购房合同存“霸王条款” 买房人如何应对？
购房合同存“霸王条款” 买房人如何应对？
【导读】楼盘交房时，开发商提出“先收后验”，买房人坚持要“先验后收”，开发商同意先验房但提醒业主，合同约定“不得以房屋存在质量问题而拒绝收房”，还有“物业费从交付之日起计算”。验房后买房人发现，室内飘窗漏水，开发商迟迟不予解决，时隔8个多月才修好。维修期间物业费谁承担又引发争议。12点15分《天天315》聚焦：购房合同存“霸王条款”，买房人该如何应对？
央广网北京4月25日消息 据经济之声《天天315》报道，房价高，买房难，好不容易用一生积攒换来一套房，收房时，却被告知得先收房再验房，一旦发现质量问题还无权拒收只能维修，不管有没有签字收房，有没有入住，物业费都从合同约定的交付之日起计算。买房时，缺乏经验，在收房时，才发现这些合同内容涉嫌霸王条款，该怎么办？想要安心入住新房，该怎么维权？这些问题是山东淄博一位听众在收房时遇到的，他为这事已经苦恼了很长一段时间。
崔先生2013年在山东淄博碧桂园小区购买了一套期房，日开发商按时交房，但交付时，开发商突然提出要先签字收房再验房，还有，不管何时入住，物业费都从合同约定的交付之日起计算。
崔先生向记者表示：“我们去收房时发现碧桂园制定的收房流程多少有点问题，其要求先办理物业等相关手续再看房，一些业主提出来这样不合适，应先验房后收房。碧桂园公司说这样也可以。一些业主包括我去看房子，发现有一些问题，所以当时就没有去办收房手续。但碧桂园表示不管办不办收房手续，物业费都要从7月1日开始收取。有一些业主包括我当时也觉得这样不是很合理。”
由此，崔先生和一些业主坚持要“先验后收”，开发商后来勉强同意先验房。验房后崔先生发现，新房室内飘窗漏水，他又提出应该修好后再收房，很意外的是开发商答应维修，而且也没有催促收房。
但在这之后，漏水问题却迟迟不见修好，后来开发商竟撒手不管了，崔先生只能四处投诉，维权近8个月后，飘窗漏水问题才彻底解决。
崔先生说：“维修单上注明着有飘窗渗水，同时也注明了飘窗渗水修好后，联系业主做漏水测试，结果一直没有收到相关回复。直到今年3月份我一看时间比较长了就又催促了一次，在还没有修好的情况下我拨打了当地的12345。他们就把这个单子转到了住建委，住建委也联系了碧桂园，这样碧桂园才尽快安排人跟我联系，然后把渗水处理好了。
房屋质量问题解决了，维权却没有就此结束，业主准备签字收房时，才得知，合同上还有这样的条款：“发现房屋存在属工程保修范围的质量问题的，不能拒收只能保修”“如因买受人原因，没能按期交付的，视为开发商如期交房。”也就是说，当时业主发现质量问题后没签字也算是开发商已按期交房。
崔先生表示：“合同上有一个补充协议，大概是这样规定的：在交房之日业主去收房，收房中有任何属于房屋保修范围内的事情，碧桂园负责保修。但不能以房屋有保修范围内的质量问题而拒绝收房。若拒绝收房，其产生的任何问题由业主承担。”
记者：“那当时签合同的时候，您看到这条了吗？”
崔先生：“首先，因为当时是开盘购期房，有很多业主一起去提房子，不可能每个人把条款都看得非常清晰。再者，我认为格式合同应符合国家有关规定，我从网上查的所有收房规定里都有一个验房的过程，而此合同的条款直接取消了验房过程，或者有，你业主也没有因此而拒绝收房的权利。”
同时，崔先生还发现，物业费竟然还真是从合同约定的交付之日起计算的，也就是说，房屋维修期间的物业费也要由他来承担。
崔先生说：“合同规定我的物业费是从去年7月1日就开始缴纳，我认为这是非常不合理的。针对这一点，我又咨询了淄博的12345。其说法是流程与合同的问题，他们给我提供了淄博市房管局的电话。然后我联系了淄博市房管局，房管局也认为这属于合同和流程的问题，他们也无能为力。从常理上讲，收房有问题应尽快修好，在用户收房后开始收物业费，但我认为这合同存在不平等的条款。”
