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澳洲买房自住还是投资 这些优缺点你要知道
19:28:00房天下澳大利亚房产网综合整理&|
现在越来越多的首次购房者们不再为了居住而买房，而是选择买一个投资房产。这时往往会出现三种选择：一是买自住房；二是买投资房，同时自己租房；三就是一直保持租房状态，很多人都会在买自住房和租房这两个选项上摇摆。下面我们就来看一下这些情况得优劣之处。
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　　澳洲的法律制度完善、健全，但办理流程也十分的繁琐、专业化，在澳洲买房的过程中，通常会涉及到许多法律问题，如果不是法律专业人士往往很难解答，因此在澳洲买房，请一名专业的律师就非常有必要。
　　居外网搜集、整理了网友的邮件提问，筛选出一些代表性的问题，并邀请澳洲专业的持牌律师，为大家直接解答在澳洲买房过程中，可能遇到的法律问题：
　　1、Q：我即将去墨尔本读书，有3年的master，能否买二手别墅？买二手房是否要申请FIRB，申请费用是多少？买到的房子可以出租吗？
　　A：1.留学签证期间可以购买一套二手房作为自住用，签证到期或离境3个月内需要卖出。一般需要签订合同的购房者申请办理贷款。2. 所有购买的房子都需要申请FIRB，根据情况或可先申请买房许可待买到房子再转为具体房子的许可。3. 根据房价申请费各不相同，100万以内的房子申请费为5000澳元。4. 不可以出租、分租或空关房子，否则视为违反FIRB规定。
　　2、Q :在网上看到您关于在澳洲无婚前婚后财产一说的文章，我家人正面临这样的问题。那么请问如何保护婚前财产如婚前购置的物业和银行存款？
　　A:配偶间合理保护婚前财产有几种方式可供考虑：1. 设立遗嘱；2. 配偶间签订婚前或婚中财产协议界定分配方式；3. 向法院申请法令规范彼此财产分配协定。以上方式都可为婚前财产保驾护航，尤其是在将来双方分开时可按协议内容分配财产，减少受到法律管辖权的影响。
　　3、Q:我于2015年11月和开发商签订的购买合同并交了10%的定金。当时开发商说2016年2月交房。开发商没能在2月按时交房，推到7月份。但，7月份验收不合格，也没有交房。请问：我可以撤销合同并追回10%的定金吗？
　　A：首先要看您是在哪个州购买的物业，及具体合同条款。通常来说，楼花合同里会有一个落日条款，即过了落日日期无法交房，合同可以被撤销。若撤销，开发商则会退款给买家。因此，需要具体了解：1. 合同里是否有落日条款；若有则具体的落日日期；2. 落日日期是否到了；3. 合同里是如果约定落日日期后的安排。
　　4、Q：想了解海外投资者在投资，租金收益有什么合理合法的减税方法？
　　A：关于缴税事宜，主要原则是租金收益应当计入当年个人可课税收入的一部分，并根据税率缴纳相应所得税。一般减税方法主要有通过物业的折旧作为账面损失来报税。具体折旧需根据物业情况及折旧表来做，该项可向您的会计师具体协商。
　　5、Q：1. 在维州，合同的电子版是否有效；2. 如果合同的电子版有效，那么合同生效之日是开发商签署之日，还是我收到合同电子版的邮件之日。3. Cooling period 的起始之日是开发商签署合同之日，还是我收到其签署的合同电子版的邮件之日。
　　A：1. 简单来说，签名电子版是有效的。但一般会由双方（或其代表律师）事先联系协商好，并在规定时间内补上签名原件。2. 合同生效日为最后一位合同方签署合同的日期。在买房过程中，一般都是买家先签合同，卖方后签。所以合同生效日应为卖方签名的日期，这个日期也会在合同上显示。请看一下收到的卖方签署的合同以及其中写明的日期。3. 一般情况下，冷静期由合同生效日开始计算。过了冷静期后，买家不可再取消合同。澳洲买房绝大多数情况下双方都有自己的代表律师，请赶紧确认自己代表律师的身份并与其取得联系。
　　6、Q：我在澳洲买的房子不想要了，保函金我怎样才能取回？
　　A：通常来说，若买家无法进行物业交割，将损失合同下的定金给卖家。如果保函是替代合同定金，将无法拿回。此外，卖家的其他损失也有权向买家主张。建议尝试转卖或尽早和卖家协商达成和解。
