地下车位买卖陷阱来源：新快报责任编辑:众悦
&&&&　 “地下车位买卖存在的最大风险就是产权。”昨日，记者就地下停车位买卖一事咨询多位法学专家，他们不约而同地建议市民在车位买卖交易中要多加提防。那么，究竟存在哪些陷阱？市民又怎样才能做到“心水清”呢？
　　专家提醒：车位交易过程中，最核心的问题是要弄清楚，车位的原始产权到底归谁所有？
　　关键问题1：无产权证车位不受保护
　　华工法学教授关永宏举例，当发展商把广大业主共有的车位私下卖掉，由于这些产业并非属于发展商的，业主最后拿到手的只是一纸合同，而不是产权证。 &　　这些没有产权的共有车位买卖不受物权法保护，小区业主有权向法院申请撤消发展商对这些共有车位的买卖合同。合同撤消后，购买这些私卖车位的业主只能向发展商追讨购车位款项。一旦房地产商“走佬”，业主的钱就存在追不回的风险。
　　关键问题2：车位被开发商多次出售
　　“没办理产权的车位有可能被开发商二次销售！”华工法学教授关永宏表示，“广州今年3月国土房产局专门颁布了《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》，其中第五条规定：‘房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或者出租房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库前，需经初始登记确认权属。’”
　　然而，有的开发商迟迟没办理这个“确权”手续，使得买了车位的小业主始终拿不到产权证。如果开发商等车位涨价时再办确权手续，把车位以高价第二次卖出并帮第二买家办理完过户，那么第一次的买家反而成了被赶走的那个。“法律就只承认已过户的车位”。
　　专家在此提醒，无论交易一手车位还是二手车位，最核心的问题在于关注车位原始产权到底归谁所有。买家交易前首先要明确，车位是否具有受法律保护的产权，明晰以后才能够确定交易的合法性和购买的风险，以及购买人签的合同的保障力到底有多大。
　　关键问题3：人防工程车位有特殊性
　　“人防工程的车位不同于普通车位，在战争时会被防空部门统一管理，有可能当时不作私人停车位用途。”华工法学教授关永宏表示，人防工程车位的特殊性在于车位拥有者在战争发生的时候，就要无条件地把这个车位交出来给有关的防空管理部门统一支配。因而，购买车位时市民要留意合同里的细则看是否明确列有人防工程的使用规则。
　　关键问题4：租赁期限超20年后无效
　　有的开发商很“明智”，在签车位合同的时候会申明车位不能买卖。他们不会与业主签买卖合同，只签租赁合同。可是，他们在合同中并不向消费者声明“租赁期限超过20年后将不受法律保护”。
　　广东天胜律师事务所的周律师提醒，根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的那部分无效。”也就是说，消费者租赁车位(库)(就是所谓的销售使用权)最长期限也只有20年，20年后是不受法律保护的。
　　专家提示，凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为，消费者可请求双倍赔偿。(
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小区地上车位是否可以买卖？
悬赏:0&-&提问时间:&-&解答数:0&-&浏览量:5456
本人购买房子的小区开发商现在通知：开始卖车位了，地上车位4万一个，地下车位8万一个。
据悉，地上车位土地归全体业主共同所有，其实开发商无权买卖的，只能由业主委员会租赁。如果现在买了只签一个使用协议，以后有纠纷怎么办？毕竟不像车库那样有产权的。
心里非常没底，请专家律师给予解答。
非常感谢！
提问者：游客
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住宅小区停车位买卖合法吗？
市规土委：力争以人大立法的形式出台相关办法明确权属等问题
朱晓蕾/文 刘钢/图
小区车位被买卖后
加剧了车位紧张情况。
小区车位一位难求的现象在深圳比较普遍，为了让自己的爱车有“家”可回，部分业主不得不高价购买车位，最为极端的还有一些业主买廉价小车在车库霸位的情况。随意被开发商和物业租售的小区地下停车位到底合不合法？买还是不买？这让很多市民纠结。昨天，市规土委、法制办等部门相关负责人与多名市人大代表就此焦点进行座谈，会上大家就“《深圳市住宅小区停车位使用和处分管理办法》（暂定此名）征求意见稿”提出看法和建议。 晶报记者 朱晓蕾/文 刘钢/图 与广州和东莞不同，从保护各方合法权益的角度出发，为避免进一步的纠纷，我市一直禁止地产开发企业出售停车位。但其实车位变相买卖却很普遍，记者采访了解到，“固定车位”在我市很多小区极为普遍。据万科金域华府业主张先生表示，小区负一层的车位均已售罄，“当时2009年开盘的时候开发商就以8万元左右的价格出让过，现在已经涨到20多万了。”据张先生称，所有地下车位的出让合同都是与开发商签订的，办不了产权证。“房价蹿升得快，车位也翻番涨，不过现在都卖得差不多了，要买还买不到，只能从业主那里转让。” 