TA的最新馆藏[转]&任志强：股市不靠谱 房价9月后将进入上升阶段
中国房地产业协会副会长、原华远地产董事长任志强7月29日在“2015全球房地产金融中国峰会城市巡演（北京站）”上对中国房地产当前的形势进行了深入分析，任志强表示，楼市拐点已经过去，房价9月后将进入上升阶段；针对近期动荡的股市，任志强认为，股市不靠谱，投资房产仍是最好选择。
房地产投资下滑 影响GDP下降1个百分点
任志强认为，房地产投资下滑，影响到的是GDP。房地产投资占22%左右，房地产投资去年的增速从20%几下降到10%，影响到1个点的GDP，今年从10%降到4.6%，可能还要影响到1个点，如果加上水泥、钢材、玻璃等，后端的施工用的重卡，以及施工材料、装修材料等等大概会影响到0.6个点左右，前后加起来影响到1.1个点。
在固定资产投资和房地产投资对比中，凡是房地产投资高于固定资产投资增幅的GDP都是上升的，凡是房地产投资低于固定资产投资增幅的GDP都是下降的。也就是说，房地产投资在总量中的影响GDP增加值的部分非常大。
从目前来看，房地产投资是持续下降的过程，今年也不会上升，虽然销售情况转好，但是房地产投资仍然不会迅速发生改变。任志强表示，6月份销售增长一倍，部分地区增长速度很快，一手房增长了33%，二手房增长了70%多，增速非常快，但是开发商手里的资金并不多。其中，到位资金增长了0.1%，销售额增长了10%。
去年银行信贷的压力很大，个人按揭贷款增长速度很高，大概增长了17%点几，在房地产里面一手房增长了15%，二手房增长了13.5%。在定金预收款虽然有增长，但是没有转为正数，银行贷款占央行的17万亿（总额），在开发商贷款中增速是负的。
纠其原因，大部分转为了地方政府的房改、危改和基础设施，还有一部分转为了土地开发和土地占用，钱没有真正到开发商手里，因此这部分不会转变为开发商的投资部分。6月份当月的净投资增长是2%左右，任志强预计到年底也不会超过5%。
政府还在控制土地 明年将出现土地短缺
任志强表示，开发商的土地购置和新开工数量是下降的，土地购置到6月份是负的33.8%，其中有几大因素。一是政府在今年全面减少了土地供应，比如说北京土地供应量在计划供应中下降了40%多。同时完成的比例又很低，很多地方政府认为在低潮中卖地赔钱，所以故意不卖地。今年上半年为止，北京只完成了计划的21%，土地供应量和开发商愿意买不愿意买有关系，卖贵了开发商不愿意买，卖便宜了地方政府不愿意卖，所以销售不好，开发商也没钱买，几个因素导致今年的土地购置是负增长。实际上从去年就开始是负了，通常两年负了以后，后期的供应量就减少。开工虽然有回升，但是开工仍然是负的15%点几，最低的是负的18%，估计全年都是负的，从供应量的角度来说明年就会出现短缺。
而地方政府仍然强调于土地价格，所以在前期，在年初的时候土地价格略有下降以后，地方政府控制土地供应量，现在看到二季度为止土地价格尽管涨幅不是很高，但是各种土地价格都是趋于上升趋势。
任志强表示，市长很清楚，如果大量库存和挤压的话，就宁愿不卖地，过去开发10块钱一米，现在卖出的地是8块钱一米，我怎么卖，卖了以后赔了怎么办。如果留在账上，虽然支付地方债的利息，后期涨价我可以把利息补回来，所以还是在控制土地。
拐点已过 房价9月后将进入上升阶段