据崔先生介绍，他在买房签订合同时，以为开发商用的是全国统一的格式购房合同，所以没有仔细查看。也根本没想到，购房合同附带的补充协议里有很多条款是开发商自己添加的，其中会暗藏不公平条款。
崔先生因此向开发商提出两项诉求，一是房屋维修期间的物业费不该由他承担，二是，修改或删除合同中的不合理条款，避免合同再成维权障碍。经过多次沟通协商后，目前开发商方面答复崔先生，可以免除维修期间的物业费，但对于是否修改或删除不公平条款问题，开发商始终没有给予正面回应。小区其他业主告诉记者，他们也曾向开发商反映过合同问题，也同样没有得到任何答复。
崔先生提供了购房合同等证据资料，核对并确认合同中确实存在相关不合理条款后，记者展开调查。在调查采访过程中，记者发现，目前该小区还有楼盘正在交房，记者以消费者身份拨通开发商电话后，核实到，目前该小区的收房程序还是“先收后验”。物业费也还是按照合同约定的交付之日起收取。
开发商：“是这样，我们收房相当于在物业办理相关手续了，拿到钥匙后，我们这边有工程师跟你一块儿看房，有问题会进行记录，然后我们后期来维修。”
记者：“先收房再验房，是吧？”
开发商：“对，是这样意思。”
记者：“交房的时候都是先验后收，你们为什么是先收后验呢？”
开发商：“我们先收后验为了业主方便。”
记者：“不能先验后收吗？万一有质量问题呢？”
开发商：“有问题不分收房或者未收房，我们都会修的。所以在收房的性质上您可以放心收，维修和收房是不冲突的，这样的话，维修会有您的装修钥匙，会更方便一点。”
记者：“看房子的时候发现房屋有质量问题怎么办？”
开发商：“有质量问题看哪些了，看具体情况。”
记者：“像有漏水，可以等你修好了我再收是吧？”
开发商：“这样也可以，但收房和不收房没有什么差别，因为现在收房子的话对于装修来讲有好处。我们都有两年保修期限的，不是说你收了房就不管了，收房后我们该维修还是会维修。”
记者：“如果不符合交付条件的话我拒收可以吗？”
开发商：“不符合？”
记者：“就比如说它有房屋质量问题我可以拒收吗？”
开发商：“这个咱就按照合同来就行了，合同上怎么约定了咱们就怎么来。”
记者：“有质量问题，发现了之后又不能拒收，那收房的时候要不要交物业费？”
开发商：“物业费咱是按照合同收楼日期来的。”
记者：“那现在碰到质量问题，维修期间的物业费怎么办？还需要交吗？”
开发商：“这个是需要交的。从合同上约定的交付之日起计算。因为咱们物业费不等同于其他费用。物业费是维护公共区域的，比如说你楼下的绿化，楼梯的保洁，你收房日期约定的时间开始物业公司就开始提供这项服务了，无论是你住还是没住，这个费用都是要缴纳的。”
记者：“ 因为有质量问题一直没修好，维修期间的物业费是收还是不收？“
开发商：“这个还是要收的，因为物业费是按照咱们合同的收楼日期开始计算的。”
购房合同存在霸王条款，我们的购房人到底应该如何应对？关于这一话题，中闻律师事务所律师李斌和北京潮阳律师事务所律师裘叶共同作出分析与解读。
经济之声：今天的案例中，崔先生提到的购房合同中的“不得以房屋存在质量问题而拒绝收房”，“物业费从合同约定的交付之日起计算”。就这两个条款来看，“不得以房屋存在质量问题而拒绝收房”，对这个合同当中的条款，怎么看？
李斌：“这种条款本身没有法律依据，因为开发商交付商品房，制定的合同必须符合保障安全的要求。如果交付的商品房不具备应有的质量要求，比如楼体结构工程质量不合格，严重影响正常居住使用，也就是说，如果开发商交付的商品房存在着不能实现合同目的严重质量问题，作为消费者，有权利依照合同法的规定拒绝收房，这是消费者的一种权利。所以他的条款中如果这样约定了，也应当是格式条款，是一个无效条款。
