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2014银行房贷新政策及房贷利率
&&银行房贷现状：每年年底银行放款都很紧张，今年申请的房贷，一般都要等到明年银行才会放款了，而且在申请优惠基本是没有的，甚至有些地区，有些银行对首套房贷利率都是上浮了的，二套房首付有些甚至提高到了七成。&&2014银行房贷策，据媒体及相关部门的现行执行政策来看，2014有关部门还是会加紧对房产进行调控，因此，一线城市&限购&不会很快退出。&&2014房贷j基准利率&&贷款期限
年利率%&&6个月内 5.60&&6个月至一年 6.00&&1年至3年 6.15&&3年至5年 6.40&&5年以上 6.55
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&去库存&今年首招剑指房贷门槛 一线城市调整可能性低
央行网站2日颁布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，指出在不实施&限购&措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。
业内人士指出，此次下降后，已与2008年救市政策的力度齐平，1.5线和二线城市将迎来重大利好。&去库存&将是未来几年房地产行业运行的主基调，且居民住房需求依然较大，鼓励居民适度加杠杆有一定空间。[page]
&去库存&今年首招剑指房贷门槛 一线城市调整可能性低
改善　一些家庭有望提前实现购房愿望
&今年五大任务之一就是房地产去库存，此时出台此政策，不仅及时而且必要，对惠民生和稳增长具有双重作用。&中国民生银行首席研究员温彬表示，去年以来，政府先后出台了一系列稳定房地产市场的政策措施，交易趋于活跃，房价同比上涨的城市数量逐渐增多，但也存在区域差异，特别是三、四线城市的房价继续低迷，去库存压力依然较大。
温彬表示，随着城乡居民收入水平的提高和城市化进程加快，居民住房刚性需求和改善性需求旺盛，央行按照&分类指导，因地施策&的原则，针对非&限购&城市降低住房贷款首付比例，有助于提高居民购房能力，促进房地产市场平稳健康发展。
&首套房对应的是大量的市场刚需，面对的是一般收入家庭。对于这些家庭来说，有的人可能还在攒钱，原本是明年才能启动的购房计划，在这次调整以后马上就能签约了。&社科院金融研究所所长助理董裕平表示，在春节前夕出台的这次调整，是国家高度重视民生工程，着力解决群众关心的住房问题的集中体现。他说，新政有利于一些居民家庭可以提前实现购房的愿望，改善居住条件，从政策意图来看，有积极的导向作用。
亚豪机构市场总监郭毅表示，春节是返乡高峰，同时年末企业通常会给予员工一定的年终奖励，此时发布降低首付的新政，将有利于促进手握资金的白领们回乡置业，预计新政将会令原本是楼市成交淡季的春节月，迎来一轮交易量的小高峰。[page]
&去库存&今年首招剑指房贷门槛 一线城市调整可能性低
压力　高库存使房价分化愈加明显
最新数据显示，2015年末，商品房待售面积71853万平方米，在去库存一年后，我国房地产库存量较2014年末的62169万平方米再度增加9484万平方米，这意味着，在去库存一年后，我国房地产库存并未能如预想，再增近万亿。
易居研究院最新数据显示，12月份50城存销比数据中，去化超过12个月的城市超过60%，其中，三亚、茂名、淮南、烟台四个城市去化均达24个月，北海更是高达34个月。
同时，供应方面，北京同比减少85%、上海同比减少39%的同时，青岛同比上涨781%，茂名同比上涨1773%。
此外，在库存压力的不同下，城市间房价分化愈加明显。统计局数据显示，2015年12月份，70城市新建住宅销售价格环比继续上涨，最高涨幅为深圳的3.2%，最低下降为丹东的0.9%。而同比方面，深圳同比上涨47.5%，丹东则下降5.3%。
