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2016澳洲房产趋势如何？房价稳固不破！
20:20:54admin|
[摘要]据报道，2015年澳洲的所有首府城市的房价都稳健上涨，悉尼与墨尔本表现尤其抢眼，涨幅达到两位数，悉尼的房价上涨了11 5%，墨尔本上涨了11 2%。2015年对于澳洲的房产业主来说，无疑是一个“肥”年。
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　　环球老虎财经 | 银库金融 副总裁 齐俊杰
　　&会不会被银行追债？会不会追加抵押物？会不会被要求补差价？&
　　最近房地产调控，有些人坐不住了，没事就打电话来咨询，说不巧的是他9月份刚买的房子，现在被一家人骂死了，就怕一旦房价下跌，资金链出现问题。然后还有一些小道消息在散播，什么如果房子的评估值低于了贷款额，则会被要求追加抵押物，或者补差价，否则就会被银行收走。真有这么恐怖吗？银行真的会到处收房吗？那么银行的系统金融风险有多大，会不会房价一跌银行就出问题？
　　其实，这都是没有仔细算过账的结果。很显然不会出现大面积断供的情况。
　　首先，我们的贷款只有7成，也就是说你自己要出3成的首付，再加上乱七八糟的税费、装修、家具家电，一套房子你基本已经投入了近5成的钱了，房价跌5成之前，你的机会成本显然要比断供高，所以跌一半之前你是不会选择主动断供的。虽然我一直看空房地产，但我仍然理性认为，中国增长要比世界快，所以房地产的溢价仍然会存在一个合理的范围内，现在的房价跌一半，仍然高于世界平均水平一倍还多，但这差不多已经是极限了。举个例子，现在深圳的房价收入比70倍，北上广也有40-50倍，跌一半的话大概是20倍，而世界均值最高也就是10倍。能不能房价回到10倍的收入比呢，反正北上广回到1万块钱的时代，我是不敢想了。所以如果跌一半是极限的话，从银行的角度看，主动断供的人数有限，他们就不会有问题，到时候让你追加抵押物就行了。
　　其次，会不会被银行追债？显然大多数人也是不会的，因为从去年开始，房价又涨了30%不止，除非你是今年下半年才买的房子，你的房子还冒着热乎气。否则的话，算上上涨的30%，以及你首付的30%，房价跌一半以上，你的抵押物都是足值的，银行不会追缴你。如果这个房价现在这个位置挺他1年以上，大部分人还贷也差不多5%了，相当于又增加了安全阀，所以在高位横盘越久，你安全还贷的月份也就越多，偿还的贷款也就越多。银行和你都会越安全。
　　第三，即使真的出现了房价大跌，抵押物不足的情况下，银行也会跟你商量，你多还点贷款，基本也就解决了，他不会直接拉出去拍卖的，因为不符合他的利益。特别是在房地产预期变化之后，银行把房子拍卖，通常未必能够很快卖掉，这样房子在他手里一天，他就多一分风险。所以好说好商量，是一个对大家都好的选择，你就是没钱，但还贷记录良好，估计他也会想办法帮你蒙混过关。除非你自己断供了，他才会真的出手去拍卖掉。
　　第四，相比企业而言，个人房贷仍然是最优质的贷款，首先贷款人基本都有收入有工作，而且收入还都不低。其次信用良好，第三有资产抵押。第四这个资产涨幅也不小了，增加了不少的安全垫。所以银行根本就不怕房价下跌，他反而怕地产商倒闭，所以在8、9月份玩命的放个人房贷，希望用个人按揭来接盘开发贷，把开发商先捞上岸再说。开发商也很识趣，知道这买卖不能长久了，所以上岸之后基本没怎么再拿地开发，而是踏踏实实的储粮准备过冬。新开发数据和民间固定资产投资大幅下降，就说明了这一点。现在央行和银监会又从银行下手，限制理财和信托资金流入房地产，严查民间金融对房地产的资金支持，这其实都是一个信号，相比个人按揭，银行更怕的是开发商的风险。
　　所以综合来看，如果房地产的寒冬马上来，最麻烦的是今年下半年入市的炒房者，他们有被追加抵押物的风险，如果要是明年或者后年，房地产才开始调整，基本不会出现抵押物不足，要求追加抵押物的情况。如果3年以后甚至5年以后才开始调整（前提是不能再涨了），那么基本个人按揭没有风险。所以从宏观上来讲，基本没有断供的风险，个别高杠杆炒房的，对于金融系统的冲击很有限。现在我们最重要的事情，就是用时间换空间，这3-5年最好能把实体经济拉起来，这样大家都有工作，都有收入，就不会出现被动断供。而主动断供的可能性非常低。所以这可能是一个最好的结果。