另外，约定的交付日期之日始，业主就要交付物业费，这也是不合理的。因为物业费缴纳主体的变更应该是房屋实际交付之日起，如果约定一个时间点，如果在那个时间之内开发商并没有能够按照合同约定的期限向消费者交付质量合格的房屋，实际上在此之后，直到实际交付合格房屋之前，物业费还是应当由开发商来缴纳。”
裘叶：“物业费是房屋交付以后产生的一些权利义务，如果消费者收了房屋，就意味开发商履行了房屋交付的义务，接收以后跟这个房子相关的一些权利义务可能都由买售人直接来承担。这其中就包含一些物业费，因为房屋使用过程中会使用一些公共设施设备产生一些费用，这些统称为物业费。在消费者实际收房之后，物业费确实由消费者来承担。但是实际交付日和合同约定的交付日之间可能会有一些差距，物业费应当从实际交付给买售人之日起开始计算。”
经济之声：崔先生提出了两项诉求，一是房屋维修期间的物业费不该由买房人承担，二是修改或删除合同中的不合理条款，避免合同再成维权障碍。这些诉求合理吗？
李斌：“首先，如果由于房屋质量存在问题，不符合交付条件，没有实际交很显然。在维修期间，也就是在交付之前的物业费应当由开发商支付。如果这个房屋的情况是，虽然有质量问题但是不影响业主收房，那么收房之后，要从收房那天起开始计算保修期，在保修期限之内开发商承担保修义务。但问题在于，如果符合交房条件，业主应当收房，但房屋确实同时存在质量问题需要维修，在此维修过程当中的物业费，我个人认为还是应当由业主支付的。因为物业服务合同和商品买卖合同是两个法律关系，如果房屋确实是由于严重质量问题，不符合交付条件，这种情况下物业费由开发商承担。所以要看案件的实际情况到底是哪种。
其次，就涉及到的合同中不合理条款的问题，我们现在所使用的商品房的买卖合同一般是示范文本，示范文本本身不能够理解为格式合同。但如果开发商在其拟定的，对不特定多数人的购房人共同使用的示范文本当中又增加了部分不合理的霸王条款，那么这个条款本身是免除或者限制了的开发商责任，同时他可能加重了买方的义务或者排除了买方的主要权利。这时很显然它是侵害消费者合法权益的合同。
对于免责条款的合同，比如，‘我不承担责任，所有费用都由你来负’。这时候他应当按照合同法的规定，采取特殊的文字、符号、字体等特殊标志将这些条款给标示出来，让消费者很清晰地看到。另外，必须要对消费者进行解释说明。
崔先生作为买方，如果他认为这个合同确实能够构成格式条款，而这个格式条款又违背《合同法》规定，如果没有提示，可以要求撤销这个条款。”
经济之声：在调查采访过程中，记者发现，目前该小区还有楼盘正在交房。记者以消费者身份拨通开发商电话后，核实到，目前该小区的收房程序还是“先收后验”。物业费也还是按照合同约定的交付之日起收取。开发商的做法存在问题吗？如果存在，是哪些问题呢？
裘叶：“首先，开发商提到的‘先收后验’这个行为肯定有问题，因为商品房是一种不动产，不动产之间的交付就是以实际交付为准。签收就意味着，首先对这个房屋符合交付条件；第二，房屋不存在任何问题，消费者自愿收了，收了以后房屋的所有风险都由买售人承担。所以如果‘先收再验’，验的过程中发生一些问题，可能不涉及到房屋主体质量的问题，比如漏水等这些小问题时，可能开发商这边和物业公司这边会有一些推诿。在这种情况下，对于消费者维权或者后续的主张权利可能会有一些障碍存在。所以收房的程序应该是先验，验完以后才能收。
其次，就物业费问题，如上述所说，应当按照实际交付日，房子收了之后才能向业主收取物业费，否则肯定是不合理的。”
经济之声：收房的程序应该是什么样的？哪些细节是需要消费者注意？
