焦点3?15会客厅 我们的房子怎么买才放心文字直播-搜狐焦点房地产新闻
　　主持人：今天的会客厅主要是针对后天3.15维权，像前段时间天鸿香榭里砸盘现象。近年来一年一度的3.15马上要开始了，房地产又是投诉最多的之一，那么消费者如何来处理维权？怎么选择适合自己的房子？在处理纠纷的时候应该如何跟开发商谈条件？所以第一个问题，面对铺天盖地的楼盘宣传，购房者如何选择适合自己的？在签订合同的时候，需要注意哪些条款？　　柯荣明：我觉得购房者在选购房子的时候，不仅仅要了解开发商的实力背景，因为现在一般是预售房合同，就是房子才盖了一点点就开始出售，这个房子还看不到，最关键的一点是要查证预售房许可证，预售房许可证如果没有的话你签的合同是没有作用的，预售房不仅仅开发商那里要提供，因为我发现很多案子预售房许可证是调包的，也就是把别的房子的预售房换到这个房子来，老百姓根本不知道，也就是预售许可证号码一定要写到合同中来，预售房许可证一定要去建设部门查，如果没有的话就不能购买，这个很重要。　　另外如果预售房许可证前提有了以后，接下来是质量条款和违约条款，质量条款很重要，比如精装修用什么牌子能清楚的就要清楚，如果不清楚的情况下才有纠纷，有纠纷的时候对消费者往往是不利的。　　宋文杰：现在开发商跟购房者签合同很多都是格式条款，开发商不允许购房者添加条款进去。　　柯荣明：其实这是错误的，预售房合同严格来说是示范文本，这是约束开发商不要过分的盘剥购房者，要不然的话因为开发商实力强大，它背后有律师，消费者个体他非常弱，开发公司起码要具备必备的条件才可以签，这是最低限的，实际上那根本格式合同，格式合同是不可以更改的，比如像保险合同、购买车票合同，不能更改，但是必须要公平，不能损害消费者的利益，但是预售房根本不是格式合同，它是示范文本，每一个合同条款都是可以通过磋商跟更改的，但是消费者被开发商以及销售人员误导了，认为这个格式不能更改其实完全是错误的，这一点我们每个人都要警惕。　　李涛：这一点说的非常好，原来政府制定这个合同的时候本来要保护消费者，但没有想到现在反而成了制约消费者的，因为里面有一些填空的部分。　　柯荣明：填空肯定要填的，这里面可以更改，这里面违约条款制定的标准特别低，所以开发商最有积极性违约了，因为无所谓了。　　李涛：这个数字没有一个强制性规定必须是多少吗？　　柯荣明：没有。　　李涛：开发商打印这个合同的时候要不要跟购房者协商？　　柯荣明：当然，但是前面广告把你渲染到非理性状态，如果协商的话可能开发商就不愿意，不然你不买，但是消费者不理性了，如果消费者都不卖的话那就可以更改了。也就是说按照约定，这些违约条款就没有意义了。　　李涛：现在有一个问题，有的时候合同规定标准延期交房3个月消费者可以退房。　　柯荣明：对。　　李涛：因为去年遇到这种情况多，这种情况下真的可以退掉吗？　　柯荣明：可以。　　李涛：按揭的呢？　　柯荣明：按揭的也可以。　　李涛：这样我继续买下一套房子的时候贷款记录多了，这个可以解除的吗？　　柯荣明：下次买房这个记录是存在的。　　李涛：那这种问题有没有办法解决？　　柯荣明：这种情况风险是存在的，这种情况下就是跟开发商博弈了。　　胡玉燕：延期交房退房对消费者肯定不利的，就像刚才说的退房了银行认贷款，这样利息就会比较高。因为我这些年来一直做开发商，现在文创集团一半是服务不公司，一半是开发商企业，我谈一下我做合同的经验，至少我在做之前一个项目的时候，尤其是滨江区，包括当地房管局，我在那个项目的时候，跟滨江当地房管局就说了一句很感慨的说：你们滨江局的确是负责任的，无论是对开发商开盘的工作检查，我们都是提前，因为从消费者来讲，只要从网上查到房子还在就可以买的，否则可以投诉到房管局。