拆迁办上最怕你谈什么 怎样和拆迁办人谈拆迁补偿
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拆迁办上最怕你谈什么 怎样和拆迁办人谈拆迁补偿(1)
核心提示：拆迁办上最怕你谈什么 怎样和拆迁办人谈拆迁补偿，怕谈判地位被动。现在拆迁办的拆迁工作是分户到人，拆迁办的人每人负责几户，实行各个击破。怕拖时间。拆迁的时间对于开发商来说当然越短越好，因为时间的延长，将会出现一些变数直接影响开发商的经济效益。
拆迁办上最怕你谈什么 怎样和拆迁办人谈拆迁补偿
房屋拆迁谈判须知
分类： 拆迁杂谈 |举报|字号 订阅
由于我国房屋补偿安置大多数是通过协商方式，最终达成了协议。其间，要经历漫长的思考、选择、商谈的过程，谈判技巧事关利益得失，也涉及谈判效益。本文围绕被拆迁人如何谈判展开讨论：
一、什么是房屋拆迁谈判
房屋拆迁谈判就是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人之间，或在拆迁管理部门组织下，就有关拆迁补偿安置事项协商，寻求利益平衡点。具有以下特点：
1、 拆迁谈判是一项政策性、专业性十分强的活动；
2、 拆迁谈判是拆迁程序重要组成部分，非经谈判不得裁决和强制执行；
3、 拆迁谈判周期比较长、次数相对多，时常经反复协商最终达成协议；
4、 拆迁谈判既有拆迁人与被拆迁人自愿谈判，更多的是在拆迁管理部门牵头下形成的调解与谈判；
5、 拆迁谈判贯穿于拆迁整个过程，包括裁决受理后乃至诉讼程序中，均存在拆迁协商可能性。
二、目前拆迁谈判出现的问题
1、 被拆迁人利益受损现象普遍。因被拆迁人不懂得选择对自己最有利的谈判方案，在更合理的结果还未出现时，被拆迁人稀里糊涂同意签定协议了。笔者称之为吃了暗亏，有时甚至吃了大亏，形成这一结果是多方因素导致的。
2、 部分被拆迁人漫天要价，一再错过机会，对立情绪严重，导致拆迁人动用法律程序，裁决或判决结果让被拆迁人非常失望，双方耗费大量财力、精力。
3、 个别人自认为有一定社会关系，可以摆平利益，岂不知，在不是政府花钱拆迁时，哪个开发商愿意多掏钱呢？忽视规则，自以为是，反而达不到目的。
4、 即便谈判达成一致意见，也是签订不完整协议，合同漏洞百出，被拆迁维权十分难操作。
三、拆迁谈判技巧&拆迁办上最怕你谈什么&
笔者担任过拆迁办、开发商法律顾问、也为被拆迁人维权过，在总结双方的特点和心里特征后，提出如下参考意见：
1、 找准目标，合理定位。这是谈判的最基础工作，恰又是难度最大的一件事，要求过高，脱离实际，必将适得其反；要求过低，担心吃亏还被别人笑。所以，选则一个最好方案和底线很关键，这就看被拆迁人是否熟悉拆迁法律和房屋评估知识，如房产为居住，市场价值50万，加上搬迁费、过渡费等55万，这就是谈判尺码，上下浮动，货币补偿或价值相等的房产调换均可。对于一些复杂的，如面积争议、住改商价值认定、违章建筑等问题尽量作出对自己有利的认识追求更大利益，适当时候再让步靠笼。
2、 谈判中要善于倾听、分析和判断。因为谈判中要有一半左右的时间要听对方说话。常言说&锣鼓听声，听话听音&。会不会倾听？能不能听出对方的&音&？听了能不能做出正确地分析和判断？能不能找出对方的&软筋&或&破绽&？从而拿出应对的策略，这些都是能不能实现谈判目的的关键。所以，高明谈判者不仅善于倾听，还善于在不显山露水的情形下，启发对方多多地说。详细地说。最好把他们要说的话、想说的话尽量地都说出来。在对方说的时候，不要打断对方，不要怕&冷场&。在对方有一种&言多有失&的警觉时，要尽力地&谆谆善诱&。还要尽量判断出对方真实意图和水份。然后根据自己方面的原则立场，拿出一套应对的谋略。同时，还要随着对方策略的转换而转换，或者是设法把对方思路引向自己的策略中来。这样才能谈笑风声之中，掌握谈判的主动权。2016年农村宅基地和房屋拆迁怎么补偿？一亩补多少？