李斌：“房屋建设成功之后，建设单位、设计单位、施工方和监理方应当进行四方竣工验收。竣工验收合格的房屋才具备交付条件，住宅是特殊房屋，它要进行分层的验收。在交付之前，开发商应当向买售人出具住宅质量保证书和住宅使用说明书。作为买方，有一个检验义务。也就是说，开开发商交付给的房屋到底表面是否能够符合质量要求？有没有表面瑕疵？买方有义务，也有权利进行检验。如果在检验过程中发现房屋存在着显而易见的质量问题，买方有权利要求开发商承担质量瑕疵担保责任。如果有一些质量隐蔽的瑕疵，不能通过肉眼看到的，比如入住一段时间才能够发现的，这仍然不能免除开发商的维修义务。因为他从交房之日起，在相应的保修期限之内，对房屋质量问题承担维修义务。当然前提是房屋质量本身存在问题而不是业主的不当使用所造成。”
经济之声：关于购房合同，一旦签订后就具有了法律效力。在买房的时候该怎么样签合同，哪些事项是必须明确的呢？
李斌：“首先，建议采取政府部门颁发的示范文本，这是一个平衡双方权益的文本。
第二，必须明确要买的房屋本身具有的相关条件，比如面积、楼层、户型等。
第三，房屋交付日期是什么样的，如果延迟交付了，会承担什么样的违约金责任；如果出现了房屋质量问题，在什么情况之下可以拒收，在什么情况之下收了，但是相关的维修责任和维修费用由卖房来承担。
第四，在维修期间发生的物业费的损失到底该如何承担？因为物业公司肯定会去找业主收取物业费，因为业主是物业服务合同的相对人。但问题在于，业主缴纳之后有没有权利向开发商追偿，因为这是开发商没有履行质量瑕疵担保责任给业主造成损失的一部分，这也要在合同中明确约定。包括什么时候办理过户登记，迟延办理产权证时开发商要承担什么样的违约责任等相关内容都必须明确约定。
对于买方而言，除了取得房屋所有权，还要承担一个法定担保义务。买方需要关注合同本身是否具有不合理的责任免除条款。在这个方面，提示各位买售人，应当认真仔细阅读合同，发现哪个地方不理解的，可以要求开放商解释，也可以咨询相关专业人士。
经济之声：如果这个合同条款当中发现了霸王条款，签订的时候我们应该怎么办？
裘叶：“如果在存在不合理条款的情况下，消费者首先要跟开发商进行沟通，能否做相应的修改。如果没有办法做修改，而消费者当时必须要买房的情况下，在合同签订的时候必须要综合考虑情况。如果签了，后续在履行房屋的交付、服务过程当中出现问题，要看这个不合理的条款有没有违反法律的强制性规定，要是完全违反了法律的强制性规定，即使签了这个条款也是无效的，对消费者来说也是没有任何意义的。但还有一种情况，这个条款并不违反法律的强制性规定，只是对消费者一方存不合理的情况，那么消费者在当时就应当预料到这个后果可能会是什么样。”||||||||||
最新播报：
地产法学院第三期：补充协议藏“猫腻” 解密购房合同中的“霸王条款”
主持人：欢迎收看本期《地产法学院》。在前两期的节目中，我们介绍了商品房质量纠纷。同样，在购房时，购房者需要签订商品房预售合同，这本是用来维护购房者合法权益的法律文件，却产生了新的问题。当发现合同中出现大量不合理的条款时，购房者该怎么办？今天我们演播室请到了两位律师，共同探讨这个问题。
商品房买卖合同中，会有哪些霸王条款出现呢？
廖建勋（广东省房地产研究会研究员、律师）：应该说商品房的质量问题和霸王条款是广大购房者反映最激烈的两个问题。所不同的是，前者是看得见摸得着的，后者则是看不见摸不着的，很多购房者在遭遇霸王条款之后，还不一定知道。
开发商在商品房的预购合同和预售合同等合同文本中，往往会设置一些限制消费者权利，和减免减轻自身责任的条款，我们把这些条款统称为霸王条款。
主持人：业主李小姐在购房时，同样遭遇了霸王条款，她拒绝在合同上签字。在经历了长达数月的维权后，李小姐终于讨回了说法。
（当事人采访）李小姐：最开始是看了几次以后，去到售楼部，他们告诉我先交3万块订金，合同的话对方说是阳光家缘上的，我知道阳光家缘其实是政府网站，如果是标准性合同，那大家都是一样的，那没太大所谓，就把订金交了。过了大概一个星期，我把五十万左右的首付也交了。
