陈宝存：未来五年房价必涨50%以上
2013年全国土地出让金收入4.1万亿，资料显示，土地出让金支出4.06万亿，基本收支平衡。具体支出现在尚无明细，暂不分析2013年的土地出让收支情况。但是，2012年收支数据早已出台，那么我们看一下土地出让收益到底多少？地方政府是不是靠土地财政发工资的？ 2012年，全国缴入国库的土地出让收入28886.31亿元，同比下降13.7%。同年，全国土地出让支出28421.85亿元，同比下降14.3%。其中：成本补偿性开支22624.9亿元，占支出总额79.6%；非成本补偿性开支5796.95亿元，占支出总额20.4%。2012年，全国土地出让收入用于廉租住房、公共租赁住房、棚户区改造等保障性安居工程支出593.01亿元，占当年实际使用土地出让收益的10.2%，比上年提高2.3个百分点。同时最大变化在城市建设支出缩减上，数据显示：2012年，全国土地出让收入用于城市建设支出3204.15亿元，比上年减少2360亿元，占当年实际使用土地出让收益的55.3%,比上年下降10.7个百分点。那么成本性补偿支出是什么情况？数据显示：2012年，全国土地出让收入用于成本补偿性开支，占支出总额的比重比上年提高5个百分点。其中，征地和拆迁补偿、补助被征地农民、支付破产或改制企业职工安置费等支出17401.6亿元，占支出总数的比重比上年提高3.2个百分点；土地出让前期开发支出5223.3亿元，占支出总数的比重比上年提高1.8个百分点。财政部同时分析，受贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》的影响，各地征地和拆迁补偿费用相应提高，这是成本补偿性开支占支出总额比重上升的主要原因。那么在土地变成净地，可以达到出让环节，也就是我们所说的征地拆迁至几通一平（完善是指七通一平），也就是我们所谓的一级土地开发究竟要做什么？支出包括什么？全球一致的做法和支出如下：征地和拆迁补偿：包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。土地开发：包括与前期土地开发相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等基础设施建设支出，以及与前期土地开发相关的银行贷款本息等支出。补助被征地农民社会保障等支出。农村基础设施建设：包括用于农村饮水、环境、卫生、教育以及文化等基础设施建设支出。农业土地开发支出。城市建设：包括城市道路、桥涵、公共绿地、公共厕所、消防设施等基础设施建设。耕地开发、土地整理、基本农田建设和保护支出。城镇廉租住房保障支出。土地出让过程的业务支出。如此支出还不够，还要有教育基金、水利基金、城市公交补贴。类似北京地铁2元、公交0.4元一次的开支，主要靠土地出让金补贴。几乎全社会包括专家队伍，对土地一级开发环节缺乏了解，对土地财政知识都是片面的。那么试图找到取代土地出让金收支的税源想法也必然是徒劳的。那么，所谓的持有环节房产税，三中全会后被房地产税制改革代替，全面征收房产税连试点也没有了。深入研究三中全会后土地流转与新型城镇化走势，我们感觉到，土地流转与以往的改革预期相比一直在收缩，而不是加大改革力度。当然土地流转与农民息息相关的政策法规，稳妥是必然的。尤其是国土住建两部委清理小产权，并且提醒不要误读统一的城乡建设用地市场，事实上告诉我们，未来的土地征收方式不会发生改变。而土地管理法修正案取消征地补偿上限30倍，只能是征收环节难度加大成本高升。这也是我2011年8月文章称未来五年房价翻番的主要基础。现在看，一线城市正在兑现我的五年翻番论，而且个别区域三年翻番也实现了。不能否认的是征地拆迁难度越来越大，事实上有的城市也在最近两年大幅度提升了基准地价标准。我们知道的是，基准地价实际关系最紧密的是征地拆迁补偿。事实上，基准地价的提升速度赶不上钉子户要价的预期。