但也有一些开发商，尤其是楼市好的时候，可能会连续预订，因为退房会有显示，我在那个小区做的时候换了一套房，但换房也是要先退房再换房，是很麻烦的角度，我是从开发商形象的角度，应该是08年金基晓庐，当时这个楼盘起到了负面的口碑，杭州的消费者还是比较理性。我在操盘过程当中，相对而言萧山那个区域还有一些高大上比较富的老板不会去查，但是年轻人就会去查，他们看就很简单，就是有没有成交，有没有退房。　　另外刚才柯律师从律师角度谈到商品房买卖合同题材的准备，这个我蛮有感触。首先我不否认刚才律师讲到的，就是老百姓不懂合同模板，包括我也做过合同模板，我碰到一个很好的老大，当时我们是上市公司，总部有律师部的，就找这个老大签字，他属于的确很能干的老板，当然也很信任我，他说我要看什么？我就告诉他就看两个地方，就是逾期交房的比例和赔偿的比例。刚才柯律师提到，因为等到老百姓拿到手的时候，很多销售人员会告诉他你不能改了，但是从我们角度来讲，我们也不否认接下去有补充协议，可能有个别客户会签一份补充协议，是针对于他的一些个案问题，甚至是分期付款或者有些小问题，尤其是精装修房子，有客户让品牌都要让你写清楚，所以消费者对于交付细节要写清楚，因为有些消费者不懂，所以会疏忽掉。　　另外，还要给消费者信心的是因为我们走这份合同模板，工商是要盖章的，因为他们也要怕引起官司的时候要担责任，所以最起码有固定的模板，包括60天、90天，都是他们规定的。但是的确在赔付比例上，的确是开发商定的，这个工商只是做一个把握的方向。我也相信，任何一个楼盘还是会有个案客户会跟你签私定的协议。其实也是一样的，我们在遇到的业主里面，也有一些客户是法律出身的，他比我们精通多了，销售是讲不过他的，这也正常的，因为买房子毕竟是老百姓一辈子的心血，他们是请教律师也好，甚至为了一份合同和销售员磨到很晚都很正常。因为我在滨江区，当时东方郡开盘我去参观碰到了滨江区房管局局长，我真的很感触，我说你们滨江局真的很负责任，一点事情都会马上落实。但我也不排除一些公司贪快，因为网签慢，因为现在限购了，有些输进去不行了，但是从正规的营销管理流程来讲，比如柯律师确定下周来定房，都是提前把他夫妻双方身分证号给我们看能不能买，现在都比较便捷了。　　李涛：我补充一下，因为是3.15买房要注意哪些问题，从我自身来讲，我觉得有两点感受蛮深：首先有些购房合同的户型不附到上面，有些即使附了但不写尺寸。　　胡玉燕：这个要附的，按正规C类图纸要有尺寸，是红线勾出来的，因为有些客户是1栋2单元的302，结果有客户标成隔壁的301了，这种情况都有，所以作为管理层要有审核。　　李涛：我前两年碰到一个投诉，他们到了快交房子的时候，他们找人量尺寸准备装修，才发现户型图上没有尺寸。　　还有一个问题是外立面的问题，因为一个小区是统一的面砖或者是石材，但是存在一个小区里面存在两种材质，有的是面砖，有的是涂料，开发商合同里写的是：你购买的商品房外立面是面砖及涂料。我想问一下柯律师，这个及和或这个点有没有需要注意的？如果我的购房合同上写着面砖，但是我买的房子全部是涂料没有面砖的话，那么开发商是有责任的吗？　　柯荣明：那肯定不妥，肯定要面砖。　　李涛：但我咨询过律师，他的律师告诉我说：我这个面砖及涂料是针对整个小区的，但实际上这个房子里面一点面砖都没有。　　胡玉燕：所以交付标准要看仔细。　　