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原装孙悟空
收房时是否一定要缴纳契税和公共维修基金?
收房时是否一定要缴纳契税和公共维修基金
　　目前，有不少房地产商在交楼时，以各种借口强迫购房人委托他们或他们委托的公司代办房产证，强行“代收”契税和公共维修基金，对此做法，购房人有权拒绝。
　　根据我国《合同法》和《消费者权益保护法》的规定，房地产商只能按和购房人签订的购房合同中约定的交房条件交房，而不能利用自己交房时掌握钥匙的有利地位胁迫购房人接受自己单方面提出的附加条件，如因其单方面增加购房人不能接受的条件影响交房，必须承担延期交房的违约责任，并向购房人支付违约金。
　　《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条明确规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。”到目前为止，北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税(参见京地税地[号文)，而代征人不能委托其它单位代征(参见京地税征[号文)，如果房地产商自己或委托其它单位擅自“代收”契税实际已经触犯了法律。
　　关于房地产商或房地产商委托物业公司、中介公司代收公共维修基金问题，北京市国土资源和房屋管理局去年曾发文(京国土房管物字〔号)明确加以制止。房地产商为自己代收公共维修基金行为辩护而引用的《北京市城镇居民购买商品住宅楼房管理办法》，北京市人民政府已与日发文(88号)废止。
　　如果购房人在购房合同或其它协议中自愿委托房地产商或其委托的公司代办房产过户，缴纳的代理费，可由双方自行商定，目前政府没有统一规定。这种委托属于自愿性质，办理房产证并不难，也绝非不委托办不了房产证或房产证必须集体一起办理，房地产商在规定时间内和购房人一起办理房产证是房地产商的责任，如果房地产商不与购房人一起办理房产证，造成办理房产证的时间逾期一年是要承担法律责任的。另外房地产商如果为购房人提供了贷款阶段性担保，只有办理了房产过户手续，他才能取消担保，因此房地产商为了自身的利益，通常也不会拖着不和小业主一起办理房产证。
　　近年契税的下调和房价的下跌，也带给先把契税交给房地产商的业主如何要回多交契税的新问题，即使契税上调，房地产商也不会因为业主先交了地税而不让业主根据调整进行补缴，因此，对购房者来讲，在办理房屋过户手续时直接向政府交契税是最为合适的。
　　交房时，房地产商列出的不合理费用不用交
　　在商品房交付使用时，有的房地产商会列出一些费用要购房人缴纳，例如网上经常有人问：“交房时，房地产商要我缴纳5000多元的天然气初装费，这合理吗？”“房地产商交房时收电力增容费、煤气入户费，是否合理？是否可以拒交？”
　　笔者的观点是：“不合理，可以拒交！”
　　在日生效的经国务院批准的《北京市人民政府关于在规划市区内征收城市基础设施“四源”建设费的暂行规定》第二条规定：“凡在北京市规划市区内兴建民用、工业建筑工程，并接用城市统一‘四源’设施的单位(以下简称房地产商)，应当依照本规定，缴纳城市基础设施‘四源’建设费。前款所称城市基础设施‘四源’建设费，是指自来水厂、煤气厂、供热厂、污水处理厂建设费(简称‘四源’建设费)。‘四源’建设费包括在建设项目总投资内。”第六条规定：“房地产商缴纳‘四源’建设费后，北京市有关市政部门应当在项目竣工时根据交费范围和协议提供相应的‘四源’设施，但从城市市政干管接到建筑工程的支管仍由房地产商投资建设。”这些规定明确说明不论是“四源”的基础设施，还是到具体项目的“支管”，费用都应由房地产商承担。
　　那么各楼入口到各户的管线费用由谁承担呢？根据北京市人民政府73号令《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》第六条规定：“本市商品住宅的销售实行明码标价制度。开发经营者不得超过标价出售商品住宅，不得收取任何未予标明的费用。”第七条规定：商品住宅销售价格包括以下部分：“住宅开发成本费用，包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。”对于新建住宅，所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包涵在房价之内，除了在合同中明示在交房时另行收取的，都属于“未予标明的费用”。