　　7、Q：请问什么样的借款协议会受到澳大利亚的承认和保护，澳洲政府的有关规定是如何要求的？
　　A：由于澳大利亚遵循案例法，根据不同的个案情况，这个问题的回答也会有所不同。值得注意的是，借款协议和借条本身就会有所不同。另外，根据借款协议内容的设置，借款人可能还需支付印花税（根据各州要求不同，这点的实施也会有所不同），这样才符合日后作为“呈堂证供”的要求。当然，在某些案子里，借条也有可能作为部分证供。但我们建议，双方各请一位律师，按照各州要求，签署正规的借款协议。并可在房产证上加注“知会备忘”。此外，除了父母与子女之间，夫妻双方也应及时准备财产协议，以规范日后双方之间的财产分割事宜。在很多案子中，联邦家庭法院会考量父母借钱给子女买房的事实，在分配夫妻双方财产时进行调整。而借款协议的纠纷一般被认为是各州法院的司法管辖权。
　　8、Q：我是日本籍华人，现居日本。没有澳洲有效签证。想买一套公寓每年来住上一、二个月，其余时间用于出租。你的文章上＂让您(以及任何相关人)可以每年最多使用四周的时间分享提案中的权益＂具体怎么理解比较好？还有听说签证无亢蟊匦肼舴浚馐钦攵阅囊恢智榭隼此档哪兀
　　A：目前没有澳洲有效签证的海外买家可以在澳洲购买全新的物业或楼花，购买前需要向澳洲外管局申请买房，并获得批准函。若购买全新的物业或楼花，对于居住或投资没有明确限制，可根据业主意愿持有。对于已有澳洲临时居民签证且在澳洲购买二手房自住的买家在签证到期后必须卖房。
　　9、Q：在墨尔本采用“nomination”的方式购房合法吗？
　　墨尔本是有nomination的方式转名。但即使是转名您也需要符合FIRB相关规定，即您要获得相应许可才可接手。也就是说nomination是不会帮助违反FIRB海外人士买房的规定的。
　　10、Q：即将去墨尔本大学读书，为期3年的master,可以贷款买二手房吗？2. 买二手房是不是看上的每一个房子都要申请FIRB？3. 申请费是多少钱（FIRB）？4. 如果找律师，费用是多少？5. 如果把买到房子的一间或者两间出租会有什么后果？
　　A: 1. 留学签证期间可以购买一套二手房作为自住用，签证到期或离境3个月内需要卖出。一般需要签订合同的购房者申请办理贷款。2. 所有购买的房子都需要申请FIRB，根据情况或可先申请买房许可待买到房子再转为具体房子的许可。3. 根据房价申请费各不相同，100万以内的房子申请费为5000澳元。4. 律师费用约为1500澳元（根据具体情况可能会有所调整）5. 不可以出租、分租或空关房子，否则视为违反FIRB规定。
　　11、Q：留学生购房有年龄限制吗？
　　A：留学生在澳购房一般需要18周岁以上，其他没有严格的年龄限制。但是年纪较小没有足够收入的学生如需办理贷款购房，可能会面临不小的障碍。特别是考虑到全职学生的收入会非常有限。因此如果需要办理贷款，还是需要有足够经济来源的人士来买房较为稳妥。如果以父母名义购房，则可在申请许可后购买澳洲新房或楼花。
　　12、Q：“外籍人士的定x”包括“由非澳洲常住居民的自然人或外境钟锌毓嘁娴墓尽保公司可否椤胺前闹薜墓尽保热缦愀酃荆2. 如果可以是“非澳洲的公司”，砣绻公司的股|和/或董事l生化，需不需要通知FIRB。
　　海外公司一般也可以购买澳洲物业，但需要到FIRB进行申请审批。通常批准函内会列出相应的条件，例如公司情况发生实质变更，需另行申请FIRB许可等。具体要看贵公司是购买哪一类别（例如，民居，商业用房等）的物业而定。
　　13、Q：我太太是澳洲公民，我是中国公民，我们想在墨尔本买二手房，那么据说需要以我太太的名义去购买才可以，我的问题：我是否可以加进房产证，如果我加进来，是否还算澳洲公民购买还是海外投资？还可以买二手房吗？
　　A：就您的问题，如果您的太太是澳洲公民（永居持有者不在此范围），且两位以自然共有权益（joint tenants）的联名方式购买澳洲房产（包括二手房）是有豁免不需要提出申请的。如果以您个人名义买房，则只能购买新房或空地，并需要递交买房申请。