李涛：其实在那之前合同我也没有仔细看过。其实有的时候购房者的确是弱势，你想想，你去买房子看合同，那么厚，并且开发商给你的时间都是有限制的，大家都是压迫式营销。　　柯荣明：我现在有一个案子，是前面盖了一幢房子质量很好，然后旁边的房子还在盖，价格是一样，口头承诺质量是一模一样的，但结果用材完全不一样。　　胡玉燕：我知道有些开发商可能会在一期造房子里面密度、容积率各方面品质高一点，但是二期差一点这种我还能理解，但是材质完全变掉老百姓就很吃亏了。　　宋文杰：而且现在很多购房者对于石材的质量、档次很难区别。　　胡玉燕：的确是这样，因为我们看得到的是外面的石材，我们看不到的还有里面的内部用材，因为房子毕竟不是一个便宜的东西，就算是涂料好了，还要看多少钱一平方的涂料。　　搜狐焦点编辑 韩利锋：如果出现跟合同不同的话消费者应该怎么办？　　柯荣明：这里有两种情况，一个是看广告怎么样，不能太相信广告，其实广告跟合同肯定不一样，如果在广告单中，规划内的防雾剂设施很明确的承诺，这个承诺或者说明影响到你合同的定义及价格问题的话，可以认为这是一种合同的组成部分，这是强制性的，一般情况下是这样的，一旦发生纠纷就不一样，广告证据可以作为合同的一部分。但是也有规避的办法，也就是说在合同当中附加一条，就是补充约定售楼广告等材料，不作为合同的组成部分。这样消费者就麻烦了，而且这个字会很小，会放到一个角落里。　　搜狐焦点主持人 史雨蒙：如果真的出现这种情况的话，消费者要维权就要回家找合同，如果真的签订的合同跟那个内容一样的话就没有办法了吗？　　柯荣明：没有办法了。　　胡玉燕：如果是期房的话开发商手里肯定是效果图，我最早效果图是建筑设计院出的，等到园林招标的时候，园林效果是园林公司出的，所以跟鸟瞰图不同很正常。再退其次，如果真的行情不好这些材料可以降，因为毕竟普通老百姓不是很懂。　　搜狐焦点编辑 韩利锋：既然有这种情况出现，有没有什么方式能把对消费者不利的因素降到最低呢？　　胡玉燕：按正常开发流程，在预售证前所有证都要通过各个政府部门审核，我碰到一个楼盘，在当中渲颜色效果的时候，都是面砖，但是要改颜色，房管局就不同意，因为外立面改了，作为房管部门来讲肯定是建议不要改。　　宋文杰：但是之前有楼盘干挂改真石漆，这个改了很多，这个要通知消费者吗？　　柯荣明：要告诉，消费者愿意退房的可以退。　　搜狐焦点主持人 史雨蒙：有一些楼盘出现了一些延迟交付的时候，一旦出现延迟交付的时候，这时候该不该维权？　　胡玉燕：从老百姓角度来讲，尤其是首次置业的，我现在是租房或者是我新婚，从他们角度来讲要维权我理解，我也碰到过逾期交房和要维权的楼盘。在09年的7月份，我们报给总部集团，告诉他完不成，当时我算了一下，就不算逾期办产权，我们整整通过一个月的公关，因为改交房日期每个部门都要公关的，最后他们同意了，但总部拍胸脯说可以交就没有改，但是最后赔了很多，本来我们是可以为公司省很多钱的，但是总部说不改，而且工商局也不愿意改，接种案例我碰到过。　　但如果老百姓认同这个开发商，愿意他延期一两个月好好把这个项目做完，我还是希望大家从理性的角度，因为你去闹了，可能对这个房子的二手房市场是没有价值的，因为一旦出现问题之后二手房肯定会受到影响，你要在意的是交房时的质量。公司角度来讲，秉着法律合同去办事情，逾期交房按合同也是要赔的，按道理开发商会发一个函给消费者，因为到了这个节点必须要坦然面对。　　李涛：丁桥有个项目，明天交付了，今天看着还是什么东西都没有，第二天大家都想好该怎么办了，但是第二天什么都有了，一晚上什么都有了。　　