抢过户抢缴税抢网签 新政下房产交易大厅上演全天疯狂_时政频道_新华网
抢过户抢缴税抢网签 新政下房产交易大厅上演全天疯狂
日 15:54:29
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　　抢过户 抢缴税 抢网签
　　房产交易大厅上演全天疯狂
　　“‘国八条’前天晚上才颁布，二手房营业税的‘靴子’今天就落下来了。过完这个春节，门店的生意又得荒了。”捻灭烟蒂，经纪人孙先生打起精神，继续陪客户排队等网签。
　　昨天上午，“国八条”出台才过一天，北京市地税局就发出通知，立即执行“五年内二手房全额征收营业税”的新规，令市场措手不及。抢过户、抢缴税、抢网签、急看房，在朝阳区房产交易大厅，一天内上演了一幕幕“忧喜与共”的疯狂场景。
　　场景一
　　过户大厅晚上9点才关门
　　昨天下午三点，石佛营东里，朝阳房产交易大厅的门口，马路两边鳞次栉比停放的汽车，将三车道硬是挤成了一车道。
　　市民董小姐在交易大厅已经等了5个小时，可前面还有100个号呢。站得太累，她从过户窗口拖过了一把椅子，在大厅一角闭目养神。“早办早好，谁知道年后还能不能买呢。”董小姐表示。
　　记者在现场看到，虽然离大厅关门只剩两个多小时，可领号窗口前，依然有络绎不绝的申请人。大厅里百余张椅子早已被坐得满满当当，后来的市民，只能靠墙边站着。“今天早上5点就有人来排队了，9点开门时，人都排到了马路西边。”保安告诉记者，自从1月中旬来，朝阳交易大厅每天都是人声鼎沸，这两天人更多了。
　　“都是过来办理过户的，自从新‘国八条’出来后，买卖双方更愿意抓紧办手续，好落袋为安。”我爱我家的经纪人张世斌告诉记者，最近一个星期，他每天都要帮至少80组客户办理过户手续，27日晚熬夜到12点给客户办网签，早上5点就来排队，晚上8点才能结束。
　　一直到下午5点30分，现场叫到300多号，号码已领到500号。“今天又得9点才能下班了。”一位工作人员告诉记者，因为需要办理业务的市民太多，加班已是最近的常事。
　　场景二
　　税费涨了也要过户
　　“我们听说今儿营业税要变，就告诉客户赶紧来办，碰碰运气，没想到还是摊上了。”麦田房产的经纪人孙先生告诉记者。
　　市民邢先生就属于“被摊上的”。邢先生老家在太原，两天前，相中了一套2008年的77平方米两居室，要价298万元。本来打算27日回老家的邢先生立刻退掉了好容易买来的火车票，昨天一早赶到网签大厅，正排着队，听说新规出台，他必须按照全额多缴11万元的营业税。“谁知道下步还要出台什么政策呢？”
　　场景三
　　搭着“末班”差额缴税
　　“9400元，还是按差额缴的营业税。”从朝阳地税大厅出来，丁女士才算放下一颗心。
　　月初，丁女士买了一套2009年的一居室，早早办了网签，可因为没拿到批贷，无法办理过户。周一，中介通知她贷款批了，双方约好昨天到交易大厅办理过户。周三晚上，从新闻上看到“国八条”中规定，五年内二手房按全款征收营业税，丁女士着实紧张了一把，就怕自己再多交7万多元营业税。“今天早上一来，听中介说北京执行全额征税了，但所有1月27日之前已网签的购房人仍可享受旧政策，我这才放心。”
　　场景四
　　倒霉成为首批“试水者”
　　同样是月初就签了买卖合同，市民王先生却因为一点儿疏忽，错过了享受老政策的时机。
　　月初，他买下了一套2000年的小一居，因为担心申请不了贷款，便和中介协商，只签署了网签合同，没有把数据提交到交易网平台。17日，申请顺利通过，可因为经手经纪人回老家了，他的事儿就被耽搁了下来。直到“国八条”出台，昨天一早他赶到了地税大厅。工作人员告诉他，虽然合同是月初签的，但网签公示是刚完成的，所以必须按照新政策执行。“本来只要交5000元，现在却交了32500元。”
　　场景五
　　找中介拼命看房
　　“落地细则还没出台前，周末我要抓紧时间看房，尽全力把新房的事情搞定。”小张一边不停地给中介拨电话，一边在网上搜索房源信息。
　　小张祖籍福建，在北京工作将近五年。2008年，他在立水桥买了一套38平方米的一居室。近期小张要告别单身，本打算春节后物色一套两居室，以小换大。新“国八条”彻底打乱了他的计划。政策规定，拥有1套及以上住房的非当地户籍家庭，暂停在本行政区域内购房。“38平方米的房子单身住还行，成家了可不够用。”昨晚，张先生告诉记者，无论如何，他要赶在周末把房子定了。
　　抢购风潮恐延续四日
　　北京市房地产交易管理网的数据显示，“国八条”出台后的27日和28日，本市二手房网签量达到了3142套，几乎和24日到26日三天的总成交量持平。
