我签订了房屋租赁合同到期 涨价，未到期，屋主地房屋卖了，新业主要涨价，现在双方找不到合同到期 涨价，该怎么办

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-04-18 11:44 标签： 合同到期房东涨价
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& 房子卖了房东变了，原本签的租赁合同有效吗？
房子卖了房东变了，原本签的租赁合同有效吗？
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&& & 【案例】　　日张某向李某承租了两层楼房，用于开棋牌室。双方签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期为3年，从日至日止，租金3.5万元/年。& &2016年8月份，李某便将房屋转让给了王某，也没有通知张某。9月份王某通知张某，房子已经由他买下来了，让张某10月份之前搬走。张某觉得租房子时约定是租3年的，而且装修、购置桌椅花了一大笔费用，现在客源也稳定，如果搬走的话，自己损失巨大，故而张某坚决不同意搬走，双方因此发生争议。　　律师点评　　浙江求直律师事务所律师&&杨羽　　上述情况事实上在现实生活中比较常见。新房东购买房屋后，往往会认为租赁合同是租客跟前房东签订的，又不是跟他签的，所以对他不起作用。更何况房子是他真金白银买来的，要不要租是他说了算。& 那么租赁合同是不是真的对新房东不起作用呢？& 新房东能不能对不是自己签订的租赁合同说“不”呢？　　这涉及到法律中一个重要的原则，即“买卖不破租赁”。& 什么叫“买卖不破租赁”呢？通俗地讲是指在租赁关系存续期间，即使出租人（原房东）将房屋转让给他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人（新房东）不能以自己是房屋所有人，来否认原租赁关系的存在并要求承租人返还房屋。前述案例中，张某作为租客，完全可以依据房屋“买卖不破租赁”来对抗王某，继而继续占有使用该房屋，当然张某也需按照租赁合同履行自己的义务。　　那是不是意味着不管租了什么房子，不管房屋产权如何变化，承租人都能依据“买卖不破租赁”来对抗呢？我们常说万事都有例外，“买卖不破租赁”也有例外情况，& &一种是涉及抵押：房屋出租前已经被抵押的，为实现抵押权，房屋被处理的。& &还有一种是房屋出租前，已经被法院查封了。笔者就曾接待过一个承租人咨询的案子，承租人向别人租了一个厂房办厂，结果不到半年，法院发通知给他，要求他腾空，原来这厂房已经被法院查封了，两次搬迁光搬迁费都花了一大笔。所以租户在租赁房屋时特别需要查明该房屋是否抵押、是否被法院查封，以便保证自己的租赁权。　　法律链接　　《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见(试行)》第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期间，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”　　《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭……”（县司法行政法律服务中心位于生态广场西侧，县科技大楼后面，每天有律师值班，如有法律问题，欢迎来电来访咨询，咨询电话：5220148）
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本网讯（通讯员&王磊）近期，笔者在司法实践中遇到几起房屋租赁合同纠纷，其中共同涉及到的均是一方要求继续履行合同，另一方则主张解除合同。典型的如严某与益某于2012年初签订了房屋租赁合同，严某将其房屋连同空坝共计200余平米租给益某使用，租金每年2万元，租赁期限到国家征收为止，并约定三年内不涨价，三年后租金增减幅度不超过10%。2015年初，严某起诉益某要求解除合同，被告益某认为合同未到期，且没有构成合同解除的条件成就，因此要求继续履行合同。双方除了提交合同作为证据外没有其他证据。本案的争议焦点是被告益某在没有违约的情况下，原告严某能否主张解除合同。
根据我国现行民法的规定，房屋租赁合同的解除分为约定解除和法定解除两种。约定解除是指合同当事人认为解除合同比继续履行合同更有利于自身利益，根据合同自由原则，经协商一致而解除合同。我国《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”
房屋租赁合同的法定解除是指当发生了法律规定的情形时，当事人一方依法行使解除权解除合同，终止合同的权利义务。我国《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形，主要包括：因合同内容违法由国家有权机关决定撤消而导致合同解除；承租人利用租用房屋进行违法活动出租人要求解除合同的;承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同；当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同（但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人）等。
上述案例中双方在合同中没有约定合同解除的条件，法定的合同解除情形只存在不定期租赁合同这一种情况。关键在于是否属于约定不明确的不定期租赁合同，若是则可以主张随时解除合同。案例中约定的合同期限“至国家征收为止”，经询问双方得知这里约定的“国家征收”是指因白鹤滩电站建设的征收（原告严某的房屋处于海拔820米-825米）。审理中原告认为当时签订合同时听说国家征收的标准是海拔825米，现在变更为海拔820米，即原告严某的房屋在合同签订时处于国家征收范围，如今已不属于征收范围内，合同永远不会到期。原告因此认为其合同属于约定不明确的不定期租赁合同，可以随时解除合同。笔者认为原告在能够证明其房屋不会因白鹤滩电站建设被征收的情况下可以随时解除合同，理由是合同当事人遇到无法预料的情势变更，为体现公平原则，平衡各方利益，酌情对其解除合同的请求予以支持。
本案的另一个问题是合同解除的时间认定问题。审理中原告在诉讼程序之外并未依法向对方发出解除合同的通知（未举证），但在起诉状中明确提出要求解除合同的意思表示。笔者认为这种意思表示具有对世效力，视同向对方当事人提出解除合同的通知。此种情况下合同解除的时间认定在实践中做法不一。笔者认为根据合同法第九十六条的规定，解除合同通知到达对方时合同解除，故此种情况下合同解除的时间应以法院起诉状副本送达时间为宜。
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