中国房地产泡沫在1-2年内会破吗？我们该怎么办？
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中国房地产泡沫在1-2年内会破吗？我们该怎么办？
作者|城市君
来源|一二线城市地产观察（ID:fangchanguancha12）
目前中国的楼市是存在泡沫的吗？泡沫会破吗？个人该怎么办？房姐建议大家看看这篇文章，一文懂。
首先，我们来讲清几个问题。
1、目前是不是泡沫？根据售租比=售价／年租金（类似股市的市盈率P/E），目前各大城市基本位于30～50倍（年），国际公认30倍以上是泡沫（25倍以内有投资价值），日本泡沫破灭的时候，顶峰是80倍。
所以，泡沫是一定的。
注：房价与收入比，房价与可支配收入比，这两个指标基本不用，因为这两个数据根本没法看了，而且中国很多是两代人供房，所以更看重售租比，也便与股市市盈率做横向对比。
2、房价是泡沫，泡沫具体是什么？
房价的泡沫组成来自于两个部分：土地价格以及P／E在30倍以后的击鼓传花的利润。日本泡沫破灭后最直接的就是土地价格的回落。
近五年，开发商投资一个普通住宅项目正常净利润率在9%-12%左右（2015年行业平均净利润率才10%，意味着3000楼面地价的房子卖价是1万，降到9000就无钱可赚了，开发商能力差的，还能赔钱）。房价构成中，30%-50%是土地成本交给政府，另外有12%以上的开发商交给政府的税费，开发商承担的建安成本以及各项费用一般在30%以上。
银行在房产开发过程中对开发商吃一次开发贷款（一般是3年期），在销售过程中对购房者吃一次购房贷款。
注：看房价组成就可以理解任总为什么说房地产开发商只是政府跟银行的丫鬟
房价为什么高，泡沫在哪里，看房价组成应该会很清晰。
泡沫的另一组成部分，是击鼓传花的利润，这是由于房产具有投资属性，经历了10几年的货币超发与通胀，在供求关系的指引下，土地财政的刺激下，以及舆论的诱导下，房产投资成为普通人的首选投机跟保值手段。3、关于泡沫会不会破？何时破？有一个房地产18年经济周期的说法，7年缓慢上涨期，5年快速上涨期，2年极速上涨期，4年泡沫破灭调整期。
目前状态，各地分化，但总体看按18年周期已经是在极速上涨期，因为中国土地完全掌握在政府手中，经济半封闭，房地产经济的泡沫会不会破，何时破，绝大程度上看政府的调控手段。4、政府应对现状的手段？政府已经走不了土地财政的老路了，原因是目前房产价格挤压了实业的生存空间，也透支了普通人的消费需求，另外，房地产市场的供求关系发生了倒转，导致之前的发展模式从长远看已经走到了尽头。
但政府现在还是脱离不了卖地赚钱，因为大量的负债必须要还，新的收税对象还没有出现，所以房地产的泡沫还不能破。从对政府需求上说，就是土地价格不能降，房价不能降。因为一旦下降，政府的负债，银行的不良贷款，企业的资产负债表、利润表都会一塌糊涂，连锁反应将会导致经济至少停滞，最终接盘的不光是你我，最终是人民币，这些明显是政府无法接受的。所以，政府会做什么？
对政府最有利的行为就是稳定房价，造人为的慢牛。
通过增加土地入市、规划新城区和政策配合平抑一线城市房价，通过限制土地入市和政策配合促进存货过高的城市去化。
另外，通过宽松的货币政策，通过居民收入提高与货币逐渐贬值，慢慢降低房收比，让房价在5年后、10年后看起来比现在合理。
通过时间来换取房价泡沫缓慢缩小的空间，也就是避免经济硬着陆。但是，2015年的股市与当今房市何其相似，市场力量之强大，当今政府已难以完全操纵，加上地方诸侯与中央是否保持步调一致也很难讲，所以，政府的希望会不会落空，局势会不会一发不可收拾，我认为也是有一定概率。5、个人如何应对？现在已经是泡沫，你是刚需，必须买房，最好到你喜欢的城市，售租比在30以内的地方买房吧，中国很大，宜居的美丽城市真的不少，真的没必要为了一线城市的身份去当接盘侠。