　　伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，未来的4个工作日里，北京二手房过户还将出现高峰。“五年内二手房全额征收营业税的新规，虽然增加了购房人的置业成本，但还不是最有冲击力的。‘国八条’中的限购，才是最让大家担心的，尤其是在北京的外地人受此政策影响最大。预计春节后，楼市才会出现量跌价滞。”
　　越调越涨，越涨越调。每遇政策收紧前后，抢购风潮都会出现。北京中原三级市场总监张大伟提醒购房者，出手前应保持理性。“‘国八条’的启动，可以看出政府对抑制房价过快上涨的决心。价格从长期看是会企稳的，政府依然鼓励刚性需求，所以，对于购房者，特别是名下已有房者来说，匆促抢购下的价格不一定合适。而且，目前正处于加息通道，购房者还需考虑还款成本。” 赵莹莹
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> 【搜狐焦点房谈】谁动了我的奶酪 买房十年房本遥遥无期！
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【搜狐焦点房谈】谁动了我的奶酪 买房十年房本遥遥无期！
主持人：搜狐焦点的网友大家好，今天是《焦点访谈》第438期节目，这次房谈的主题是“谁动了我的奶酪！入住十年房本遥遥无期”。在老百姓的观念里，有房子才有了安身立命之本。然而不少准业主们可能做梦也意料不到，自己花了一辈子积蓄买的房，最后可能迟迟办不来房产证。其实不只是准业主，就算是入住多年的业主，也有可能拿不到房本，其中北京市昌平区沙河的北街家园七区六号楼、七号楼、八号楼的业主们，自2008年开始，相继购买了由北京罗顿沙河高教园建设发展有限公司所开发的住宅房屋，自2011年和2012年陆续交房开始起算，按合同应该在2014年全部办理完产权证明，但是到现在业主们还没有拿到房本，究竟是谁动了购房者的奶酪？出现这种情况后，作为利益受损的购房人应该怎么办呢？如何用法律保障权益呢？哪些方法可以提前避免这些问题？为此，搜狐焦点业主论坛《焦点房谈》栏目，特邀请知名房产律师，一起来探讨关于房本的那些事儿，现场的朋友也可以就自己遇到的一些问题，稍候跟我们律师互动、咨询。首先介绍一下今天到场的嘉宾：北京市振邦律师事务所律师张新、北京市冠腾律师事务所张孟胜，欢迎两位律师的到来。首先我们征集了两个案例。第一个案例是购房者在寻寻觅觅找房子的时候，很多人将目光投向毛坯现房，因为现在环北京地区燕郊、固安、香河有很多投资客，一次性买入七八套房子，如果有涨价就转手卖，这种情况下有可能没有房本，要是买这种房子需要注意什么？张新：严格的讲，如果房本没有下来的话，因为做不了网签，买这种房子如果交易周期非常长的话肯定是有风险的，尤其现在的房市波动比较大，有上涨空间就有违约，交易时间周期越长，违约的现象往往越严重。如果你看上一个小区的房子，最好买有房本的房子，如果非要买没有房本的房子的话，就要加大一些违约金，在其他方面是提前入住，把入住的周期提前，防止一房两卖的情况发生，当然这种情况在北京现在很少，原来多一些。主持人：加大违约金是在合同里列明吗？张新：对，现在中介都是20%，法院也会支持20%的违约金。主持人：加大违约金有没有一个比例？张新：以我做房产纠纷的经验来讲，最高判过30%，有些中介公司前几年版本确实达到30%，现在近几年都下调到20%，20%现在到法院诉讼能否全额支持也是有争议的，有些可以支持，有些情况不可以支持。主持人：具体情况具体分析？张新：对，但是衷心建议是买没有房本的房子提前入住，因为不动产是以物权登记为公示原则，入住等于你占有它，物权登记的行为没有实现，最起码有一个占有的行为，这样会有益于维权。主持人：张孟胜律师您怎么看？张孟胜：这个问题是购买者普遍遇到的实际情况，就是毛坯房是交易里很正常的一个标的，如果要买新房的话，现在市面上都是按揭房，所以你买到的肯定是没有产权证的房子。这个肯定有风险，现在这种风险在实际交易里已经大大的降低了。比如现在出台的叫做网签，网签是作为很重要的公示方式。因为我原来也做过地产公司的顾问，只要房源进行了网签，就固定住这个房子不能一房两卖，在过去没有这套系统之前是有一房两卖，包括其他一些违约情况，但是现在来看这个风险大大降低了。现在面临的问题是，即使你买了期房，但是一直办不下来产权证，你还没有最终获得这个房子的所有权，这是我们遇到的一个风险。不过作为一个房子交易的话，可能这种概率还是比较低，买房人也不用太过于担心，如果遇到了这种问题，有了政府这种把控之后，可以通过法律手段来维护咱们的权益。所以我认为这种房子可以买，风险有，但是可以有补救措施。