在全联房地产商会执行会长任志强看来，当前房地产市场的库存情况比2008年还要严重。&2008年，政策上进行刺激的时候，2009年房价迅速上升，2010年楼市开始回暖。那是因为2008年楼市没有大量库存。现在之所以说比2008年还差，是因为现在有大量库存。&
据任志强测算，竣工而没有销售的房子里包括住宅4亿多平方米，写字楼和公建2亿多平方米，同时还包括了未销售的竣工车库配套等面积。&当前最大的问题在于，有相当一部分库存是无法消化的。以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看，接近7亿平方米的库存并不算多，但问题在于，这其中有大量库存属于很难消化的部分。&
中国银行国际金融研究所高级研究员李佩珈认为，&去库存&是未来几年房地产行业运行的主基调，有必要通过金融手段以促进房地产库存有序消化。　2015年，在政策持续放松背景下，房地产市场出现企稳复苏、区域分化、结构调整的新变化。但是，种种迹象表明，当前房地产市场复苏基础不稳，动能较弱，尤其是房地产库存高企更成为制约未来3至5年内房地产健康运行的突出问题。因此，房贷新政有利于房地产&去库存&。[page]
&去库存&今年首招剑指房贷门槛 一线城市调整可能性低
影响　一线城市限购政策暂时不会取消
对于降低首付比例的影响，可以预期的是，此次政策出台后，商业银行住房按揭贷款的业务量有望进一步提升。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策的出台，贯彻了2015年以来去库存的政策导向。给予了各地信贷政策调整的自主权，允许各地按照去库存的导向和信贷资源的实际情况，积极调整首付比例。当然，两成首付的比例，使得商业贷款购房者能够享受和公积金购房贷款相同的首付待遇，确实很有激励性。
对于未来房贷政策的调整是否会从&不限购&城市扩展到&限购&城市，大部分市场人士认为可能性较低。温彬对《经济参考报》记者说，去年房地产调控政策使一线城市房价上涨过快，去库存效果明显，未来房价仍有上涨压力，限购政策暂时应不会取消。
而对于降首付是否会增加贷款风险，李佩珈表示，当前，我国居民整体杠杆水平远低于其它国家，偿付能力大于欧美等国家，且主观违约概率较小，个人住房贷款还有较大的发展空间。2014年，我国居民个人住房贷款余额为10.6万亿元，占GDP比重约为16.7%，远低于日本的233%、英国的173%和美国77.6%，个人住房贷款的发展深度低于发达国家，未来增长潜力依然较大。从还款能力看，2014年，我国居民储蓄余额为48.5万亿元，个人住房贷款占储蓄余额比重为22.9%，小于日本的58.5%，更远低于美国居民约109%的负债水平。[page]
&去库存&今年首招剑指房贷门槛 一线城市调整可能性低
一位国有大行北京某支行个人信贷业务负责人表示，目前而言，银行贷款的项目储备不是很多，政策调整能够刺激出更多的个人客户。尤其在银行所有的信贷品种中，房贷品种是其中风险相对较低的品种，坏账率也比较低。因此，相对长期的、安全的、收益比较稳定的房贷业务业务量增加对银行而言是好事。
&目前，考虑到适龄购房人口基数较大、新型城镇化推进，房地产市场的需求仍在，尤其是随着经济增长方式的更替，居民消费需求的升级、人口结构的根本转变，居民住房消费也将呈现新的变化，养老地产、旅游地产、文化地产等孕育新的机会，创客空间、租赁市场等新模式逐渐兴起，有必要通过金融手段以支持居民住房消费的转型升级。&李佩珈说。
李佩珈表示，当前，我国居民整体杠杆水平远低于其它国家，偿付能力大于欧美等国家，且主观违约概率较小，个人住房贷款还有较大的发展空间。农商行被指房贷优惠门槛太苛刻(图)
日08:20　　来源：
