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来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-04-06 06:55 标签： 成都海外公司代理注册
澳信成都分公司开业
海外置业有了专业帮手
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500万买成都还是买海外？海外房产的机会与陷阱
新闻热线：&&&
　　成都春节房产成交均价跌破8000元/㎡的新闻这两天刷遍朋友圈，然而有一部分人，身在成都却已不那么关心成都的房价，关心起天远地远的海外房价。
　　王教授的买房计划
　　“在成都能买5套房，就开始考虑是不是到国外买一套。”王伟（化名）是四川某著名高校的教授，春节他和家人讨论最多的就是海外买房置业。
　　王伟似乎从来没尝到过没有房子的滋味，博士毕业后就留校工作，凭借每年承接的科研课题经费和妻子同样不菲的收入，2003年王伟以2000多元的单价在成都的锦江边买了一套三居室，2008年又因亲戚推荐购置了深圳2套住宅。
　　“成都普通住宅的房价感觉变化还比较温柔，深圳的就涨得很厉害了，现在人民币不断贬值，银行利率很低，可以投资又靠谱的渠道也比较少。”王伟表示，这两年周围越来越多的朋友投资了海外房产，自己和家人也开始心痒痒的。
　　王伟只是中国高净值人群布局海外资产的一个缩影。近几年来，中国的投资者已经当之无愧地成为了海外房产投资的主力军。“买下全球”，是中国人正在做的事情。
　　全球房地产集团仲量联行的数据显示，2016年中国买家对境外住宅、商业以及工业房地产的投资总额达到330亿美元，比上年增长53%。在这一年里，中国买家踊跃买下办公楼、酒店和住宅用地。
　　热门海外房产市场机会几何
　　王教授向每日金融记者透漏，自己和家人虽然对海外房产很感兴趣，却苦于不知从何下手，“在海外的朋友都很忙，近两年海外政策变化也比较多，美国、澳大利亚的门槛提高，东南亚又怕买到不靠谱的。”
　　针对热门海外房产市场，每日金融做了以下归纳：
　　老牌市场
　　投资现状：投资美国地产尤其是纽约的物业长期被视为稳健投资。政策稳定、经济回暖、美元对人民币持续升值不断推高着国人投资美国地产的热情，但美国房产税较高，物业费、遗产税等税费较多，需要多加注意。
　　投资门槛：州与州差距较大，例如纽约房价较高，市区公寓均价6万元/㎡左右，犹他州别墅1万元/㎡左右。
　　房产政策：买房不能移民。税费较高，根据州立法律，每年征收1-4%不等的房产税，另外有交易税、赠与税、遗产税等，房屋还多购买房价1.2%/年左右的保险，公寓物业费很贵。
　　观点预测：巴菲特公开表示，他认为美国持续增长的人口最终会转变为房屋需求，美国家庭由买转租的趋势还特别有利于公寓市场的发展。
　　投资现状：澳洲财政部2016年12月公布报告，近几年来，中国对于澳洲房地产的需求增长很快，2015年中国公民获得的澳洲房产投资许可占外来总体的70%。房地产信息机构Core Logic发布的数据,澳大利亚2016年全国房价平均涨幅为10.9%,创下2009年以来的最大涨幅。?不过伴随澳洲政府进一步限制海外购房后市场成交量大幅下滑。
　　投资门槛：2017年市场研究机构Demographia报告显示，悉尼房价跃居全球第二，仅次于香港。悉尼公寓投资门槛1000万人民币左右。
　　房产政策：澳大利亚发布法规，严格禁止海外买家购买澳大利亚的二手房。另据媒体报道，2016年底，澳洲银行业收紧海外投资者房产贷款，部分投资客和开发商受到影响。部分地区对海外投资者征税3%-7%不等的印花税，以及1%左右的土地附加税。
　　观点预测：第一太平戴维斯中国市场研究部主管James Macdonald表示，“预计澳大利亚房价眼下的这股强劲涨势难以持续，但长期来看，随着澳大利亚人口继续增长，住宅市场前景依然稳健。”
　　投资现状：近几年，东南亚市场作为海外房产市场的后起之秀，可谓发展迅猛，尤其像曼谷等世界知名旅游城市，低廉的价格、优越的配套设施和人居环境，是不少投资者选择在泰国买房的主要原因。