要靠自己打拼的普通出身的大多数人，最好在一线好好赚钱、升级，如果发展很好就留在一线（选择规划的新城区购房比较不吃力），如果发展得一般般就在1.5线／2线找定居地。
个人配置投资的，选择金融资产跟不动产组合投资，不动产投资尽量选择售租比合适的新兴城区去买，长线持有。
目前阶段投资房产，一定要计算投资收益，如果不缺钱或者风险承受能力大的，可以参与一线炒作。6、关于基本面因素1）财政赤字加货币放水的双松格局本届政府任内看应该不会改变，这就意味着货币贬值的预期和事实仍在继续。
双松格局对房价有支撑和拉升作用。反之，则会打击房价。2）土地供给
土地是房地产市场游戏的本质所在。政府垄断了国有建设用地，意味着可以操纵国有建设用地的供给量和价格，还可以直接垄断建设权（普通城市居民无权私建）。
任何拿土地稀缺说事的人都错了，实际上未用土地太多了，只不过供应量跟价格是垄断的。
你说主城区建设用地越来越少？城市发展有自身规律，到一定地步就会郊区化，城市集群化，从向心发展变成离心发展。
而且，政府已经瞄上了房地产的另一个市场，农村土地流转上市将要开启了，到时候农村的宅基地都可以上市交易了，耕地也可以承包了（已经可以）。只要基建配套到位，想必有很多人要去享受近郊的田园生活。
土地的属性以及供给模式，决定了政府对房地产市场的绝对控制力。
土地供给对房价的影响具体看政府操作，增加供给、开辟新城区可以平抑房价，收缩土地供给、维持低供给会维持房价或者推高房价。3）城市化进程
目前城市化率是55%，城市化结束是70%-75%，大陆每年平均新增城市化率为1%多一点，所以大陆完成城市化差不多还需15年。
万达王健林、万科毛大庆等大佬说房地产市场还能发展15年，也主要基于此。城市化的计算是以新增城市人口计算的，也就是人员向城市流动，或者就地城镇化。
机会：城市化尚有发展空间，对房价也有支撑作用。
风险：如果农村土地可以流转上市了，那城市化进程会加速，也就没有15年了。4）人口老龄化及城市人口的积聚分散
一线城市（除了深圳）已经出现老年化趋势，很多开发商以及金融机构早就已经布局养老型地产。
关于人口老龄化万科毛大庆有个发言可以搜到，里面有数据，我就不复制了，就说结论：人口老龄化对购房需求及房价必然是转折点，会降低总需求，拉低房价。
这个因素是长线影响，到时候的售租比售收比肯定会更趋合理，但年轻人的问题是，你等不起，人民币贬值快，一般人也没能力和精力让手中的现金保值增值，所以，如果价格合理的话，还是要考虑置业。
有人讲北上等一线城市的积聚作用会让房价坚挺，但城市化理论有一个城市中心人口逆增长的过程，也就是郊区化和城市圈发展，会使得人口和新兴产业向城市周边拓展。
另外，将来大陆会有新兴多个超级中心，华中有武汉，西南有成渝，西北也会有，原先的一线也会扩展成大城市圈，比如北京也扩展成京津冀，这样会使得传统的一线中心的人口积聚压力大幅度分散，也意味着需求的降低和房价的平稳。
中国人对于人生成功和人生目标，对于理想与幸福的理解也会渐趋理性。所以，人口老龄化和人口的积聚分散在一线城市长线来看是拉低需求和房价的。
普通人想要了解趋势，可以关注人口结构比例以及城市发展规划。7、数据来源以及个人如何查数据笔者因为是从业人员，投资决策使用数据来源于中指，克而瑞，明源等系统的数据、报告。同时也会请统计局的研究人员私下授课（其实政府对现下情况非常清楚，做研究的那些人实力很强，数据很全面，但做决策时因为利益权衡所限，就不会那么理性）。
普通人查经济基本面数据可以关注统计局网站；土地成交信息（位置及价格）可以上当地国土局网站看，每天都有更新（通过看土地价格就基本知道目前房价是否合理以及明年房价是否会涨）；住房成交信息可以上住建局网站看。
至于，网上的新闻，还是少信为好。
目前大部分新闻都是被操纵的，从业者看来，很多都是乱写一气。
其实新闻可靠很简单，就是讲道理摆数据。比如成交量，成交价，存货量，去化速度，去化周期等等供求基本数据，但新闻很少提及，很多时候就是在渲染气氛而已。8、总结：1线泡沫已经高企，要看风险承受能力小心参与。