销售情况方面，任志强认为房地产市场销售在今年前两月处于最低潮。但自利率调整后，连续三次降准将息对市场影响很大，消费者的购买成本大大降低了，上个月提升了24%的复购能力，可以明显的看出销售是回升的，不但写字楼、商业用房回升，住宅回升的速度也很快。
5月份以后，销售额已经转正了，6月份销售额增长了10%，销售面积变成正的3%，按照这样的速度发展，今年全部销售面积的增长速度大约会超过5%。什么概念呢？如果超过5%，比2013年还要多，是中国历史上销售面积最高峰的一年。不管有人说是黄金，还是白银，反正今年预计总的销售面积会超过2013年，数量是最大的。
同时，任志强认为房价也发生了变化，一二手房之间的变化差距比较大。二手房大部分地区转为正数，一手房在70个城市中有68个城市还是在负数。虽然是负数，但是已经从负的5%、6%，变成负的4%、3%、2%，从最低点开始回调。任志强预计到9月份以后，价格会全面调为正，全年可能会有3—5%的增幅。
为什么价格增幅没有像08年或者2013年那么快呢？任志强表示，就是因为现在还有大量的库存。二手房交易价格迅速快涨，是因为每个人只卖一套房子，或者两房子，所以二手房可以随时变动价格，开发商不会轻易调整销售价格，是因为卖掉1万平米后面还有2万平米、3万平米，可能还有10万、20万。市场上大面积销售的销售价格都没有做大面积的调整，都要以消化库存为主。今年前面看到的，销售面积反弹，但是销售总额不一定完全反弹，在相当一部分地区还没有做到价格完全反弹。环比可以看到，价格上涨城市越来越多，到现在为止70个城市中只有2个城市是正数。
任志强表示，2014年下降这一轮的拐点已经出现了，从最低点已经开始回升了，换句话说这一波过去了，后面就是上升的阶段了。
区域分化愈加严重 投资房产仍是最好选择
从区域来看，一线城市的开发投资和施工面积迅速上升，开始反弹。二、三线城市，特别是三、四线城市还在持续下滑。三线城市原来属于储量比较大，所以在短期之内还不能迅速把存量消化。一、二、三、四线城市趋势已经拉开了，区域分化现象越来越严重。
谈到资本市场，任志强表示，看到在救市之后下半年的股市不再会有这么活跃的交易量了。如果没有其他的来弥补今年上半年因为股市而制造的金融GDP的话，下半年的GDP就会掉下来，这部分大概占1个点。
换句话说，如果没有股市的高增长，二季度的GDP大概就剩6%了，这1个点靠什么补呢？下半年很重要的是靠投资补，能不能补得上不知道。所以出台了很多地方政府的投资项目。从GDP看，是一个下降过程。另外，CPI也是一个下降的过程，这也是麻烦事儿。就是说价格下降的时候，工业增加值减少，利润更减少，包括开发商。房价不上去，虽然卖的多了，但是利润并没有增加。物价，CPI、PPI都在低运行。猪肉影响不了CPI，为什么？猪肉单一比重只占3%，这3%里面增长10%的话，也就增长0.3个点，所以占不了多大比重，它只是其中一项，因此还在低位运行，就难以保证GDP迅速上升。
从购房来说发生变化了，由于利率的两次下调，可以看到打算购房的比例迅速回升。如果做股票的人都说投房子，那说明真该投房子了。多少年以前，投了房子的都赚了，投股票的人赔的一塌糊涂。
原因是什么？2007年价格最高，我们是利率最高，导致2008年下降，不仅仅是宏观经济和金融危机的问题。2009年当利率下调的时候，房价和销售都是上升的。随后出台了一系列调控政策，包括国五条、国十条，利率又调到了最个高峰。
