到了&房地产泡沫&，强调高杠杆是&原罪&，明确了&房子是给人住的，这个定位不能偏离&。可以说，中央对一季度楼市的表现非常警觉，开始采取措施。
由于一季度的强大惯性，4月份房地产领域的数据仍然非常光鲜，但广义货币M2增速已经大幅回落到了12.8%（到3月为13.4%）。此外，新增人民币贷款、社会融资额也都有较大回落。在这种背景下，房地产烈火烹油般的投资热潮将在5月开始回落，最迟到6月份将出现显著的回落。
那么，购房者该怎么办？我的看法是：
1、深圳和上海楼市已经显著趋冷，未来其他热点城市也将逐步降温，比如北京、广州、南京、苏州和合肥。由于存在差别化政策，一些城市的热度也许能多维持一段时间。
2、对于炒房客来说，风险开始显现。现在要做的是，赶快降低杠杆率。
3、未来房价的走势要看M2同比增速情况。今天央行在解释4月份金融数据时透露，未来四个月M2增速将继续走低，到9月以后才有可能回升。
4、有人口增量的大城市，其优质住宅可以长期看好。但房子越来越是长期投资品种，短炒获取暴利的机会在减少，风险在加大。
笔者博股通金，现任职某大宗商品交易中心分析师，从事经济方面研究多年，现在主要专注于原油、沥青、铜等大宗商品研究，对每天的行情走势有自己独特的见解和操盘思路。如果你目前的投资状况不是很理想，或对行情趋势不能够很好的把握，添加本人V信win365t，获取每日投资获利资讯，行情走势分析，交易策略指导。
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房价上涨或成强弩之末？
13:15&&作者：林军明 林广&&来源：南方网&&点击：
房企多条资金渠道遇袭
海外公司债遭抛售，热钱流出，&金十条&要求严控房地产融资风险
如果说此前一段时间热钱的流入炒热了中国的房地产市场，那么热钱的流出是否迎来房价的拐点？
近日，美国《华尔街日报》一则关于中国房地产公司债券价格连续八周下跌的消息引起了人们的关注，而美联储释放出退出量化宽松的信号，以及国内新增外汇占款逐月走低的消息，也被不少人视为热钱将从中国流出。同时7月5日国务院发布的&金十条&也提出要严控房地产融资风险。在此内忧外患之下，作为一个高杠杆的行业，房地产的走势会否发生转变？
中国房企海外债券价格连跌八周
&中国房地产公司债券价格已经连续八周下跌，受到投资者抛售新兴市场债券以及中国房地产市场相关担忧的双重打击。&近日，华尔街日报的一条关于中国房企境外债券价格连续下跌的消息，引起了业内人士的担忧。
今年到底有多少中国房企发行了海外债券？南都记者翻查中国指数研究院的统计数据发现，在2012年，中国一共有20家海外上市房企发行了25笔海外债券，融资总额高达600亿元人民币。而2013年截至5月上旬，已经有27家上市企业发债融资共759亿元，直接超过去年全年。
中指院分析称，今年前5个月房地产公司在海外发债平均利率，只有2月份是5.5%，其余四个月的平均利率都在8%-9%之间，这一利率水平即使对国内资金都很有吸引力，更何况是对海外资金。
而这些在今年早些时候还凭借着高收益获得追捧的中国房地产公司债，如今似乎一下从天堂掉落到了地狱。据了解，此次债券价格连跌八周是自全球金融危机高峰以来，最严重的一轮中国房地产公司债券抛售行情。
德意志银行的一项追踪78只房地产公司债券的指数显示，房地产公司债价格在今年5月中旬开始下跌，平均收益率从7%升至9.3%。比如大型房地产开发商碧桂园发行的10年期债券价格，自5月中旬以来已累计下跌15%。
分析认为，房地产公司债券价格的连续下行，主要受到投资者抛售新兴市场债券以及中国房地产市场相关担忧的双重打击。华尔街日报援引德意志银行信用分析师JacphanieC heung的观点称：目前中资房地产开发商状况良好，销售收入和现金流都非常可观。不过房地产销售或将放缓，原因是在今年第一季度大举向房地产业放贷之后，银行可能无法再提供一度引发强劲购房需求的低息贷款；另外中国政府可能实施新调控措施以抑制不断攀升的房价，这将减少开发商未来的收入来源。
