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国家发改委、国家旅游局等7部委决定实施乡村旅游富民工程
《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款
国务院：鼓励采取PPP模式投资建设旅游项目
【澎湃社论】赋予农民终生地产权
不动产登记暂行条例公布 九大不动产权利将依法登记
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宅基地转让
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一亩一证，产权规范
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朱先生在朋友的介绍下，了解了我们的茶园项目并表示认可，在“茶农”生活体验中，茶园的自然生态环境感染下，毫不犹豫的买下了茶园。
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补助｜土地这样流转才规范！才能拿补贴！
来买地网（）２０１７年土地流转补贴政策...
补助｜土地这样流转才规范！才能拿补贴！
《农村土地经营权流转交易市场运行规范（试行）》是依据《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》、《农村土地承包经营权证管理办法》等法律、规章及相关政策制定的；目的是为了加强对农村土地经营权流转交易市场的工作指导，依法推进土地经营权有序流转；本规范适用于在进行农村土地经营权流转交易的。一、土地经营权流转交易应具备哪些条件？1.权属清晰无争议；2.交易双方必须是具有完全民事权利能力和民事行为能力的自然人、法人或其他组织，且有流转交易的真实意愿；3.流出方必须是产权权利人，或者受产权权利人委托的组织或个人；4.流转交易要符合法律法规和环境保护规划、农业产业发展规划、土地利用总体规划和城乡一体化建设规划等政策规定。二、哪几类土地经营权可进行流转交易？1.家庭承包方式取得的土地经营权；2.其他承包方式取得的土地经营权；3.集体经济组织未发包的土地经营权；4.其他依法可流转交易的土地经营权。三、可参与土地经营权流转交易的主体有哪些？1. 农村集体经济组织、承包农户、家庭农场、专业大户、农民专业合作社、农业企业等各类农业经营主体；2.具备农业生产经营能力的其他组织或个人。4、想流出土地经营权，交易时需要哪些资料？（1）家庭承包方式、或其他承包方式取得的土地经营权1.身份证明；2.《农村土地承包经营权证》或其他权属证明材料；3.农村集体经济组织或中介组织（个人）受托流转承包土地的，应当提供书面委托书；4.土地情况介绍书（主要包括土地位置、四至、面积、质量等级、利用现状、预期价格、流转方式、流转用途等内容）；5.农村土地经营权流转交易市场要求提供的其他材料。（2）农村集体经济组织未发包的土地经营权：1.农村集体经济组织主体资格证明材料；2.具体承办人的身份证明；3.集体土地所有权权属证明材料；4.农村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表签署同意流转土地的书面证明；5.土地情况介绍书（主要包括土地位置、四至、面积、质量等级、利用现状、预期价格及作价依据、流转方式、流转用途等内容）；6.农村土地经营权流转交易市场要求提供的其他材料。其他依法可流转交易的土地经营权参照以上情形，按照农村土地经营权流转交易市场要求提供相关材料。五、想流入土地经营权，交易时需要哪些材料？1.身份证明等主体资格证明材料；2.流入申请（主要包括流入土地的用途、面积、期限等内容）；3.流入土地超过当地规定标准的，需提供农业经营能力等证明，项目可行性报告，以及有权批准机构准予流转交易的证明；4.农村土地经营权流转交易市场要求提供的其他材料。六、如何签订土地经营权流转交易合同？