卖房炒股还是卖股炒房 这到底是不是一个问题！
来源：证券时报网
　　一边是房地产市场火爆得让人无法直视，一边是市场3000点附近的来回拉锯。纷繁复杂的局势面前，未来究竟何去何从让无数人有了“雾里看花”之感。
　　不过，尽管形势异常错综复杂，华泰证券研究所房地产行业首席分析师谢皓宇仍然接受了记者独家专访，并对一系列“刁钻”给出了坚定的答复。
　　记者：
　　目前房地产市场火爆，相比之下，前段时间股市胶着成交清淡，于是业界也有了卖房炒股还是卖股炒房的争议，您如何看待？
　　谢皓宇：
　　首先，卖房炒股和卖股炒房从逻辑上均不完全正确。特别是2015年以前，对于住房来说，供需关系没有发生根本改变，住房的投资属性都大于居住属性，而股票的投资属性（获得价差）也超过了持有属性（获得分红收益），所以二者均属于资产价格，即在经济周期当中，二者的表现具备一定的同步性，也即同涨同跌。
　　其次，在2015年之后住房的供需关系略有变化，呈现出的情况是住房以去库存为主，也就是说开始出现供大于求。这种情况之下，住房的需求变为了配置型需求，居住属性进一步下降。这时期，住房的价格变化开始和股票脱节，原因在于住宅开始变为了抵御通胀的品种；而股票并非抵御通胀的品种，所以在低CPI之下，我们看到2016年住宅的价格急剧上行，却并没有伴随着股票市场的上行。同时，2015年也没有看到互联网驱动下的股市牛市带动同步的地产牛市。也就是说，在大类资产配置之下，住房和股票的价格变为了跷跷板效应，这在2015年以来的市场中体现得十分明显。
　　那么，对于具备跷跷板效应的市场，我们需要考虑3个变量：一是总量货币，二是时间，三是配置比例。其中，总量货币是决定是否能够有跷跷板的关键变量。如果总量收缩，则跷跷板也是下行。我们认为接下来的货币政策在去库存达到一定成果之前，都将进一步宽松。而且一旦逆转，将同时发生库存风险和房价风险。这也就意味着，总量货币宽松的趋势仍会保持不变，这就构成了跷跷板的前提条件。
　　对于时间来说，则是看不同的维度。我们认为，当前属于楼市强势期，在其接近尾声之前，股票市场获取高额收益较难。然而，目前以投资为主的楼市，在其结束预期上涨的周期之后，出来的资金将重新配置到股市当中，带来股市牛市。
　　另外，由于目前是配置的时代，所以并不赞同极端的卖房炒股或者卖股炒房，合理分配资产才是正确的方式，当前可以加重对住房的配置。
　　房地产市场中短期怎么看？杭州、南京等二线城市调控升温会否有实质性影响？
　　历史上看，房地产市场的短周期都是货币周期，而这一次的货币周期失灵了，因为经济上行期需要货币逐步紧缩来防止过热，经济下行期则需要宽松来刺激需求。而目前货币开始没有周期了，原因就在于目前是经济转型期。这一时期的特点，就是需要持续的营造一个较为宽松的环境来让产业结构进行调整，并非简单让经济增速重新提起来。
　　相对于其他国家来说，我们的经济转型期会更加宽松一些，因为中国政府在货币政策的最终目标中比他国少了两个，其中最重要的就是保证就业，要在经济转型中去保就业。这就需要创造更加宽松的货币环境。基于此，楼市的短周期被磨平，呈现边际上持续宽松的状态，而且出现紧缩的概率极低。
　　从中期角度来看，这一轮小周期的调控目标目前以去库存为衡量，这里需要区分的是总量库存和结构库存。而且，去库存是表象目标，实际目标则为去产能，也即完成行业整合。首先，总量库存上目前是非常大的，然而结构分布极其不均，能够真正意义称得上库存的几乎均在三四线城市，所以要去是去这类城市的库存。而从楼市复苏的传导来看，一定是一线到二线、再到三四线的过程。
　　我们认为，目前是去三四线城市库存的起点，我们对三四线城市的定义也就是库存较多的城市，例如近期表现较好的成都、重庆、长沙等城市。所以，尽管楼市复苏已经接近一年，而且一二线城市的房价接近翻倍，但去库存才刚刚开始，从中期维度来看，目前的趋势还将得以维持。
　　杭州、南京等库存较少的二线城市升温，一定会导致提高购房门槛的限购政策出台，但这样的政策不会配合出台全国性的紧缩政策。也就是说，全国仍然是宽松状态，但一二线城市需要提高购房门槛，以使得需求向三四线城市引导。短期来看，即便这类需求是投资性需求也可以忍受，因为依靠三四线城市的内生需求去库存，效果肯定会很差，一定需要外来的投资需求去库存。所以对于整个二线城市出台的限购政策，其目的不是为了打压楼市，而是将需求引导至三四线。