　　因此，新建商品房收取电力增容费，煤气、天然气、电话等初装费、开通费都是错误的。
　　同样，购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等，而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。虽然，北京提供宽带和有线电视的服务商确实要收入网费和初装费，但并不等于这笔费用一定要由购房人承担。
　　如果房地产商在卖楼时签订的合同没有承诺提供宽带或有线电视等项目，而在合同外进行了增加，这些项目的入网费或初装费，可以向自愿接受相关服务的购房人收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的购房人收费。
　　如果房地产商在卖楼时签订的合同承诺提供宽带或有线电视等项目，入网费或初装费应由房地产商支付。有些房地产商以“承诺提供，但没有承诺免费提供”为借口强行收费是站不住脚的！房屋买卖合同通常不会具体约定房屋要免费提供窗户，免费提供窗户玻璃，是否房地产商可以在交房时向购房人收取窗户安装费、玻璃费用呢？显然不能！
　　国家的法律法规也好，主管部门的文件规定也好，都不可能做到面面俱到，很多问题要靠大家的通常理解和合同约定解决。根据中华人民共和国《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。”如果合同中“提供有线电视和宽带入户等项目”是房地产商提供的条款，执行时应按购房人的理解处理。
　　购房人收房时要不要交“测绘费”？
　　经常听到一种说法，那就是购房人得到的房产证上都会附上一张自己房屋的平面小图，这张图是要钱的，每平方米0.3元，这是要购房人交的“测绘费”，这显然不符合国家关于测量“谁委托、谁付费”的原则，事实上按规定购房人要交不要交测量费呢？还是直接引用政府的文件更有说服力，北京市物价局、北京市财政局关于对转发国家计委财政部关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题文件的通知的补充通知中明确规定说明：“一、计价格[号规定的房屋所有权登记费每套80元，是指含有厨卫设施的成套住房的房屋所有权登记费，不包括居住用平房。居住用平房房屋所有权登记费仍按原标准执行，即： 0.30元/建筑平方米(含测量费)。二、对开发商办理房屋所有权登记费，含测量费0.30元/平方米；不含测量费0.18元/平方米。”这也就是说购房者不是买的平房就不用交测量费。
　　还有一种说法，各区收的测绘费不同，西城区30元，朝阳及宣武区一居室100元，每增加一居室加50元，其它区不收，据我所知这应该是对二手房的收费，对新建房屋的收费，国家和北京有统一规定，并没有授权区国土房地局自行制定收费标准。
　　当然不排除收费标准的变化，购房人在面对各种收费时有权要求收费人提供收费依据，没有依据的收费完全有理由拒交。
　　缴纳公共维修基金，要不要再缴纳大、中修费？
　　《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》规定：“维修基金专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程”，“住宅共用部位共用设施设备的维修工程是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程”。但北京目前仍有不少物业公司，利用早于交纳维修基金规定出台的北京关于普通住宅和高档住宅物业管理的收费规定，误导需要交纳维修基金的购房人在收房时再交纳大、中修费，对这种重复收费的做法，购房人有权拒绝。