交易双方应参照土地经营权流转交易合同示范文本订立合同，主要包括以下内容：1.双方的基本信息；2.流转土地的四至、坐落、面积、质量等级；3.流转的期限和起止日期；4.流转土地的用途；5.流转价款及支付方式；6.合同到期后地上附着物及相关设施的处理；7.双方的权利和义务；8.双方的违约责任、争议解决方式、合同变更和解除的条件；9.双方认为需要约定的其他事项。第十四条流转交易合同到期后，流入方在同等条件下可优先续约。七、不想交易了，如何中止土地经营权流转交易？在交易过程中，有以下情形之一的，经流出方、流入方或者第三方提出申请，农村土地经营权流转交易市场确认后，可以中止交易：1.农村土地经营权存在权属争议且尚未解决的；2.因不可抗力致使交易活动不能按约定的期限和程序进行的；3.其他情况导致交易中止的。4.中止交易后未能消除影响交易中止的因素导致交易无法继续进行的；5.人民法院、仲裁机构等单位依法发出终止交易书面通知的；6.其他需要终止交易的。因此，在进行土地流转之前，农民朋友们应该了解什么是土地流转的“三看”和“三忌”。三看一看欲流转土地性质通常来说，土地的性质是难以改变的，因此流转前需事先咨询了解欲流转土地的性质，避免后期因土地性质不明确造成投资的局限性。例如，流转的若是农用地，事后禁止作为建设用地使用。二看承包方的综合经济实力大规模的面临成本高、收益低的风险，且容易受气候、经济形势等因素的影响，因此流转前需综合衡量承包方的经济实力、抗风险能力，否则容易出现“毁约退地”“弃田抛荒”的现象。三看流转土地的剩余承包期限根据《农村土地承包经营权流转管理办法》的规定，农村土地承包经营权流转期限不得超过承包期的剩余期限。因此，流转前应了解流转土地的剩余承包期限，避免“超期流转”引发纠纷。三忌&一忌仅订立口头协议农村是个熟人社会，在农村许多事情往往口头协议即可了事，但在土地流转问题上，千万不能口头协议，否则一旦发生纠纷，自身合法权益将难以保障。同时签订的书面合同至少一式两份，确保农户和承包方各执一份。二忌合同约定含糊不清土地流转合同的内容应全面、明确，具体应包括以下方面：流转双方的名称、的具体位置和面积、承包的起止日期、流转土地用途、流转价格及支付方式、双方的权利义务、流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理、违约责任等。三忌擅自改变土地用途按照目前的政策法规，土地承包经营权流转，不得改变土地的农业用途。以基本农田为例，明令禁止破坏基本农田、占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼等将农用地作为建设用地使用的行为，否则应认定土地流转合同无效。根据相关文件精神，对符合以下条件的农村土地流转项目，财政对土地流出方（农户）按每亩100元的标准给予一次性奖励。1、具有稳定的土地流转关系，土地流转期限在3年以上，单宗土地流转面积在1000亩以上（土地股份合作社入股面积300亩以上）。2、土地流转价格不低于农户常年直接经营纯收入或市、县规定基准价，同时确保流转农户每年的收益获得稳定增长。对流转期限在三年以上的规模流转，流转价格的确定应采取实物计价、货币兑现或根据项目盈利水平和物价上涨情况分年段确定增长幅度，以确保农民长远土地收益不降低。3、对取得工商部门营业执照，具有示范带动作用、运作规范（有章程、股权证书、实行&保底分红&）的土地股份合作社优先扶持。4、符合土地承包政策法律、土地流转操作规范、流转合同手续完备。5、当地政府重视土地流转工作，能够安排土地流转扶持资金，用于对土地流转农户的奖励。欢迎分享“补助｜土地这样流转才规范！才能拿补贴！”
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政策 | 农村土地承包经营权主体的确认
农村土地是可以承包流转出去的，土地主人可以进行经营，以此获得收入，那么究竟农村土地承包经营权主体是谁？来买地网（）...