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金融小故事，有趣又有料澳洲买房与中国买房的基本区别
　　1、产权概念不同
　　产权包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。
　　房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。
　　国内房产仅包括70年的使用权，并不包括所有权(参见土地管理法，即土地使用权未到期国家也可征用)。在澳洲，房屋和土地买卖是分开处理的。买House 的时候签合同，签的是Land & House Package合同，先签土地转让合同，再和开发商签房屋买卖合同。如果买家有更多要求，也可以先买好地，自己找设计师设计，再交由政府审批。如果买Apartment，也是有土地所有权的，叫Joint Land,就是和别人共有的，能省去很多麻烦和每年一付的Land Tax。
　　2、增值潜力不同
　　我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。数不清的人靠或者简单的倒卖房屋奔了小康，致了富。听朋友说，上海房价增长最夸张的时候三个月翻了一番，只能让人后悔自己当初没有赶上。谁让房地产是先买的人赚后来人的钱呢？
　　在澳洲，房价的走势却是相当稳定的，年增长7%―10%，大约7―10年翻一番。尤其是自九十年代开始，在全球经济宽松的大背景下，增长尤为迅猛。这主要是由白人文化导致的，外国人喜欢租房更胜于买房。澳洲居民中有近30%的人租房住。然而，近几十年源源不断的新增移民为澳洲带来大量的住房需求，也带来了购房安家的观念。每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需，刺激了经济。这些移民中，又以中国人做出的贡献最为巨大。
　　澳洲房价的涨幅虽然不如中国，但是这也正是成熟市场的表现。正是因为租房文化的盛行，澳洲房地产产业相对于其他国家也更加健康，风险相对较小。
　　3、风险性差异
　　3.1 空置率(vacancy rate)
　　空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10% 之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
　　空置率在10%-20%便是空置危险区，上海的是60.2%，北京的压根就不敢按面积算，算的是空置房/总房数。官方统计，全国空置房起码需要42年才能消化。也就是说按照正常的经济体制，在42年内，房价就算不跌，也没有理由继续上涨了。以墨尔本为例，空置率是多少呢？ 2%-3%浮动。
　　上文提到，30%的澳洲人租房住。因此，在澳洲买房，完全不会担心租不出去。因为一百套房子里只有一两套房子没人住，也许还是极为偏僻的个例。
　　对于留学生而言，多数人都有过租房的经历。数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。人多房少，供小于求，这就是澳洲各个城市乡镇的真是情况。
　　3.2 租金回报率 ROI (return on investment)
　　简而言之，租金回报率就是每年的房租除以房价。调查显示，目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%。其中，北京的投资回报率更低，除了北部区域一枝独秀外，其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整体租金回报率仅2%―3%。
　　与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。悉尼房产的租金回报率保持在在5.3%左右。布里斯本市中心因人口爆炸式膨胀，回报率可达到6%―6.5%。墨尔本则保持city 7%左右。如果在Gladston,Townsville一类的矿区或军区，人多房少无高楼，租金回报率会是难以想象的11%―13%！