极端的例子，习总最近考察的南锣鼓巷，前年有机构调查，拆迁户预期8平米要价1500万，折合每亩地补偿。而最近北京CBD连续两年的出让价格也不过每亩1—2亿，容积率再高也消化不了这种高额补偿。还有很多误解征地费用的实例。比如很多人说的征地不过几万元的补偿，卖地却是几百万上千万，前述征地拆迁+基础设施建设环节还没说清楚。比如，公建与道路大量占地，一个区域的公建用地几乎占一半。建设已经不单单是各级公路，三线城市已经大量修建地铁与城铁了。还有几个因素必须注意：地方招商引资，工业用地亏本卖，城市综合体用地价格也很低。事实上，赚钱的只有商业金融与住宅用地，所以，真正公开市场出让的这两种用地只能高价。控制溢价率，人家有提升底价对付你的掌控。当然，钉子户拉锯，对于一级开发完成净地出让的速度也产生极大影响。那么，重点城市规范开发下的土地出让加大，纯属不懂行。供需矛盾不解决，控制房价无望。供需矛盾能解决吗？至少十年内无望。长效机制，需要长时间的解决供需矛盾。（编辑 韩燕）【】
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陈宝存：2016年楼市预测之一线城市消化三年地王房价跳涨
&在我2013年和2014年楼市预测中，第一强调的是一线城市地王争霸，而2015年楼市预测中，第一条改为重点城市地王争霸赛，这是绝对的前瞻性预测。事实上，一线城市楼面地价，2013年同比增长100%，2014年同比增长50%，而2015年的楼面地价涨幅超越2014年也就毫无悬念了。这也是我们坚信北京六环区域未来三年内，全方位无盲点的6-8万普宅新房房价的基础。如果今年十月份，我还有所怀疑这个趋势，但是，自11月份开始的北京各区域地王，让我的一丝彷徨有了答案。
&那么，我之重视楼面地价影响房价最关键因素是从2005年8月北京华润橡树湾地块开始的。当时华润与顺驰的争夺，将清河毛纺厂地块抬升到楼面地价7822元/平米。后资料改为3999元/平米应该是容积率调整了。当时的北京北三环马甸房价不过4500元/平米，业内预测，马甸房价将报复性增长，所谓面粉贵过面包，必须做蛋糕，名词产生在华润橡树湾地块的土地拍卖后。这也是2004年土地招拍挂政策带来的恶果，房价轮番暴涨的首要原因就是楼面地价的不可控制。
&我们经常看到一块新地楼面价消息，直到今年的上半年，我们会看到所谓的业内分析，楼面价5万，预期房价7万的分析还是普遍性的预测，当然是因为大家相信了土地成本是高昂的，加上其他成本和利润后，在楼板价之上，加50%左右，就是开发商的合理房价？完全打错了算盘。到今年下半年，这种分析逐渐转变，包括南京媒体，专家嘴里的楼面地价与房价的关系改为1:2，也就是说，楼面地价3万的地区，两三年之后的上市预期房价是6万。至今我也还保守的预测为房价是楼面价乘2。
&但是，北京融创使馆壹号院，北京万柳书院，北京农展馆壹号院开盘的现实，砸碎了我的这种分析预期。使馆壹号院是2012年初南昌城投的香河园地块，当初的楼面价2.5万。今年开盘12万，楼面价的4.8倍，仅仅215套豪宅。销售没有任何压力。万柳书院，2012年夏天的巴沟地块楼面价约4万，开盘房价锁定了16万，楼面地价的4倍。融创农展馆壹号院，楼面地价7.5万，开盘19.5万，楼王房价预期40%，均价应该多少呢？
&以上是年的北京著名的地王项目。那么，我们后期的楼面地价改变趋势了吗？根本不可能。而是不论区域，是否学区普遍地王。我们看到的是由于保障房大配建，北京六环我们以前认为鸟不拉屎的地区，楼面价全部超越3万。真的不敢想这种趋势何时能停止。但是理性告诉我们，地王争霸是绝对不可能停止的。
&北京商品房纯豪宅化，是我2013年经常说的语言，也是源于了解自2011年以来北京主要土地供应75%在五环外的信息。事实上，北京包括其他一线城市土地出让困局，主要是主城区不可拆迁征地。为什么呢？拆不起。