主持人：您说的补救措施能否详细的说一下？张孟胜：如果房子已经被锁定的话，如果发生诉讼的时候，可以主张案人的权利，如果你已经做网签的话，诉讼到法院以后会支持案人的权利。张新：张律师说的是一手房，你问的问题是二手房，就变成我的房子了，然后我再卖给张律师，这是二手房交易，在这种情况下是做不了网签的，除非找开发商改底单，找开发商改底单这个难度是比较大的，跟开发商说办一个解约手续，然后再过户后购房人，解约之后网签就没有了，作为一手买受人预登记的制度就没有了，张律师所说的风险就产生了。一般改底都会存在商业贿赂问题。再说你这个郊区比较老了，改底的机会也没有了。张孟胜：房价已经上升了，有可能改底的时候开发商就不愿意配合你改底单，有可能收回这个房子，最后交易无法达成，这个风险是比较大的。张新：如果想卖这个小区的房子，要跟人家说清楚，因为你一手的业主想卖给第二个买受人的时候，可以说清楚让你提前办入住，把入住作为交易的标志性的行为。没有房本就办不了网签，对于买二手房人的来说就没有最大的风险保障机制，在法律上唯一有效的保障机制就是提前入住。我不知道你那个小区卖二手房好卖吗？没有房本的情况下。网友：我知道卖了十几套了。张孟胜：对买受人来说要承担一定的风险，必须要等到卖方拿到产权证之后才能办理二手房交易的流程，这个时候如果时间拉的很长，如果房本要办理的周期很长的话，房价必然会上涨，上涨之后，卖房方会心里又不平衡，我当时卖给你是很低的价格，现在我拿到这个产权证之后，我再给你做二手交易的时候，他心里产生不平衡，很有可能出现毁约，毁约的话，只是一个合同之间的纠纷。而且你这个交易本身是在生效和待生效之间的概念，因为没有拿到房产证的合同是没有权利处分房子，你签的合同本身就有一定的争议。主持人：第二个案例也是时间比较长的，有一个网友小张是2004年6月1日看到了某开发商开发的商品房楼盘邻近幼儿园和小学，没有详细看其预售证等材料，立即以近320万元购买了其中一套房，开发商答应在1年内办理房产产权证，可能苦等10年无果，像他这样的住户在这个楼盘就有60多户。今年3月，小张和60多个住户向法院起诉，法院判令开发商限期办理房地产权证并支付办理违约金。可开发商在开发楼盘时已经将土地抵押给银行，后因公司经营出现问题，无力偿还银行债务，在抵押没有解除的情况下，造成不能办理房地产权证。目前，法院对60多个住户的案件已经正在执行，银行也已经起诉开发商要求偿还债务，法院需要依法拍卖开发商名下的其他资产用于偿还银行债务，在解除抵押登记后，才能给小张等60多人办理房产权证。对于这种情况两位律师有什么样的办法？张新：小张买这个房子的时候不是没有详细的看预售登记材料，是小区没有预售登记证，我认为存在这个问题。主持人：这种情况下应该是开发商自己出现的问题吧？张新：如果房屋抵押给银行的话就做不了网签，04年也开始有网签，登记这个房子的时候开发商需要解开前面的抵押才能登记，开发商卖房子都是抵押过的，所以做任何一件事情是先解之前的抵押，把这套房子解开再做网签。如果他现在去维权的话难度太大了，因为还有一个钱的问题。张孟胜：我说说我的一些看法，如果按照案例上所描述的，没有预售证的情况下就开始交易这个房子，有可能有开发商欺压的成分在里面，没有取得预售证就开始预售房产，业主小张可以主张撤销这个合同的，这个交易在法律上是证件不全，有一定的欺压行为，小张不了解业主现在的状态，包括抵押给银行这样一个事实，他应该是无法了解的。如果能够正常拿到预售证的话，银行这边的债务应该是没有的，这个房子开发商是有重大过错。主持人：可是已经十年了，诉讼时间上可以吗？张孟胜：可以，如果这十年一直没有中断过是可以的。主持人：现在现场的网友可以就自己的问题问两位律师。网友：我们这个房子现在来看应该是五证齐全，网签也是真实有效的。我们现在处在网签有效的情况下，开发商还有没有可能把我们的房子再抵押去实现他相关的经营权益？张新：没有。网友：我们产权的初级登记始终不能完全，国家有一个相关问题，在竣工验收90日之内应该向相关部门提供初始登记相关的材料，拖到现在也有三四年时间了，相关部门也没有权利制约他。我们能不能通过相关的法律途径完成这方面的初始登记工作这种可能？张孟胜：你跟开发商之间应该主张办小房产证的权利，可以通过倒逼他，通过法院确权你房产的权利，如果法院要求他多长时间内办理，然后再倒逼他办大产权证，然后接着给我们办小产权证。网友：目前法院是支持个人产权房本违约金条款的诉讼，其他相关诉讼一概都不支持，不立案。张新：查《房屋登记管理办法》，在实践中开发商很少按照那个去做，很少办理初始登记。一般初始登记北京常见的都是500天以上。