1.5线中心城市，2线省会，以及1线新城区还有很多相对合理的机会，要买就早买（目前甚至有以租养供的机会）。跟房地产开发行业一样，房产投资的暴利机会其实已经过去了，还是回归理性的投资预期比较符合现实。其实，本人作为房地产开发投资从业者，真的不希望房价高企，希望房价能够回归理性，只想赚到合理利润即可，大家都有房住，有工开，有钱赚不好么？
有人手里有1、2套房，就一心想着房价暴涨，但房价涨了，生活成本跟着涨，房价是大周期，生活成本可是眼下的。你也不能保证在合适的时机出货套现，你也不能保证肯定能给你的后代准备好住所，以免他们为了不正常的房价牺牲了自由与理想。
可惜的是，房子应该是居住属性为主，现在却变成了投机品。
原先通过土地、税收、银行的吸血游戏支撑了基建建设、大型投资，也造就了相当一批体制相关人员的暴富，但房子终归是拿来住的，而不是拿来吸血的。高企的房价歪曲了社会价值体系，透支了年轻人的理想，摧毁了实业生存空间，待在这样的国度，说实话，真的艰难。
很多人私信问对于某个城市房价走势的看法，集中回复如下：
1）上文中已明确表达了，中国房市是政府主导的政策市，政府的货币政策，土地供给政策，房地产市场配合政策及立法，都能对市场供需及房价起到或正或反的作用，政策对市场需求的影响，以及对房价的影响，关键看中央及当地政府的政策具体走向。就是因为以上政策的不确定，谁都无法准确预测房地产走势。
目前政府各方面政策的大方向是想稳定地价、房价，也不允许房价过快上涨。2）开发商投资决策过程比较复杂，从城市可进入分析，到城市宏微观经济分析，再到城市整体供求分析，再到各分城区现状分析，再到目标地块的基本条件分析，会通过一系列的市场分析最终决定是否进行投资。
普通人不可能有这样的条件进行理性分析。所以我已经在上面答复里给各位提供了2个最最简单办法：
（1）考虑到货币贬值，目前售租比在35年以内的房子是可以买来自住的，30年以内的房子目前都是可以投资的；
（2）关注下本地国土局网站土地成交价格，看土地价格有两个作用，一是看趋势，同等区位条件的土地价格如果在持续上涨，房价肯定也会上涨；二是看房价，看到楼面地价，你就可以结合开发商的正常成本，计算出合理房价，房价短暂可能会受到供求关系起伏，但不会偏离太远。新房房价基础公式：房价=土地成本+建设成本（含建安、管理销售财务费用）+税费+净利润
开发商的建设成本请咨询当地人士或网查，一般几年之内变动不会大，税费= 12%＊房价
利润=房价＊x%/0.75（x%是净利润率，除以0.75是因为要交25%的所得税）二手房价格参照同区位一手房价格，理论上应该是 重建价格减去折旧再加上交易成本，但大部分房子还比较新，所以价格只是略低于新房。3）很多人问我某个城市的房价看法，恕我无能，不能回答。现在一线，二线，三四线分化严重，而且单个城市中，合区分化也严重，所以我还是希望您按我说的售租比跟关注土地价格的方法去做判断。4）今年房价飙升，我作为从业人员其实不是兴奋，而且恐惧。无论怎么算，部分城市现在的泡沫都已经到了恐怖的级别，参与风险极大。
本人非常看重售租比，是因为将来如果没有接盘侠，价格最终回归了，合理价格最可能靠近的就是售租比了。无论你是普通工薪阶层还是投资者，你现在参与P／E50倍以上买盘的动机无非是认定房价还会涨或者大涨，但目前基本面除了政府的政策因素引导以外，还有什么能支持房价大涨？经济增长放缓进入中低速，出口与实业萎靡，转型还在过程中失业率进入爬高阶段，收入增长缓慢，人口结构变化。。。所有经济基本面都不支持房价大涨。
再次警示各位风险，特别是普通打工者，不要参与50倍以上的买盘。大陆可没有个人破产的法律，你贷了款是无论如何都必须还贷的，除非你死了。
