二手房买卖银行转按揭贷款纠纷判决案例-宜人贷问答
二手房买卖银行转按揭贷款纠纷判决案例
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　　查询了一下相关的资料，你的情况应该属于下面的第三种，你可以参考一下：　　购买存在抵押权的二手房操作实务　　近几年因为房价的不断上涨，很多人购买房屋时很难一次性付清全部购房款，因此大多数人都选择银行贷款，这致使目前市场上流通的二手房绝大多数都存在抵押权。　　这里所说的房屋抵押是指，购房者为向银行贷款购房，以自己所购买的房屋作为债权的担保抵押给贷款银行，当购房者不能向银行偿还贷款时，银行有权依照法律规定以该房屋折价或以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。银行就是所谓的抵押权人。因此买卖存在抵押权的二手房，就必须先行偿还贷款银行的剩余贷款，再由银行、业主办理房屋抵押权注销手续后，该房屋才能按照买卖双方的约定办理房屋权属转移手续。但是二手房买卖时应该由哪一方先行偿还银行贷款呢？又如何能保证交易的安全呢？　　存在抵押权的房屋在进行交易时要涉及到贷款银行、购房者、出售者、房产中介公司甚至担保公司等多个主体，交易环节较多而且复杂，一个环节处理不好，就有可能出现纠纷。在卖方市场的大环境下，购房者在购买存在抵押权的二手房屋时所承担的风险要大得多。　　本人近几年提供二手房交易的法律服务时，发现二手房交易需要注意的法律问题、需要规避的风险颇多，但由于篇幅有限，不能一一详谈，在这里就经常接触到的几种交易方式，简单的为大家提供一个操作思路，仅供大家在购买存在抵押权的二手房时作为参考。　　第一种 房屋出售方自行出资偿还交易房产名下的银行贷款。　　这种方式是指，由房屋出售方自行出资偿还该房屋名下的银行贷款，并办理抵押权注销手续，然后购房者、出售方依据双方签订的房屋买卖合同的约定办理付款、过户、交房等手续。　　这种方式对于购房者来说法律风险性最小，购房者在与出售方签订购房合同时应注意以下几个问题：　　1.要求出售方向贷款银行详细了解该银行办理提前还款流程以及时间（有些银行需要提前一个月左右申请提前还款）。　　2.详细约定房产交易的流程，该流程中应包括出售方申请提前还款的日　　期、办理抵押权注销的日期、抵押权注销后的通知义务及抵押权注销后办理　　房产过户受理手续的期限等。　　3.详细约定买卖双方的违约责任，包括迟延办理还款手续、迟延履行通　　知义务、迟延办理过户受理手续的逾期违约金数额或计算方法，并详细约定　　单方主张合同解除的条件及违约金数额。　　第二种 由担保公司出资先行偿还交易房产名下的银行贷款。　　这种方式是指，买方或卖方寻找担保公司，由担保公司先行垫资偿还银行贷款，并办理抵押权注销手续，然后买卖双方按照双方签订的房屋买卖合同的约定办理交易手续。使用这种方式时，担保公司要按照垫资数额的一定比例收取服务费用，目前一般都是由买方支付该笔服务费。　　使用这种方式在交易时应注意以下问题：　　1. 对担保公司的选择还是要慎重，要从服务质量、公司口碑、经营规模、注册资金、收费标准、垫资流程等多方面了解担保公司。　　2.目前，担保公司都会要求购房者将部分购房款先行存入担保公司指定的帐户监管，所以购房者要认真了解担保公司的垫资流程，慎重签署担保公司提供的格式垫资协议，避免因垫资环节出现争议，使自己蒙受损失。　　3.在房产买卖合同或居间服务合同中要详细约定由哪一方委托担保公司、必要时可以约定共同选择的担保公司的名称、垫资服务费的支付方、抵押权注销后的通知义务、抵押权注销后办理房产过户受理手续的期限等。　　4.详细约定买卖双方的违约责任，包括迟延办理还款手续、迟延履行通知义务、迟延办理过户受理手续的逾期违约金数额或计算方法，并详细约定单方主张合同解除的条件及违约金数额。　　