“科研用地”话题热，小编为你来解密―南京365地产家居网
&&&&近期，河西某科研用地项目打出均价14000元/O对外销售。花住宅一半的价钱就能买到甲级写字楼，还是位于南京河西CBD核心区？有网友对科研用地产生了一连串的疑问，科研用地写字楼到底能不能买，今儿小编就为你来解密！
&&&&【释义】
&&&&依据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，国家实行土地用途管制制度。科研用地属于政府公用地，做住宅类的别墅不符合法律规范。&&&&【明确土地用途分类】
&&&&2013年1月南京市政府印发《关于进一步规范工业及科技研发用地管理的意见》，本意见所指工业用地，是指规划用途为工业用地(M1、M2、M3)和仓储用地(W1、W2、W3、Wa)，土地登记用途为工业用地或仓储用地；本意见所指科技研发用地，是指规划用途为科研设计用地(C65)和生产研发用地(Mx)，土地登记用途统一为科教用地(科技研发)。意见在下发前已按工业用地办理土地出让手续的生产研发用地(Mx)，可以根据土地使用者申请及原出让时规划批准文件，将土地用途直接变更为科教用地(科技研发)，不需调整土地出让金。
&&&&【南京率先规范科研用地管理】
&&&&为防止以科技研发为名变相搞房地产开发，南京市将科技研发用地基准地价分为自用型和可销售型两种，明确规定：自用型即所建房产为科技研发企业自用，土地不得分割转让及分割抵押，地上所建房屋不得分割转让销售及分割抵押。可销售型地价标准主要针对土地受让方为园区或政府投资平台的情况；其他主体取得的科技研发用地需分割转让或销售的，挂牌出让起始价在可销售型地价标准基础上再上浮80%。
问题一：科研用地有什么特别的法律规定？
答：国土局规定，科研用地不能用于房地产开发，政府对科研用地项目也有着极其严格的要求。根据政府下发的文件，三类科研用地中，针对初创企业的孵化器项目绝对不允许有任何的对外销售行为；而针对快速成长企业的加速器项目，其研发中试用房经过延期审批可以进行销售，但也是研发办公性质用房；只有紫金科技创业特别社区可以面向园区工作人员兴建人才公寓等配套服务设施。
问题二：科研用地是否可以分割转让，进行销售？对其转让、销售的对象是否有规定？
答：可以，有。根据《意见》第五条“严格土地转让管理”规定，科技研发用地及地上房屋需要分割转让、销售的，必须由开发园区、紫金特区、功能板块管理单位在土地出让预申请时提出，但分割转让、销售的面积不得超过总建筑面积的50%。科技研发用地及地上房屋分割转让、销售，需经开发园区、紫金特区、功能板块管理单位同意，分割转让、销售的对象须为符合开发园区、紫金特区、功能板块管理单位规定条件的科技研发企业或机构，不得转让、销售给个人。
问题三：本人看中一处土地性质为科研用地的项目，因价格便宜欲购买用于公司办公，开发商承诺交付后可办理两证，但无法签订南京市商品房预售合同，不知道是否能买？
答：视情况而定。首先，该项目在签署转让协议中应明确两证办理的时间和违约责任。其次，该项目在与其所在园区管委会的入园协议中应明确规定，项目建成后50%是可以对外发售的。最后，该项目要与土地局签署土地出让合同补充协议，并补缴可售部分的土地出让金。具体细则应明确，例如：项目整体竣工验收方可办理，可售面积不超过总建的50%，购买者的必须是企业且符合审核条件，不得是个人。如果以上条件均满足，在价格理性、合理的情况下，可考虑购买。
问题四：南京高新技术产业园多，入园企业是否能享受到一些独特的优惠？
答：独特待遇还是有的，纳税上的优惠就是一方面。入园企业一般在纳税上会有相应的优惠政策，根据公司纳税比例、公司性质等可以享受不同的税收优惠。
&&&&目前南京的科研地产发售形式有两种，一种是像、苏宁慧谷、这种通过后期途径缴纳费用获得销售许可证，对外按市场价发售的；另一种则是像和以及科技园区自己销售加速器、等采用协议转让的形式。
开发商：江苏康缘集团有限责任公司
项目地址：建邺区泰山路与嘉陵江东街交汇处，地铁中胜站南600米，明基医院正东面。
项目介绍：规划4栋总建面16万O的纯商务写字楼，全力打造“高品位、高舒适、高效率”工作环境，将成为河西CBD的最佳5A智能商务办公平台。一期（1栋25层）预计2014年12月交付使用，二期（2栋22层1栋14层）预计2017年底交付使用。建筑高度为100米，共有1196个地下车库。