同样，在黄埔雅苑，地下一层180多个停车位均在2004年左右就由开发商出售，记者在小区看到，地下的停车位上方都悬挂着橙色的车牌。业主王先生告诉记者，当时7万元左右一个车位，以此来计算，一层的收益近1500万元。更有甚者，天然居业主严先生透露，小区共有100个“固定车位”，一些较早从开发商那里买了车位的业主甚至将车位转租给其他业主。“我们小区的固定车位上方也挂着车牌号，但却和车位上的车牌不符。”严先生透露，“这些有固定车位的业主将自己的车停在流动车位上，再以250元以上的价格将自己的固定车位转租出去以此牟利。” 除了有明显的买卖出让方式外，我市还存在“车位长租”变相买卖的行为，开发商与业主签订合同，一次性租20年或一次性收取较长时期的停车费用后，把停车位划为固定的“私家车位”。这些“外卖”的车位，虽然无法进行产权变更登记，但还是有业主为图方便停车，愿意交钱“购买”，也有业主在无奈之下，只好掏钱“购买”，进一步加剧小区的“停车难”。 人大代表：开发商租售停车位不合法 在昨天的座谈会上，人大代表们提出，我市快速的汽车保有量增长速度与停车位供给之间的矛盾日益突出，停车难问题直接引发并加剧了公众对于住宅小区停车位的权属和转让等问题的争议，私人专用的停车位导致空置率高，是资源的极大浪费。 “所有的地下车位都应该属于小区业主所有，开发商无权租售。”市人大代表李继朝接受记者采访时表示，就他所知，深圳楼盘地下停车场都不计入容积率，开放商也未缴地价，均以“民防工程”名义进行报建。李继朝称，以《物权法》来看，在定义物权的时候一是自己花钱买的，二是别人赠与的，三是自己花钱自己建设的才受物权法保障，这些建设成本在出售时也都由业主分摊了，所以他认为，开发商没有权力租售小区地下停车位。此外，按照《人防法》的规定，所有人防配套设施均不能转让和出售，因而开发商的行为涉嫌非法，也是无效的，小区的地下停车位应该属于所有业主。 就停车位的权属解决问题，人大代表傅静宏自己已向有关部门提了三年。她告诉记者，很多小区停车位变相买卖后挂上了“私家车位”的牌子，而这些车位经常整晚空置，同时很多业主的车却没有车位停放，只能停在小区周边的市政道路或者人行道上，既影响车辆安全，又妨碍道路通行。作为小区配套设施的停车位，为何成为了“私家车位”？事实证明，凡车位卖了或长租的小区往往车位紧张，卖得越多矛盾越突出。而车位只是按月租停的小区车辆基本能满足业主的需要。 她建议在土地资源十分紧缺的情况下，制度设计应推动社会资源利用的最大化，政策的出台不能把经济为导向的经济政策引入社会领域，应从维护社会稳定、维护群众利益出发，推进地下停车位的规范化、管理精细化。 “深圳要进一步明确禁止出售的规定，要求小区物业管理公司在小区公告。对至今还在偷偷变相出售地下停车位的行为，相关部门应予以制止并纠正开发商的行为，并取消固定车位。”傅静宏称，深圳应该发挥特区先行先试的作用，从实际出发，以问题为导向，以改革的勇气、智慧和担当，探索出符合深圳实际情况的做法。 律师：停车位应确权支持市场化 对于地下停车位的问题，广东广和律师事务所高级合伙人李栋梁律师则有自己的看法，他表示，目前确权和规范化管理是市场化的趋势，深圳的地下停车位之所以一直办不了产权证也是因为《物权法》和《人防法》的相关规定。“全部取消固定车位也不一定十分合适的。”李栋梁认为，如果不允许买卖势必会打击开发商的积极性，要鼓励开发商配建停车位就要让开发商有利可图，如果没有利益驱动，那么开发商只会少建停车位。李栋梁说：“地下建一层的成本远远大于地上建一层，如果开放商没有回报，唯一的结果就是少建车位，停车难问题不会得到解决。” 李栋梁认为，政府部门在法律法规的研究过程中有几个方面的问题需要解决。首先是停车位确权，其次要满足业主的需求，提升车位的运转利用率。他建议让地下停车位合理流转，如何优先满足小区业主的需求，提升开发商建停车位的积极性等等需要政府进一步明确。 □部门说法 规土委： 车位使用管理办法欢迎市民建言 据深圳官方数据，截至2011年5月的统计，深圳估算地下停车位至少有100万个以上。这部分停车位的归属和使用，在当下和未来，将涉及到深圳绝大多数居民。日，市五届人大六次会议分组讨论我市停车位有关问题后，市规划国土委高度重视，迅速 汇总市法制办等相关部门意见，昨天上午就代表们关心的问题进行了专题汇报。 会上，市规划国土委向代表们汇报了一年来“我市住宅小区停车位使用和处分管理办法”的制定和推进情况，并重点介绍了专家论证意见和下一步工作计划。立法思路上提出了配建部分的规划停车位归住宅小区全体业主所有，配建以外规划停车位属开发商所有，开发商可单独处分。 代表们表示，目前“管理办法”初稿的思路是正确的，应该予以坚持，具体规定上应进一步明确，除了解决新出让项目的权属和转让规定之外，还应该对历史遗留问题一并予以关注解决。建议充分发挥特区先行先试的作用，以问题为导向，摒弃不符合深圳实际情况的做法，从提高稀缺资源的利用效率、优先公众利益出发，尽快出台相关规定，并表示会持续关注，督促进展。 市规划国土委表示下一步会充分吸收代表意见，修改完善后征询各部门及公众意见，力争以人大立法的形式予以出台，欢迎社会各界和人大代表对我们工作进行监督并提出建议。 如果您有关于城市规划建设（食品安全、市场监管）方面的任何建议、意见，欢迎您通过邮箱：和我联系，您点题，我报道，让深圳听见您的声音。