网友：我们约定的是720天。张新：720天是小产权证。你说到人民法院起诉，诉讼请求第一项是判决生效10日之内办理房屋的初始登记手续，你想问这个具不具有可诉性。要想让它具有可诉性，必须排除法院最大的顾虑，就是这个判决可不可以执行，有没有执行的价值，如果做这个工作难度相当大，首先建委得配合，建委得出一个文件，如果我们收到法院强制执行，让他办初始登记文件的话我们怎么配合。办初始登记是相当复杂的事，开发商要交税，要做相应的手续，权利完全掌握在开发商手中。网友：等于现在法律对他的制约是空白是吗？张新：不是空白，法院强制某个人履行某项义务，法院为什么不这样去做，因为这种判决没有实际意义，很难强制履行。然后我代他履行可不可以，大部分钱都在开发商手里，把钱拿过来我们自己办可不可以，也有可能性，但是难度太大。张孟胜：现在不知道是什么理由，有两种可能，一种可能是被动的，某些税没有及时交，房屋验收备案的话，我认为它应该具备办大产权证的条件，这时候为什么不办，有可能有被动的条件，包括有些规划条件在办理初始登记上没有达到建委的要求，这些硬伤造成的，可能需要开发商慢慢去完善。也有一种可能，开发商是不是还在做融资的需求，它是主动，它延迟压着不愿意做这个事，比如拿在建工程或者其他产权的东西去融资，为了达到个人的目的迟迟不愿意办。有些被后的东西咱们没有办法去了解，主管部门应该有这个义务去调查，你们有没有找主管部门反馈这个项目是什么原因不给办理大产权证。网友：我们已经去昌平区建委咨询过这个事，昌平区建委说因为开发商不提供相关材料，他不来办我们不能逼着他来办。张新：到开发商那里了解过到底是什么原因没有？网友：专门在昌平区建委的组织下，业主和开发商进行了沟通，问开发商为什么不能办，有什么困难可以跟我们讲。开发商说这是我们企业的工作安排，暂时没有这项工作安排。所以我特别想咨询两位律师，我们作为业主到底该怎么办。张新：我先简单回答一下，因为网签也做了，基本上这个小区没有跨红线的地方，因为有预售证，手续都是合法的。有两种情况不给你办，第一种把你交税费的钱挪作他用了，开发其他楼盘，老板喜欢赌博输了。第二种可能性，基于他内部的一些问题，基于对小区其他的想法，现在来看更大的想法应该是没有，主要是钱的问题，还有企业性质的问题，我估计开发商并不是一个开发商，在北京很多楼盘都是有些背景的人搞一个楼盘挣点钱就走了。如果买楼盘，我建议买知名开发商开发的房子，如果这个开发商是非常不负责任的，就没有特别好的办法。张孟胜：罗顿股份也是一家上市公司。网友：法人在那边上市公司，在这边投资应该没有太大的关系。我们在建委的组织下给我们做了这个承诺书，如果到期还不办，这个东西能不能发生相关的效力。其二，如果到期还是不办，业主有没有权利去起诉，比如诉讼相关的行政部门，比如起诉建委，这种可能性存不存在，因为我们现在起诉不了企业。张孟胜：我认为可以主张作为企业违约的依据，也是合同的一种形式，就是他对你的义务进行了承诺，如果他没有按照这个承诺所约定的条件去履行的话，应该是自愿承担惩罚的义务，这个可以作为起诉。这个案子最大的点就是法院对罗顿的惩罚力度不是很大，如果违约金按照合同约定来走的话，他会有所触动，有可能遭受的这种惩罚和他所获得的利益是不成正比的，有可能他拿这个东西进行融资获得的收益大于承担的违约金，我就可以继续去做这样违约行为，也有可能存在这种可能。网友：我们这个区里现在一座楼在国土部网站已经有公示了，但是也不给办个人产权，这种情况下是不是可以起诉？张新：小产权自己可以主张。网友：我们这边协议是说在8月底之前完成初始产权登记的过程，还没有涉及到个人产权。因为去年做过一份承诺书，只是一个简单的日期，15年12月31日办理完结，没有附带物业这些相关的。张孟胜：你这个小区要从开发拿地到后期规划设计都要去研究，项目竣工备案到底是什么样的备案性质。我也一直跟踪地产开发项目，也有所了解，罗顿是高教区，为了配合昌平区政府来做的项目，有可能政府承诺给他一些地块，所以这些地块是不是通过正常的招拍挂拿的。从根源上要看一下这个项目存在的问题是什么，是不是硬伤造成没有办法办理产权证都有可能，就是一直在协调当中，相当于上车后买票，政府给他一个很好的预期和承诺，你把高教区这个事做起来，等到这个地方有了土地指标，我再帮你完善这些手续，你先盖，盖了卖了有了现金流做高教区的基础设施，把这个项目先做起来。所以在那个开发年代确实有不违反的地方，这个也有一定的可能性。张新：业主做过书面的信访吗？网友：做过，我们当时收房的时候就已经延期了，我们去北京市政府，昌平区信访办协调的情况下房子交房了。现在是我们怎么逼迫他作出这个承诺呢？