第三种 由购房者先行垫资偿还交易房产名下的银行贷款。　　这种方式是指，在买卖双方签订购房合同后，由购房者先行垫资偿还交易房产名下的银行贷款后，出售方及时与银行办理房产抵押权的注销手续，然后买卖双方按照签订的房产买卖合同的约定办理相关的交易手续。　　这种交易方式对于购房者来说风险性最大，但又是在实践交易中经常会碰到的情况，因此，谨慎的操作对购房者是非常必要的：　　1.在垫资前，先至房产权属登记中心核查该房屋的权属状况有无瑕疵（主要核实，该房产除贷款银行的抵押权外，是否还有其他的保全、查封、其他抵押权等。）。　　2.不要提前将垫资款项打入出售方的银行还款帐户。　　3. 通过自己的银行帐户直接将垫资款转入出售方的银行还款帐户，并要求出售方出具详细的收款收据，必要时可以请律师见证。　　4.必要时可要求出售方提供第三人保证，或物的担保。　　5.亲自全程跟进办理提前还款、办理抵押权注销手续，并及时收押《房屋所有权证》。　　6.在抵押权注销后，按照权属登记中心所允许的最短期限及时办理产权交易过户受理手续。　　7. 详细约定买卖双方的违约责任，包括迟延办理抵押权注销手续、迟延履行通知义务、迟延办理过户受理手续的逾期违约金数额或计算方法，并约定单方主张合同解除的条件及违约金数额。　　8. 详细约定房产交易无法继续履行时，出售方返还购房者的垫资款的流程。　　有抵押贷款的二手房如何买卖　　房价在回落，但在这几个月又掀起了反弹的小高潮，具体原因不敢深入讨论，一是掌握的事实不足，二是怕和“正在下很大的一盘棋”有冲突。不过买涨不买跌，交易活跃也是事实。有朋友看到一套性价比更高的二手房，想买，但发现该房有抵押贷款，于是打问这样的房子可以买吗？我的感觉：　　一、没有还清贷款的二手房不能卖　　目前国内贷款买房的情况下，贷款银行均会在原房屋上设立抵押。根据《物权法》第191条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”也就是说，房屋所有权人没有经过银行的同意，不得转让房屋，除非购买人愿意替房屋所有权人代为还清银行的债务。　　二、如何使需要买的二手房变成还清贷款的二手房　　还清就有两种方式了，一种是一次性还清，一种是经济实力不够时的分多次还清。后一种情况，实际就是将原房屋所有人的贷款转移由新的购买人承担，即“转按揭”。卖方出售贷款没还清的商品房，购买方继续为该商品房偿还贷款。这种方式对新购房人的资金需求压力较小，但问题是，目前在国内实践操作中基本不可行。香港等地不仅可以转按揭，甚至卖“楼花”都可以，但国内银行为了减少自己的风险，鲜有明确可以办理转按揭的服务。　　那么唯一可行的方案，就是先筹款把房款一次性还清，再进行交易。（如果买方实力不够，与此同时买家也要从银行获得贷款。实质上这是貌似转按揭贷款的提前还贷形式）。这种一次性把房款还清，就又分几种情况：　　第一种：原房屋所有人拿出自己的积蓄，或是向亲戚朋友们借钱，把银行贷款还清，这样才能从银行解除抵押，从而可以卖房。　　第二种：就是在中介公司帮助下，把有贷款的房产挂牌，当找到买主后，与买主沟通。买主先支付一部分房款，供卖房者提前还贷。　　第三种：卖房者自行无法筹到还贷款，而且也没有买主愿意垫付房款，这样可中介公司拆借。中介公司可以用公司的流动资金帮卖房者还贷。　　对于购房者来说，如果选中的房源是具有银行贷款的，购买就要十分慎重了。因为按第二种方式，如果卖房者提出先垫付还贷款的话，买房者是具有相当风险的。由于在付出购房款后，房产权属还属于卖房者，一旦卖房者不承认或携款逃跑，买房者将面临巨大损失，所以要尽量避免这种交易方式。　　可是，第二种方式正是目前中介机构大力鼓吹的办法。