　　商报讯（记者崔吕萍）原本以为可以享受到7折房贷优惠的市民张先生，却因为贷款行――北京市农村商业银行（以下简称“农商行”）的高门槛而干着急。　　张先生昨日致电本报称，他于今年1月份入住位于昌平区的某新小区，与很多新楼盘居民一样，尚未从开发商处拿到证。近日，其在向所在地农商行办理房贷优惠时被告知，其目前无法享受到北京农商行的7折房贷优惠。张先生此前共向农商行借款46万元，期限为20年，目前他每月还款3100元，按照其设想的打完7折后是2900元，每月能省200元。 　　根据此前出台的农商行7折房贷实施细则，申请7折房贷的客户，必须持本人身份证、借款合同、购房合同和房产证原件，于今年6月30日前到银行申请，在此期限后申请将不予接受。　　“开发商只承诺在720天（即两年）之内发放房本，这样算来，我们在6月30日前拿到房本的可能性极低。”张先生无奈地表示。据了解，不光是张先生，该小区只要是贷款买房的用户都遇到了同样的问题。因为该楼盘开发商在居民入住之初就已经选定由农商行办理该小区贷款业务。而其他银行虽然有其他的限制，但对贷款人申请7折房贷并不需要必须有房产证，也没有时间限制。　　在张先生看来，农商行的上述要求有点太过苛刻了。“这样的门槛也太高了吧，这不明摆着不想给优惠吗？如果你必须要房本，就不应该设置一个很多人完成不了的截止期限。简直就是霸王条款。”另一位在农商行贷款的市民愤怒地表示。　　对此，农商行相关人士在接受记者采访时表示，上述条款为总行统一口径。虽然像张先生这样的情况不在少数，但“从银行利益考虑，暂时没有变通的办法”。　　而更让张先生郁闷的是，这样没有房本的客户，不但没能在贷款银行得到7折优惠，同时也无法进行贷款的转按揭。目前，在北京能够办理转按揭业务的银行有招行、民生以及华夏等银行，但这些银行均需要客户提供房产证。商报记者暴帆/摄
【来源：】
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script src="/track/track_xfh.js?ver=">(视点)房贷新“门槛”意味什么(图)_投资理财_财经纵横_新浪网
(视点)房贷新“门槛”意味什么(图)
.cn 日&00:31 荆楚网-湖北日报
　　荆楚网（湖北日报）记者梁晓莹 实习生万萍　　每份文件袋里都有厚厚的个人房贷资料。在中行武汉市零售贷款中心，工作人员每天要完成80余笔住房贷款的审查，高峰期曾达到一天200余笔。本报记者梁晓莹摄
　　17日，中国人民银行宣布调整住房贷款政策。首付比例提高了，利率优惠取消了，这给银行和贷款者扔下了一颗“重磅炸弹”。
　　为炒房热“降火”
　　采访中，农业银行、华夏银行等多家银行都透露，房贷门槛的调整，早在去年就已经开始。虽然大多数银行宣称，按规定贷款年限最高为八成，但在实际操作中，真正能贷到八成的极少。据农行湖北省分行介绍，在央行调整政策之前，实际操作中一般都只贷到七成。
　　这次央行下放权利给商业银行，等于让惯例成为规则。中南财经政法大学副校长、经济学家张中华教授说，去年10月和这次的两次利率调整后，房贷已不再是银行贷款中的“特保儿”。这一调整直指目前的“炒房热”。
　　张教授从供给和需求两方面分析了此次房贷政策调整的背景。从供给上看，国家的产业政策控制土地供给后，市场对土地的需求并未减少，结果使商品房建设成本上涨。从需求来看，人们手中有了闲钱，存银行不划算，股市也不景气，看好房地产的人越来越多。正是这两方面作用下，导致各地房地产价格大幅上扬。
　　省住房资金管理中心提供的数据显示，近年来，我省尤其是武汉市房地产市场发展较快，房价在2002年还是1277元/平方米，本月即升至2847元/平方米。虽然比起全国水平还不算高，但张教授分析，若其他地区的高收入群体在我省炒房，房价的持续上涨不是没有可能。
　　因此，央行上调房贷利率这剂凉药，旨在为炒房热“泻火”。