　　14、Q：我想咨询澳洲贷款房产，多久不还房贷会被强制拍卖。我家里前些年买了套公寓，一直弟弟在澳洲管理，最近刚回来才说有半年多没有还房贷了，听说会被银行强制执行拍卖，需要律师专业意见，能否等到过完年回去一次性还上。
　　A：这种情况比较麻烦，如果一旦上了银行黑名单 以后贷款都会有问题，信用记录也会非常不好。请尽快提供客人全名，物业地址，银行名称，并授权我们向银行确定事态具体情况，以便及时采取行动，看能否和银行协商补上欠款。
　　15、Q：我们是457签证，请问买二手房是只可以买一套自住吗，如果再买一套是否可以？
　　A : 457签证持有者可以在澳买一套二手房自住，不可以投资出租。如要购房作为投资出租使用，则只能购买楼花或者新房。
　　16、Q：我的岳母嫁在澳洲，我们可以移民去那里吗？
　　A：简单而言，岳母嫁到澳洲和你的家庭移民是没有直接关系的。如果是独生子女的母亲获得了澳洲身份，该子女在25周岁以下可做为随行家属一起赴澳。如子女已婚，则无法享受该政策。如果你和你的家庭有意，可考虑，雇主担保或独立技术移民等方式进行。
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澳洲移民经历分享：我是如何在澳洲买房的！
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【移民家园网-澳大利亚移民家园专区-澳大利亚】澳洲移民经历分享：我是如何在澳洲买房的！
工作后，我们正式考虑买房。澳洲买房，一般银行能贷到90%,一些能贷到95%,正常贷款80%,贷款高于80%的，要付5000左右的房贷保险。如果要贷到95%,四大银行是要求首付在银行至少有三个月的证明。一些贷款机构不用这个证明，但是退出费用很高，或者是利率高，所以算下来不合算。去银行贷款他们会要你的工资收入等证明，会看看一个月你除了买菜支付其它贷款如车子电脑等，还能不能支付贷款。怎么算呢？这个比较复杂，推荐找BROKER,他们是免费服务，成功帮你申请到贷款银行会付酬金给他们。
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我们一开始咨询了几个BROKERS,包括很大的公司像MORTGAGECHOICE,后来锁定在一位30多年经验的澳洲人和一位几年经验的中国代理人。打过几次交道后决定选择中国人代理人.原因是：1.中国人比较会变通。根据我们的情况，澳洲代理人在那个阶段让我们等，一板一眼；DAVID则能申请到PRE-APPROVAL给我们。一直都很热心，专业，当然也不会触犯法律。2.DAVID很有钱的样子。这个很搞笑，但是很真实。一个代理人做得越好，酬金越高，老公的哥哥请的一个代理人，工作几年了还是在家工作，我们咨询的那个澳洲人也是，在家工作。但是DAVID在靠近TOORAK（墨尔本很贵的地带）有办工楼，开名贵的车。我们觉得这是业绩的证明。
BROKER的工作就是比较不同的贷款，然后根据你的情况选择最好的给你，选定后再跟银行打交道。最新的消息也会及时告诉你。一般他们还有合作的律师。我们请的律师就是DAVID推荐的，收费500.在请这个律师前老公咨询他们公司一直在打交道的律师，要价是1200.律师分为两种，一种是只能做房贷服务的，一种是除了房贷，还能打官司。因为不觉得我们买这个房子需要打什么官司，所以请了第一种，是在DONCASTER的一个律师机构，除了打过一次电话，基本都是DAVID在联系他们，包括中间延期几次延期交银行APPROVAL的时间，都是律师之间在做。我们基本不用做什么事情。打个电话给DAVID就行了。
看了几个月后，终于准备好了首付，也确定好了BROKER,DAVID给我们做了评估后，我们知道了自己的购买实力，就开始选时间看房子。我一向对准备工作不含糊，研究了各个区，和有经验的人们交谈，比较了房价十年，五年的升值空间（以前学会计学市场分析是有用的啊），做了一张时间表，确定看房子路线时间，我们就准备看房子了。
先插播一段小总结，是我对各个区研究的心得，跟住在那里的人交谈，到政府网站看犯罪数据，浏览澳洲论坛看人们的评论，咨询REALESTATE的几位朋友，实地观察后，得出的结论。当然没一一住过，会有偏见，望谅解。