海外发债受损最先影响土地市场
&前几个月，香港和海外市场热钱不断，8%-9%的资金成本就可以简单&圈钱&的日子让开发商信心爆棚。&广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，自从6月全球钱荒袭击，靠大量融资来中心城市拼地王的发展模式，马上将面临改变。可以预计，2013年下半年，首先降温的将是土地市场。
记者了解到，今年上半年，在境外发债的企业包括万科、龙湖、金地、佳兆业、花样年等企业。其中佳兆业1月以10 .25%的利率，海外发债5亿美元；2个月之后，再次发债5 .5亿美元；4月又以不到7%的更低利率，发行18亿人民币优先票据。短短四个月，佳兆业就在海外市场融资超过80亿元人民币。
据了解，如今开发商的资金来源中，除了销售回款之外，银行开发贷和信托都是以项目为依托的，而海外发债的资金无需项目依托，可以直接用来拿地。
不过，在此之前的6月末，境外媒体报道，万达集团9亿元期限12个月的短期融资券已推迟发行。同时推迟发行的还有保利协鑫6亿元的短期融资券、宁波城建投资控股10亿元的短期融资券等。
热钱正在离开中国？
从最近的市场资金面来看，此前常为人所提及的
&热钱&流入中国的问题，似乎正在遭受翻转，房地产高级经济师章林晓认为，中国资金流出而导致的&钱荒&似乎已经不可避免。
央行最新公布的数据显示，2013年5月份外汇占款仅新增1013亿元，较4月份下降了1830亿元，降幅达到64%，创下近6个月以来的新低，这也意味着5月份央行通过外汇占款渠道向银行间投放的资金锐减。
外汇占款数据之所以颇受市场关注，是因为它是新增基础货币供应量的主要渠道，即流动性的重要源头。由于人民币是非自由兑换货币，外汇引入后需兑换成人民币才能流通使用，为了换汇而投人大量的资金即形成了外汇占款。
在市场上看来，今年前几个月外汇占款一直居高不下，平均月增量都在3000亿元以上，被视作有大量的热钱流入，而如今外汇占款的大幅下降，则意味着热钱减少甚至开始流出。
而热钱开始从中国流出的原因，不少人认为是美联储释放出的退出量化宽松政策的信号。所谓热钱，是指为了追求高回报而在市场上迅速流动的短期投机性资金，热钱一般喜欢呆在套利机会较多的新兴市场，而美国退出量化宽松政策，将带来汇率反转，热钱开始从新兴市场回流美国。
赵卓文认为，资金从新兴市场回流美国，中国的货币政策也强调&搞活存量&，下半年资金面只紧不松，大量依赖资金的房地产行业将面临挑战。
房地产市场一直被认为是热钱流入的主要领域，不过中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰则认为，热钱其实大约占房地产吸纳资金的5%左右，影响不了房地产整个行业。
同时美联储对于量化宽松政策依然是举棋不定的，6月19日，美联储主席伯南克表态美国将退出量化宽松，不过就在7月10日，伯南克在接受提问的时候又表示，美国经济在可预期的未来还是需要高度宽松的货币政策。
合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，美联储退出量化宽松的表态仍停留在口头上，付诸行动还要假以时日。
国务院&金十条&：严控房地产融资风险
除了外部环境可能对房企的资金产生影响，国内金融政策同样可能影响房企的资金链条。
7月5日，国务院发布最新的金融政策指导，俗称&金十条&，称继续执行稳健的货币政策，合理保持货币总量。对于房地产，&金十条&则在指导意见中强调：&认真执行房地产调控政策，落实差别化住房信贷政策，加强名单制管理，严格防控房地产融资风险。&
银监会在随后的解读中指出；地方政府融资平台、房地产、理财和&两高一剩&行业是当前重点金融风险领域，各金融机构对上述领域的风险要严密盯防，严加防控。
如果说&积极满足首套房需求&这一条对于楼市而言有&保&的话，那么&严格防控房地产融资风险&这一条，某种程度上会对开发企业融资造成一定困难，等于是对楼市的一种&压&。