　　然而，凉药是否有效，还得实践检验。农行湖北省分行公司业务处副处长袁邦奎分析，这次央行调整，提高了用贷款炒房的投机者的成本，可能会起到“泻火”作用，但对那些经济实力雄厚的自有资金炒房者而言，作用微乎其微。也有人认为，炒房团的经济实力大多较强，上调利率对他们而言可谓九牛一毛。因此，房贷新政可能不仅限制不了炒房团，反而会增加一部分自住购房者的负担。
　　“差异化”后的新难题
　　据了解，房贷业务刚在我省面世时，利率为5.85％，此后几次调低，在去年10月底央行加息前，曾一度保持在5.04％的低水平上。加息后虽首次回升，但与商业贷款利率相比仍有优惠。此次央行突然宣布“向基准利率回归”的房贷新政，把各家银行杀了个措手不及。此次调整将制定政策下放给商业银行法人，直至上周四，省内各银行才基本确定各自的标准。
　　从贷款成数来看，农业银行表示，无特殊情况时“最高贷七成”的规定已经出台。华夏银行等大多数股份制银行也基本附和。而工商银行、中国银行、建设银行及招商银行虽表示仍可贷八成，但对于第二套房的购买者，最高也只能贷七成。工商银行湖北省分行住房金融业务部总经理吴代强介绍，对于有明显投机倾向的购房者，按该行的标准将有不同划分，最高贷款成数有七成、六成到五成不等。
　　从贷款利率看，省内绝大多数银行均已明确承诺，购买第一套住宅的贷款人能够享受0.9倍的贷款利率优惠，但购买第二套住房及别墅、高档商品房的将无法享受优惠。各银行的房贷新规，清晰地向购房者传递了一个信号：想炒房，得多付点儿代价。可见，调整后的房贷市场，已对不同贷款人有所区分，从齐步走向差异化。
　　而“差异化”实施起来也不容易。如第二套购房的界定。招行武汉分行消费信贷中心负责人陈薇说，虽然包括该行在内的不少银行已经实现各自系统内的联网，但目前银行间信息还无法共享。这样，贷款人是否在其他银行贷款买过房，各银行间并不清楚。
　　即使在同一家银行所贷的“第二套房”，具体执行标准也并不统一。中行武汉市零售贷款中心主任吴岚就表示不能“一刀切”：如果贷款人确实有需求、所购买的两处房产也都是比较便宜的小户型，银行也应该让其享受优惠政策。
　　何日高擎信用利剑
　　中银网专家组成员、华夏银行武汉分行副行长王玉珍博士分析，此次房贷政策调整的背景，除抑制“炒房热”、促进房地产市场健康发展外，还有可能是央行对各商业银行前段时间暗地抬高贷款门槛的政策性许可。
　　今年元月开始执行的最高人民法院公布《人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中，“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”这一司法解释已在银行业引发波澜。
　　交行武汉分行私人金融部副总经理李俊分析，按这一规定，如果贷款人恶意欠贷，银行将无法对房屋进行处置，这大大提高了银行房贷风险。中行武汉市零售贷款中心主任吴岚说，今后可能会由银行收购一批廉价房产，如果贷款人恶意欠贷，就将他迁入与已付款同等价值的房屋中去。据了解，这在不少国家已成惯例。
　　不论是一套房还是两套房，也不论是执行优惠利率还是基准利率，对银行而言，能及时还款的就是最钟爱的客户。因此，采访中多家银行提到，对贷款人资信的审查将更加严格。
　　防止欠贷，归根结底是信用。由于各银行数据不能共享，无法了解客户的信用记录，这一“瓶颈”一直让银行头痛。今年初，湖北省银行业同业公会出台了全省银行个人信贷违约客户名单通报制度，首次将2060户连续拖欠3个月和6个月以上贷款的客户资料挂在内部网上，迈出了信用信息共享的第一步。
　　去年底，北京、重庆、深圳等7个联网城市首批开通了个人信用信息基础数据库。今年，央行着手在全国金融机构正式推广该系统，使个人的信用信息在全国实现共享。到那时，银行就能高擎信用利剑，在保护自身经营的同时，保护信用社会中真正守信如节的借款人。
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