柯荣明：我也认同刚才开发商的说法，就是出现违约承担违约责任，但是这里的选择权在于消费者，这里影响消费者是房价涨还是跌。　　宋文杰：现在还有一种交房，就是房子提前交，但是三证办不出来。　　胡玉燕：我也碰到过，我姐妹的一个楼盘，我笑话她了，房管局就说她们：傻不傻，明明合同还要三个月才要交，但现在却交了。最后那个盘赔钱了，因为按约定交房后90天拿证。　　宋文杰：但是很多时候开发商不提醒你你都不知道要办。　　胡玉燕：所有只有经历过各种各样的楼盘，才知道各种各样的问题。　　柯荣明：我们现在谈的都是在国有土地上开发商品房，还有一种更可悲的是集体土地上所谓的小产权房，是跟所谓的开发商合作的，但永远办不到房产证，只能是作为违章建筑，但这种建筑还在疯狂的出售。就是委托开发商弄，盖出多少房子给村里安置，盖出多少房子给开发商。　　李涛：一般选择村里面留51%，　　柯荣明：表面上看双方是得利的，就是村里不用掏钱房子盖好，然后分给村民，但真正最后买过去的人是冤大头，因为拿不到产权。　　李涛：这种应该是小产权，就是整层，分割不到户。　　柯荣明：严格来说在中国属于违章建筑。　　李涛：应该有一个集体房产证的，就是20个人集体所有。　　柯荣明：这种办不了房产证的，这是政府里办的，肯定不是房管局办的，但是有一个前提是本村的人才有。　　宋文杰：现在两个概念，自留地项目现在还是允许卖的。　　柯荣明：只有是本村的是可以的。　　李涛：买卖是可以的，因为它已经是进入招拍挂市场了。假设这个建筑30万方，因为法律规定开发商持有不能超过50%，我这51%部分不能出售，只能签长期租用合同，但是49%可以正常出售。　　柯荣明：房子盖起来所有权人是谁？　　李涛：开发商。　　柯荣明：凭什么证明开发商是所有权呢？　　李涛：因为现在可以招拍挂了，49%是我拍来的土地，可以办证，但是不能分割到户，假设49%部分有10层，就只有10本证。　　柯荣明：所有权是哪个机关发的？　　李涛：是政府，不是房管局。　　柯荣明：这种情况下严格来说也是不对的。　　李涛：这种情况在杭州特别多，尤其是西湖区。　　柯荣明：开发商这种房子拿过来不敢卖，是租，长期租赁。　　李涛：我们这周边嘉华也是村级留用地，它租的很好。　　搜狐焦点主持人 史雨蒙：我想代表消费者问一个问题，到第几步的时候要看房产证？需要看一些什么手续？是指预售房。　　柯荣明：要看土地使用权，首先是不是国有的，土地使用权是不是开发商的，要卖要有预售房许可证。　　胡玉燕：如果不是网签的，比如说哪个小区第几栋，这个要看清楚，有的是一套房一张证，也有一栋楼一个证，懂一点的直接到透明售房网搜索，把房号输进去跳出来就证明预售证拿了。　　搜狐焦点主持人 史雨蒙：我前段时间遇到一个问题，就是消费者奔着大品牌去买这个房子，比如说本着绿城去的，绿城雅园，但是等到所有业主住上的时候名称就换了，不叫绿城雅园，叫天韵雅园了，这就不是一个牌子了，这样所有东西就都会换了。　　胡玉燕：如果合同上不是这个名字，消费者肯定可以告它。　　李涛：这种挂羊头卖狗肉的事情在杭州很难做到。其实你说的我知道哪个楼盘，但是前面开发商名字没有变，变的是后面，这个是无所谓的。　　柯荣明：楼盘的名称照道理也不能变。　　李涛：它是一期和二期，是在销售的时候说这是一期，这是二期，这只能是说在消费过程当中的沟通或者是误导。　　柯荣明：按道理合同一定没有把绿城写进去。　　李涛：对，这种情况不可能在杭州出现，即使代建的都不可能出现，它换前面和换后面截然不同，前面是一定不能换的。　　