在目前萧条的市场条件下，中介机构可以做的生意越来越少，因此即使一些房源对买方有潜在风险，中介机构为了促成交易，仍吹得天花乱坠，说什么“正因为有贷款才这么便宜的”、“贷款的房子对买方没什么风险”，购房者千万要小心。如果该房真正可靠，那么就可以要求中介机构采用以上提及的第三种方式协助交易。　　三、有房证才能交易　　提到这个问题是因为许多抵押贷款房屋都拿不出房产证。有的房屋所有人是新买的住房，经常在入住后一至两年内还没有拿到房产证，这种情况下是肯定不能交易的。因为国家有明确规定，严禁转让未取得产权证的房屋，同时，没有取得房产证时，新的买主也无法办理贷款手续。　　还有更多的情况是房产证被抵押银行收走，这种在各地实践中要看各地的房地产登记手续，具体又分为几种，一种是贷款后有两本证,一个房产证一个他项权证，房屋有按揭和抵押都会在他项权证上显示（如上海），在有抵押贷款时，房产证归房主个人保存,他项权证归银行保管，等贷款还清后他项权证会拿到房管局注销。另一种是只有一个房产证，进行了抵押后，抵押银行一般会要求代管房产证。　　那么，如果辨别到底是有房产证但被银行保管还是并无房产证的交易呢？其实很简单：以上无论是哪种情况，当地的房屋及土地管理部门都会有登记，公安部门、法院、检察院因公凭有效证明可调阅全部有关档案，产权人凭身份证、产权证可查阅档案中的相关信息，而一般公众在房屋买卖、诉讼等正当理由下，凭有效证明，能查询房屋的简单信息。因此，购买者可以在交易前要求卖方（即产权人）一同赴房屋及土地管理部门调查是否有此房产登记，该真实性要远远高于卖方所持的所谓的房产证复印件，如果卖方因各种原因不配合，也可以委托律师进行调查。律师调查的好处是，除调查抵押外，还可以调查房屋产权证的内容与房屋登记机关的存档文件记载的内容是否一致，卖方是否是房屋产权证上载明的所有权人，房屋是否有其他共有权人（如有，共有权人有优先购买权）等。
回答者：m***1 |
　　1、二手房买卖买方违约，合同约定有银行按揭，可要求继续履行合同。在签订房屋买卖合同后，卖方主动毁约时，买方既可以要求解除双方订立的买卖合同，要求卖方支付合同中约定的违约金，也可以要求卖方继续履行该合同。　　2、根据《中华人民共和国合同法》第93条第2款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。第97条规定，合同解除后，已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。　　3、根据《合同法》第107条规定，“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第110条同时规定，当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，除法律或事实上不能履行、强制履行费用过高等情形外，对方仍可要求继续履行。　　
回答者：张***燕 |
北京盈科专业房产律师团队为你解答：转按揭具体操作流程： 1、买卖双方签订买卖合同，并事先确认买方有无还贷能力。　　2、在银行同意买方贷款的情况下，选择申请同行转按或者跨行转按(注：卖方还贷不满一年的，通常选择同行转按或者同支行转按;已满一年的，则可以选择跨行转按)。　　3、买方向银行申请转按并提交相关材料及支付相关费用，包括担保费用(银行正常放款时间为过户后三个工作日内)。　　银行通常都会指定其认可的担保公司或中介机构为该笔提前发放的款项承担担保责任。　　即在为买方放完贷款后，如果发生卖方违约或者买方违约，导致该房屋无法成交，则由担保公司或中介机构向银行承担赔偿责任。　　转按揭贷款中的担保费用由此产生，数额在贷款金额的千分之三至千分之八之间。　　同时，卖方需向银行、担保公司或者中介机构签署出售承诺书，而买方需向银行出具担保委托书。　　