　　北京市国土和房管局《关于建立公共维修基金后中修费收缴等有关问题的通知》规定：“物业管理企业不得再向产权人收取《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》(京价房字[1997]第196号)规定的大修费和38.7%的房屋公共部分中修费。产权人委托物业管理企业对房屋自用部位管理的，物业管理企业可以继续收取196号文件规定的61.3%的自用部位中修费。”有些物业公司以此通知为依据，向购房人强行收取自用部位中修费也是错误的，因为上述通知说得非常清楚，物业公司要收取购房人自用部位的中修费，首先要有自用部位的产权人的委托，房地产商虽然在业主委员会成立前，可以委托物业公司对物业进行管理，但这种委托只应涉及共享部位、共享设备设施，而无权代购房人进行自用部位维修的委托。
　　购房人在交房时应缴纳那些物业服务费用
　　购房人在收楼时只需按照购房合同和补充协议的约定，交齐收楼时应交纳的购楼款，房地产商就应将钥匙直接交给购房人，如果购房人和房地产商在签订购房合同时对《房屋使用、管理、维修公约》(也叫《物业管理公约》或《业主公约》)进行过承诺，还应交纳自己承诺缴纳的物业管理费用。
　　按目前北京市居住小区管理办公室的规定，物业公司不可一次性收取一年以上的费用，这个规定是对收费上限进行规定，并不意味着业主一定要同意物业公司一次性收取一年物业服务费，是按月、按季、还是按年缴纳物业服务费，购房人可以和物业公司自行商定，对有的物业公司收取物业服务费押金的做法，由于没有收费依据，购房人可以拒绝。对物业公司收取装修押金的做法，购房人可以按《房屋使用、管理、维修公约》中的约定，和物业公司签订装修协议，具体约定装修押金的金额和装修押金的退回时间及条件。
　　对物业公司代收的供暖费，购房人在供暖开始前缴纳即可，不一定要在入住前缴纳，并有权拒绝缴纳办理入住手续前的供暖费。物业公司代收的水、电、燃气、暖气收费没有普通住宅和公寓或高档住宅之分，购房人千万不要受不守规矩的物业公司误导，北京市物价局文件中的涉及到公寓的收费标准是对饭店出租形式公寓的收费标准，购房人住的住宅即便叫××公寓，也和出租公寓扯不上任何关系。高档住宅收费自行约定是指物业服务费，物业公司代收的费用不存在自行约定的问题，统一执行物价局制定的收费标准。
　　物业接收和物业管理是涉及不同民事关系的事情，如果物业公司利用房地产商委托其代为交楼之便，以不接受他单方面增加的条件就不给购房人钥匙为要挟，购房人除据理力争外，应直接找房地产商进行交涉，书面提醒房地产商，物业公司的做法有可能造成房地产商承担延期交房的违约责任，要求房地产商直接履行房屋买卖合同。
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原装孙悟空
走出物业服务收费的六个误区!
走出物业服务收费的六个误区!
长期以来，物业服务费收取一直是物业管理工作的一个瓶颈，这个问题长期无法解决，根本原因是人们一直无法走出物业服务收费的误区。
　　误区一：享受服务就应交费
　　在民事活动中，提供服务的人只能根据事先约定向主动要求服务的人收费，而不能强迫被动接受服务的人交费，被动接受服务的人是否付费，完全取决于他个人的意愿，即使是政府、法院，也无权进行干涉。
　　误区二：缴纳物业服务费是业主的法定义务
　　业主因其物业公摊面积在整个小区所占份额有着缴纳公共维修费用的法定义务，如果物业服务费不是全部用于支付公共维修费用，用《民法》相关条款证明不了业主缴纳物业服务费是业主的法定义务。
　　误区三：业主无权查物业服务费的帐
　　业主缴纳的物业服务费不是物业公司的自有资金，也不是物业公司用自有资金取得的盈利，因此物业服务费收取和使用不属于物业公司的商业秘密。不管是酬金制和还是包干制，业主都有知情权，并非包干制情况下，物业公司就可把物业服务费全部截留归己。酬金制和包干制的不同是：酬金制情况下：物业服务费盈余归业主所有，物业服务费亏损由业主另外补足；包干制情况下，业主无权要求物业公司把物业服务费盈余退回业主，物业公司也无权要求业主补偿物业服务费亏损。
　　误区四：物业公司有权对业主欠费进行起诉
　　如果物业公司无法证明因业主欠交物业服务费而用自己的自有资金代业主垫付了物业服务费，物业公司通过法院向业主追讨物业服务费和所谓滞纳金，在法律上根本说不通。