前段时间天鸿香榭里这个楼盘消费者闹的非常火热，好象不只是因为降价这么简单，是因为那个高压线，消费者在买房子之前对这个情况并不知情，这个算是开发商起到误导或者是侵犯一些权益吗？　　柯荣明：这个要看情况，如果没有别的原因，仅仅因为是高压线购房者不能解除合同，因为房子还没有交给消费者，还是开发商的，开发商应该提供一个没有瑕疵的，符合购房者住的房子，这是底线。还有一个是高压线是什么时候有的？是盖房子的时候有的，还是过程之中有的？　　业主代表1：这之后，是去年12月份才有的。　　柯荣明：这是规划问题，是开发商跟规划部门之间的一种纠纷了，其实最核心的一点，退一步讲，它交给你的房子辐射出来的污染是不是符合国家的标准，这个可以通过测算出来，如果超过国家的标准，你提供我的房屋达不到国家的标准就可以退房。　　业主代表1：我们中国的检测标准跟国际上检测标准完全不一样，因为我们也咨询了，他们说规划已经有七八年的时间了，开发商知道这条高压线存在，但是在我们买房过程中我们问过，他们说没有高压线，就规避了这个高压线，所以才买了这个房子。　　业主代表：这个在围墙上的施工图上有，它卖房子的时候在美都广场，不是在现场，所以大家没有去看，后来他们销售人员也说没有这条高压线。　　柯荣明：我个人判断你们现在维权难度很大。　　业主代表1：我们在购房的时候没有让我们了解，没有给我们知情权。　　业主代表2：而且我们也跟他们老总在1月份沟通过，后来在2月13日我们又跟他约时间，2月16日进行了会谈，我们约在一起，集中对高压线的事情讨论，在2月18日他们就降价，所以很多舆论观点全部转向了降价，没有人关心高压线问题。所以媒体刚开始一两天报道全部是降价、业主怒砸售楼处，其实之前我们一直跟他们沟通，包括录音、短信也都有，我们也没有想到这最后会成为我们的证据。　　搜狐焦点编辑 韩利锋：当天我也写了一篇稿子，标题直指高压线，他们销售总监跟我说这条高压线在安全范围之内。　　业主代表2：我们现在异议是高压线是否安全，但当时买房子的时候没有给我们知情权。　　李涛：距离大概多少？　　柯荣明：45米。　　业主代表1：其实是有辐射的，但是国标低，我们国家的标准在国际上很多都行不通，最起码当时我们要有一个知情权，而且他们到现在都没有回复，只是在报纸上发了一个致老业主的信。出了这么大事情他们也没有出面，我们就更有疑虑了，也没有给我们解释，这样让对房子的质量也有疑虑了，我们也咨询过律师，甚至每个人出多少钱准备请律师，但现在不知道我们到底应该从哪方面走。我们也问过经理，他说他们都不知道有这条高压线，但是第二天记者采访的时候，说所有销售人员都告知了业主，所有业主都知道的，所以他们自己都矛盾的。　　李涛：有没有书面的东西？　　业主代表1：没有。　　胡玉燕：这个事情要分几个角度来讲，首先从开发商的角度来讲，没有一个傻的开发商会把自己的弊端在开盘的时候说出来，第二说的再难听一点，正好赶到房价在降，同样发生了这么多弊端的问题，肯定会引发焦点，而且天鸿那天降价很搞笑，我记得很清楚，那天早上德信降价，我下午在另外一个楼盘开会，开会的时候我还开玩笑：指不定明天早上起来钱塘第一降。结果刚出了那个门天鸿短信就来了，我说果然不出所料。所以在这样的大环境下，因为你们之前跟他们的梁总已经在沟通了，但是销售人员是否知道，或者到了真正发生这件事情之后统一对外的说辞也是不对的，在这样的层面这样的说法也是不对的，因为你们已经跟董事长沟通了，他们内部难道没有统一的说辞吗？　　再从另外一个角度来讲，拿我们业主的一句话来说，因为当时刚好我们楼盘碰到逾期交房，当然最后还是很圆满的。