东边的区：
doncaster是富人区，周边购物什么都很方便，doncastereast中学我辅导过那边的小孩子，是个口碑非常不错的学校。房价比较贵，但是有小道消息（听说报纸也报道了）在westfield那边的公寓有一栋政府已经准备给难民住了。治安应该会受到影响。
templestow的房子很是令人叹为观止，适合大家庭居住，也是很贵。华人不太知道这个区的价格，外国人一致用惊叹语气说合格区。我去过的家庭很有教养，街道上停的车是撞了陪不起那种，那种欧洲进口的跑车类。连绵起伏的地势也很有景色。但是中学不好templestow中学听说出勤率非常低，住那边的孩子一般选择去doncastereastsecondaycollege.
bawlynhighschool很有名就不说啦，房子当然贵（澳洲这边上中学是看看在不在zone里，如果居住在学校划定的zone里，就可以基本免费地上顶级中学）；montalbert在bawlyn下边一点，房子都是一亿以上，跟boxhill隔了一条elgarroad,房价是几十万的差别；同样高级区的还有surreyhills,房子很多带游泳池的。
boxhill是华人区，相当方便，北方南方食物餐馆，你想得到的，想不到的都有卖，房价也是很贵，十年前的boxhill跟现在的springvale没什么区别，犯罪什么都有，现在的发展无可比量。春节还有游园会和舞龙舞狮。但也就是中国人的天堂，外国人对这个区还是抱有偏见。boxhillsouth顾名思义在bh南边一点，高级不少，north同样的道理。boxhillsecondarycollege,恩，怎么说呢，实习的时候没人想去，没有校服，比较乱，但可以考虑去koonung,老公的母校，据说不错。再下去就是foresthill,退休老人比较多，地势不错。mitcham,donvale,vermont都是很绿色的区，房价比之前说过的都便宜一些。mitcham火车修通后增值很多，澳洲国庆日也是在这里放焰火。nurawading（是这样拼吗）比较工业区。
burwood是我们现在住的区，deakin大学就在这边，房价自然高，旁边私立中学林立，有钱人很多，有个wattlepark是墨尔本有名的景点，散布溜狗是很不错。现在住的地方地势高，窗外都是百年老树，整个东区景色尽收眼底。有一个不太好的点，猫多！简直是结伴成群。burwoodeast,vermontsouth,都是悠闲的区，非常喜欢起伏的地势，房价可以接受，70万左右可以买到家庭房子，还有blackburn一带房子价格也不错。
mountwaverley是我在工作的地方，景色很不错，信号不是很好。房子没有50万是拿不下来。mountwaverleysecondarycollege是众所周知的强大。旁边的ashwood也很多老人的样子，但那里的中学听说种族偏见比较严重。老公一开始在那边读，目睹很多东西后接受不了转学（老公是白人都接受不了那些白人小孩子对待其它种族的偏见，可见……）。glenwaverley也是华人区，中学应该是数一数二的，房价也高得不行。个人觉得在那边投资apartment很不错。就是买下后租给别人。mulgrave比较工业区，最近也贵了。wheelershill景色不错。oakleigh非常平坦，价格一般，无感。
ringwood,croydon,bayswater一带还行，口碑以前不好，现在渐渐好起来，中国人也多了。boronia是唯一不推荐的区，毒品交易比较多。ferntreegully房子很老，有的就在山里面，山林火还是比较恐怖的。更不用说再往东去的了。lilydale也有犯罪区的口碑。wartina这几年也贵了。knoxcity是我们常去的娱乐场所，电影院什么都很不错，但总的来说是个白人区，knox周围的区有点工业区的感觉。
说说东南和南边