（旁白）让李小姐不解的是，缴纳三万块订金时，开发商并没有出示任何合同，而是向她提供了一份认购书予以参考，紧接着开发商给出一份缩印本的合同让她进行草签，合同被压缩成了小册子当中的内容难以辨认，在开发商的催促之下，李小姐签了字缴纳了近50万元的首付款，然而就在她准备签正式合同的时候，合同当中的内容让她惊呆了。
李小姐向记者透露了一个细节，开发商在售楼部并没有展示任何合同文本。而在她后来得到的正式合同当中并无写明具体的交房时间，合同中规定不管房子是否达到交付标准都视为收楼，如果违约李小姐需要支付首付款30%的违约金。
在拿到正式合同时，李小姐留了一个心眼，她将合同带回家找律师鉴别合同是否合理合法，在律师的帮助之下，李小姐找到工商部门、房管局进行投诉，一方面也在寻求媒体的帮忙，终于有了一个可以和开发商平等对话的机会。
最后在多方的援助下开发商全额退款并赔付了她3万元，但经历这样坎坷的买房过程后李小姐表示，遇到这类问题的业主不止她一个，但能圆满解决的却在少数，她也以自己的经历告诉广大购房者，理因用正确的方式来维护自己的合法权益。
（演播厅）主持人：这种情况不仅仅发生在李小姐身上，近年来，开发商以补充协议，大量取代合同文本的情况屡见不鲜。那除以上案例之外，开发商还有哪些条例是属于霸王条款？
陈亮（广东省房地产研究会研究员、律师）：我们总结了一下，日常生活中商品房合同买卖的霸王条款，大致分为五类。
第一类是排除买房人的权利。就像本案李小姐在商品房买卖合同中，就存在以下具体的排除买房人权利的情形。比如说合同里，明显提到开发商对于房屋的外立面、屋顶等拥有使用、收益的权利，这是排除了买房人对房屋公有部分的公有权。又比如合同里约定，如果房屋质量存在问题，那么买房在收楼时不能以质量问题拒绝收楼，实际上是剥夺了买房人对于房屋质量的利益权。
第二类是免除开发商应当承担的责任。合同约定了买房人应该知道在办理相关产权的时候所需要的一切资料，否则造成产权证逾期的责任由买房人承担，显然这是开发商免除了自己的通知义务。
第三类是不当的加重买房人的违约责任，而减轻开发商的违约责任。比如在合同中，对于同样的解除合同的约定，如果是因为开发商责任导致合同解除，仅仅只需向买房人缴纳已付房款1%的违约责任，而如果是因为购房人的责任导致合同解除，那么购房人需要缴纳20%楼款的违约责任。所以这是一个严重的违约责任的不对等。
第四类是明显违反法律规定。比如这份合同规定，房屋的专项维修基金应当向开发商自己设立的账户缴纳，这明显违反了国家关于房屋专项维修基金管理办法的规定。因为国家规定，这项基金是专项基金，应当向政府设立的账户缴纳。
第五类是没有包含在前面四类的霸王条款。比如合同里规定，这份合同是经过双方协商一致，是真实意思的表示。实际上我们认为这是带有欺诈性质的霸王条款。因为一旦买房人签订了这个协议，那么也就是说买房人也同意了这个霸王条款是自己的真实意思表示，对于买房人日后维权将会造成很多不必要的被动。
主持人：很多购房者反映，在签订合同时，开发商以合同附件文本中的条款，大量取代了主合同条款，这种情况普遍存在于双合同和补充协议中，双合同和补充协议中的霸王条款是否具有法律效应呢？
廖建勋：我们看到，广大购房者在签订的合同中一般包括两部分，一部分是由当地房屋主管部门自定的格式文本，充分考虑了买卖双方的利益，也顾及到了公平公正的原则，因此这些内容对消费者是相对合情合理的、有利的。但开发商对于双方没有约定的事宜，往往会通过补充协议的方法进行约定，这些补充协议是开发商单方面设置的格式条款，充分考虑了开发商的利益，所以我们所说的霸王条款往往藏身于附加协议中。
至于霸王条款的法律效力，我们要明白，霸王条款包含两层意思，第一，它是违法的，具有违法性，第二，它是无效的，具有无效性。所以说，只要我们把这些条款认定为无效条款的话，那么它就是霸王条款。
