全球最值得投资房产的城市：中国四城进前五_网易财经
全球最值得投资房产的城市：中国四城进前五
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（原标题：全球最值得投资房产的城市：中国四城进前五）
在经济增长、教育和生产率超越西方后，中国在房地产方面也位居榜首了——在一项全球指数排名中，中国的4座特大城市进入名。
据英国《每日邮报》网站12月16日报道，在基金管理企业施罗德公司根据城市未来前景和房地产需求给出的排名中，大约有2200万人口的中国首都北京从第四位跃居首位。
尽管英国打算脱欧，但伦敦是中国和美国之外唯一进入前十的城市。
伦敦的排名提升两位，排名第八。这在一定程度上要归因于高需求和城市绿化带规划限制了供给和提高了现有房地产的价值。
报道称，北京之后的3个位置由上海、深圳和天津这3座中国城市占据。
实际上，纽约是中国之外唯一进入前五的城市，其排名由第二降至第五。
这之后的排名以北美城市为主。洛杉矶、达拉斯、休斯敦和芝加哥都进入前十。总体上，在前30名中有17座美国城市。
全球城市30指数是基于一系列因素的排名，其中包括预期经济增长、未来10年的可支配收入和劳动人口的规模。这项排名由施罗德全球城市房地产基金公司的团队编撰。
该基金致力于投资这样一类股票，即它们将受益于对全球排名最靠前城市的商业地产的强烈需求。
它专门寻找在城市扩张方面受到限制的城市，不管是地理限制还是规划规定，比如伦敦的城市绿化带。
这项投资战略的基本思想是，全球增长集中在这些城市，它们持久的吸引力使在这些城市占据一小块地方的公司拥有相当长期的定价权。
这些城市拥有风格的护城河。
“理想的”全球城市拥有高增长预期、持续增加的人口和技术工人以及高水平的可支配收入。
报道称，排名靠前的城市一般还有顶尖的大学和坚实的基础设施。
它们在经济上多元化，通过提供大量文化和休闲活动吸引居民。
施罗德全球城市房地产基金公司联席总裁雨果·梅钦说，可支配收入（人们用于非必需品的金额）目前是唯一拖中国城市后腿的因素。
梅钦说：“随着中国实现工业化，中国城市快速持续增长。其国内生产总值和零售额正在快速增长。”
他说：“在5个因素中，可支配收入是拖中国城市后腿的唯一因素。”
他说：“我们预计这些中国城市将变得越来越重要，并在我们未来几年的全球投资中扮演更大角色。”
报道称，由于中国的规定，个人难以通过直接投资进入中国许多城市，不过有其他途径获得机会，比如通过在香港上市的房地产公司。
梅钦还说，伦敦“拥有技能高超的劳动人口、大量旅游需求和文化吸引力，因此仍是我们非常喜欢的城市，而且我们认为它将继续繁荣”。
本文来源：参考消息网
责任编辑：王晓易_NE0011
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中国大多数城市的房产都不值得投资？
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央行的货币宽松本意是惠及实体经济和促进三四线城市去库存，但实际上宽松的货币都流向了一线和部分二线城市的房地产市场，进一步推高了当地房产泡沫。
自2015年至今，随着“930”、“330”政策的落地，各城市房贷方面的限制基本全部取消，一线以外城市限购也基本取消。在这样的情况下，从2015年1月到2016年2月，一线城市房价累计涨了16.1%，一线以外其他城市涨了-0.6%。一线城市的房价涨幅远大于其他城市，而这还是在限购没放松条件下达成的。
为了给中国一线城市过热的房地产市场降温，各地政府先后都推出了新的房地产调控政策，试图收敛一下房价过快上涨的步伐。但楼市热度却不见退散，反而有蔓延至更多二三线城市的迹象。笔者认为，本轮房价上涨趋势蔓延有三大原因造成：