&不切实际的大幅度配建保障房，也是北京楼市之殇。但是，我们看不到这种完全不符合市场规律的方式在北京有任何转变。那么，北京四环内房价（豪宅）20万元/平米，很不服气吗？事实上，目前农展馆地块的两套豪宅，签约价格已经超越21万元/平米。而万柳书院的开发商中赫地产钓鱼台7号院，2011年楼王预期30元/平米。只是北京发改委给压制住了。亚洲主要国家的最高豪宅价格远远超过20至30万的价格，我们北上深为什么不能超越他们呢？至于福利与保障房的价格，我不想过多的牵扯。
&很多人问我，楼面价与房价究竟如何互相影响呢？告诉大家基本规律：楼面价影响目前上市项目的房价预期，应该是当前楼面价乘2。而三年后本地王上市价格，受三年后当期楼面价影响，三年后的楼面价乘2是当前楼面价地王的预测。有点绕口令，但是，请接受我的观点。只要不能抑制地王，那么一些城市的豪宅价格只能几何级的上涨。当然，普宅完全没有供应了，也就是二手房暴涨的开始。
一线城市已经没有可能继续加大土地供应了。那么我的重点已经关注到了环一线各个地区。请相信我的判断吧！
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> 【每日话题9.1】专家预测楼市大涨50％ ，是疯语还是忠告？
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【每日话题9.1】专家预测楼市大涨50％ ，是疯语还是忠告？
& &陈宝存一语惊天 & 最近，政府放开限购，挽救日益低迷的楼市；楼市成交量下降，价格下降；银行放松二套房贷款、不动产统一登记等，成为各大媒体关注的焦点。持续的低迷，以及政府对保障性住房、棚户区的改造给民众的感觉就是“拐点来了”。在低迷的市场中，也不乏让人“提劲”的消息，就在前几天，楼市春天派代表人之一的陈宝存放言：“ 未来5年房价必涨50%以上。” 此言一出，网上争论一片。 &地产大亨众说纷纭 & 2014年上半年，虽然很多大型开发商交出了一份满意的财报，但是通过分析不难发现，这些光鲜的数字后面是一系列的营销手段换来的，例如：以价换量，收购重组，土地转让等。2014年上半年寒冬，并没有让大型开发商措手不及。早在2008年万科董事局主席王石发出“拐点论”。 & 今年5月1日网上疯传万科副总裁毛大庆一篇直言中国楼市危机四伏的讲话稿，5月5日万科公司以总裁郁亮名义紧急对外发出信息，否认全面看空内地楼市，称万科对市场的态度谨慎乐观；和楼市春天派另一代表人任志强交往甚深的潘石屹也提出：“任志强是瞎掰，中国楼市就像泰坦尼克号，马上就要撞上冰山了。”除此之外，冯仑在今年的一次采访上也发表了自己的看法：“房价现在是一个在高台上的一个，缓慢的行进的过程，这两三年就会缓缓的往下走。”由此看来，很多开发商已经准备好了由夏入秋，或直接入冬的准备。房地产市场的调整，拐点的到来似乎成为必然之势。 & 上涨预测分析 & 作为知名地产评论人，陈宝存的言论也并不是毫无凭据。陈宝存从征地拆迁补偿、基础设施建设、土地开发、城市建设费用、地方政府土地财政收入等多个方面进行分析得出未来房价将大涨50%--80%的结论。同时，从国家经济发展、地方政府财政需求等各方面来看，房地产一头连着经济，一头连着民生，既要防止在稳增长中对房地产的过度依赖，又要防止房地产较快下滑对经济的伤害。 & &尽管当前房地产的增速放缓在情理之中，但市场的观望情绪增加，部分居民买涨不买跌的心态明显。市场在继续满足刚需市场的需求外，很多开发商已经将重心转移到中高端住宅市场以供改善性需求，同时商业、大型商业综合体也成为开发商的重点项目，对住宅市场价格的刺激不容小觑。从这一方面看，陈宝存房价上涨言论也并非没有一定的道理。小编有话说： & & 对于瞬息万变的楼市，小编表示看不太懂，专家预测的大幅上涨，到底是疯言疯语还是给观望中的购房者的忠言逆耳呢？大伙来告诉我吧！！！
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广大网友来说说你们的想法吧
搜狐焦点网友
涨价是有点难 &现在卖不出去 怎么还会涨价呢？ 这么奇葩？