4、在转按揭申请通过银行审核后(审核通常需要5个工作日)，且银行确认可以去还贷的当日，买方申请贷款的银行所指定的担保公司或中介机构，携带相关款项共同办理还贷手续。　　5、办理完结还贷手续，由担保公司或者中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。　　6、办理完结注销抵押手续，双方在担保公司或中介机构陪同下去房管部门过户。　　7、由担保公司或中介机构代为领取房产证，在做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方
回答者：g***4 |
这是你自己交易前没有弄清楚 首先你要看看合同里是怎么写的 这些东西你有没有写进合同里 然后你就要跟买家和中介进行协商 如果买家不能提高首付的话那交易就不能继续进行了呗 很简单的问题 他付不了那么多钱你就还不了按揭 那样没有房证对方也做不了贷款 交易无法进行 你在找一个有这个条件的买家吧
回答者：x***3 |
您目前处于未登录状态火车在她背后擦身而过，情况十分惊险。
派出所进行调查取证，依法对谢某某予以拘留。
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　　买卖二手房的时候，遇到最多的的一个问题，就是对方还在还贷款中，就要出售的房子；
　　一种情况是全款购买，那就需要对方先解压房子，拿到房产证，之后再办理过户手续，否则被抵押的房子是不能交易的；
　　还有一种情况，就是贷款购买，那么就存在一个问题，那就是转按揭；
　　一个是解压后再贷款，实际也算是转按揭；
　　另一个就是直接办理，银行转按揭手续，买房接替卖方的债务关系，继续债务偿还义务；
　　关于转按揭手续，会有很多的问题，值得买房者思考一下；
　　第一：怎么转按揭？
　　转按揭按照最基本的办法就是，把原债务人转换一下债务人，就可以了，这里面涉及到银行，房管局等巨多问题和环节；
　　但是用的人并不多，用得最多的就是，卖方还清房贷，之后买方再贷款的方式进行的；
　　这样做的好处，有很多；
　　一是房价的差异，首付和贷款额度打乱；
　　例如房子涨价了，原来是1万一平米，现在是2万一平米，原来还款也许每月只有四五千块，就解决了；
　　按照原来的还款金额，现在买了，使用了最原始的转按揭，那么首付可能瞬间成了6成以上了，那么相当于贷款的额度，瞬间减少了非常的多，没有那么多资金的话，就只能望而却步了；
　　二是操作程序上更加简便；
　　转按揭，过户的时候，因为需要拿出来房产证，银行班里的手续非常的复杂，过户需要银行出具的证明非常的多；
　　如果先解压，后贷款就简单多了，无非就是解压，款项问题吗？
　　这个有的中介，或者委托担保公司都可以做一些基本的拆借，给一点利息和手续费就可以了，这么简单对吧？
　　最主要的是，这样做就非常的正规，可以完美的去走网签和资金监管程序；
　　第二：转按揭为什么必须走，网签和资金监管程序？
　　这个是必须的，为什么呢？
　　之前有很多人，已经上当受骗，人在钱的面前，很少经受的住对人性的考验，为什么呢？
　　要么就是交了首付，说是拿去解压，结果用作其他用处，最后没解压成功不说，还要钱再次解压，就会给买房来来巨大的资金困惑；
　　继续买吧，资金压力巨大，不买吧，什么时候能要回来钱是个未知数；
　　即使打官司，到了法院，还有一个支持和不支持这么一说，有时候自己签了什么协议，自己都不清楚；
　　貌似被骗了，一个个巨大的坑，等着你似的。
　　一手交钱，一手交货，这是做生意最基本的一个套路，在相互没有任何信任基础之上的一种绝对公平的做法；
　　那就是走网签和资金监管程序，否则房子就不能买？
　　为什么呢？
　　风险太大，承受不起，会受伤，会牵扯巨大精力，对不对？