去年4月份，刘士余副行长开始找四大银行谈，说能不能把利率降下来，四大银行坚决不同意，结果出了“9.30”政策。其实如果不是他们拼命的牟取暴利的话，也许我们的房地产市场没有这么坏。
很明显，如果利率继续下调，现在已经是历史最低点了，不管是公积金贷款还是银行贷款，都是历史最低点。这个时候不用它购买房子还用什么呢？虽然有杠杆作用，股市也有杠杆，股市变动以后会强制你平仓，房子没有人强制你平仓，房子会扛得过周期，不会因为房价跌了以后，银行逼着你还债，没这个事儿。
只要过了这个周期，房子会接着涨，美国的房子现在已经超过了2007年的最高峰。股市强制你平仓就不行了，如果不用杠杆的话，不用杠杆就亏了，因为你用这么低的利率，20%-30%的首付把后20年的钱用在今年花了，但是股市不行。所以，投资房产可能是我们最好的选择。
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报告中提到，2015年10月至2016年9月，中国房价可能“先升后降”。在经历较快上升，2016年第二季度后，有出现一波断崖式下跌的可能。但是事后证明是误读。2016房价断崖式下跌消息得到辟谣。既然2016年房价断崖式下跌属错误解读，那么房价真相究竟是什么呢?2016年房价到底会下跌还是暴涨?12条房价真相告诉你为何2016房价难下跌。
今年不动产登记正式实施，央行多次降息，让2016年房价走势预测更多。除去2016房价断崖式下跌的误读，还有大量“房价下跌”、“房价即将暴跌”、“楼市崩盘”等言论充斥于耳。然而中国楼市真的会出现拐点吗?2016年房价走势下跌还是上涨?王健林分析，目前还找不到可以取代这个房产行业的“大火车”。房地产现在占GDP的12%-13%，再加上相关的产业，比如建材建筑机电装修，估计占到中国GDP四分之一到30%左右，这么大的火车头现在不跑，想要靠别的产业推上去，效果不大。所以他看好2016年房价走势难下跌。这里更有12条房价真相告诉你为何2016房价难下跌!
12个理由告诉你为何2016房价难下跌：
1、现有“房奴”不允许降价
无论在什么地方，没有那家开放商敢降价，只要一有风声说要降价了，前期购买的业主就会来闹事，又是要求退房，又是要求退钱的。这种所谓的维权案例在全国来说都不在少数，不少人都应该见过，至少也听过。想想看，在这样的情况下，开发商就是资金出现问题，想大甩卖都不行。
2、买涨不买跌的惯性
不管是炒股还是买房，都奉行买涨不买跌的惯性。只要房价一跌，不少人就会想肯定还会再降，相反要是一涨，很多人就会跟风。
3、“有房才有家”传统观念束缚导致每家必须要有房
受几千年来的传统封建思想的影响，国人总认为“有房才有家”，没有房就形同漂泊，像无根浮萍。这一思想根深蒂固，一直在影响、左右着国人。受这思想的影响，国人在成年后，都为房而奋斗，所以产生了大批的房奴。
每个人成年工作几年后，就想着要买房，千方百计赚钱，省钱，目的就是要买一套属于自己的房子。可以想象，每个成年人都想买房，一些未婚女性也想买房，男人双方在结婚前都买了房，结婚后就拥有两套房了，当然这为数不多，按照这一现象，中国的房价没有不上涨的理由，因为刚性需求大。
现在为什么所有人都关心房价了，因为人人对它有需求。如果房价过高了，人们就不会买了，市场饱和了自然也就平衡了。如果有市场，人人都需要，那房价一定会继续涨。网站上骂声一片，那是因为每个人都想买房，每个人都想买房，所以每个人又都看空楼市。每个人都在看，那房价能不涨吗?