跟不上你的脚步
好吧 &涨价都不要买了 &只要坚持两年大家都不买房 & 房价很快会便宜很多的
搜狐焦点网友
两年大家都不买房的话，要倒一片开发商
搜狐焦点网友
这个和抵制日货一样 &怎么可能做到全名配合呢？
搜狐焦点网友
很好 &继续涨吧 &不用在买房子了 &租房子成为主流
搜狐焦点网友
太好了 &涨起来我又可以炫富了
搜狐焦点网友
有没有搞错？ 还要涨？
真的是太坑爹了 &涨起来大家都不要住了 &
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陈宝存预测楼市大涨50% 是疯语还是忠言？收藏
最近，政府放开限购，挽救日益低迷的楼市；楼市成交量下降，价格下降；银行放松二套房贷款、不动产统一登记等，成为各大媒体关注的焦点。持续的低迷，以及政府对保障性住房、棚户区的改造给民众的感觉就是“拐点来了”。在低迷的市场中，也不乏让人“提劲”的消息，就在前几天，楼市春天派代表人之一的陈宝存放言：“未来5年房价必涨50%以上。”此言一出，网上争论一片。 2014年上半年，虽然很多大型开发商交出了一份满意的财报，但是通过分析不难发现，这些光鲜的数字后面是一系列的营销手段换来的，例如：以价换量，收购重组，土地转让等。2014年上半年寒冬，并没有让大型开发商措手不及。早在2008年万科董事局主席王石发出“拐点论”，今年5月1日网上疯传万科副总裁毛大庆一篇直言中国楼市危机四伏的讲话稿，5月5日万科公司以总裁郁亮名义紧急对外发出信息，否认全面看空内地楼市，称万科对市场的态度谨慎乐观；和楼市春天派另一代表人任志强交往甚深的潘石屹也提出：“任志强是瞎掰，中国楼市就像泰坦尼克号，马上就要撞上冰山了。”除此之外，冯仑在今年的一次采访上也发表了自己的看法：“房价现在是一个在高台上的一个，缓慢的行进的过程，这两三年就会缓缓的往下走。”由此看来，很多开发商已经准备好了由夏入秋，或直接入冬的准备。房地产市场的调整，拐点的到来似乎成为必然之势。房地产市场健康稳定的发展，抑制房价过快上涨，一直是政府的指导方向。这里面高度浓缩了世界经济形势，国内经济发展状况等一系列宏观因素。而陈宝存的房价大涨50%，无论于政府还是普通百姓都难以接受。央行的一项调查显示：超六成居民认为房价过高，难以接受；解放日报调查显示：改善是买房主因5成人期待房价下降。 作为知名地产评论人，陈宝存的言论也并不是毫无凭据。陈宝存从征地拆迁补偿、基础设施建设、土地开发、城市建设费用、地方政府土地财政收入等多个方面进行分析得出未来房价将大涨50%——80%的结论。同时，从国家经济发展、地方政府财政需求等各方面来看，房地产一头连着经济，一头连着民生，既要防止在稳增长中对房地产的过度依赖，又要防止房地产较快下滑对经济的伤害。尽管当前房地产的增速放缓在情理之中，但市场的观望情绪增加，部分居民买涨不买跌的心态明显。市场在继续满足刚需市场的需求外，很多开发商已经将重心转移到中高端住宅市场以供改善性需求，同时商业、大型商业综合体也成为开发商的重点项目，对住宅市场价格的刺激不容小觑。从这一方面看，陈宝存房价上涨言论也并非没有一定的道理。原文地址: 更多精彩，下载百度新闻:
不是大涨而是大降百分之五十。人头担保会降
你买呀，你号召亲朋好友买，别忽悠老百姓，。
陈宝存，你现在把这些楼盘都买下，五年后再出售，你就是世界首富了。
陈心看百姓的宝贝存在手里不爽，放厥词。
中国这些应该让砖头砸的家小，跟婊子一样。有人生没人教的畜生
是个人就可以在媒体上发言吗？
现在不少夫妇，手中都几套房子继承，你傻吗
你有房吗？ //@fangzhoudiyi1:现在不少夫妇，手中都几套房子继承，你傻吗
发现一个问题，梦想房价会暴跌的都是没买房子的。评论留言的也都是看热闹事不关己。就算房价跌多少他们也买不起也不打算买。
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