　　万万不可听，什么承诺，那都是骗人的，说白了你起诉的晚几天，房子也卖了，你都不知道；
　　第三：转按揭既然，是先解压再抵押更划算，那还等什么么呢？
　　那就这么操作呗，怎么操作呢？
　　一是卖家自己负责解压房子，可以寻找中介或者委托担保公司负责垫资解压，房子卖了，钱归还这些机构；
　　二是买家就是一个原则，可以给定金，必须走资金监管程序，为什么呢？
　　只有彻底的解压房子，只有买方才可以办理抵押手续，只有可以办理过户交易的时候，钱存进专用账户，之后办理完结手续，买家拿到房产证，卖家收款；
　　一举两得的事情，对不对？
　　为什么要这样做呢？
　　一个是有的买家有时候，个人征信不过关，那么就会导致交易搁浅或者失败，对卖方也是一种保护；
　　不合格的话，那咱就别张罗了，对不对？
　　二是这样公平，双方都建立在一个公平的交易基础之上。
　　但是往往，在房价飞涨的时候，又变成了卖方市场，那么所有的主动权，就跑到卖方手里，那这样就不属于一个公平的交易了；
　　此时此刻买房的人，处于劣势，那就是你爱买不买，不买还涨，买方就会追赶着卖方，这就形成了不对称交易；
　　这种不对称的交易，也是问题最多的交易，怎么规避呢？
　　一种是中介规避，按规则办事，否则不伺候你，别给我们未来找事，那就是守规矩交易，问题自然就少了；
　　还有一种就是，这个时候买方坚守规则，你卖方提出无理要求，你可以拒绝，不买就不买，有这种态度，那么就会变得公平许多；
　　最后就是交易的时候，必须走网签和资金监管程序，被迫卖方自己想办法解决解压的事情，否则你的房就买不了；
　　阿永哥点评：
　　一是公平解决一切问题的基础，不论是买方还是卖方，都要为自己尽力的创造一个公平的交易条件和基础；
　　二是网签和资金监管程序，就是一个公平的平台，切不可越过，卖方提出无理要求，拒绝就是了，拒绝就是安全的开始；
　　买房卖房，怎么增值，怎么识破花招；
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非中介购买二手房,如何办理转按揭?需要注意哪些问题？
非中介购买二手房,如何办理转按揭?需要注意哪些问题？
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你好，二手房产按揭流程有一、按揭二手房转让的方式在与卖方就买卖该二手房达成意向后，由于该二手房上设有抵押，因此，还应当征得抵押权人，即银行的同意。购买按揭二手房有两种方式一种是买方一次性付款，还清银行的按揭贷款，终止原借款合同，办理注销抵押登记手续，使得房屋上不存在其他任何权利障碍，然后由二手房所有权人与二手房购买人办理产权过户手续。在一次性付清银行按揭款的情况下，为了防范风险，买方最好与卖方约定直接将买房款支付到按揭贷款银行的还款账户上。第二种方式，转按揭贷款购买二手房。即买方也向银行申请按揭贷款购买二手房，买方既可以向卖方原按揭贷款银行申请转按揭，也可以向其他银行申请转按揭。其基本程序如下：1、买卖双方签订买卖合同；2、买方选择申请同行转按揭或者跨行转按揭；3、买方向银行申请转按揭并提交相关材料，银行对转按揭申请进行审核；4、买卖双方共同向原按揭银行办理还贷手续，卖方与原按揭银行终止原按揭贷款协议，并办理注销抵押登记手续；5、买卖双方办理房屋过户手续；6、买方到房管局办理抵押权人为转按揭银行的抵押登记手续。二、按揭二手房转让的费用按揭二手房转让除了要缴纳一般二手房交易的契税、印花税、登记费、交易手续费等外，在“转按揭”过程中，还涉及到银行的按揭转让佣金、抵押担保费、评估费、保险费、律师见证费等费用。希望我的回答对你有所帮助。
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