项目动态：预计近期开盘，主推的是5-9层，每层6间，共30套，单层面积是1514平方米，最小分割177平方米，均价14000元/平方米。目前已售出50%以上。
开发商：明发集团
项目地址：南京市浦口区浦珠路66号
项目介绍：是科研办公用房，面向企业销售，均价8000元/O左右，具体一房一价。总规划约100万O，项目一期20万O，标准层面积350-700O，标准层高度3.6m。园区设有餐厅、会所、公共休闲、人才服务、信息交流等办公配套，并规划高端酒店、餐饮购物、休闲娱乐、展览中心、人才公寓等大型配套。
开发商：南京福中都市数码科技有限公司
项目地址：浦口新城望江路1号
项目介绍：地处浦口新城核心，占地215亩，总建筑面积约45万O，分5期建设，由多栋高层研发大楼组成，包括一栋50层的江北地标性建筑。内设有商务酒店、商务中心、产品展示中心、银行、酒店、休闲娱乐、Loft公寓等多项配套设施为理想的总部基地。
项目动态：一期招商已经结束，二期正在建设中，预计7月底开盘。
开发商：南京鼓楼国际软件与服务外包产业园有限公司
项目地址：鼓楼区汉中门大街301号（清江路与集庆门大街交汇处）
项目介绍：全新办公组团“苏宁慧谷”，主体由多栋170-300米高的摩天地标建筑群构成，搭建国际一流的科技型创意办公、商务平台。依托于这一南京前所未有的“超级城市综合体”，苏宁广场高端商业、苏宁慧谷顶级办公以及苏宁睿城住宅，形成一个集工作、居住、购物、休闲娱乐为一体的“城市有机生活圈”。
项目动态：在售5.8米双层办公产品，主要位于E08-1栋，毛坯交付，面积50-100O，产权50年，均价24000元/O。
开发商：南京市君泰置业有限公司
项目地址：建邺雨润大街东侧
项目介绍：项目占地约1.4万平米，建设三幢100米左右高层及两幢六层左右多层办公研发楼。地上建筑面积约7万平米，底下两层为地下车库约2.2万平米。项目建筑平面格局每层约为1000O，其中两幢高层部分为3.6米层高，部分为7.2米挑高。本项目已于2011年10月底开工，日交付使用。周边各大政府机关、上市公司、大企业总部，已陆续建成或在建。
项目动态：在售写字楼，面积100-178平方米，均价22000元/平方米。
开发商：明发集团
项目地址：南京市浦口区团结路98号
项目介绍：项目位于南京软件园内，属于科研性质用地，面向企业销售，具体一房一价。项目分为两期开发，一期共有A、B两栋楼，为百米高层办公建筑，建筑面积约10万O。二期开发为两栋百米高层公寓，总建面积约9万O。一期车位771个，二期车位达到715个，配备充足可完全满足园区企业的停车要求。
项目动态：在售5A甲级写字楼，10-15层，每层12间，标准层面积1300平方米，均价7000元/O。下半年推出50年产权公寓。
监制：贾丛
策划：张婷 制作：刘欢欢 设计：董绵涛
365地产家居网出品 出品时间：日
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技巧一，开场白很重要。我认为好的开场白是成功的一半，我们在和客户见面时，开始的一分钟内所获得的信息一般比以后10分钟里获得的信息要深刻的多，所以我们可以先与顾客闲谈，以营造自然放松的气氛，切记不要闲聊太久，在开场时吸引对方注意力的一种有效方法就是让客户了解自己，并且让客户了解自己可以给客户带来那些利益。技巧二，提出自己想要知道结果的问题在面对面的销售中，销售员应以一种自然而然的方式激起顾客的购买欲望。这种方式就是提问，通过提问题我们可以得到下列结论：找出客户脑子里究竟在想什么?;找出客户的真正的动机如何;找出客户相信什么?通过提问题，你就拥有掌控权，并引导他们的注意力，让他们进入你所想要的状态。但是，切记在当你向客户提出问题的后，从客户的口中得到一定要是“是”“对的”等等一些肯定的答案。这样可以让顾客感到舒服。
技巧三，抓住顾客的需求能打动顾客的好销售员却并不很多，原因就是所有的销售员说同样的话，所以要想获得成功就必须与众不同，有更出色的口才，作为销售员，在销售洽谈中如果能把握对方心理就可以“一言而胜”或“一言而败”。所谓一言而胜，就是说这一言，说到了对方的心上，打动了对方，实现了自己的目的。所谓一言而败，就是说你的话没有说到人家的心上，人家不爱听，你就算白说了。对于销售来说，抓住顾客的心，是说服顾客的利器，是把握主动权的保证，只有抓住顾客的心，才能让顾客一步一步，循循善诱，激发顾客的购买欲望，使其产生拥有这种商品的感情冲动，促使并引导顾客采取购买行动。技巧四，不时的赞美你的客户。卡耐基说：“人性的弱点之一就是喜欢别人赞美”，每个人都会觉得自己可夸耀的地方，销售员如果能够抓住顾客的这个心理很好的利用，就能成功的接近顾客，用赞美的方式开始销售就会很容易获得顾客对自己的好感，销售成功的希望也大为增加。