从石家庄市政府信息公开平台获悉，高新区于今年12月7日召开了南二环东延工程征地拆迁动员大会，该会议安排部署了南二环东延征地拆迁工作。南二环东延工程是市政府2015年重点建设工程项目。该工程高新区段长约6500米，占地涉及宋营镇的西仰陵、中仰陵、东仰陵、南豆和韩通五个村，总征地面积为611.099亩，其中耕地面积412.044亩。　　可见，随着城市化、工业化的快速推进，近年来建设占用耕地越来越多，而目前我国的土地农转非等制度本身又存在缺陷，农地征用过程中不规范、不负责行为极其泛滥，致使个别地方的土地征收几乎等同于对农民的一次掠夺。为了防止被征收人的利益受损，避免农民因似掠夺式的征地行为而陷入窘困的生存状态，在这里，针对石家庄市房屋拆迁的补偿问题与大家详细介绍下。　　一、就国有土地上的房屋征收而言，石家庄市可以适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，也可以适用号施行的《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》，其立法较为全面且规范，均对房屋的征收决定、征收补偿、房屋估价及相对应的程序等都有详细的规定，在此就不一一展开。在此主要介绍下与农民息息相关但立法尚不完善的集体土地上房屋拆迁的补偿问题：　　二、集体土地上房屋拆迁主要涉及到宅基地（耕地以外的集体土地建设用地）和房屋财产（地上附着物）的这两方面补偿，而综合《中华人民共和国土地管理法》第四十七条，《河北省土地管理条例》三十八、三十九、四十、四十一条的相关规定，可以得出：1、征收耕地以外的其他农用地和建设用地的土地补偿费，为该土地所在乡（镇）耕地前三年平均年产值的五倍至八倍。征收未利用地的土地补偿费，为该土地所在乡（镇）耕地前三年平均年产值的三倍至五倍；2、征收耕地以外的其他农用地和建设用地的安置补助费，为该土地所在乡（镇）耕地前三年平均年产值的四倍至六倍。征收未利用地的，不支付安置补助费；3、地上附着物补偿费标准由设区的市人民政府制定，报省人民政府批准后执行。　　（一）宅基地的补偿　　综合上述信息，宅基地的土地补偿费、安置补助费分别为该片地所在乡（镇）耕地前三年平均年产值的三倍至五倍、四至六倍。针对这点，河北省人民政府作出了日执行的《关于修订征地区片价的通知》冀政发〔2015〕28号，以供参考：单位:元/亩 地区 平均价 区片1 区片2 区片3 区片4 区片5 区片6 区片7 区片8　　石家庄市 90468　　主城区 000 000 150000　　藁城区 700 000　　鹿泉区 000 00　　栾城区 000 120000　　井陉矿区
43800　　高新技术产业开发区 000 195000　　晋州市
76000　　新乐市
00 80000　　井陉县
000 00 67000　　正定县 000 000 000 100000　　行唐县
　　灵寿县
00 　　高邑县
　　深泽县
　　赞皇县
　　无极县
50900　　平山县
00 　　元氏县
00　　赵 县
　　（二）房屋作为地上附着物的补偿　　房屋作为地上附着物，补偿费标准应由该片地所在地级市制定，并报省政府批准。对此，为维护广大人民群众的利益，保证土地征收工作顺利进行，石家庄市人民政府办公厅进而作出了《关于印发石家庄市征收市区集体土地青苗和地上建筑物附着物补偿标准的通知》（石政办函〔号）内附：1．住宅类平房重置价标准；2．住宅类楼房重置价标准；3．工商业用房重置价标准；4．农作物类补偿标准；5．树木类补偿标准；6．其他地上附着物构筑物补偿标准。
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一、农村楼房拆迁一层楼房和两层楼房补偿价格是否一样怎么个补偿法?二、楼
一、农村楼房拆迁一层楼房和两层楼房补偿价格是否一样怎么个补偿法?二、楼房第二层只建了一半政府拆迁时是否给予补偿是按什么价格补偿?三、政府拆迁房屋时只需要拆一半但这么一拆房子就很难住人这种情况如何解决政府是否给予全部房屋补偿费?