　　房地产市场的行情是否能够传导到股票市场？
　　对于股票市场来说，需要区分对房地产板块和对于整个A股。我们前面提到了对整个A股来说具备一定的跷跷板效应，而对于房地产板块来说，则有一定的同步性，也就是所谓的相对收益。
　　我们对影响股票市场的分析主要是从基本面角度分两大类，一类是量价基本面，第二类则是政策，政策还进一步区分为行政政策和货币政策。
　　历史来看，楼市的销量上行完全同步于房地产板块的上行，而价格上行到一定程度，则会引发调控，而带来后续的销量下行，并进一步造成股价下跌，也就是说，房地产板块的表现和销量完全一致。那么基于此，我们去分析会影响到销量的因素，目前行政政策对于销量的影响极小。因为在总量宽松情况下，局部城市的限购只会让其他城市的销量更火热，那么从总量来看仍然是销量好转的情况。对于货币调控，在历史上都是和行政调控同步出台的，唯一不同步的就是当前这轮楼市调控，所以，也就带来了基本面的预期差，并直接推动了6月份以来的地产行情。市场上认为的、产业资本等，其仅仅是催化剂，其背后的逻辑仍然是对于楼市基本面的判断。
　　如何看待房价泡沫？
　　房价泡沫目前正在累积，而且是史无前例的累积。我们对房价泡沫用房价收入比来考量，并进一步分为名义房价、名义收入、实际收入这3个指标。
　　过往几个周期，最终房价收入比的高企都因名义收入的提升而得以化解。而且，从“名义收入=实际收入+水分”来看，过去因为效率提升带来的实际收入增长是非常明显的。而近两年以来，整体的经济增长速度下降，效率提升幅度放缓，也就对应了实际收入增速放缓，那么名义房价的上涨，就意味着泡沫的累积。而且，即便未来通过名义收入上涨来得以缓解，如果名义收入是依靠水分、而非实际收入的提升来得到，就仍然是房价泡沫风险。
　　这个泡沫会破裂么？
　　泡沫是否破灭主要看经济转型，目前看存在破灭的可能性，但并非当下，也许还有两年时间。
　　实际收入的上涨依赖于经济转型，由于经济转型需要技术创新，所以需要时间沉淀。若不通过研发的形式，则需要进行海外技术并购。目前海外并购的对象大多并非技术公司，而是足球、手游等企业，目的是开发国内市场。这从总量来看是资本外逃型经济转型，最终并不会得到经济转型的成功。因为经济转型成功的标志是国民生产总值（GNP）开始大幅增长，国内需要有增量财富，而这些增量财富都是计入他国的国内生产总值（GDP）的。
　　举例来说，苹果手机计入中国的GDP，计入美国的GNP，但这部分财富并不能留在中国，而是分配给了美国人。那么再看中国以互联网为主导的经济转型，由于通过国产化的方式，替代掉部分原海外占据的市场，所以走短平快的高效率产业，却并没有导致失业。但随着国产化进程的全面结束，继续当前方式的转型就会带来经济转型的失败。我们认为，泡沫累积的速度是呈几何级数增长的。举例来看，假设中国潜在GDP只有3%，但需要依靠放水的方式来撑住6.5%，假设再需要保持3年，则泡沫堆积的部分则为(1.065/1.03)^3，这是一个几何级数放大的泡沫。
　　那么如果经济转型失败，则会出现名义收入全部依靠水分来支撑，会带来居民杠杆加到头。今年，居民杠杆的容忍度指标是年初央行行长周小川提出的房贷占贷款比重30%。可以测算出来，再过两年时间，中国的房贷占比将达到这个水平，而这将是全世界最高的杠杆比率。
　　小结：
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(责任编辑：余圆 UF062)
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作者：联系记者
本文来源：河南商报
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保定10年不卖房，炒房客哭晕在厕所
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（原标题：保定10年不卖房，炒房客哭晕在厕所）
限售10年，这对炒房客就是惊天动地泣鬼神的大事儿。但是，炒房虽然得到了遏制，但真的意味着房地产调控见效了吗？　　