当然，赞美对方并非美言相送，随便夸上两句就能奏效的，如果方法失当反而会起相反的作用，因此，销售员在利用赞美的方法时必须看准对象，了解情况，选对时机，恰到好处地进行赞美。同时，你的赞美要有诚恳之意，让顾客感受到你的赞美是发自内心的。赞美是销售技巧当中较为重要的一项，认真学好，练好，用好这个技巧，一定能让你的定单越来越多。技巧五，千万不要说负面的话。话语的正面性与负面性或者说肯定性与否定性，是说话时必须注意的另一个重要方面，在一般情况下，那些毫无声气，灰暗，冷淡的话，谁听了都会丧气，。正如在烟雨天气里难于有一个好的心情一样，面对这样的话题很难指望顾客积极的反应。优秀的销售员通常都是开朗的，而且常常面带笑容，令人看了觉得非常舒服。他们的话语也多时积极肯定，充满活力的。技巧六，替客户着想，站在对方的立场上说话。纵观时下，有多少销售员忙碌一整天下来，却始终一点成绩也没有，为什么呢?因为他们满脑子想的，只是他们自己的需要，而不想象顾客并怒需要买任何东西，如果真有这个需要，他们也会自己上街去买。相反，如果销售员能使了解他们的服务，是在帮助人们解决问题，在这种情况下，人们当然会掏钱买他的东西。每个人都需要满足自己懂得别人的需求，才能够得到别人的欣赏，也就能够得到别人的好意和欢迎。技巧七，表情是无声的语言。表情是一个人内在精神的外部表现，是自然而然流露出来的，不是假装出来的，任何人都不可能装出来让人感动的表情，你要想销售自己，就要有真诚的态度，有了真诚的态度，你就会产生自然动人的表情，就会感染顾客。当非语言的行与说话的内容冲突时，非语言的行为远比说话更具影响力，换言之，接触，姿势，手势以及面部，远比说话重要，并决定信息传递的感觉。所以，你在顾客面前一定要言行一致。因此，当你与顾客沟通时，想要与对方迅速达成亲和关系的话，就要了解说话与肢体语言是建立亲和关系的重要因素。技巧八，避免与顾客发生争执。销售的人都听过一句口头禅：“顾客永远是对的”。因为发生争执的时候，会让顾客产生不愉快的感觉，那么他就永远不会想要购买你介绍的产品。销售员的目的是销售商品而不是卖弄自己的知识或才能，因此销售员一定谦和有礼，时时以顾客的咨询顾问自谦，如果想要圆满达成销售商品的目的，必须先与顾客建立良好的人际关系，不要得理不饶人，遇到顾客说错话不要立刻给予反驳，你要知道你销售的是产品，而你面对的人就是可能接受你产品的人。
所以，他就是你的上帝，细想一下，你得罪了上帝，会有什么好处呢?所以无论在任何场合，都要使顾客在整个过程中处处受到尊敬，而不应该用批评来毁坏他的形象，。如果你必须提出不同观点或纠正别人的话，你尽可能把话说的得当一些，要一心一意做到对事不对人。技巧九，借别人的口，说自己的话。素不相识，陌路相逢，如何让对方了解你是他朋友的朋友，亲戚的亲戚，显然十分牵强，但一般的人不会驳朋友的面子，不至于让你吃闭门羹，尤其是与对方的初次见面显的尤为重要。但是，对于第三者提供的信息，也不能全部拿来当话讲，还要根据需要有所取舍，配合自己的临场观察，切身体验灵活应用。同时，还必须切实弄清楚这个第三者与被托付者之间的关系，这点非常重要，不然，说不定效果适得其反。借人口中言，传我心腹事”，这是一条销售的捷径。技巧十，多听少说。上帝把人类造就出来的时候，为什么给人类一张嘴巴，两只耳朵。为的就是让我们在销售的时候，多听少说。销售员应该把持“说三分话，听七分言”的原则。销售员都应该意识到说话的时候，要注意听顾客怎么说，听明白顾客的话，才能说出顾客爱听的话，才能会说话。说话的目的就是为了解对方的心意，让对方说，你就能够抓住对方的心意，你的话只是一个引子，只要引出对方的内在需要，你就可以有针对性的说服对方。正确认识销售技巧在销售中的重要性并毫不犹豫，持之以恒地加以强化练习，是每一位立志在销售界做出一番成绩的人都必须认真去做的，它可以能够让你成为一名出色的销售员。
从事印刷包装销售，期待和大家共同学习进步！