　　4、政府立场
　　4.1 政府补助
　　上文提到不算政府补助和退税收入，ROI已经是5.2%，基本和房屋贷款利率(5.5%左右)持平。因此，在澳洲，租房住还不如自己买房。可是，澳洲人推崇自由与提前消费，甚至七十几岁的老太太，拿着政府养老金还每周出去打工，就为了一个人住在manly beach，图的就是这个范儿！政府犯愁了，“求求你们了，买房子吧，我给你们钱，一次性给一大笔，每年还退一笔！买了房，你好我也好。我这能刷数据，能降低养老负担，你能捞一笔，还不算你们遗产税！买吧买吧，再不买都让中国人买没了！”
　　不是夸张，上面所述句句有理有据。在新南州，首次置业者购买65万(房屋中位价)以下的新房或楼花，将获得1.5万澳元的补贴，该补贴将于2016 年1月1日起下调至1万澳元。在昆士兰州，首次置业者从日起可申请1.5万澳币政府资助，但房价总额不得超过75万澳元，而且必须是新房或者楼花。如果房价总额低于40万澳元免去印花税。而维多利亚州政府从日起开始推行新的首次置业者补贴，补贴金额为1万澳元；此外还将印花税的优惠比例提升至40%。
　　4.2 澳洲是唯一一个施行Negative gearing tax return的国家。
　　很多人把它称为负扣税。顾名思义，负负得正。不但不扣税还会进行补偿。当然也有前提――投资用途。为了鼓励房产投资，ATO税务局把个人房屋出租当成了一种会产生assessable income的小生意！众所周知，会计有一个原则叫accrualaccounting,中文叫"权责发生制"―― 是指以实质取得收到现金的权利或支付现金的责任权责的发生为标志来确认本期收入和费用及债权和债务，即收入按现金收入及未来现金收入债权的发生来确认；费用按现金支出及未来现金支出债务的发生进行确认。通俗地讲就是：算账的时候将折旧算进去，你似乎亏了，但是实际上你又没亏，因为卖房子的时候没人管你折旧什么。
　　由于收入越高者税率越高，房产投资对于高收入人群有更好的避税效果。比如如果年薪达到20万澳元，在本套房产上的年退税额将是 8100澳元。老婆在accounting firm工作，经常帮公司或个人退税，发现但凡像医生律师之流的高收入者，帐下必然有数套不动产用来抵税。所以高收入者每年上缴的税额通常低于低工资人群，甚至不用缴税。这也映证了资本主义社会所谓穷人越来越穷富人越来越富的规律。
　　4.3 澳洲政府很希望"自己人"来买房子。
　　但是在这个追求所谓"民主、公平"的国家，又不能对没有PR的人区别对待，所以诞生了像FIRB( Foreign Investment Review Board)这样的机构用来限制非本国人对每个Project购买的数量限制。一般情况下不能超过50%，并且要通过律师向Firb递交申请。购买新房或者期房，政府会100%批FIRB，因此可以放心购买。即使是以后签证到期回国，所购买房屋任可持有自行支配(空置、出租、转售均可)。
　　5、贷款
　　5.1 贷款难度
　　在澳洲，房产投资者向银行申请贷款的难度要低的多。即使是留学生也可以申请贷款，留学生虽然没有收入或是收入较少，但是可以以父母为担保人，以担保人的收入来担保你的贷款。在经过BROKER的专业指导之后，一般都可以申请到80%的贷款。这些专业指导包括Cancel你的来降低信用违约程度等。不需要额外的抵押物，房子本身就是你的抵押物。这足以说明对澳洲房地产市场具有充足的信心！
　　试想，如果你的还款能力出现问题或者破产，银行只需收回这套房产，并以当时的价格对外竞拍。资本主义的银行是不会承担太大的风险的，银行敢于这么做只能说它有把握回收之后的市场价格肯定高于它放贷时支付的价格(贷款利率只比存款利率高一个百分点)，是赚钱买卖！要知道，悉尼平均每周有十套房产被银行收回再拍卖……房产泡沫的说法不攻自破。