至于投资者，如果担心资产贬值，请选择金融资产和风险小的不动产投资，合理化自己的投资预期。5）我希望普通家庭出身的工薪族，在收入条件没有达到之前，请不要轻易负债置业，按目前的房价收入比和售租比，在很多城市，工作10年之后再置业还是可以的，这也应该是常态，所以不要着急。
希望各位年轻人在年轻的时候，多花钱在自我提升上，多学点技能，多旅游增广见闻，做到健康、家庭、事业平衡发展。
城市里充斥了消费信息与价值观，可能会迷惑你的头脑，到处走走看看，也许会对生命有新的领悟。
我以前的香港同事，30岁多一点白了一半头发的人多的是，他们很惨，3，4万的月薪，背着将近1000万的房贷，生活压力太大。
如果将来大陆的生存状态如当时的香港，那些花上千万供房的人，请你想想何必去接盘，不如努努力攒点钱买个自由身了。
今年，香港地价跌了70%，房价也会随着下跌。
大陆还没有经历过一个完整的房地产周期，没人能真正体会到日本的那种沉痛。
TA的最新馆藏古贺信行回应“中国会不会重蹈日本房地产泡沫破裂”_凤凰财经
古贺信行回应“中国会不会重蹈日本房地产泡沫破裂”
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凤凰财经讯中国发展高层论坛是&两会&后首个国家级大型国际论坛，旨在&与世界对话，谋共同发展&，今年于3月18－20日举行，以&中国与世界：经
凤凰财经讯&中国发展高层论坛是&两会&后首个国家级大型国际论坛，旨在&与世界对话，谋共同发展&，今年于3月18－20日举行，以&中国与世界：经济转型和结构改革&为主题。凤凰财经全程报道。央行货币委员会委员、中国(深圳)综合开发研究院院长樊纲在房地产市场供给侧改革分论坛上向野村控股株式会社会长古贺信行问了一个很多人关心的问题&中国的房地产市场会重蹈当年日本房地产市场泡沫破裂吗？&古贺信行从影子银行、劳动力不足导致了潜在增长率大下降、干预外汇市场分析了中日相同之处，并表示，实际上比80年代的日本相比，当今的中国可能还面临着更大的风险。但他同时表示，中国和日本规模不同，而且两国也存在着发展阶段的不同。日本在泡沫破灭的时候，从经济发展角度来说已经处于成熟国家的行列，与之相比，中国虽然潜在增长率有所下降，但是仍然处于发展中的阶段，只要很好的发挥后发优势的话，还是有进一步发展潜力的。以下为问答实录：樊纲：谢谢。刚才古贺信行先生应该说谈到了很多问题，包括我们中国的土地改革问题，包括房产税的问题，应该说确实我们的中国的房价问题，中国房地产市场问题是方方面面的，不仅仅是一方面的问题。所以呢，也确实值得我们从方面来进行探讨，包括我们探讨其他国家在类似的历史发展阶段上，在相似的环境下所发生的类似的这些问题。在这儿我相信也是在座各位的一个兴趣吧。我们想问问我们的日本的行业领袖，中国的房地产市场现在的泡沫和日本80年代的时候房地产市场的情况有没有相似的地方？原因有没有相似的地方？在您看来中国的房地产市场会会重蹈当年日本房地产市场的同样的这种问题？您有什么看法？古贺信行：我认为中国的现状和日本过去有相同之处，也有不同之处。当时在日本泡沫经济的时候，日本处于一种过度发放贷款的状况之中，除了银行发放的房地产贷款之外，还有非银行的专业金融机构，日本叫做住宅金融专业机构所发放的贷款。我知道的中国也有所谓的影子银行的问题，这个和过去日本银行，或者是银行以外的金融机构提供大量的资产贷款，导致土地价格上涨是有相似之处的。另外在80年代，日本面临着劳动力不足的问题，导致了潜在增长率大幅度的下降。中国当今也同样受制于劳动力的减少，所以潜在增长率也是大幅度的下降。针对这种情况，如果政府试图通过强行的实施刺激性的政策来实现超出潜在增长率的高增长目标，结果就会引发资产泡沫。另外当前为了控制汇率的上升，主动去干预外汇市场，结果就导致本国的外汇流动性膨胀，这样就造成流动性过剩带来价格的上涨。我们认为过去一段时间人民币为了控制币值的上升而进行市场干预，结果引发流动性膨胀的问题，进而造成房地产价格的上升，这也和日本比较相似的。