我们要求昌平区建委停止他所有的网签、预售，因为他有做其他新房子的宣传了，口头上给我们做了承诺，如果不办理这个事情的话，所有网签、现房销售都停了，我们不知道这个东西是不是真的，因为我们也看不到，所以达成了这么一个协议。张新：建委有这个权利，政府说要给一个开发商施加压力肯定可以施加的，就看这个承诺能不能实现。这个承诺函对开发商来说是有效的承诺行为，但是不具有1有协议的性质。网友：这个事情因为是4月份出的，其实已经跑了三四年了，到了今年4月份业主触动的人很多，给昌平区建委的压力很大。张新：现在这个小区有多少户？网友：我们一个单元34户，总共七个单元，现在是三栋楼，应该是六七百户人家。还有一栋楼给了大房本没有给小房本，又是200多户，将近上千户人家了。还有一个楼是压根就不承诺，我们总共五个，另外那个楼现在根本不带着玩儿，但是这个小区里有一栋楼给办了房产证张孟胜：地产开发从拿地，特别是现在各个地方土地指标很紧张，比如说北京市一年给你一千亩地的建设用地指标，把土地放在公共基础设施建设和大项目上之后用于地产开发土地指标是很少的。因为我以前也跟很多大企业在外地做过大型项目，政府承诺的很好，你先干，这个项目有可能很多没有土地指标的就可以先干后补这些手续，问题从根上就已经遗留下来了，现阶段有了这个指标之后才能够给你完善这些东西。网友：我们16年4月跑了整整一个月，最后在昌平区建委的主持下我们跟罗顿签了这个东西，此前15年也有签，反正一年一年天天都在找，这是最后的结果。张新：按照北京市建委的操作惯例来讲，他会在30天之内会给你一个书面回复，建委是登记管理机关，他有一个义务会告诉你这个小区为什么没有做初始登记，包括开发商没有提供材料这也是一个原因，正常来说要有个书面的答复。做书面信访是两个，一千户肯定是群体性为，要引起政府注意，第二是要有一个明确的答复，是基于什么原因。如果这两个都做了，对于这个小区，律师能够给你们什么样的建议，我个人建议，一个是做一些信访，给政府施加一些压力。第二是建议所有业主都诉他，法院不给他立案是明确的违法行为，可以投诉他，最高人民法院有大法官信箱，实名投诉昌平区法院院长立案庭法官。对于这个小区，一个衷心的建议，如果这样的话，对于小区业主来说只能尽自己全部的努力把所有救济渠道都做了，不是律师能够给大家一个明确结论的东西，只是建议大家依据合同去诉讼他维护自己的权益。至于法院怎么判，违约金是打了折扣，还是大产权不支持你，还是小产权不支持你，那是另外的问题。还有张孟胜律师说罗顿可能是一个知名企业，看看它是项目的开发公司还是跟上市公司的关联企业，我估计应该不是。网友：是项目公司。张孟胜：这个倒无所谓，项目公司只要跟上市公司之间有股权关系，财务报表是合并到上市公司，但是这么多年这些项目有可能卖了，只不过名字没有更改，当时借上市公司的牌子先拿项目，最后做了股权的变更都有可能。网友：昌平建委给我们的答复是钱的问题，钱现在已经到位了，所以可以达成这个协约。从这个协议里能否看出他的诚意来，因为以前不敢签署任何附加条件。张新：免除商品房十年的物业费，这个是有效的承诺，如果这个公章是真实的。网友：物业公司跟开发公司不是一个公司，作为昌平房地产开发公司是两个独立法人，他没有权利承诺物业费。网友：等于他是他的股份公司。张新：股东行为不代表法人行为。按合同已支付违约金的已经承诺了。网友：到法院去起诉还是按照几折判就是几折是吗？张新：这时他当时的承诺行为，他可以改，他到法院请律师说违约金约定过高了，承诺行为还不如约定。网友：为什么违约金要按照二折三折，为什么不能按照全额。张新：我国法律有规定，如果违约金过分高于实际损失或者过分低于实际损失可以要求调整。网友：如果这样的话是纵容他们越来越多，我就造成巨额的违约，然后我就可以拿的更少，否则他会赔的更多一些。张新：如果一千户纠纷不受理的话，明确违背了法律的基本原则，我国《民诉法》有明确规定，而且现在是立案登记制。初始登记到那里诉他要违约金，如果不给他立案不太现实。网页：会给你立案，但是如果判二折的违约金就没有意义。我的意思是既然有合同，为什么不能按照合同全额赔？张新：二折的违约金是判低了，至于判几折都是法官的行为。网友：如果过低，会不会认为他跟开发商有关联？张孟胜：除非你有明确证据。张新：你可以主张它不过低。你就想你的实际损失，法律参考的标准是过高和过低按照实际损失，你没有给我办大产权给我造成了什么损失，你会想到的什么样的损失，法院为什么说双产权不支持，就是因为损失看不到。网友：比如今年小孩上学，没有产权证就和租房划到一个行列里，这就是实际损失。张新：这是实际影响，有时候会影响一个人一辈子的事，所以你要举证证明，至于法院采信不采信是法官的问题。