在6月末，上海、江苏、浙江多地银监部门向辖内信托公司发出《关于填报信托公司信托项目到期兑付资金安排监测表的通知》，紧急摸底今年内信托业兑付的状况。知名财经评论家叶檀接受记者采访时表示，在民间资金方面，这两年房地产类信托一直排在前列，如果这个被压住，对房企的影响可能会比较大。
统计显示，今年1-6月份，国内共成立420款房地产集合信托产品，其融资规模为1119.7亿元，同比增长近45%，融资规模荣登信托产品榜首，而且平均年化收益率也高达9.6%。
从融资规模来看，信托已经成为房企融资的一个重要渠道，如果&金十条&将信托这条渠道卡得严一些，难免对房企的融资产生影响。
叶檀认为，房地产的主要资金来源，就是银行开发贷款、民间资金的信托、境外发债，以及预售回款。南都记者看到，除了预售回款一项之外，在&金十条&、热钱流出以及房地产公司债遭抛售的影响下，开发商多条资金来源都难免受到影响。章林晓认为，在钱荒的影响下，房价整体上涨或许也已是强弩之末。
海外债759亿元
2013年截至5月上旬，已经有27家上市企业发债融资共759亿元，直接超过去年全年。
信托融资112 0亿
统计显示，今年1-6月份，国内共成立420款房地产集合信托产品，其融资规模为1119.7亿元，同比增长近45%
外汇占款降18 3 0亿元
2013年5月份外汇占款仅新增1013亿元，较4月份下降了1830亿元，降幅达到64%，创下近6个月以来的新低。
同创卓越总经理赵卓文：钱荒若不持续2-3年开发商不会轻易降价
这两年在资金市场筹足了资金的大开发商，抗压能力大大加强。&钱荒&持续的时间如果没有2- 3年，开发商绝对不会轻易因为资金问题而降价促销。专家称高房价已成强弩之末 缺乏继续上涨动力
| 来源 ：中国网?地产中国 | 作者：
原标题：专家称高房价已成强弩之末 缺乏继续上涨动力
时下，房价又到了一个重要的转折关口。针对未来房价是上涨还是下行，专家学者、业内人士见仁见智，争论不休。有人认为，楼市前景不容乐观，房价将逐步下行;有人则继续看多楼市，认为房价特别是一线城市的房价还会持续上涨，不要指望房价暴跌。房价走势迷雾重重，不仅使欲购房者十分纠结难于定夺，也给政府正确进行房地产调控决策带来影响。
对未来房价走势究竟该做何判断?&管中窥豹，略见一斑。&实际上，今年一季度特别是3月份的房地产数据，已经显露出楼市走向的端倪，为我们判断房价走势提供了现实依据。
国家统计局不久前公布的数据显示，3月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格与2月份相比，房价未上涨的城市达到14个，为2013年以来最多，而价格环比平均指数涨幅仅为0.23，创2013年以来新低。就同比数据看，70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨的城市虽为69个，但其中涨幅回落的城市达到了68个，比2月份增加了3个，涨幅最低城市的涨幅仅为1.2%。较之新房价格，二手房价格下降更为明显，3月份二手房价格下降和止涨的城市已达28个。
和房价涨幅趋缓相伴，楼市成交量也大幅下滑。据中原地产统计，3月份，全国54个城市住宅签约交易量同比下降33.5%，其中二线城市下降47.5%，一线城市也下降了40.4%。作为全国房价走势风向标的北京，3月份二手房成交量仅为8943套，同比下降79.6%，创6年来同期二手房交易量最低值。
仅仅依据一个月度的数据，也许还远不足以说明楼市进入拐点。但一路高歌猛进、量价齐升的火爆楼市突然变&冷&，其中必有缘由。3月份楼市的量价变化，实际上已经发出了明晰的信号，即楼市已经触顶、高房价缺乏继续上涨动力并已成强弩之末。
准确把握未来的房价走势，须对影响未来房价变动的诸多因素进行分析。在笔者看来，至少有六方面因素成为拉动房价向下的力量。
（责任编辑：段文平）
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