其一，经济处于下行周期内，国内普遍出现了资产荒，而随着负利率时代的到来，人们急于想要找一个资产保值增值的渠道，而股市、债市乏善可陈，当下保值最好的选择只能是一线城市和热点城市的房地产。
其二，央行货币政策持续宽松，3月份M2增长达13.4%，已经超过了政府制定的13%目标，而M2余额已经突破144万亿大关。我国的M2规模已经是GDP的2倍。同时，一季度银行新增贷款4.67万亿，也超出了市场预期的4万亿水平，现在问题是货币超发的资金不流向实体经济，而是流向一线城市房地产。
其三，我国的房地产政策过于宽松。今年初，为了给国内房地产市场“去库存”，中央政府释放了一系列的组合拳，基本回到09年金融危机后的标准。这使得很多人看到政府意在鼓励房地产投资，但鉴于多数城市房地产库存过大，于是各路资金都将目光投向了一线城市，而如今一线城市投机炒作受到政府收紧，于是投机客们又将重心移向库存不高的部分二线城市。
受到货币宽松、房地产政策利好、对于抗通胀等因素的影响，国内房地产市场又有复苏之兆。从过往的经验看，房价一旦上涨，涨幅比工资增长快的多。如果不买房，手头的余钱和房价比起来，无形中就缩水了。那么，我们就来讨论一下这个很实际的问题，现在该不该买房投资？而我觉得目前国内大多数城市的房产，都不值得投资。
首先，除一线城市和部分二线城市外，其他国内多数城市房产二手市场并不发达。不管目前我们投资的是新房还是二手房，未来出售的时候都是作为二手房来交易的。如果这个城市的二手房市场不活跃，买房人都是买新房为主，那将来出售变现就会有很大的问题。
一般而言，决定二手房市场发展的重要因素有二：一方面该城市土地资源有限，新房供应量下降，买房人只能选择二手房。另一方面，外来人口多，租房和中低端购房需求量大，使得各种品质的二手房都能找到出路。
对照这两条标准，目前中国多数二三线城市二手房市场并不能算发达。要知道，外来人口数量多、增长稳定主要集中在排名前十位的城市中，而除了一线城市外，二三线城市普遍土地供应充足，很多开发商手里还有很多未开发的土地。
有资料分析，2009年以来，40个重点城市中历年累计居住用地出让面积（可建建筑面积）与同期新建住宅销售面积对比，结论是一线城市土地供不应求，二三线供大于求。排名越靠后的城市，土地供应越充足。
此外，如果我们再把一个城市每年的二手房成交金额超过新房的一半，作为二手市场活跃的标准的话，符合这个标准的城市应该不超过20个。去掉“北上广深”这四个一线城市，剩下只有十几个。仅这一个标准，就能排除国内大多数城市了。
再者，投资者购房是为了收取租金，而投机者购房是为房价能够年年飞速上涨，赚取房价上涨的差价。但这里面存在二个问题，一方面，二手房涉及上下家匹配，贷款办理、过户手续等，两次买卖流程走完，花上半年以上时间也是很正常的。所以，1-3年是大多数投资性买房需要的时间。现如今在房地产政策多变的情况下，贸然赌长期的房价是不明智的。
另一方面，从年中，一线城市4年中累计上涨了18.5%，一线以外的其他城市累计上涨了5.8%。折合成年化涨幅，一线城市平均每年涨4.33%，其他城市平均每年涨1.42%，每年涨幅差了将近3个百分点。近年来房价涨幅并未像大家预期那么巨大。
值得一提的是，投机者若将房产抛出时，则要缴纳增值税、契税、个税，二手中介费以及贷款利息等，加起来占总房价的10%左右。在这种情况下，投机购房者必须考虑，未来房价涨幅能否跑赢各类理财产品，而非盲目跟风入市。
最后，一线城市房价只有投机价值，没有投资价值。所谓投资，就是将房产买来租出去，收取租金。而现在一线城市房价动辄四五百万，但房子的月租金只有五千多元，恐怕投资者要化50年以上时间才能收回投资。同样，再看国外房地产市场，房价的租售比最多不超过15年。