我认为这两者实际上都预示着比较大的威胁，实际上比80年代的日本相比，当今的中国可能还面临着更大的风险。刚才我曾经提到在80年代，日本除了从银行贷款的方式提供给房地产开发企业的贷款之外，还有所谓的非银行的住宅专业金融机构，他们也提供了贷款。中国是有影子银行，同样起到这样的作用。但是需要注意到的日本的住宅专业金融机构，它是从银行获得贷款，然后在此转贷的，而银行在发送贷款的时候，这些贷款都是被写入银行的资产负债表得到反应。而中国的影子银行是完全独立于银行之外的不反应银行帐户的这些贷款，如果真正中国影子银行出现问题，出现违约的情况，很可能给中国金融系统带来比日本当时更大的冲击。另外还考虑到中国银行更多是国有银行，跟日本民营银行不一样，大家都有一种期待说，如果真是银行出问题的话，可以指望政府出手相救。另外，在汇率的自由浮动方面，中国和日本也是不同的，这一点也是令人担心的。刚才我提到的几点，中国和日本不同，而且有可能有更大风险的地方，但是最后还想提一点，是中国和日本规模的不同。而且两国也存在着发展阶段的不同。日本在泡沫破灭的时候，从经济发展角度来说已经处于成熟国家的行列，与之相比，中国虽然潜在增长率有所下降，但是仍然处于发展中的阶段，只要很好的发挥后发优势的话，还是有进一步发展的潜力的。
[责任编辑：谭红朝 PF009]
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中国房产泡沫即将破灭 可信度到底有多高？
来源：中金在线
房产泡沫近年来成为了房地产业的热门话题，尤其是最近许多专家学者都纷纷预言，中国房产泡沫不久即将破灭，于是许多房产投资客们开始担心了，生怕手里的房子贬值；刚需族们也犹豫了，考虑要不要过一段时间再买房。
&&房产泡沫近年来成为了房地产业的热门话题，尤其是最近许多专家学者都纷纷预言，中国房产泡沫不久即将破灭，于是许多房产投资客们开始担心了，生怕手里的房子贬值；刚需族们也犹豫了，考虑要不要过一段时间再买房。
&&房产泡沫论泛滥，房产行业不禁人人自危，中国的房产泡沫已然形成，但是在短时间内房产泡沫是否会破灭呢，破灭论的可信度又有多高？
&&中国房产泡沫面临破灭危机：
&&早在九月份，楼市便传出房产泡沫或将提前崩溃的言论，进入十月份之后，房产泡沫正在破灭或即将破灭的预言更是层出不穷。
&&国研中心：三四线城市地产泡沫正在破裂
&&近日，国务院发展研究中心主任李伟在世界工商协会论坛上表示，根据国研中心的调研报告，国内房地产市场风险仍在进一步积累，区域性分化趋势越来越明显，三四线城市出现泡沫破裂现象，温州、鄂尔多斯等地的房价已经开始下跌。
&&专家称房价月租比达800倍 泡沫破灭将在2015年底前
&&新华网的一篇报道中指出：&2015年，中国将迎来最后一个人口&生育高峰后遗症&和&第一个死亡高峰&，这意味着住宅供给的增加，此时中国婚房供需将发生重大转变。中国楼市泡沫破灭将发生在2015年底之前，未来一年将是楼市既得利益者对刚需者进行最后的逼空。&
&&福布斯：中国地产泡沫总会破灭 5年后房价降40%
&&美国《福布斯》双周刊网站10月28日刊发题为《在中国，没有一座城市没有可怕的大片空房》一文，文章称，中国的房地产繁荣已经成为将财富集中在地方政府手中的最有力的工具。问题在于，房主们大多不知道他们坐拥的房产根本不值房子的报价。所以他们远远不像自己认为的那么富有。现在不可能确切知道房地产泡沫何时破灭，但是它总会破灭，五年后来到中国的人会幸运地发现房价比现在低了40%。
&&牛刀：2014年3月后房价将大跌 债务危机或一起爆发
&&近日，知名财经评论员牛刀表示，2014年3月后房价大跌和债务危机或一起爆发。他指出：&2014年3月后，美联储必然会宣布减债，从那时起，资金会有一两次大规模出逃的时候，就像1997年的亚洲金融风暴，中国的房价泡沫、债务泡沫和产能过剩泡沫面临一次严峻的考验，结果是可能引发大崩溃，汇率大跌、房价大跌和债务危机一起爆发，直接影响金融机构。&