毫无防备，惊天消息就这样腾空而至，令很多人深为意外。　　
520这一天，一边，一些人大秀恩爱孽死单身狗；另一边，河北保定抛出史上最严的房地产调控政策，震惊了整个房地产行业。　　
事情的缘由是这样的，2017年5月，保定分两批次挂牌30宗土地，其中15宗商服、14宗住宅、1宗科研教育用地。值得注意的是，2017-30号土地备受业内关注——限制了最高竞拍地价，也限制了最高房屋销售价格，但最震撼的是，购房者在取得房产证之日起，10年内不得买卖。　　
虽然只是特定地块的特例，而不是普遍的规则，但仍然引发了市场的恐慌。　　
1、对炒房客而言，10年内不得买卖，投机炒房的将基本绝迹。因为持有十年，投机是不可能的，必须变成长期投资。　　
2、10年内不得买卖，特定需求的群体可能抛售房产。比如置换类需求、一部分海外移民，他们为了获得更好的教育环境、居住条件等，在市场调整期到来时可能通过抛售房产的形式进行置换。尽管当前外汇管制仍然较为严格，但是这个大趋势并不会改变。　　
同策咨询研究总监张宏伟认为，这一轮楼市“全民炒房”局面的出现和“散户”入市密不可分。他们拿出压箱底的资金入市，不顾一切投资买房，导致这个阶段的楼市疯狂至极，“散户”是高位入市。而当2017年年中市场调整期来临之时，也是这部分“散户”无法承受房价止涨甚至下跌、加杠杆的资金成本等压力之时，届时去年上半年以来加杠杆入市的“散户”开始面临资产贬值的压力，下半年之后势必会出现抛售资产的状况。　　
此次，保定的“重拳出击”将成为全国对住宅限售时间最长的政策。业内人士普遍认为，这次可能是保定土拍新模式的“试水”，不排除未来还会有此类政策在土地市场的跟进。　　
但在经济学家马光远看来，炒房虽然得到了遏制，但这个市场肯定死掉了。　　
一个市场一旦被冻结交易，这个市场肯定不复存在，还谈什么炒房？盖房子的和买房子的都会被吓跑。　　
今年3月的本轮调控已经覆盖全国50多个城市，出台100多项调控措施。调控的范围之广前所未有，手段之多前所未有，从限购限价限卖到限离，从一线城市到全国贫困县全覆盖，拿出浑身解数来为房价降温。“变天”已经成为了事实。而这个结果，真的意味着房地产调控真的见效了吗？炒房者离开这个市场了吗？　　
马光远给出的答案是否定的，因为目前市场之所以迅速冷冻，完全是因为“限卖”，“限价”这些非常规的手段所致。　　
“采取极端的办法调控，表面上达到了效果，但事实上对市场未来的发展和长期的预期并没有太大的好处。”马光远说，而在人人都知道目前很多政策根本无法坚持的情况下，一旦政策松动，则意味着市场的又一次报复性反弹。　　调控 炒房 限卖　　文章为作者独立观点，不代表乐居新闻网立场。 本文系作者授权乐居新闻网发表。未经授权，不得转载。
本文来源：专家张啸天
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深圳炒房客请假降价卖房炒股：股市再不济也比买房收益好
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降息以来，多地楼市出现翘尾行情，唱多声音重新占据高地，但对于一些二三线城市的来说，这或许意味着出货的时机到来。中国证券报记者接触到的多位客透露，近期他们一直在寻找合适的机会抛售房产，在他们看来，与楼市相比，一路向好的股市可以让他们获得更多的收益。 11月，多地成交火热。中介机构人士认为，降息使得购房成本下降，买家的热情被重新激活，一些&失意&的炒房客也开始选择适时出手。鉴于楼市投资前景的不明显，有分析甚至预测称，2014年三季度起，市场或许又进入了一个新的可以考虑&卖房买股&的阶段。 炒房客卖房炒股 在深圳工作的梅先生最近回老家江门的次数越来越频繁。本周第一天上班就请了半天假，驱车赶往老家去找办理交易委托。 梅先生透露，两年前，他花了40多万元，在江门市中心区买了一间50平方米的单身。虽然单价比较高，但由于靠近江门的万达广场，地段比较好，希望通过这笔投资获得一笔好的回报。 可两年下来，事实并非如此。&这两年江门的房价一直不温不火，投资这套房子也没赚到什么钱&，梅先生透露，今年年初他就把房子交到中介手里，希望以一个好的价钱卖出去。没想到的是，一直到年底了，房子还是没卖出去。 &主要是不想降价，江门二手房又都是有价无市，所以一直拖着。其实如果我早点降5万元的话也许就有人买了&，梅先生有些惋惜。除此之外，让他感到为难的是，这样的房子在江门的租金回报非常低，&怎么做都不划算，只好卖掉算了&。 &我现在把价格调到了不到50万元，好不容易才找到了一位买主&，梅先生表示。这几天，他频繁回老家就是因为要找中介办理委托，尽快把这笔交易敲定。 按照现在的价格计算，梅先生两年下来的投资收益不到10万元。&前两年股市也不太好，楼市反倒还过得去，也找不到更好的投资渠道，朋友都说像江门这种二三线城市，房价还是有上升空间，所以才买了这套房。就现在的行情来看，我还不如早点把钱收回来，去炒炒股，再不济也比现在的收益要好&。梅先生向中国证券报记者表示，今年身边的朋友炒股都赚到钱了，他也准备把房子卖掉之后转战股市。 抛售房产或是好时机 另一个让梅先生选择在此时出手的原因在于，今年以来，看房客看房的热情一直不高，最近开始有所好转，&以前房子都无人问津，现在中介那边说，每天来看房的人比原来多很多&。正因如此，梅先生认为，趁看房客热情还在，不如先把房子卖出去。 利好政策不断叠加的11月份，楼市迎来了今年罕见的上涨行情。中国证券报记者了解到，11月，尤其是降息以来，江门一均出现了明显的回暖。就整个市场来看，中国指数研究院统计显示，11月，其监测的主要城市新建住宅累计成交面积继续上涨3.7%。其中，一线城市成交面积环比增长12%，同比亦回升12%；二线代表城市成交面积环比上涨3%，其中涨幅最多，福州居次，亦有超过70%的增幅。三线也出现了0.6%的同比增幅。 二手房的回暖趋势则更为明显。以深圳为例，深圳中原地产数据显示，多重利好叠加，刚需型和改善型客户入市积极性均提高，导致11月深圳二手成交量创今年以来新高，共成交6266套，环比增长64.7%。中国指数研究院的统计则显示，2014年11月，十大城市主城区二手住宅平均价格上涨0.11%，涨幅较上月扩大0.03个百分点。 &看房的人增加了，很多业主还加价买楼，200万元的房子加到210万元，有的甚至更多&，深圳中原地产总经理郑叔伦透露。 买涨不买跌&&这种用于股市的策略同样适用于楼市，买家高涨的热情直接感染到了卖家。&放盘的确实比以前多了，这一块还好一点，主要是一些投机性的物业&，郑叔伦透露，持有商铺、写字楼等投资属性比较强的物业的业主，其出手的主动性更强。在他们看来，降息调动了买家热情，但后市行情依旧不明朗，此时或是卖家抛售的极佳时机。 楼市和股市并非跷跷板 在中国证券报记者近期接触的一些炒房客看来，相对于楼市来说，股市的强势上扬正在改变他们的资产配置思路。一位炒房客称，如果股市的预期收益高于楼市，那么买股票显然是更合理的选择，加仓股市减仓楼市，这样能降低楼市前景不明朗带来的潜在风险。 与此同时，关于&卖房炒股&的言论近期也受到市场关注，但这也遭遇到一些楼市唱多者的&抗议&。记者注意到，降息之后，各大销售代理公司几乎均在唱多楼市，认为政策利好将一改今年以来的市场低迷，楼市可能走出一波上涨行情。有公司负责人对&卖房炒股&的言论更是表示&不屑&：长期来看，楼市向好的大趋势是不会变的，现在只是暂时的低迷。相比之下，股市的风险大很多。人人都在说&牛市&，可谁又知道明天会发生什么？ 不过，研究机构多数认为楼市只是短暂回暖，继而将进入深度调整期。与楼市相比，近日地产板块的持续走强，使得他们更为推荐地产股的增长潜力。 报告则指出，2014年三季度起，市场似乎又进入了一个新的可以考虑&卖房买股&的阶段。 但其并不认为&房子&和&股票&是对立的双方。中信证券报告指出，一个有赚钱示范作用的股票市场，很少成为房地产市场的&负能量&。固然，小部分居民可能出售房屋以配置权益资产，但更重要的是，居民权益资产的财富增长会刺激其他领域的消费和投资，从而推动购房需求的增长。而且，全社会资金成本的不断下降，既能够推动企业盈利增长和资产负债表改善，推动资金进入股市，也可能促进购房人资金成本下降，推动资金进入楼市。所以，楼市和股市并不是跷跷板，而是互相强化正能量的&好朋友&。
[责任编辑：chenjz]
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