政策 | 农村土地承包经营权主体的确认
农村土地是可以承包流转出去的，土地主人可以进行经营，以此获得收入，那么究竟农村土地承包经营权主体是谁？农村土地承包经营权主体是谁?承包经营权主体是谁(一)发包主体发包主体(即发包方)是指依法有权对农村土地行使发包权的当事人。这里“发包权”，是指发包方发包本集体经济组织农民集体所有或者国家所有依法由本集体经济组织农民集体使用的农村土地和委托发包农村土地的权利。发包方享有下列权利(《农村土地承包法》第13条)：(1)发包本集体所有的或者国家所有依法由本集体使用的农村土地;(2)监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地;(3)制止承包方损害承包地和农业资源的行为;(4)法律、行政法规规定的其他权利。该条规定的发包方的权利是法定权利，即使在承包合同中未约定，也仍然依法享有这些权利;同时，不得在承包合同中限制这些权利，如果有限制这些权利的条款，则该条款无效。发包方承担下列义务(《农村土地承包法》第14条)：(1)维护承包方的土地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同;(2)尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动;(3)依照承包合同约定为承包方提供生产、技术、信息等服务;(4)执行县、乡(镇)土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设;(5)法律、行政法规规定的其他义务。该条规定的发包方的这些义务是法定义务。发包方必须履行，不得减轻或者放弃，在承包合同中也不得约定减轻或者放弃。如果承包合同中有减轻或者放弃其义务的条款，则该条款无效。根据《农村土地承包法》第12条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权”和“国家所有依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包”规定，发包方为农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组。具体来说：(1)村农民集体所有的农村土地，如果该村有村集体经济组织的，就由该村集体经济组织发包;如果没有村集体经济组织的，则应由村民委员会发包。这里的“村”指行政村，即设立村民委员会的村，而不是指自然村。(2)组农村集体所有的农村土地，如果该组有组农村集体经济组织的，就由该组农村集体经济组织发包;如果没有组农村集体经济组织的，则应由村民小组发包;如果没有组农村集体经济组织的，且村民小组不具备发包的条件或者由其发包不方便的，依法由村集体经济组织或者村民委员会代发包。(3)国家所有依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。显然，两类农村土地承包的发包方都为农村集体经济组织(即村集体经济组织、组农村集体经济组织)、村民委员会或村民小组。其中，农村集体经济组织是主要发包主体。(二)土地承包经营权人(承包方)1.家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。农村土地家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户(《农村土地承包法》第15条)。农户是农村中以血缘和婚姻关系为基础组成的农村最基层的社会单位。它既是独立的生产单位，又是独立的生活单位。作为生产单位的农户，一般是依靠家庭成员的劳动进行农业生产与经营活动的。对农村土地实行家庭承包的，农户成为农村集体经济中一个独立的经营层次，是农村从事生产经营活动的基本单位。法律规定家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户，符合我国农村的实际。首先，从农村土地承包的实际清况来看.承包是以“户”为单位进行。土地承包合同由“户”的代表与发包方签订，土地承包经营权证书是按户制作并颁发。其次，以户为单位可以解决农村无民事行为能力人或者限制民事行为能力人对自己从集体所得土地份额无法与农村集体签订承包合同并无法履行合同的问题，能较好地保护无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的土地权益。最后，一方面农村的传统信用系统建立在家庭信用的基础上，一般认为农户才是交易活动的主体，这一点在农民共同体里很重要。另一方面发包方或交易相对应的另一方总是希望以家庭(户)为单位，以户的财产承担责任，以确保义务的履行。从这个角度讲，以户为承包单位符合我国农村的实际清况，有利于农村经济活动的进行。需要说明的是：(1)农村集体经济组织的每一个成员都有承包土地的权利，在家庭承包中，是按人人有份分配承包地，按户组成一个生产经营单位作为承包方;(2)强调承包方是本集体经济组织的农户主要是针对农村集体的耕地、草地和林地等适宜家庭承包的土地的承包;(3)农户内的成员分家析产的，一些地方的实际做法是单独成户的成员可以对原家庭(户)承包的土地进行分配。2.其他方式承包承包方是农户、单位或个人。根据《农村土地承包法》第三章“其他方式的承包“的规定，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒滩等农村土地可以通过招标、拍卖、公开协商等方式承包给农户，也可承包给单位或个人，这里的单位或个人可以来自本集体经济组织外。