主持人：我们知道，大部分情况下购房者是不能够更改购房合同的，无奈之下只能被动的选择签字，如果拒绝接受，购房者可以通过哪些法律手段来维护自身的合法权益？
廖建勋：我建议广大购房者可以通过以下三个途径来维护自身的合法权益。
首先，消费者在购买房产的时候，最好仔细阅读合同的所有条款，条件允许的话最好邀请专业的律师陪同购房，针对开发商合同中的霸王条款及时提出异议，要求修改。
第二，如果开发商对消费者的要求不予理睬，消费者可以将这类霸王条款向工商行政管理部门和房地产管理部门提出申诉、举报，要求相关部门进行调查和处理。
第三，如果消费者非常想买这个房子，但是对于这类霸王条款无法忍受，我建议消费者可以先签订合同，将房子买下来，如果在今后发现这类条款对自身严重不利，可以向法院提出起诉，要求确认这类霸王条款无效，并追究开发商的违约责任。
主持人：为了维护购房者的权益，我国现有哪些法律法规对商品房合同作出了规定？
陈亮：对于合同中霸王条款的法律规定，我们首先有《合同法》第四十条明确规定，如果格式条款中有不合理的免除或减轻自身责任，或不合理的加重对方的责任，或者排除买房人主要权利等条款，那么这些条款是属于无效条款。
《消费者权益保护法》第二十六条也规定，类似于商品房买卖合同等交易合同中，如果还存在以利用优势地位，通过强制交易的方式来签订的条款内容或者交易条件，都是属于无效的霸王条款。
另外我们也看到，最新的政府示范文本，也就是2014版的商品房买卖合同的示范文本，已经对2009年的商品房买卖示范文本，作了重大的修改，最重要的一条是在新的示范文本二十五条明确规定，如果开发商在合同之外设定的补充条款里，设定了不合理的减轻或者免除开发商的责任，加重买房人的责任，排除买房人主要权利的格式条款的话，那么仍然以主合同为准，这些格式条款是无效的。
主持人：以上就是本期《地产法学院》的全部内容，我们下期见！
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商品房买卖合同存在5类霸王条款 购房者需警惕
购买商品房，您是否发现签订合同时，“补充协议”或“附加条款”中有许多霸王条款？拿房时，您是否发现房屋实际状况与广告宣传相去甚远？昨日，市工商局公布了商品房买卖合同中存在的5类霸王条款，以及房地产广告违规宣传行为，值得市民提高警惕。工商部门要求，全市各房地产企业需在本月20日前完成自查自纠，如仍发现违规行为将进行依法查处。霸王条款1按揭资格例如“买方必须付清全款或取得银行按揭承诺后方可签署买卖合同。”开发商出于防止签约后购房者退房解除备案麻烦的考虑，在签订《认购书》时就“补充约定”买方必须付清款方可签订买卖合同，由此给购房者造成的结果，是没有签订合同先支付房款，签合同时必须被动接受不平等条款，任人宰割。霸王条款2付款方式例如“无论何种原因导致买方按揭不成必须一次性付款。”购房者之所以选择按揭购房就是因为没有能力一次性付款，开发商设定该条款，导致购房者将面临定金被没收、承担违约金，甚至被强制继续履行合同拍卖房屋支付剩余房款的风险。霸王条款3小区公共部分权属例如“车位、车库、架空层、顶层、外墙广告、公共场地等均归开发商所有。”根据《物权法》规定，除占用业主共有道路或者其他场地的车位归业主共有外，车位、车库的权属由当事人约定，而架空层、顶层、外墙广告、公共场地均属业主共有范围，开发商无权通过“协商”据为己有。霸王条款4面积差异及交付条件例如“卖方保留变更规划及交楼标准的权利，并以实际交付为准，买方不得有异议。”开发商设定该条款导致的直接结果是可以任意变更、修改合同而无需购房者同意，实际上等于没有约定规划和交楼标准。霸王条款5延迟交房、延迟办证主要是指开发商将延迟交房或者延期办理房产证的原因扩大表述为不可抗力免责。如卖方与相邻方的纠纷等很多情况并不属于不可抗力，与购房者没有任何关系，据此免除责任没有任何法律依据。买房送车等宣传行为被禁工商部门表示，今后除了商品房买卖合同示范文本，“补充协议”也要经工商部门审批。此外，诸如暗示项目能给购房者带来发财、升迁等好运；模糊距离，如使用“中央生活圈”、“城市中心”、“10分钟生活圈”等模糊用语；建筑面积与使用面积不分；承诺升值等宣传内容，以及宣称零首付和提前预售，使用“领袖大盘”、“最佳”等极限用语，或者进行买商铺送住宅、买房奖宝马轿车等促销宣传行为，都违反了相关法律规定，消费者一定不要轻信。