　　并且，最近的种种经济指标和数据指明，澳洲房产泡沫的确很少。是目前为止仍然保持标普、惠誉和穆迪AAA主权评级的唯一发达国家。尤其在这个欧债与美债危机愈演愈烈的时代里，澳大利亚2011-12财年预算赤字占GDP的比重大致仅为3%。澳元甚至已经具备了部分避险功能。即便是十年一遇的经济危机，对澳洲房产市场也并没有过可见的冲击，原因是房产市场占据了平衡澳洲经济发展的角色。每当对世界经济有不安定预期时，澳大利亚政府便会采取一系列措施鼓励房产市场，刺激内需。这些政策包括降息、政策性补助等。
　　5.2 贷款首付
　　房屋贷款在投资上起了金融杠杆(Leverage)的作用，俗话讲以小博大，四两拨千斤。用较小的投入博取较大的投资收益。尤其在租金与贷款利息持平的澳洲，首付当然是越低越好。购买澳洲房产首付仅为10%。反观国内，05年开始国务院下令，个人住房贷款首付提至30%，第二套房贷首付不低于50%。如果购买的第二套房用做投资用途，及出租，那么在理论上已失去了投资价值。因为《穷爸爸富爸爸》说“单纯预期房屋增值获取收益是不理性的不正确的投资”。
　　对澳洲房市稍作了解的留学生家长开始打起了“以房养学”的算盘。的确，以今年悉尼房屋中位价两房60万为例，购买楼花的订金只需5%―10%，即3万―6 万澳元，一个留学生不到一年的学费+生活费。两年后楼盘竣工，按照年增长7%计算，房屋已增长至68.4万，加上5000澳元的投资者政府补贴，获利将可能是两年的学费。其后如果将此房用于自住，付的是和房租差不多的贷款，得到的将是一套房子。
　　如果将此房用于出租来抵消贷款，找个房价高的年份卖掉，得到的将是大笔的capital gain.如果一边自住，一边将此房的Master room租出去，自己住小间，每年给租客涨房租(贷款是不会随房价涨的)，既节约了自己的房租，还将得到卖房时capitalgain. 当然了，在这样一个讲求专业的国家，一定要找个专业的broker帮助实现贷款，专业的律师维护最大权益，专业的会计会帮助避税。
　　5.3 只付利息
　　澳洲的银行是允许购房者只还贷款利息(interest)不还本金(principle)的！为什么可以只还利息？参见上文产权的问题，国内房屋使用权70年，所以当然要在房屋使用的期限内把钱付清，不然不是等于白用了？而澳洲的房屋是私有财产，即forever,无限期，那么你想什么时候还清就什么时候还清！
　　第一，既然购买不动产是一种投资，那么利益最大化风险最小化就是我们的诉求。投资者有风险喜好和风险厌恶之分，及对投资项目的信心强弱不一。如果没信心，就少投钱，将多余的钱放自己口袋里。如果很有信心，那不如拿pay-off的钱在其他地区多买几处房产，既实现了利益最大化又分散了风险。
　　第二，只还利息还能使每年的账面亏损最大化，退尽量多的税回来。反之，pay-off以后，租金收益超过了折旧depreciation了怎么办？不仅不能退税还得因为投资盈利而上税！
　　你也可以向银行申请一个off-set account，把房款放进去，每个月银行自动从里面拿钱。无息，因为存款利息和贷款利息相抵消。好处是off-setaccount是自己的账户，可以随时取钱出来，只要月底前存回原来的数额就不会有贷款利息产生。
　　5.4 再融资
　　当房价涨了以后，例如60万的房子涨到了70万，那么，可以用这10万的涨幅向银行申请再融资。拿这“隐形”的10万作为第二套房子的首付，“免费”购买第二套房产。以此类推，每隔几年便可以向银行申请Refinance，轻松走上投资理财的正确道路。这就是西方版的母鸡生蛋，蛋变母鸡的故事。在发达国家，想要一夜暴富的几率非常低，巨额的财富往往都是通过几代人的努力慢慢积累起来的。掌握了正确的投资理念，每个人都可以生活的很好。
　　6、买卖体制不同
　　澳洲历史不长，制度却很严谨，大部分沿袭了的传统。这体现在各个领域，包括房屋买卖市场。比如说第三方制度。业主Vendor和买家Customer 是不会见面的，整个买卖过程都将通过第三方――中介Agency完成。在买卖双方的律师配合下，由中介为双方交换合同。当然，联系律师、邀请broker帮助贷款等一系列繁琐的工作也可以委托给中介来做。甚至，因为中介有较大的bargain power(集合买家，相当于团购)，有时可以向开发商为买家争取利益。