需要注意的是：(1)以其他方式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权(《农村土地承包法》第47条)。首先，该条仅适用于以其他方式如招标、拍卖、公开协商等承包的农村土地，具体指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的土地资源，以荒山、荒沟、荒丘、荒滩等“四荒“地为代表。采取家庭承包方式承包的耕地、林地、草地不适用该条的规定。1996年中央有关文件指出，农村集体经济组织内的农民都有参与治理开发“四荒”的权利，本村村民享有优先权。也鼓励和支持有治理开发能力的企事业单位、社会团体及其他组织或个人采取不同方式治理“四荒”。在优先承包权问题上，1999年中央有关文件又重申，农村集体经济组织内农民都有参与治理“四荒“的权利，同时积极支持和鼓励社会单位和个人参与。在同等条件下，本集体经济组织内的农民享有优先权。所谓同等条件，即本集体经济组织内部成员和外部竞包者同时参与取得土地承包经营权的竞争，在两者农业技术力量、资金状况、信誉状况、承包费用等条件相当的情况下，本集体经济组织内部成员优先取得该土地承包经营权。在两者资信、技术等条件有所差异的清况下，当然应采取择优选用的标准，而绝不是当然地将土地包给条件处于劣势的本集体经济组织内部成员，否则就违背了招标、拍卖、公开协商所强调的公开性、公正性和程序性的原则。因此，不能简单地认为在以其他方式承包土地的倩况下，本集体经济组织内部成员一定享有优先权，这里的优先是以“同等条件”为前提的。在与本集体经济组织外的单位或个人竞争取得土地承包经营权时，本集体经济组织内部成员与外部竞争者具有同等的竞争条件时，发包方才可将土地优先承包给本集体经济组织内部成员。(2)以其他方式将农村土地承包给本集体经济组织以外的单位和个人，应遵循的发包程序。《农村土地承包法》第48条规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。”“由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。”本集体经济组织以外的单位和个人以其他方式承包农村土地的，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。并且，由本集体经济组织以外的单位和个人承包经营的，发包方应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。农村土地承包经营权主体是谁?在承包农村土地之前双方需要签订好相关的承包合同，并按照承包合同的内容来使用土地，才能最大限度减少纠纷。问题1、土地承包经营权能否继承？2、土地承包经营权的主体如何确定？回答&&&&关于土地承包经营权能否继承的问题，《农村土地承包法》第31条规定，承包人应得的承包收益，依照《继承法》的规定继承。《农业部关于发布审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的若干规定的通知》第34条规定：家庭承包的，家庭成员之一死亡的，不发生土地承包经营权继承问题，承包地由家庭其他成员继续承包经营。家庭成员全部死亡，该土地承包经营权消灭；其他方式承包中的承包方为自然人的，其继承人取得土地承包经营权。承包户内成员增减的土地政策是增人不增地，减人不减地。&&&&因此，二审法院经审理认为，本案中自该家庭承包合同依法成立以来，其内部成员在不断演变，张某通过婚嫁及其女儿出生均取得该户成员资格；该户成员应依法认定为包括伊某、张某及张某女儿3人，而非上诉人所主张的仅发生继承，不发生增人的计算方式；3人对以李某为户主的6亩家庭承包地享有同等权利。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，2015年6月，二审法院判决驳回上诉，维持原判。关于农村土地承包经营权的主体问题，《农村土地承包法》第3条规定，农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式。第15条规定，家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。因此，家庭承包经营权主体是以集体经济组织的户为单位，而非以该户的内部成员为单位。关于享有土地承包经营权的人员范围即资格问题，我国法律上没有统一规定，但各地在制定的《农村土地承包法》实施条例或办法中，对此作了相应规定。《河北省农村土地承包条例》第6条规定，农村土地以家庭承包方式发包时，下列人员享有土地承包权：(1)原始户籍在本集体经济组织一直未迁出，且为实行家庭联产承包责任制前本集体经济组织的人员或者其直系后代；(2)因结婚、离婚由农村居民户籍迁入本集体经济组织的人员及子女，以及因合法收养关系迁入本集体经济组织的人员；(3)根据国家移民政策，迁入本集体经济组织的人员；(4)符合以上三项条件的现役义务兵、初级士官、户籍迁出的大中专院校在校学生、服刑人员等。本案中伊某的儿媳张某及其婚生子女成为家庭承包土地的共同权利人。来买地网（）欢迎分享“政策 | 农村土地承包经营权主体的确认”
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