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霸王条款需谨慎，购房注意九大陷阱
霸王条款需谨慎，购房注意九大陷阱
[摘要]市场上存在很多关于房产的纠纷,为达成成交,有时置业顾问会对购房者做出很多承诺,很多人是由于这些承诺才掏钱买房。不过这些承诺如果写不进合同,就仅仅是过眼云烟。 & &买房签合同几乎是所有购房者都要经历的过程,合同既是购房者购房凭证,也是未来购房者维权的法律依据。市场上存在很多关于房产的纠纷,为达成成交,有时置业顾问会对购房者做出很多承诺,很多人是由于这些承诺才掏钱买房。不过这些承诺如果写不进合同,就仅仅是过眼云烟。购房合同为统一模板内文难修改 & &买房合同签订流程其实非常的简单,购房者缴纳完首付之后,开发公司给予购房者一个购房凭证或者纸质合同,购房者到银行验证完个人征信后,开发商则会同购房者签订网签合同,购房者凭借网签合同和首付缴纳的收据到银行办理贷款,自此一个购房合同签订完毕了。 & &不少的购房者在填写购房合同时,会对里面的部分条款产生异议,想进行细节上的修改。通常此时置业顾问会告知,此份合同是不能修改的,购房者唯一能做的就是签字、按手印。但是又有多少购房者能认真的读懂合同呢.合同又是否能修改呢.针对这个问题记者采访了地产公司项目负责人,负责人解释:“一般的购房合同都是经过房管局审核通过的,在项目开始运作之前,开发企业就得将合同及合同附件的内容交给房管局的监管部门进行审阅,当审阅通过后就可生效。但是在合同签订的过程当中是不能够对里面的条款进行修改的,购房合同签订的基础不是建立在双方协商的基础上,所以没有修改空间的。” & &记者又进一步了解到,购房者在缴纳首付款之后与网签之前其实还存在多签一份合同的情况。在无法确认购房者贷款是否能通过的前提下,开发企业收下首付款之后都会和购房者签订一份开发商自己的内部合同。这份合同通常不受法律保护,只是对购房者缴纳首付款提供文字上的证明而已。 & &此时一旦发生纠纷,购房者的权益是无法受到国家保护的,由于此份内部合同在签订的时候就已经不符合法律规定。当购房者确定可以贷款之后,开发商会将之前和购房者签订的内部合同收回,此时会给购房者一份具有法律效力的网签合同,这份才是购房者手中最终的合同。说得再好合同里没有也白搭 & &一个好的置业顾问,不仅是销售能手,更是一位心理咨询师。通过简单几句话,就可以大体知道来访者的经济实力、购房需求和此单的成交概率,所以很多置业顾问话都会讲到你的心坎里,你高高兴兴的就把房子给买了。不过置业顾问的很多说辞都是不会体现在购房合同里的,比如说交房时间、后期的物业管理、学校配套等等,所以在购房时,不要把置业顾问的话理所当然的就当成合同里的某个条款,在签订合同的时候要多留意合同里是否有置业顾问当初向你承诺的那些事情,如果确定合同中不会体现,那您就得多留个心眼了,房子到底买还是不买。 & &济南就出现过这种事情,很多楼盘都号称自己是学区房,家长也是为了孩子可以方便上学才买学区房,置业顾问当初的承诺也十分合心意。不过一旦签订好合同,家长开始着手孩子上学的事情时麻烦就来了,或者规定小区中哪几个楼没有上学资格、或者必须持有房产证才可上学、或者学校的配套不足需要到辖区内其他学校就读等等。 & &虽然开发商存有欺瞒和哄骗的嫌疑,但是有些购房合同中没有标明孩子就一定可以上社区学校,也没有标明买卖双方就孩子上学所需要哪些证件等作出说明等,所以这都给开发商逃脱责任留下了空间。因此购房者在购房以前和在签订购房合同时,一定要多准备一些对自己有力的证据,这样一旦以后发生纠纷,购房者还可以进行自我维权,保护好自己的权利。小心“自行约定”有猫腻 & &有过买房经验的都知道,在签订合同的时候通常置业顾问都会催促你抓紧时间签字,当你细看条款的时候,置业顾问也会说条款都不用看,也不能修改,你只需要签字盖章。虽然购房合同是经过房管局审核的统一模板,但是在附件中或许会存在你没注意到的霸王条款。 & &市民王女士就遭遇过霸王条款的事情,当初购买的是期房,面积为113平米。不过当交房的时候开发商却说再补交一部分房款之后才能拿到钥匙,开发商的依据是房屋实际面积为121平,超出原购房面积8平米。这样一来王女士就要多支出房款和契税等费用合计7万余元,王女士当场就拿出了购房合同,翻到了“面积确认及面积差异处理”一页,上面明确标明商品房交付后,若产权登记面积与合同约定面积发生差异,误差在3%以内部分的房款由买受人补足,超过3%部分的房价款由出卖人承担。王女士根据这一条款要求对方承担相应义务,不料对方以紧接着的“双方自行约定”中的一条“产权登记面积以有关部门核定为准”,推脱合同面积与实际面积不符是签订合同时公司以外人员核定错误导致,与公司无关,因此不负任何责任。王女士找到房屋清单,根据图纸重新测绘了面积的确是121平米,通过相关部门得知,开发商在和她签订购房合同以前就已经有了121平米的测绘结果,开发企业完全在欺瞒消费者,通过到工商部门的投诉,最终事情得到了圆满的解决。 & &法律知识缺乏,使得购房者根本读不懂合同里的条款。一份正规的购房合同几乎都在20页左右,任何一个普通人都难以在较短的时间里,读懂读透里面的具体细则,所以在签订合同的时候购房者基本都属于被动方。 & &购房合同在售楼处都是应该进行公示的,跟开发商在售楼处公示五证一样,但是经过多家售楼处的走访,记者发现很多售楼处都没有将合同进行公示,并且若购房者在没有交纳首付款的前提下,根本就看不到购房合同。一位开发公司的管理人员对记者说:“不交钱看不到合同虽然没有明文规定,不过已经成为行内的潜规则了。 & &虽然是范本合同,但是在附加条款上每个售楼处还是不一样的,若是被竞争对手知道合同细节的话有可能会被模仿,所以只有在交款之后确定是我们的业主了,才能够看到合同。”为此记者致电多个地产公司,均被告知合同是不会随意给购房者看的,只有在办理完网签之后才能拿到正式合同。霸王条款的九个“马甲” & & 霸王条款一:擅自延长备案时间 & 霸王条款二:公共收益被占有 & 霸王条款三:违约责任不对等 & & 霸王条款四:买方无权调整合同 & & 霸王条款五:延期交房都可免责 & & 霸王条款六:未及时签合同只是买方责任 & & 霸王条款七:买方无权选择物业 & & 霸王条款八:销售广告可能有假 & & 霸王条款九:指定贷款银行九大购房陷阱 & & 一、认购定金难归还 & & 二、单方扩大解约权 & & 三、减免责任巧设计 & & 四、模糊标的好圈钱 & & 五、违约责任不对等 & & 六、面积误差设陷阱 & & 七、一房二卖搞欺诈 & & 八、虚假宣传不负责 & & 九、购房签约先交钱
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作者：管理小编
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作者：人民法院报
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作者：太原晚报