比如我房子经历了北京最高潮，我没有房本就卖不出去，我少挣了一百万，这也是一种实际损失。也许证据的证据性不强，但是要影响法官，并且告诉他这个是实实在在的损失，提供很多证据来证明自己万分之三的违约金并不是很高的。网友：违约金是通过法律还是直接给了？张新：法院判决。张孟胜：做这些案子可能缺少一些经验，就是寻找一些案例来支撑，收集一些证据来证明你们实际损失，包括房价上涨让你们丧失缔约的机会，这些都可以作为证据向法院呈供。网友：这个公司一直都是说交房之后办房本不是那么率快，最初的违约金是八折，然后是六折，然后是四折。张新：集体事件维权跟小区业主有直接的关系，为什么要同意八折调解计划呢？网友：都是个体起诉。张新：既然大家都是邻居。网友：你不同意他就会判二折。张新：就让他判二折。网友：然后你上诉还是原判？张新：我们再申诉，我们把这个案件拿到社会上再讨论。不能因为判了二折，你认为不合理就同意四折了，这是完全讲不通的道理。就是小区业主维权决心的问题，就让法院判，哪怕不支持我，我就更高兴了。网友：有两个楼大概是30万违约金，另外两个楼是20万违约金，四折就是10万左右，所以大家都公认这个。张新：法院查封他什么资产了吗？怎么保证违约金的支付？网友：他就是30天或者40天工作日当账。张新：你要了解一下这个公司的资产状况，例如是不是法院封了这个小区没有售的商铺，封了很多的住宅，因为法院既然能够保证它执行，法院还是做了相当大的工作。张孟胜：现在后期还有别的楼盘吗？网友：有。主持人：底商还有吗？网友：没有，后来我们以这个条件去谈，以房屋产权为条件去谈基本不谈，后来拿新开盘楼宇这个事作为条件跟建委谈才重视起来，因为不断开盘不断产生问题，所以要诉讼他们行政行为不作为才重视这个事，后来碰到昌平建委的主任才达到这个协议，但是也在不断重申他们只是调解，处罚是在市建委，所以我们也在很忐忑的等这两个月，不知道能不能实现。张孟胜：在北京现在这种情况还是比较少。网友：国土登记部门说登记完成之后要办理个人产权的时候，他现在也拖着不办，问他什么原因，他说有可能产权抵押或者是各种纠纷之类的，还会出现这种问题吗？张新：有可能。网友：我们房子会进行再抵押吗？张新：不会。网友：为什么会出现产权的问题？张新：就是钱的问题，做完之后还得做拆分。张孟胜：你刚才提的的问题的风险点我说一下，比如现在房子交易有两种形式，一种叫全款，一种叫按揭，有银行贷款，银行贷款这个房子事实上如果要有大产权证下来的时候，这个房子就已经直接抵押给银行了，这是必须的，对业主来说是没有房子所有权的，你跟开发商之间只是一个合约的关系。包括全款的，大产权下来的时候还没有获得这个房子的所有权，所以房子确实是开发商的，比如你全款了，这个空间没有抵押给银行，这时候产权就归属开发商，开发商有可能把这个房子进行融资行为，拿这个房子做进一步融资，对你来说就有风险。网友：我们不是有网签锁定了吗？张孟胜：就怕当时这个项目有一些遗漏。网友：我们有大产权初始登记的楼据说只办下来十几户之后就停下了，有两种说法，一种是有问题，一种是希望业主自己交契税，代收这部分转化成和企业的借款关系。如果是这种情况比较好解决，如果其他情况就比较麻烦。张孟胜：对，全款的房子有可能被再利用，或者私底下抵押贷款，这个时间越长对他越有利，可以不断拿你这个房子去融资。按揭的房子是没有办法动的，按揭的业主有好处，因为它跟银行直接有关系，房子抵押给相关的按揭银行了，是有这种可能，所以他动不了按揭房子的权益。网友：等于我们只要完成了初始登记这一步，就可以通过法律途径来获取我们后续的权益，这一点不能完成就无可奈何。张新：初始登记难度比较大，开发商严格来讲就是单方义务。因为你做了网签，当时也有预售登记的行为，当拿到预售登记证的时候，这个楼盘就可以买了，然后又做网签了，我认为他就是把钱挪用了。网友：您觉得现在有哪个部门可以对他约制？张新：他是一个民事主体，只有行政登记机关对他有约束，例如批地的机关，办案预售登记的机关，但是做这个行为的时候也得合法，因符合条件的不给办，他还告你行政不作为。如果找北京市政府，也不能说把这个企业家抓起来。在政府下面对于开发商能够施加多大的压力，建委说不给他办预售登记是一招，然后处罚他，这个行为应该上不良开发商的名录，对开发商来说信誉是非常大的影响。张孟胜：有可能在北京拿不了地。网友：现在小区里有房本的孩子上学优先，像我们没有房本，只有合同的情况下要排到最后面，以后能不能做到赔偿？张新：这个难度比较大。网友：比如四折能不能变成五折六折。张新：就是你主张的问题了。张孟胜：这是一种教育的资格，很难量化，并不是财产的权利。