现在的状况是，多数内地城市房产因外来人口流入分散，租客群体偏少，房租涨上不去。而一线城市的房地产，租售比更是离谱（买房不如租房），已沦为投机市，就是购房者只有希望房子疯狂上涨，然后在更高位有一个傻瓜来接盘。总体来看，多数城市房地产已经失去投资价值。
央行的货币宽松本意是惠及实体经济和促进三四线城市去库存，但实际上宽松的货币都流向了一线和部分二线城市的房地产市场，进一步推高了当地房产泡沫。现如今是一线城市房地产泡沫已达极致，随时有发生区域性金融危机的可能，而三四线城市去库存问题短期难解。所以，从目前来看，中国大多数城市的房产已经不值得投资。
& &【作者微信号】：bzzcaijing（也可输入:不执着财经）
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　　经济下行趋势仍将继续　　先看世界经济，全球经济运行情况不太好。不管是同比还是环比，全界的几个经济组织，比如世界银行、货币基金组织等等，预测的都是经济继续下行。欧洲复苏的情况也比较差。石油价格比较高的时候，还行，但后来石油价格下降以后俄经济开始迅速下滑。全球经济复苏对于中国来说有非常重要的影响，因为我们对外依存度还是很高。尽管现在提出，但暂时指望不上。　　8月份全世界各国进出口经济贸易值全是负的，除了中国。9月份中国也会变成负，不但进口负，出口也负。进口负还有可原，因为除了货币贬值，价格也下降了，有一些产品我们进口的量并没有减少，但额度减少。出口则很难用这个理由解释。我们预计就进出口来说，今年对GDP的影响是负的。这种情况短期之内扭转不了，所以不要指望进出口能够像过去十年一样有巨大拉动作用。　　再看GDP，今年一季度、二季度GDP已经变成两个7，三季度是6.9。很多人指望三季度是底部，但目前大部分经济学家分析明年6月份是底部，截至目前下行趋势将继续。一、二季度之所以能够保7，是因为第三产业发展迅速，其中金融业增长17.4%，第三产业尤其是金融业上半年的活跃导致增加了1~1.3个点的GDP。二、三季度GDP下行压力，大部分来自于CPI，这里头和我们密切相关的是物价。中国消费物价已经在持续下降，虽然8月份因为猪肉价格上涨，消费物价涨到了2，但全年平均下来还是一点几。国际上认为消费物价1以下就进入通缩，一到二之间就是通缩的边缘，中国已经基本进入一个通缩的经济状况。还有一个是工业市场价格，在中国的历史上还没有出现过连续43个月PPI是负增长，而且越来越严重，没有任何回升趋势，这说明工业生产需求也很低迷。　　再来看投资。民间投资占固定资产投资65%。政府投资只占35%。最近民间投资迅速下滑，政府投资即使上升也抵不住民间投资的快速下滑。把时间拉长一点，2009年初四万亿强刺激的情况下，政府批准的项目数量和计划投资额都很巨大。但今年没有强刺激的情况下，批准的项目数量变少，计划投资额的部分更低。因此靠政府的钱拉动GDP几乎不太可能。　　如果想投资增长的话得有钱，钱不到位基本上没什么意义。　　先来看看企业，名义上GDP在增长，但企业利润在下降。规模以上工业企业的主要利润率下降更快。和相关的两个重要产业，第一个是钢材。钢材产业现在的设备利用率降到了百分之五十几，通常设备利用率80%合理，低于70%就是产能过剩。那为什么钢铁产业不能大量关停并转，产业结构调整为什么迟迟进行不了，因为这些设备投入以后，卖一吨钢可能亏一块钱，但是能拿回来三百块钱折旧费。如果不生产这一吨钢，可能表面帐面没有生产亏损，但少了三百的折旧费，钢厂得继续生产。　　中国人不是没有钱，但不在境内花钱。去年中国人境外消费大概一万八千多亿。大家认为这是一个逐渐把消费变成主导地位的一个重要条件。GDP当中消费占比70%左右，中国只有30%~40%，与政府投资相关的消费额占50%左右，和国际大部分国家比还是低水平。　　房地产开发投资陷颓势，增速自1984年以来最低　　房地产投资和固定资产投资。通常当房地产投资增速高于固定资产投资增速的时候，GDP增速是上升的。