　　误区五："欠"费就是伤害其它业主权益
　　分情况而论，如果物业公司重复收费、没有合同依据收费，业主"欠"交物业服务费就不能说其伤害其它业主的权益，而是在带头维护业主的合法权益。
　　误区六："欠"费业主不宜当业主委员会委员
　　谁做"欠"费的裁判？政府都承认物业公司存在重复收费问题，让物业公司(当事人)确认业主是否"欠"费显然说不通，拒交不合理收费绝不等于欠费。
　　笔者认为：只有我们的政府主管部门的官员、法院的法官、媒体工作者、物业公司的领导、业主自己和律师都能走出以上误区，才能理顺业主缴纳物业服务费的法律关系。这个关系是：
　　1.物业服务费是业主通过合同形式共同委托物业公司对物业进行管理，每个业主所应分担的费用。
　　2.物业公司只能依据自己签订的物业服务委托合同的约定进行收费，而每个业主则是根据自己对公约的承诺进行交费。
　　3.对于业主违反对公约的承诺欠交物业服务费，物业公司如认为伤害了自己权益，应向签订委托合同的委托方进行索赔，委托方根据公约向承诺公约的当事人索赔。
　　4.物业公司如果向欠费业主直接索赔，首先应有委托方的授权，即代委托方索赔。
　　只有理顺上述关系，明确物业服务费不是交给物业公司的公粮，缴纳物业服务费是业主的合同义务，真正欠费的业主主要侵害的是邻里业主的利益，而不仅仅是物业公司的利益，对真正欠费业主的惩罚不是物业公司惩罚业主，而是侵害别人权益的业主要对被侵害权益的业主进行补偿，业主才会口服心服地按照自己对公约的承诺自觉缴纳物业服务费，减少业主和物业公司因缴纳物业服务费所产生的对立，进而减少业主和物业公司的矛盾。
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原装孙悟空
房地产相关政府部门地址及联系电话
房地产相关政府部门地址及联系电话
单位名称 单位地址 邮编 电话
建设部 海淀区百万庄三里河路9号 93681
国土资源部 海淀区大柳树路21号 73377
国家发展计划委员会 西城区月坛南街38号 27268
国家统计局 西城区月坛南街38号 28701
国家税务总局 海淀区羊坊店西路5号 17114
国家审计署 西城区展览路北露园1号 69
国家档案局 西城区丰盛胡同21号 76354
国家审计署固定资产投资审计司 西城区展览路北露园1号 01808
北京市房屋土地管理局 东城区南河沿大街南湾子1号 16
北京市房屋土地管理局拆迁管理处 东城区南沿海大街南湾子1号 54039
北京市房屋土地管理局档案馆 东城区南河沿大街南湾子1号 24635
北京市房屋土地管理局地政处 东城区南河沿大街南湾子1号 24107
北京市房屋土地管理局房地产市场管理处 东城区南河沿大街南湾子1号 24705
北京市房屋土地管理局房地权属管理处 东城区南河沿大街南湾子1号 24644
北京市房屋土地管理局土地出让处 东城区南河沿大街南湾子1号 24113 　 　 　 　
北京市房屋土地管理局土地资源管理处 东城区南河沿大街南湾子1号 24110
北京市市土地管理局北京市征地事务所 朝阳区芍药居 15868
北京市房屋土地管理局行政处 东城区南河沿大街南湾子1号 24040
北京市房屋土地管理局住宅锅炉供暖办公室 东城区南河沿大街南湾子1号 36230
北京市房屋土地管理局房政处 东城区南河沿大街南湾子1号 24644
北京市房屋土地管理局土地监察处 东城区南河沿大街南湾子1号 36231
北京市房屋土管理局征地管理处 东城区南河沿大街南湾子1号 24042
北京市房屋土地管理局住宅小区管理办公室 东城区南河沿大街南湾子1号 24623
北京市市政管理委员会 崇文区正义路2号 88445
北京市市政工程监督站 西城区百万庄大街3号 44693
北京市市政工程局工程管理处 西城区南礼士路17号 32249
北京市市政工程局房产管理所 西城区西单北大街80号 21805
北京市市政工程局排水收费所 宣武区下斜街40号 75489
北京市市政工程局市政设施监理所 海淀区车公庄西路9号 40862
北京市园林局 海淀区西外大街甲141号 11361
北京园林局绿化处 海淀区紫竹院甲2号 19446