张新：因为有一千户的业主，确实影响孩子上学，看看从政府层面能不能想一些主意，跟教育部门达成某些妥协的方案。另外小区业主都应该诉讼，无论从诉讼角度来讲，从找建委角度来说，没有登记影响很大的，比如物权实现不了，土地使用权却每天都在计算，这些都是损失，主张的时候都可以说。另外违背的是最主要的合同义务，买房子就是买这个房本，不是买居住权，买的就是产权，各个方面都要主张。网友：诉讼有效期说是两年内，是房本拿到了以后开始算两年之内？张新：北京有判决，你主张的是十年，有些业主不主张违约金，从你主张之日起，前两年的支持，超过两年的不支持，因为你没有积极的行使自己的权利。比如从08年1月1日就可以告他要违约金，你2016年才开始告，法院就支持你14、15年的违约金，之前没有主张就不支持。网友：比如说房本应该在2014年给我，但是我从2014年那一天开始就可以告了？张新：要看条款，要看协议。网友：比如说720天要给我。张新：看条款怎么约定，如果符合条款约定就可以诉讼他。张孟胜：还有一个想法，这个事情是这么有影响力的事，有没有找媒体？网友：媒体特别难找。网友：这里20%是昌平一个国有投资公司的股份，这个问题也是前一阵子有批示，但是领导调走了，罗顿不是属于完全破坏规矩或者在规矩之外做事的企业，是游离于边缘的企业。主持人：你们最好组建一个业委会。网友：好象有一个人数的要求。张新：入住率最好达到三分之二。网友：在我们这个案例当中，律师的出现和不出现诉讼这个违约金效果是等同的 ，是相关条款有缺漏，还是律师起不到应有的作用呢，还是其他问题影响了违约金最后的判决。张新：违约金是法院的判决，你对律师可能有一个错误的认识，律师主要干两件事，第一件事是提供法律服务，因为立一次案跑法院，到昌平也得七次，找律师花一万买了去七次的服务；第二种是更有效的法律服务，就要考虑律师的水平和各个方面的因素。但是律师最终提供的只是一个服务，至于法院能不能听他那是法官的事情，但是律师的服务提供完了。你这个纠纷比较简单，还有纠纷涉及群体。有些案件并不是一千个人就是很严重的案件，对于朝阳法院来说，大家分到十个法官手里，根本不知道谁手里有案件，直接就判了网友：刚才说让小区业主都要起诉，起诉不成再上诉，上诉不成再申诉，最终达到什么样的诉求，还是造成什么样的影响呢？张新：因为你对二成不满意。提问：但是上诉还是维持二成。张新：再继续上诉。调解对于法官来说没有任何压力，判决法官就有压力了，因为我上诉了，上诉不行还有申诉，虽然现在只能申诉一次，对于高院来说这个案件没有完结，没有最终的结论，这样才有压力。如果真是判出万分之五，真争取到一个点，对开发商就是更大的影响。网友：意思是小区业主有一个决心，然后大家一起上诉，然后对开发商造成一层一层压力，对法院也是一层一层压力，然后维护我们自己的权益是吗？张新：对。张孟胜：诉讼有两个目的，第一是获得违约的赔偿，更大的目的是给开发商施压，最终协助咱们办理小产权证，这是最大的目的，而不是对判决结果满不满意，不满意的原因是数额太少，没有给开发商造成一定的压力，如果按照合同约定让他赔30万有可能有压力，没有给开发商造成一定的压力，如果按照合同上的约定让他赔30万一户的话，有可能就会有压力。现在没有达到第二个目的，没有造成压力，虽然拿了钱，虽然获得了一部分违约金，但是对他来说不痛不痒，目的就没有达到。提问：也就是说两位律师的意思是支持我们起诉？张新：不是支持你们都起诉，因为你权益受到损害就应该起诉。严格来讲我不支持这种判决，只要违约行为是持续的都可以主张，但是现在确实北京有这种判决，主要支持逾期办理产权证。网友：我们现在起诉就是从13年11月20日到今天，现在都是按照这个日子来算的。张新：那天是违约行为出发的时间点。张孟胜：我们不是追求金额多少，是让开发商感觉到压力。网友：刚才提到第一个案例里关于二手房的事情，我想让你们帮我看一下这个合同，本来约定是13年底就能过户，不会有这些风险，但是现在由于开发商延期导致中间有很多事情。当时跟一个中介公司签订了合同，这个事情当中怎么保护自己和维护自己的权益。张新：这个协议签的不好，描述犯了一个很严重的错误，任何合同里不能描述单方具有变更合同的权利和违约的权利，这个合同好象授予了出卖人单方违约的权利，当然这种授予法律上认可不认可还另说。买这种房子的时候一定要找专业的房产律师审，买二手房不需要，因为直接就网签了，这个条款写的对自己确实不太有利。如果赋予出卖人这种权利，真的可以给你违约金让你走人，绝对不能给他单方面解除合同的权利。网友：这种情况下怎么做？张新：把这几个东西准备好，第一是装修的单据，买这种房子建议找正规开发公司开发票，把每次交物业费的款项都写上名字，这些票据一定要保存好。