&&无论是有房者还是购房族，房价都关系到他们的切身利益，房产泡沫的破灭与否更是与其息息相关，虽然房产泡沫即将破灭的说法言之凿凿，但是事物发展都是一个循序渐进的过程，不会在瞬间就发生翻天覆地的变化，房价的上涨或下跌会有缓冲的过程，房产泡沫也不会说破就破。
&&况且，从宏观上来说，房地产业关系到国计民生，关系到国家经济的发展，政府部门也不会眼睁睁地看着房产业崩盘而不采取任何措施，相信即将到来的十八届三中全会将会对当下房产业的发展提供一些合理有效的决策。
（编辑 梅海晨）
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过去，各房企跨区域布局，追求规模扩张的时候，人才十分重要；现在，房企开始多元化布局，人才更加重要！
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中国人该思考房地产泡沫破裂以后的事了
中国楼市在近20年的狂飙突进中没有一天不与“狼来了”的唱衰声音如影随形。警世预言的一再落空不仅令许多忧国忧民的饱学之士名誉扫地，也让人们对一种关于楼市的“中国特殊轮”愈发坚信不疑——虽然理论上没有只涨不跌的市场，但中国的情况、或至少当今中国的情况或许会很不一样。然而，现在真的到了需要认真想想房地产泡沫破裂以后的时候了。用“疯了”来形容近期的房地产市场，尤其是一线城市的楼市，一点都不夸张。以至于上海、深圳不得不先后出台所谓“史上最严厉的楼市调控新政”，而之前各地的趋势一直是朝着废除禁售令、降低购房门槛的松绑方向去的。我曾为一位30多岁的新婚夫妻算过一笔账：他们目前租住了上海市中心城区的一套二室一厅的高层公寓，如果他们把这套公寓买下来，按当下的租金算，这笔钱够他们在这套房子里住至少80年！而这套房子的东家——一对60刚出头的夫妻——用这笔房款可以在相同地段包住一套五星级酒店的双人套间，舒适省心地过完他们的余生。这样的房价，合理还是不合理，是一目了然的。但就是这样，许多购房者依然争先恐后，仿佛在抢末班车似的。不少自认为懂得经济学的唱多人士也许会拿出许多理论和数据来反驳我的危言耸听，他们会从城市化说到供求关系，从国民经济说到“支柱产业”……但我相当确信，自己不会沦为一再落空的乌鸦嘴预言家中不起眼的又一位。造成中国楼市显而易见的泡沫的原因很复杂，其中包括地方政府扭曲的土地财政因素等，但自2008年金融危机以后的每一轮房价上涨，最根本的动因却都是流动性过剩。众所周知，迄今为止中国民间的投资渠道依然十分狭窄有限。在实体经济不景气的后危机时代，长期宽松货币政策所释放的天量流动性只能流向股市、楼市及艺术收藏品等极少数出口。而去年夏天股灾以来，由于股市的持续低迷，投资和投机资金的流向就更少了。与2008年到2010年的那一波暴涨相比，本轮房产价格飙升可能还多了另一个重要动因，即人民币汇率看跌。当许多投资者预期人民币未来会继续贬值时，他们的合理选择首先是将手中的人民币换成美元。然而，为了缓解资本出逃压力，近期央行和外汇当局明显收紧了外汇管制，原先相对容易的外汇兑换，特别是向境外汇款变得异常困难。这条“出海”的路也被堵死，就使得那些拥有一定闲钱的居民更加焦虑。过去十多年来的经验告诉他们，如果不想眼睁睁地看着手中的人民币越来越不值钱，唯一有利可图的便是买房。当前，政府将去库存当做经济工作的重心，而存量房的消化又是去库存化的重中之重。为此，“鼓励开发商适当降价”甚至都写进了中央经济工作的决议文件。但眼下摆在中国面前的是一个两难境地：在实体经济尚未实质性回暖之前，货币政策和收紧是不可行的，短期内只会进一步宽松。央行确是在尽力行使自己的职责，为疲弱的经济提供资金支持，然而它却没有能力掌控这些资金的流向。现在看来，它们中注定有不少会流向楼市，从而延续它的疯狂，让中央政府的“房价适当下降”愿景落空。但这大概的确是最后一班车了。