当房地产投资低于固定资产投资增速的时候，GDP是下降的。这个多少年来已经成为重大的规律，所以从建国以来，中国的房地产都是国家调控宏观经济增速的重要工具之一。增速过高过热的时候就压，增速过低或者过冷的时候就刺激。通常是用这个来平衡和拉动。今年我们房地产开发投资增速已经降到3.5，自1984年以来最低。　　今年新开工面积持续下降。2014年的1季度土地购置开始出现负增长，一直持续到2013年。为什么2013年出现房价暴涨，因为前两年土地负增长让新开工率急剧下降，2013年出现供应短缺，价格上涨后土地供应开始上涨，但到2014年再一次出现土地购置负增长，我们估计这次负增长趋势可能会持续到明年的三季度。　　目前没地也没钱，短期内不可能靠政策刺激扭转楼市颓势　　预测房地产未来的时候，通常第一个指标就是土地，土地供应量。如果土地购置率为负，想投资增长简直不可能。要想让投资上去，先得有地。下锅没有米，土地相当于房地产的米。但是我们看到的一线土地价格略有上升，为此上海最近停止了一些土地的供应。房价一高就停止土地供应，这不是让房价更高吗。所以今年土地价格在一线城市是暴涨的，因为供应量少。而三四线城市实际上卖地不如开发用地市场。很多地方政府宁愿不卖地，因为越卖越赔。中央政府要的是名声，地方政府要实惠。　　再看销售，销售速度增长很快。两者之间差什么?价格。我们的销售面积8月份已经变成正7.2的增长。销售额是15.3的增长。 虽然销售面积增长，但还是没有办法消化全部的库存。为什么2008年楼市刺激政策实施后迅速增长，就因为在那时候楼市没有太多库存。但是今天有将近6亿多库存，所以很难在短期之内用几万亿的投资拉动让房地产迅速扭转颓势。　　除了没有地以外也没有钱。前面看到销售额增长已经达到15%的增速，但为什么到位资金增长才只有百分之零点几。原因在于销售款大部分都用来还账，所以今年销售虽然好转但投资不会增长，因为主要的资金链用于还贷，自有资金的增长比例非常非常低。　　未来楼市生产供给会越来越低　　全国现在约有220亿平方米左右的住存量宅。如果按2030年70%的城镇化率计算，我们住宅总量约需要440亿左右，就是在现有基础翻一番，按照十年计算，每年竣工量大概14亿，也就是说大概有七到八年的时间基本可以满足新增两百多亿的工程总量。　　但我们不可能一直保持增长到2030年，现有新开工量持续下滑。过去一年多可以新开将近二十亿平方米，今年只有六亿多。现在的14亿自有商品房住宅竣工量大约有九亿多，不到十亿，还有一部分是政府主持的保障性住房。再加上一些地方建设总量，14亿基本到头。未来生产供给会越来越低。　　在建未完工面积还有很多，现在大概有60亿左右平方米，很高。但很多可能在停滞状态，存在基数但不具备竣工积极性。这几年我们连续完成大概105亿，未来发展也会持续，但要让它永远按照这样一条斜线增长不可能。所以我们认为到一定顶峰生产供给这条线会逐渐下滑。　　人口结构对楼市影响巨大，老龄化不会削弱住房需求　　人口结构对于住房影响巨大。2015年可能是购房适龄人口比例最，以后开始出现下降趋势。25到35岁之间的人群购房总量大概占总购房量的34.7%，35到45岁之间占35.8%，光这两者的购房量就占到购房总量的70%。小于25岁大部分都是靠父母(买房)，大于45岁很多以旧房置换。购房适龄这类人群比例2015年以后呈现逐步下降的趋势，这对楼市影响比较大。　　计划生育到现在为止已经进入婴儿低潮，网上最近讨论要不要全面放开二孩。如果再不放开，未来就业人口的比例将逐步下降。是世界老龄化程度最高的国家，德国1960年的人口结构和中国2010年的人口结构差不多。2010年德国五十岁以上人口占大多数，德国老龄化程度高但是他们有钱，人均GDP五万多美元，我们人均GDP才八千美元，所以大家都在研究中国人未富先老以后会怎么样。　　