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补偿是按照房屋登记的面积进行补偿,至于标准应该是一层和二层赔偿一样。
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[导读]拆迁的一夜暴富梦 ，拆迁一套房能换几套房？王健林在西班牙花22亿人民币购买了一幢大厦，因为当地居民联名反对，现在还在等待政府批准。他回应说拆迁是个世界难题。拆迁真的这么难吗？难在哪里？拆迁的一夜暴富梦拆迁对于很多人来说就像中了彩票，忽然之间得到一笔巨款，分了房子，让原本不宽裕的生活变得宽裕，所以大多数拆迁的人都希望能多得到一些。拆迁是逃离窘迫生活的唯一方法吗？上海最贵土地上的“钉子户”上海市中心有一个叫光复里的社区，大家称这之为上海最贵土地上的“钉子户”。这里原本是要拆迁建新楼的，政府出面劝说居民搬迁的时，在这里生活了接近16年的好几百位居民都拒绝搬离，形成现在的城中村。有一名老住户，在那住了32年，因无房产证，而无法拿到市价的补偿款；有夫妻住在一个8平的窝棚里，房子摇晃不堪；这里面还住了很多租客，有人租住在光复里一间6平的房子里，月租450元，他们只能在外面做饭。尽管房子破旧不堪，在自己没有能力在上海其它地方筑起一个家的情况下，大家只能坚守在这个唯一的故地，有对这里的不舍也有对于生活的无奈。青浦36平的房子换一套80平的房子和些许补偿款上海青浦里浜，因为要修建铁路，所以要拆迁。一朋友的姐姐家有一个36平的平房，双方协调后，这户人家拆迁到一套80平左右的房子和些许补偿款。周浦40平的房子换2套70平的房子周浦镇上有一条老式里弄，是一个平房聚集区。说这里要被拆迁已有十几年之久，去年开始，拆迁工作陆续开始了。据悉，在第一批拆迁的人里面，有一户三口之家：夫妻俩和一个已经成年的孩子。他们家这个房子除却违法搭建的面积外，有40平。因为夫妻俩虽然仍然居住在一起但已经离婚，孩子已经成年，双方协调，协议上是分了位于新场的2套70平房子，另外需要再自己出30万元左右的费用。在上海这个地方，很多上海本地人都靠着拆迁一夜暴富了。比如原本家在上海市中心，可能家庭条件不好、房子也破败不堪。但因为地理位置使然，拆迁后得到了多套房产和一些补偿款。靠着拆迁，一夜之间就变成了有钱人。但并非所有人都能靠着拆迁一夜暴富。但从另外一个角度上来看，却也解决了他们很多困境。周浦镇空地块不多，小换大的需求量挺大，房源比较好卖。5月19日保利54.5亿拿下了周浦一块宅地，其实是在周浦相当偏远的地方，它可出售面积的地价超5万/平。从这方面来说周浦的土地其实是很吃香且有前景的。拆迁后分配的房源在新场，和周浦毗邻，但更偏远一些。考虑到拆迁分配的房源在交通、质量和社区配套方面的一些原因，有些人并不愿意搬迁也是情有可原的。但其实从他们本身的家庭状况出发，拆迁又未必不是一件好事。周浦这种老式里弄都是早些年间的破房子了，居住条件很差。这户人家觉得他们本身没有赚到多少钱，家庭条件也不会很好，拆迁时唯一一个逃离老式里弄的方法。上海房价那么高，有些上海本地人其实也根本没有能力在上海买一套昂贵的房子。这户人家分到2套房子，也解决了自己儿子婚房的问题，完成了人生中的一件大事。这也是作为一个上海人相较于想留在上海的外地人的一个优势：起码，靠着拆迁他们能够解决居住问题。
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved2015房屋拆迁补偿标准
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2015房屋拆迁补偿标准有哪些？国有土地上房屋拆迁征收补偿标准很容易确定，《国有土地上房屋征收与补偿条例》对国有土地上的房屋征收的补偿做了比较完整的规定，下面就由乐通小编在本文详细介绍。第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿；(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。第二十二条因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。集体土地上的房屋拆迁补偿标准到目前，我国尚无专门法律对农村集体土地上的房屋拆迁问题进行调整。虽然物权法第四十二条提到“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”但并没有就拆迁程序、补偿原则、公民和法人的实际利益如何救济等现实问题做出具体规定。所以在拆迁实践中，农村房屋拆迁普遍以被拆除房屋的建筑面积为安置补偿基础，即“拆一还一”，这是目前比较公平的一种计算补偿的标准。在这个标准下，集体土地上的房屋拆迁补偿的方法主要有三种：(一)是回迁安置，即按照被拆除房屋的建筑面积把被拆迁人安置到乡(镇)土地利用总体规划确定的安置房内。(二)是货币补偿，即按照相应补偿标准将被拆迁房屋折合为货币支付给被拆迁人，由被拆迁人自行选购房屋。(三)是另行审批宅基地与货币补偿相结合，能否另行审批宅基地，要根据当地具体情况。(爱利是理财平台)扫描二维码收听腾讯房产官方微信：
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201620173月
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