随着“新常态”的到来，经济增速不可避免的放缓，经济结构主动或被动的转型，未来中国已经不再可能、也没有本钱延续过去那种依靠堆砌投资而拉动的经济增长模式了。在这么多年来的投资热潮中，中国已经积累了令人担忧的庞大房地产库存，中国的城市化进程即便如那些楼市唱多人士最喜欢引证的那样继续高速推进，要消化这些库存，恐怕也已不是三五年内能够完成的。根据国研中心的研究，2014年新开工量的阶段性高点基本得到确认，未来十年，住房需求和投资增幅均将明显下降。依靠刺激房地产重归高增长的时代，已经一去不复返。此外，货币政策也不可能长期这么宽松下去，美国就已经开始进入紧缩周期。长期来看，中国的高房价注定是不可持续的，楼市泡沫注定要戳破，唯一的悬念只在于以何种方式。我们当然希望它是以可控的挤压方式出现，最理想的状态是随着经济基本面的回升逐渐将现有泡沫消化掉。但市场经常不遂人愿，并且在我看来，现在已经为时过晚，房地产泡沫有序缓慢挤压的窗口正在关闭，破裂的可能性近在眼前。眼下还有另一些人担心必将到来的楼市泡沫破裂对金融系统的稳定性构成致命风险，进而伤害到整个经济。我认为这个问题需要分好几个层次来审视。两会期间，重庆市市长黄奇帆忧心忡忡地指出，用加杠杆的方式来去房地产库存，与中央精神是背道而驰的，会给经济带来巨大风险。如果听之任之，将会是另一场金融灾难。这位广受关注的“金融奇才”认为，美国次贷危机的源头就是零首付，并警告称，由此吹大的泡沫与去年高杠杆下的股指从3000点到5000点暴涨的后果将会是相同的。著名裁决媒体人胡舒立女士发表在最新一期《财新周刊》上的社评中呼应了这种说法，她以强烈的语气警告，以加杆杠方式刺激房地产隐藏多重风险。她认为，去杠杆与去库存，本应是供给侧结构性改革中步调一致之举。但在房地产市场中，这一政策的效果不佳，杠杆不见收敛，反有加强。我认为这种担心是合情合理的，但不过或许不必过于担心。原因在于两点——第一，中国的储蓄率非常高，民间负债很低，民间不良负债更低。正如胡舒立文章中所说，在中国，企业杠杆率高企，政府杠杆率次之，而居民杠杆率相对较低。中国的主要债务风险在企业和地方政府，房贷至今仍是中国银行业最优质的一块资产；第二，中国的房地产资产基本尚未证券化，楼价下跌可能会让投资人蒙受巨大损失，但尚不至于引发金融机构的大规模违约潮。在这一点上，媒体报道中的黄奇帆的说法是存在偏差的，零首付不是最主要的加杠杠，美国次贷危机也不是零首付造成的。真正危险的加杠杠是将房地产抵押贷款打包证券化以后再拿到资本市场去炒作，这种复杂的金融创新中国至今还没有。上述两个原因决定了中国不太可能发生2007年美国那样的次贷危机——正是它直接触发了全球金融危机。在这方面，最近链家、平安好房、房天下、房多多等代理或者中介机构所推出的互联网金融产品是颇值得注意的新动向。但这些“金融+”创新毕竟尚在萌芽之中，还不足以掀起太大的风浪。上海市消费者保护机构在3·15之前已经通报了链家的这类金融理财产品的风险，显示出了其敏锐和审慎的一面。当前真正需要担心的是房地产泡沫破裂以后企业债务链断裂和地方政府财政困难而对银行系统造成的冲击，但鉴于中国经济的高储蓄率和低金融化程度，我认为，只要监管部门未雨绸缪，这种风险仍在可控范围之内。因此，我们不必担心楼市泡沫破裂引发全面的系统性金融风险。但对于那些今天仍迫不及待地将毕生积蓄投入楼市的普通老百姓而言，他们挤上的很可能真的是中国楼市近20年黄金上涨周期的最后一班列车。它的前方不是遍地黄金，而是泡沫破裂后的泥淖。本文作者陈季冰，商业见地网专栏作家，所开专栏《思想地图》，微信公众号“冰川思想库”原标题：时刻准备着，迎接房产泡沫破裂
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作者：陈季冰
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