　　投资门槛：曼谷的房价也一路飞涨，2016年三季度，公寓均价涨到了2万元/㎡以上。在CBD区域，已经在4万元/㎡上下。清迈、普吉、芭提雅等，普通公寓均价普遍在1.5-2万元/㎡之间。
　　房产政策：非泰国籍个人不能购买泰国土地（可通过公司购买），即外国人不能购买别墅。外籍人士可购买公寓，但整栋公寓大楼产权的51%要在泰国公民手中，外籍人士最多购买49%的公寓。外国人在泰国买房可贷款，一般首付三成。利率5%左右。
　　观点预测：泰国一地产大亨在接受某媒体采访时表示，2017年的泰国房地产市场总体表现仍“不温不火”。受银行收紧房贷影响，预计2017年房地产全年增幅上限为5%。
　　投资现状：柬埔寨年每年经济增长同比增长率平均为7.5%，经济增长位于全球第21位，东盟地区第1位。居外网最新统计的柬埔寨房地产购买咨询2016年年增长率为391.3%。
　　投资门槛：金边市黄金地段的公寓平均价格已上涨至每平方米18000元/㎡，而中心地段的公寓平均价格也要每平方米约10000元/㎡。
　　房产政策：2010年5月，柬埔寨颁布了吸引外国人购房的《外国人产权法》，规定非本国居民凭借护照就可购买不带土地、二层以上的房屋，享有永久产权。可最高贷款65%，利率9%左右。
　　观点预测：《全球房地产指南》指出,柬埔寨首都金边近年来房地产市场持续稳健增长,租金投资回报率约为8%,被评为“相当值得投资”的国家。
注：以上统计均根据公开数据和资料，不构成任何投资建议。投资有风险，入市需谨慎。
　　“是否投资海外房产市场、投资哪里的房产，最重要的还是要根据购房者和家庭的实际情况。了解清楚目标国的各方面政策、经济环境、选好可靠的中介机构、预备好流动资金，购房者应多方准备才能考虑下手。”知名地产评论员、西南财经大学刘璐教授向每日金融表示。
　　五风险：海外置业不得不防
　　虽然海外置业近几年大热，有人赚得盆满钵满，但海外置业并非适合所有人。同时国外买房诸多风险也不得不防。
　　“海外购房陷阱太多了，可以说上三天三夜。”链家海外事业部总经理时今强表示。
　　每日金融总结了海外置业过程中较易出现的五方面风险供大家参考。
　　第一，买家自身风险。弄清自己为什么要选择海外置业非常重要，为了投资？为了移民？为了子女教育？资金是否充足？是否占资产比重过大影响流动性和抗风险能力？现实中也不乏没有考虑清楚就盲目下手，最终没有等待合适时机出手而导致损失的例子。
　　第二，汇率波动风险。房产投资与汇率挂钩，比如在澳大利亚购房纯做投资，如果人民币对澳币升值，就产生汇率损失。用600万元人民币去买房，只能卖房时只能拿回500万元，只能选择损失或者继续持有等待。所以选择一个相对稳定，又存在走强空间的国家汇率，比如美元，如果外币升值，加上房产升值，即可获得双重收益。
　　第三，房产本身风险。选择房产项目时有许多购房者并不了解的事情，以美国为例，虽然美国房产市场的管理相对比较正规，但房产项目还是存在烂尾的可能。如果不了解拿地环节和整个的建筑流程，还是很容易踩上雷区的。此外，美国也有学区房，一条街一边的房子在学区之内、另一边在学区之外，两边的价格能够差出一倍，如果对当地情况不了解，也很容易上当受骗。
　　第四，政策差异风险。海外房产政策与国内有诸多差异，例如国外产权分为自由产权、共管产权、自由共管产权。产权不同则需要承担的义务和责任也有相应的差异。弄清政策差异，也是购房者要做的功课之一。
　　第五，交易费率风险。贷款和税费的问题往往是最让购房者头疼的一个部分。不同国家甚至不同地区、位置在相应的税收及手续费问题上都会有所不多，大大小小各种名目的收费项目繁多，未完税可能涉及法律风险，购房者需要花费大力认真核查。
　　嘉丰瑞德资深理财师Stephen认为，海外置业需要慎重考虑，并非适合任何人。目前而言，有财产保值、增值需求的高净值人群，与就业、生活息息相关的留学生、移民家庭，以及有度假需求的人群较适合海外置业。
　　“现在国家收紧居民换汇，国外很多国家也收紧对中国居民的房贷发放，所以海外置业的资金问题日益突出了。”刘璐认为。
责任编辑：谢东樱
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