这位业主就跟我说：你告诉他，让你转头望望窗外那些买不起房子的人你已经很幸福了。所以既然碰到了，我们怎么样通过法律途径，把自己的权益保护到最有利，毕竟你已经买了，首套置业的权利都用掉了，这个亏你是算不出来的，很多损失是没有办法计算的。所以在利与弊之间怎么去权衡，包括你刚才提到请教专业的律师，包括跟开发商沟通留的资料。　　柯荣明：对，这是证据。但这种情况下想达到自己的目的，难度很大。　　李涛：因为国标是一条越不过去的线。　　业主代表2：如果符合国标，是不是从法律上讲不告诉我们也是可以的？　　柯荣明：不一定，这个很难说，你们当时向他们咨询过吗？　　业主代表1：问过，但是没有录音凭证，因为买房子不可能去录音的，当时我确实问了，因为有变电站。　　业主代表2：我们现场交流的时候他是承认之前没有告诉我们。　　柯荣明：这个作为一个证据肯定是没有问题的，但是能不能达到赔偿不一定。　　业主代表2：最起码它影响到我们购房者的选择。　　胡玉燕：对。　　柯荣明：但是你想解除这个合同难度比较大，但是应该有赔偿，但是赔偿也要评估。　　业主代表1：而且我们问他们的销售经理为什么现在降价，他说因为高压线出来了。　　宋文杰：既然高压线出来要降价，那肯定要赔偿。　　业主代表1：其实降是噱头，也没有降六千，降了两千多。　　胡玉燕：因为它是盯着资金的压力。　　业主代表1：幸好之前我们跟他们有过交涉，很多人都在意这条高压线，而不是在意降价。　　业主代表2：像我们楼层稍微高一点17000多，但现在高层也是17000多，还有人买了14000多，所以降价也是一个噱头。　　业主代表1：我们现在同一个小区里面有两个交房日期。　　胡玉燕：那是不是同一个预售证？如果不是同一个预售证是正常的。　　业主代表1：如果我们一个是6月份的，一个是9月份的，如果6月份能够如期完成就可以吗？　　胡玉燕：对，只要按照合同就可以。　　业主代表1：其实如果让我们买第二套房肯定是买不起，因为我们都是刚需。　　胡玉燕：对，因为拱墅区那个区块我比较清楚，尤其杭州这个阶段也有很多外地来的大牌开发商，号称好象把杭州拿下一样，但是作为消费者还是要权衡自己，但是不排除刚才知情的情况下会多等半年再来买，或者会选择周边的楼盘。　　业主代表2：很多业主都是因为德信那边买不到才过来的。　　胡玉燕：所以说开发商也好，房价也好，包括政府方面的宏观调控也好，你看抢购的时候，露夜排队的时候，其实都是父母和自己的心血都拿出来，这样的现象才会导致部分开发商在合同上、口径上做到一定的不负责任，但是杭州还是有一些好的品牌开发商。　　业主代表1：现在我们最难过的一点是到现在开发商都没有出面，说给我们答复但到现在也没有。　　柯荣明：你们现在只能一边跟他们交涉一边留证据。　　业主代表1：我们也问了国家电网，他们都跟我们说了，是07年就做了环评，11年就要架高压线，但是有人反对就没有架。但他们说最小的距离大于45米，大概在45米左右，完全符合标准，国家标准是在15米左右。所以这种情况下我们没有办法，就是在我不愿意的情况下强加了一个东西给我们。　　李涛：其实这个影响最重要的是心理影响，即使国家标准是正确的，说15米没有影响，但最重要的是心理影响。我提供一个新的想法，如果解决不了，看看能不能通过一些其它的科技，比如说防辐射，能够尽量减少危害。　　业主代表1：当时很多媒体过来，国内媒体全部聚焦降价，也有一些外国媒体过来，后来我们通过华尔街就说，如果说中国的媒体由于压力不可以报道的话，因为当时我们国内舆论导向全部在降价上。　　