很多人说我们年轻人不要买房子，以后可以继承爷爷奶奶外公外婆好几套房子，这个笑话一听就不可信，但很多人都信。为什么不可信，因为老一辈子去世你才有可能继承房子。以后医疗卫生条件越来越好，老人家活得很健康，平均年龄90岁以上，你上哪儿继承房子去。 德国60年代的时候有7300万人口，家庭总数1900万，平均每个家庭3.76人。到2010年，德国总人口8100万，人口只增加了10%，但家庭数增加一倍多，四千多万。因为每个家庭人数变少了，从每户3.76人变成2.03人。老龄化生活不是说代表以后住房需求少了。正好相反，老人越来越多，年龄越来越长，单身老人增加了，家庭变小了，住房需求会增加。1985年时我国每户家庭平均3.76人，现在全国平均3.02，城市是2.8。北京上海为什么紧张了呢，北京的家庭人口数已经是2.6，上海2.63。现在叫老龄化和少子化，家庭人口结构越来越小，住房不是没有需求。　　楼市区域分化加剧，一线投资回暖，二三线持续下滑　　从今年来看，宏观经济下行压力仍然很大，还在继续加大。我不认为已经到底，GDP不会上升回暖。世界经济也是如此，美国吵吵很长时间也没敢，一旦加息就崩了。房地产调控动作防控了吗?没有，中央政策不明确：一方面想放开房地产相关限制政策，刺激房地产市场，但一旦房地产市场有增长他们就开始犹豫了，住建部出台政策把非限购城市30%的首付降到25%，原来是20%，也就是说现在执行的仍然是从严调控政策。我们认为投资持续低增长还会延续，以后能不能上升还得看宏观经济的变化。　　有没有有利因素?有，货币宽松政策还在继续。稳定住房消费仍然是中央政府的主要目标，政府还是在想利用楼市来拉动GDP。住建部加大旧房、旧城改造，还在提供资金支持和加大力度。　　到年终为止房价开始回升，新建商品房价格低但已经开始环比迅速上升，目前为止七十个大中城市，环比来说上涨速度还是很快的。　　从今年往后看，一是区域分化越来越加剧，二是地区之间GDP的增长变化非常大，还有就是刺激政策还会持续，虽然距年底只剩三个月，但我们预计还会继续出台相关政策。目前我们认为是一个平稳过渡的过程，一线可能涨幅略高，但是二线和三线城市略有交叉，有涨有跌，所以价格总体平稳。明年库存量仍然居高，还是一个继续消化库存的周期。　　前面说区域差别加剧，通过数据可以看出来一线城市房地产开发投资回暖，但二三四线城市是一个持续下滑期，非常明显。另外一线城市施工面积开始反弹，但二三线城市还是持续下降，而且幅度很大。　　未来吸引人口的城市才是投资风口　　未来投资很重要的一点就是城镇化。前期政府提出普遍城镇化，希望农民进城，但部分农民进城没有户口，人没有城镇化。城镇化、人口流动这是一个大趋势，会改变住房需求结构。老龄化加剧以后，年轻人住小房子，老年人住大房子，因为年轻人会回家，而老人通常不去年轻人家。人口流动带动了什么?带动了财富和资金。今年深圳的房价增长速度最高，为什么短期之内深圳房价能迅速回升，因为深圳今年相关就业人口增长率百分之九十多，几乎翻倍，年轻，有文化，有创意，有能力的人正在向深圳聚拢。另外比如说东三省人口迅速转移，转移过程中把大量财富也带走。所以最终经济增长潜力决定城市差别，当哪个城市对城市人口有吸引力的时候，就是一个发展趋势和投资风口。　　未来发展过程中，我们更多考虑的是这个城市有没有吸引人口的潜力，如果没有，这个城市就不值得投资。很多人都看房价，吸引人口的城市，房价就有继续增长的潜力。总体而言有一个地方房价上涨就有一个地方因为人口流出而房价下跌。　　（任志强原华远集团董事长，文章转自正和岛，略有调整，仅代表作者本人观点）　　“抢鲜报”内容不属于《21世纪经济报道》版权授权范围。未经特别许可，请勿以任何方式使用。特此声明。
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