对于出卖人来说是违约行为，做起来难度很大。提问：有没有这种可能性，单方面解除的不合理性有没有补救措施？张孟胜：这个合同我认为是没有生效的，因为没有房本的合同是没有处分权利的。刚才也说了这么多，后面有几个总结性的问题，对于开发商而言，不给办理产权证主要情况有哪些？张孟胜：一种是被动，一种是主动。被动的有可能办理产权证条件不具备，比如在手续上，在补缴相关税费上没有去做，有可能没有办法去办这个手续，主动的还想利用物业做一些融资需求，我的理解应该是有这两种可能。除了这个之外，没有必要冒这个风险，而且还要赔偿业主违约金，干吗迟迟不办这个东西呢。张新：不能办房屋产权证的情况挺多的，对开发商而言不能办理产权证的情况分几个阶段，有些管理不严格，楼盘一开始盖，什么手续都没有也可以盖起来，五证中缺一个都不行。有的开发商不敢封顶，欠的外债太多，一封顶立刻所有人就可以主张权利，所以这个问题情况比较多。还有一种预售许可证办下来还能做网签，不能办产权证的都是来源于开发商，不管是被动还是主动的。主持人：有没有什么方法可以避免尽量减少这种情况出现？张新：这种情况在北京现象也很多，小区开盘办房屋登记证720天的周期比较长，很多业主都把房子卖了，有他自己的想法，当然这种交易一般不会发生违约，一般开发商都会办下来，违约的必要性不是太强，这个开发商从资金方面有严重的问题。另外这个钱严格讲也是归建委监管的，全款的完全没有必要委托开发商，自己可以办，委托代理合同关系可以随时解除。网友：如果跟开发商解除，是不是直接找开发商？张新：发一个解除通知书就解除了。张孟胜：目前只有全款的客户可以这样做。张新：买房的时候一定要了解这个小区真实的状况，北京有一些烂尾的项目就是跨红线了，永远拿不到产权证，但是有的人就是不知道情况，所以一定要调查了解，一定要看人，一定是违约成本要高一点。网友：后面签合同有三倍四倍，如果打官司法院不会这么判。张孟胜：如果约定三四倍，最后损失比如100倍，如果约定30%，数额达到30万，但是达到三四倍，你还是可以保证你的利益。如果约定低了，和实际损失有差距，就没有办法去要求了。网友：作为二手房房主有权利和资格走法律途径去维护开发商违约责任吗？张新：没有，因为合同都是相对的，只有当你债权人代理行使债权的时候，对一手房房主是有债权的，他有义务去办理房屋产权证，代为行使的情况下，你可以代为他主张这个权利。但是你触发的事情没有发生就没有这个权利，你有这种权利，假如说我欠张律师20万，张律师欠你20万，他就不向我要了。但是合同法是有法律明确规定的，因为你这个事情比较复杂，不好把它量化，并且触发办房屋产权证的小产权事情没有发生。主持人：出现这种情况之后业主如何运用法律保障自身权益？张新：只能大家共同努力促使各种因素，政府压力、信访等维护自己的权益，包括法院判决违约金金额的高低，如果太低了，我拿契税做其他的可能还赚点。如果大家有这个决心，法院的压力始终降不下来。第二个问题是二手房业主买没有房屋产权证的房屋应该注意什么问题，第一提前入住是最核心的；第二，在住的过程中保存好所有住的凭据，装修的发票，因为怕合同出现其他必须严重的情形；第三，要了解办房屋产权证的进度问题；第四，如果真的发生这种纠纷或者买这种房子的时候，尽量保存原购房主原始的票据。税费问题在合同中一定要约定，如果不约定，原来法院支持这是带有不可抗逆性质，有可能产生新的纠纷，如果约定好就会解决这个问题，一般由买受人承担全部的税费。张孟胜：我有一个重要的提示，咱们业主如果在一手房上出现了这样的问题，我认为现在当下还要关注一个问题是要关注这家公司在这段时间内有没有别的诉讼发生，要及时的申报咱们的权利，比如万一有些工程上承包方起诉他了，很有可能把咱们这些房子进行查封，所以这时候要及时关注这家公司的一些动态，不时的往法院或者是判决公告上去看看，了解了解，及时申报咱们的权利，也是防范风险很重要的点。第二，出现这么大这么棘手的历史问题，有时候法律也是无能为力，我们律师所能做的只是在法律范围内给大家提供一个帮助，法律范围之外的事情需要业主团结，通过另外一些途径寻求帮助，包括信访，包括媒体的渠道，都是促使这个事情能够取得进展的方式。今天我们就网友的问题，包括主持人关注的一些问题跟大家做了一个比较深入的交流，对购房交易中没有房本的情况有了大致的了解。如果网友对这个问题有疑问或者是不同的看法，可以去搜狐焦点网业主论坛上发表自己的看法。谢谢今天各位嘉宾做客今天的焦点房谈，今天《焦点房谈》就到此结束，谢谢大家！
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