李涛：其实板子是打到政府身上，因为这是公建，开发商也没有办法朝外挪了一点。　　业主代表1：它们线是挪了一点，不然离我们更近，但现在又不能再往那边去，因为往那边又是一个楼盘，那个楼盘不让它们去。　　李涛：开发商在做前期规划的时候完全可以规避的，就是这边绿化留的足一点，这个不人性，即使它合规也不合情理。　　搜狐焦点主持人 史雨蒙：很多人买房的时候会通过中介来交易，在跟中介交易的时候应该注意什么呢？　　宋文杰：现在国家出台了很多合同文本，其实杭州在二手房交易过程当中管的比较严格的，从目前来看市面上有一些对于中介公司的投诉更多是一些服务瑕疵，针对于以前买卖交易过程当中，因为原来业主的债务纠纷被法院强制冻结等等的，这种在交易过程当中很难避免。另外现在新的二手房合同里面，不管对于业主还是对于中介公司，还是对于买方来说起到了很大的规范作用，比如有没有抵押、租赁，都写到合同里面了，只要按照合同不会有太大的问题产生，杭州的二手房交易在全国都走在前面。　　搜狐焦点主持人 史雨蒙：现在中介交易的时候还是比较正规？　　宋文杰：对，选择大型的中介还是比较放心的，现在几家大的中介公司也是在拼口碑和服务，从服务角度来说，大家也是希望做到尽善尽美，但是也不排除一些小的中介公司在服务过程中有一些瑕疵，或者没有尽到告知的义务。我们现在碰到的很多问题，比如说业主的房子在出售的时候，有些问题没有全部告诉买家，可能楼上楼下两户人家都改了承重墙了，他现在要出售可能也会隐瞒。在交易过程中可能存在问题，但可能中介公司知道，有些可能不知道，这些都是属于房屋质量的问题，不可避免。对于景观、对于周边的辅助设施，二手房看的很清楚了，更多是交易环节过程当中什么时候交房、户口什么时候迁走，而且很离奇的是跟政策上有一些关系，比如房东卖的时候确认本人户口不在这里面里，但是房子经过四五道转手之后再前面房东的户口可能在里面，但是又没有法律规定要求房东必须把户口迁走，有些派出所会协助你把他的户口强制迁出，比如宁波那边真的有这样的条例，就是如果发生这种情况凭三证过去，可以强制他迁走。所以买房的时候要根据合同条款，首先要查一下房东这边有没有户籍，包括房东下面有没有户籍的挂靠，所以二手房中大部分是服务上的问题。　　柯荣明：我觉得中介事先应该做一个尽职调查。　　宋文杰：现在都会去小区派出所问一下，如果房东户口本上写的是这个地址，要确认名下有几个人，如果不在这里也要确认有没有挂靠，尤其是学区房，比如前面有小孩上学，已经把名额占用了，后面孩子再要上学就要等到他六年级之后。　　李涛：这种情况如果前面小孩读到三年级，但户口已经不在这里，这种情况下学校可不可以让他转出？　　宋文杰：应该是可以。　　李涛：就像天鸿高压线这个问题，肯定不仅仅是这一个楼盘，肯定有其它很多的楼盘，像华尔街日报做这个很好，因为这个很明显，对比才会有差距，这是一个社会问题。　　搜狐焦点编辑 韩利锋：现在你们还有什么问题想要咨询的？　　业主代表1：现在我们不知道该往哪儿走，现在20多天过去了，我们做了很多事情，但是做了很多事情都没有一个有效果的，接下来我们不知道该怎么办，但是这个维权我们一定要坚持，我们一定要让他们给我们一个明确的说法？　　柯荣明：现在目的你们就是要搜寻证据，刚才你说了你们没有知情权，这个索赔要经过评估，就是有高压线和没有高压线赔多少。　　业主代表1：你刚才做二手房的，我09年之前一直在北京做二手房，所以我也知道高压线问题、学区问题，还包括房子里面死过人了，但是给隐瞒了，所以这是知情权的问题，所以我很在意这个知情权问题，所以我想这是作为买方要坚持的。