4、产业链影响
大近十年来，房地产以及发展成为我国的第一大支柱性产业，整个产业链不仅仅为保持GDP的高增长作出了重大贡献，更是解决了数以千万人的就业问题。只要房地长一倒下，影响的非常巨大。
大家只看到房价在飞涨，实际上地价比房价涨得更快，有报道说，十年前买下的地，至今未开发，光地价就翻了几百倍，比做开发还赚钱，又省事。地价是一年比一年高，像孙悟空翻筋斗似的。而地价占了房地产开发成本的一半，地价上涨，房价肯定上涨。政府采用拍卖方式出让土地，也只会加速提升地价，人为把地价炒高，除非国家改变土地出让、流转形式，否则这一方式只会把地价不断推向高点。
前些年出现的土地楼面价高过房价就充分说明了问题，面粉比面包贵是很不正常的现象。一些央企介入房地产开发，因为央企有政府背景，不缺钱，导致地王频现，这一切都成了房价上涨的背后推手。
5、通货膨胀的因素
90年代一毛钱还能买到好几颗糖，要是某个同学有10块钱的话，那就是怀揣巨款了。在如今这个连白菜都在不断上涨的时代，房价下跌的概率有多大就不言而喻了。
CPI在不断上升，农产品价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。
物价指数的走高，必然带动房价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有不涨的理由。不可能其他物价上涨，而独让房价下跌吧?要控制房价，就必须先稳定CPI，否则控制房价只是一厢情愿罢了。
6、房产投资支撑
对于大部分人来说，投资渠道相对有限。投资房产相对股市来说，更加简单粗暴，只要有钱，买下来放在那里就行，这种实体的东西只要能在心理上更加得到认可，即使卖不出去，还能用过来出租。因此，不管是投资还是投机，都在一定程度撑住了房价的下跌。
7、银行不会让开发商降价
举个例子，开发商从银行贷10亿来建房，其实只需要5亿就能建好，另外的就是开发商净赚的。但是建的这些房子已经抵押给银行了，需要值10亿以上银行才能赚钱，如果一降价，央行就只能亏老本。因此，银行也不会允许开发商降价。
8、房子是保值增值最佳投资
房子已不再仅仅是居住的，同时更是一种理想的投资产品。在银行利息式微、股市风险较大、黄金行情不稳等因素催动下，房子成了百姓最为保值增值的投资产品。这也正是许多有钱人一而再，再而三地不断买房的原动力，在中国，拥有5、10套房子的人并不少，而拥有2、3套房的人比比皆是。
房子超强的增值能力，像兴奋剂一样，令国人振奋。前些年出现的大批炒房团，也正是看上了房子的超强增值能力，并且大都从中获得了巨额利润。
9、奢侈消费风助长房价飙升
前些时间，盛传中国富豪在美国大把大把烧钱消费，“哥什么都没有，就是有钱”，这与刚改革开放那阵，靠着几份胆量而一夜暴富的洗脚田的农民在夜总会“烧钱”比阔如出一辙。
而宽大豪华的住房是享受生活最重要的元素之一，所以许多人开始换房，面积越换越大，档次越换越高。中国的奢侈消费令世界瞠目结舌，并且有风起云涌之势，这些富人买房，出手大方，一看到心仪的房子，就买下，而且多是一次性付款。因为他们有的是钱。
10、房地产是地方财政的主要收入来源
房地产成了地方政府财政收入的主要来源，这已经是一个不争的事实，我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财政收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。
所以，无论中央怎么调控，地方政府自有算盘，拨打着自己的小九九，不能公开支持房地产，便在暗中支持，这也是中央调控成为“空调”的一个重要因素。
11、中国城市正处于大拆大建高速发展期
君不见中国的城市扩容简直就是加速度前进，今天的一个城市，几年前的城区范围还很小，三五年后，城区范围就成倍数扩大。拿广州来说，几年前城区范围只有1000多平方公里，今天已经扩大到3800多平方公里，城市的快速扩张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配。
此外，大拆大建还导致大量的拆迁性需求，并且都是小房换大房，普通房换高档房。不可能城市扩张后，却无人进驻，而成为一座空城，事实证明，城市扩张到哪里，人口就填满哪里。
12、国家调控为控制房价过快上涨，而非打压
国家究竟为什么要调控房地产?调控房地产的真正用意是什么?中央政府调控的目的非常明确，只不过大家没有解读明白。注意，中央调控房地产，是控制房价过快上涨，是“控制过快”，控制暴利，真正意图是不要让房价涨得太快了，但可以合理上涨，是将房价控制在一起合理的上涨幅度，而不是要打压房地产，中央政府对房地产对经济的影响和拉动作用，是非常清楚的，不可能打压房地产。
从这个意义上来说，房地产仍然会一路凯歌，在五年内指望房价下降，无异于痴人说梦。当然，房价的波动是有的，短期下调后很快又会上升，主线上上升的。
一边是国家调控政策轮番轰炸，另一边房价非但没有下降，反而节节上涨攀升。很多购房人看不懂猜不透也属正常。那如果要买房，究竟是现在就买，还是再等等，等房价下降?
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