　　提起中介，国人往往会闻虎色变。这是由于国内中介的种种不规范不道德行为，缺乏有效机制的监督。在澳洲，情况是截然不同的。要想进入房地产市场，哪怕只是做拿钥匙开门带人看房子的工作，也是需要职业资格认证的(RealEstate Registration Licence)。
　　随着职位的提升，权利变大，还要强制性的接受相关课程的再教育，考取各种证书。入门的Licence主要是培训职业道德和法律的相关知识，课程为期一周，加上考试直至Fair Trading下发执照，总共要两至三个月的时间。正规培训的费用大概为700澳币左右。课上会有很多案例分析，大概都是讲做这行很危险，随时有可能被起诉，所说的任何一句话都有可能被作为呈堂证供。夸张的话不懂的事不能说。有些话不说也是不允许的， disclosure是很重要的一条，比如屋里死过人，下水道会堵，旁边要盖个房子挡光，必须要说。否则中介就是唯一责任人。中介进入公司以后往往还有三个月到半年的培训期，因为现代人对中介的要求越来越高，不但要掌握房产知识，还要对财务、经济、结构、材料甚至风水有所了解。
　　在澳洲买房的过程也和国内是不同的。澳洲的楼盘项目通常是从DA(development approval)审批下来就开始卖。
　　开发商边盖边卖，越卖越贵，等到盖好的时候房子也卖的差不多了。所以如果你想买价格合适的新房子，看到的往往就是大楼模型、模拟图、户型图和工地…先付一定数量的订金，之后付房款的10%(首付的10%，会直接存入律师银行账户，任何人都无权动用，这就在很大程度上为购房者规避了风险)，建好以后再付10%，这才看到自己房子实际长什么样。基于以上程序，在项目的初期购买房产就好于后期购买，因为有更多的楼层、户型选择，开发商也会给一些好的优惠政策。
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中央再出重拳遏制房价:可停发第3套房贷款
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国务院17日发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
另外，通知强调，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
（来源：新华网）
本文来源：新华网
责任编辑：王晓易_NE0011
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　&来源：pchouse　&作者：佚名　&
　　近年来，楼市持续升温，尤其是北京学区房上涨速度惊人，房价一度出现失控的局面。为此，北京出了一系列的调控政策，从&3.17&新政的颁布到12项楼市调控措施，政府政策重拳不断出击，北京的房价会不会有所下降呢?　　据《证券日报》消息，大多数银行已取消首套房贷利率九折的优惠，执行九五折优惠;个别银行甚至已经取消折扣，达到基准利率水平。另外，不少银行房贷额度收紧，放贷时间从此前的一个月拉长到两、三个月甚至是暂停批贷。　　据了解，此次北京市整改，还包括要求各网站发布房源必须以房地产经纪公司名义发布，不得以&独立经纪人&个人名义发布，必须撤下所有违规发布的房屋销售、房屋租赁信息。 　　随着调控措施的收紧，北京的房地产市场逐渐降温，成交量和成交价格双双出现下降。各家中介的店普遍都很冷清，部分门店的交易量，甚至下降了80%左右。而交易量的大幅下滑，也影响到了市场的价格走向。　　4月14日,北京市住建委会同市规土委联合发布了一项通知,规定规定自持年限与土地出让年限一致,并出台三项措施防范&以租代售&。　　为培育和发展住房租赁市场,创新经营模式,通知还规定企业可自行成立租赁管理部门开展自持商品住房租赁经营;也可与专业住房租赁企业、房地产经纪机构合作经营。 　　北京房地产业协会秘书长陈志认为,《通知》规定自持年限与土地出让年限一致,就是70年,表明这类房产性质是只能出租、不得买卖,即便企业重组、股权变动原因整体转让后,仍应继续用于出租。《通知》把预防和惩治&以租代售&的行为作为重点。
责任编辑：zhangweiyi
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