还有是降价这么多，我们一方面考虑是资金是不是有问题，这样质量最后会不会有问题？　　胡玉燕：质量要看一下它们的承建商以往产品的质量，要查一下承建商原有的口碑，包括监理公司，你们先查，这样是有备无患的，后期在交房验收的时候要注意，因为杭州现在有专业的验房公司，我不否认就算是绿城的房子也好也会有细小的问题，但你们这个楼盘既然发生了这样的问题，到时候你们认真一点也是应该的。　　搜狐焦点主持人 史雨蒙：如果现在买房是买郊区一点的新房好还是买市区的二手房好？　　李涛：如果是买二手房的价格，买郊区面积是稍微大一点的，比如郊区90方，市区只能买60方。　　胡玉燕：这个要看怎么选，从长远利益来讲，我建议大家买一手房，但一手房就选择预售的风险，所以要买大品牌房企的房子。　　李涛：如果买二手房一定要买2000年之后的二手房，2000年之前的二手房就会面临很多问题。同样是市区的新房和市区的二手房价格相差很多，但是放在郊区就没有差距。　　搜狐焦点主持人 史雨蒙：但是郊区就面临着降价等问题，但市区因为地段问题可能一直很平稳。　　宋文杰：就拿武林一号来说，它买五六万，但是它周边的大塘小区就是两三万。现在二手房有一个变化，从09年到11年，所有二手房排名靠前的都是老小区，但是从13年开始第一名是东方润园，剩下的下沙那边、九堡那边，很多次新房都成为现在二手房里面的排名前十。　　李涛：如果营业税不限制会更高。　　宋文杰：是的。现在去下沙买一个二手房，可能1.1万，买新房也是差不多的价格，但现在买了这种二手房可以马上住，而且交付的片区可以马上看的到。　　李涛：买期房还是要靠品牌的，大品牌都会出问题，小品牌更不要说了。　　搜狐焦点编辑 韩利锋：最后请每位嘉宾从各自的领域讲一句话，告诉我们的网民如何买房子才放心。　　宋文杰：对于二手房来说，可能更多还是要建议客户多看房，多看几次房，看了多的之后就找到门道了，你就可以把关注的点发掘出来了。　　李涛：我的想法，如果在房价上涨的过程中房子也会出现一些问题，只是这些问题会让房价给盖住了。但是在房价平稳或者下跌的时候，这时候选择品牌开发商可以稍微降低一点风险，就像处女作一样去买房。　　胡玉燕：我觉得有几点，从老百姓买房来说第一是地段，第二是品质，第三是品质开发商，第四是性价比。因为大家都很清楚楼面地价，在不同的时间节点进入楼面成本不同。如果从这四点去注重细节了，现在媒体、网络、电视都很发达，可以通过不同的渠道来了解，因为买房毕竟是一辈子的事，而且就像相亲一样第一眼看中的就很难改变。　　搜狐焦点主持人 史雨蒙：区域怎么选呢？　　胡玉燕：区域要跟工作生活有关，包括我们现在有很多新杭州人，有很多都是杭州周边的，同样是郊区，同样是余杭、临平、下沙，你怎么样回家近，所以这个从成本考虑还是有必要的。　　搜狐焦点主持人 史雨蒙：这个要根据自己的工作和生活。　　李涛：其实杭州房产的品质在中国绝对属于前三位，甚至不客气的说应该排第一。　　柯荣明：买房子首先压进行一些必要的查证，毕竟处于信息不对称，消费者处于相对的弱势群体，必须要从开发商的实力、背景去查证，这个从第三方了解更可靠，比如说从政府部门去了解，比如买期房预售房许可证有没有。接下来第二步就是购房合同是可以通过协商的，任何条款都是可以改的，只要你双方愿意就可以改，如果考虑比较多的你可以不买，因为如果你买了一旦出现不利的情况或者把握不住的话，还是会吃亏。　　搜狐焦点编辑 韩利锋：今天会客厅就到这里，谢谢。