brington富人区，海边房子非常高档，去过一家住房里面不只有游泳池，还有网球场。海边的区以前比较贵，现在因为海岸线内推一些些，所以也有人不愿意买那一带的房子。springvale买菜什么很方便，越南人多；学生多住在clayton因为在monash读，南边的房子地势平坦，非我所好。很有争议的dandenong和noblepark,noblepark中东人多，房子比起东边的区是比较破一些，住的人说治安还行，但大众口碑非常不好；nobleparknorth听说还行，所以房价也比noblepark贵。dandenong的市长跟老公的公司打过交道，听说是很powerful的一个人，他改了dandenong很多缺点，那边就是一个小城市，连移民局都在那边有一个分点（唯一的一个应该是）。印度人多。dandenongnorth比较好，有个tafe在那边，但要注意，在dandenongnorth和endeavorhills的临界点是个公园，上个月雨下得很大，那边变成一片汪洋（亲眼目睹），住在临界点的居民要注意。dandenongsouth听说drunkie比较多。endeavorhills有doncaster的感觉（老公语），相比四周是比较高档的房子，房价40万左右。doveton口碑不好。hallam房价很低，感觉中等，看了几个房子，没特别感觉。hamptonpark,narrenwarren都是新建的房子，澳洲人很喜欢，但是新建的房子每年都在减值，不适合以后想搬家的人，或者想投资的人。而且最重要的一点，千篇一律。hamptonpark还有很大很大的powerpoles,虽然没有powerplant那么严重，但不推荐居住在这样的地方，对脑子不好，特别是想生孩子的夫妇。
有两个区口碑很不错，rowvie和keysborough,交通不是很方便，开车就没问题，房子都比较干净，neighbourhood不错。40万可以淘到房子。再往南边去，frankston,seyford之类的，除非在那边上班，不然都比较远，30万开始可以买到房子。治安一般。有个区叫cranbourne,在那边长大的人说非常不好的区，但是也有不少认识的外国人在那边买房，房价低，千篇一律的房子。
西边的区基本没考虑，一是我们的工作都在东南边；二是有认识的印度人在那边买房子，之前去过，老公非常讨厌那种放眼看去，房子虽然新，但都是一个风格。加上最致命的印度人非常多，footscray之类的区，就算了。
越往市中心靠近的区越贵。不过我们都在东南边工作，也不用星期五晚上去市中心喝酒狂欢，最多就是去那里的imax看看电影，也不是很经常，所以就不用考虑camberwell,gleniris,toorak之类的区了。
北边是我一开始来到墨尔本居住的区。那时没车，觉得交通非常非常不方便。房子现在也要40万以上（bundoora,preston,millpark,coburg之类），heidelberg由于交通方便，最近房价也上升，没有什么有名的中学。epping之类的地方治安听说不好。greensborough的青少年比较叛逆。eltham还行，发展还不错。澳洲人对北边的定义就是原始森林，可以见到袋鼠，生活更加农村，繁华是谈不上的，比较荒凉。
大概就是这些。写得手软。不过把这些东西分享下，大家也不用再花费我之前用的时间精力去搜寻这些信息，算是帮人。
后来很快我们就看到离老公工作很近的区有很不错的一间unit,价格也是非常惊喜，房主是退休军人，一些都保持得很好，又重新装修了一次。我们很快就决定买这个房子。
房子侧面，和车库，车库后面是后花园。走50米是一个大公园，有一条河穿过。
科普下澳洲房子的种类
apartment一般是两三层（市中心的比较高），每人一间，就跟国内的套房一样，买apartment是没有买地的，所以政府什么时候想收回，就没了。一般没有后花园，比较容易打理，价格也是相比之下最便宜的。当然不同区的apartment还是不同价格，在好的区的unit顶个房子。
unit就是一共有几间到十几间房子建得差不多的，买房子也是买地，但是一般面积比较小，有后花园，停车房，相对独立，价格在中间。适合夫妇。在网站看房子的时候如果地址是1/21之类中间有&/&的一般就是unit,有些中介放上去的时候太急，写是房子，但其实不是的。townhouse差不多，一般是两层，但因为堆成两层，每层面积就比较小。
house就是大房子，适合大家庭居住。这边一般是一层和两层的房子。很多人喜欢两层的房子，但有个问题要注意的是，夏天两层的房子里，楼上会非常热，因为热的空气都上去了，还有其它物理原因。经常开空调就不用怕。房子是木板做的也同样道理，夏天会很热。砖房相对好很多。
在澳洲，房子每年都是在升值，因为政府有保护政策等等的原因，所以听过很多人说，买house比买unit好，买unit比apartment好，买apartment比什么都不买好，你拿着钱等，等着等着房价升了，你存多的钱还是只能买同样的房子。早投资好。一般来讲，现在买房子，买个小的，几年后有孩子了，换个大房子，现在的房子装修下，去银行评估，银行评估你的房子升值了十万，你就可以从银行拿出十万，作为首付，买另外一个房子，老的房子贷款还没还完，就交给中介租出去，一般租金已经能够覆盖大半甚至全部每个月的贷款费用，等20或30年后，房子贷款都还清了，你想卖也好，想继续租每个月赚租金也好，都是一笔可靠的财富，养老也不用愁。官方说法是澳洲人五年到七年就换一套房子（因为换工作，孩子要上学了等等原因），老了就自住一套，租出去一套，也有些收入。不是因为澳洲人多有钱，只是这边买房的政策而已。但是现实中我认识的一些澳洲人有一些年纪了还是在租房，收入不高，没有攒首付的习惯，离婚分了财产，重组家庭，等等的原因。中国人买房子还是比较霸气的，特别是贪官污吏，拍卖的话开价很高，付款都是一次付完（但其实不建议这样做，因为有多余的钱还不如投资多几个房子）。现在澳洲政府修改了一些政策，不是那么容易给中国有钱人买了，但还是很多。认识一个中国女生刚刚成年，在非常贵的区有一套带泳池的大房子，就住她一个人，父母一年过来看她几次而已。非常难得还是一个个性很不错的孩子。反正见多了，觉得：没有最富，只有更富。
说回我们这个正常家庭。看中房子后，跟中介打交道，firstnational,中介很美，但没有经验，热情但有点烦人，因为银行出approval比较慢，两三个星期一直打电话给老公，问怎样了。后来我就跟她领导直接联系，是个很有经验的老头，说我们很烦，你们严重影响到我们生活，怎么说也是顾客，哪有这么催的（这些都是david传授的），老头通情达理，跟我说明情况，我让david把一份文件个他后，就没再电话骚扰我们了。这是唯一的一段不开心的插曲。至于大家说的什么要跟中介说有三天的coolingdays,要subjecttofinance之类的，这个中介的合同都是有说明的，所以我们也不用那么&聪明&去提醒。
程序简单说来就是看中房子，出offer,你出了offer其他人还是可以继续出，offer里就是说你给价多少，几时要搬（settlementday），一般auction拍下来的房子就是在现场给价格，房东说好那就是好了，不能再反悔，settlement也一般是一个月。不是auction的话就是房东决定哪个offer好就接受哪个。出了offer之后有一个coolingperiod,一般是三天，我们中介是七天，在这个时间里你突然不要房子了，就可以不要，有些中介会收你一开始出offer付的1000左右费用，但大多数为了口碑不会要。过了那个时间，房东和选中的买房子的人就可以签contract,然后交首付给中介。这个contract在我们的中介直接就是subjecttofinance和subjecttoinspection,第一个就是如果银行不通过你的贷款要求，不给uncondictionalapproval,你还是可以不要这个房子，没有任何损失；第二个就是你找人看房子，如果房子有隐藏的建筑问题，或者有白蚁之类的问题，你也可以让那个人出个报告，毁约，没有任何损失。请人看是要300左右的费用，中介会提出他们可以找人帮忙看，但这些是中介的伙伴，应该会帮中介说话，还是自己找比较好，broker一般也有认识的人。这个是可选的，不是一定要做。
然后就要找律师，银行如果在你们签订的时间内没有批贷款，可以让律师跟对方的律师要求延期。银行批出来，中介就没事了，他们可以跟卖房子的人拿酬金了。我们就等settlementday了，可以提前，让律师办理就好。
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这个还是很厉害的