北京市统计局 宣武区槐柏树街2号 11133
北京市物价局 西城区德胜门处北滨河路1号
北京市审计局 宣武区南菜园73号
北京市环境保护局 海淀区车公庄西路14号 14466
北京市环境卫生管理局 西城区三里河北街甲3号 12299
北京市城市规划管理局 西城区南礼士路60号 22
北京市财政局 海淀区阜成路15号 12361
北京市工商行政管理局 丰台区菜户营东街乙360号 69955
北京电信管理局 西城区西长安街11号 36215
北京市消防局 西城区西直门外大街190号
北京市城乡建设委员会 西城区南礼士路头条3号 60
北京市城乡建设委员会建设工程质量监督总站 宣武区长椿街西里7号楼 50
北京市城乡建设委员会房屋修建工程监督站 崇文区广渠门内夕照寺中街38号 18347
北京市城乡建设委员会人防工程监督站 丰台区方庄芳古园一区19号楼 07
北京市地方税务局 东城区东四北大街107号 34
北京市公用局 西城区西单北大街80号 13366
北京市供电局 西城区前门西大街41号 32
北京市城市建设档案管理办公室 西城区二七剧场路5号 29994
北京市城市建设综合开发办公室 西城区二七剧场路西里7号开发办 13322
北京房屋修缮工程定额管理处 崇文区夕照寺中街38号 17307
北京经济技术开发区管委会 大兴县万源街4号 81102
北京市财政局外资管理分局 海淀区阜成路15号 82
北京市财政局城市建设财务管理处 西城区车公庄大街6号 12833
北京市民政局征地办公室 西城区月坛西街甲2号 38095
北京市人民政府农村建设办公室村镇建设处 宣武区广安门外鸭子桥6号 71707
北京市建材行业管理办公室 西城区南礼士路头条3号
北京市建筑材料质量管理协会 西城区南礼士路头条3号 17755转
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原装孙悟空
北京市民热烈回应 1825条意见直指物业收费
北京市民热烈回应 1825条意见直指物业收费
　　市发改委和国土房管局征集物业服务收费新规意见的举措引来北京市民的热烈回应
　　■市民意见直指新规14条
　　参与意见征集的市民对修改发改委公布的《北京市物业服务收费管理办法（征求意见稿）》及《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》寄予希望，他们提出的修改意见直接指向新规定的14条。
　　电梯收费应当合理分摊，首层或不使用电梯的应不交或少交电梯费。多层住宅电梯费偏低。
　　业主希望房改房收费政策要保持稳定，但公房产权单位希望收费政策进行调整，使其更加合理，公房出售后物业费应由个人负担，单位不应再为职工承担。另外，公有住房承租户物业费如何交纳，房改房、危改回迁房、职工合作建房、安居和康居房现在也发经济适用房产权证，如何收费，同一住宅区内多种产权并存如何收费应在办法中明确。
　　物业服务标准和内容要清晰、量化，便于物业管理企业操作，便于业主监督。
　　个别业主和物业管理企业反映经济适用房与普通住宅服
　　务标准相差不大，但收费标准相差较大，不合理。
　　广大业主普遍反对住宅楼改变用途开办公司，对于已经改变用途的，要求提高物业收费标准。
　　许多意见要求加强居住小区停车收费管理，地下车库要求政府制定指导价格。
　　有些业主希望公布收费测算内容，便于业主与物业管理企业协商定价时参考。
　　希望按户或按套内建筑面积、使用面积收费。
　　物业管理企业反映消防安全很重要，但收费标准中没有消防设施的维护费用。
　　不应该设立装修管理费项目。如果设立，应取消现行普遍收取的装修押金。
　　另有许多人提出担心办法出台后，原来物业服务收费标准比较低的小区，在服务标准没有提高的情况下，会借机提高收费标准。
　　部分业主，特别是低收入业主认为新收费办法中的综合服务收费标准比现行标准高，不是降价了而是涨价了。
　　希望办法对一些概念做出解释。如住宅、公寓、别墅、业主、提交等。
　　部分物业管理企业和业主对经与业主大会协商后，收费标准才能调整或上浮表示难以操作，因为两者严重对立，无法达成协议。
　　■合理意见将被采纳
　　发改委官员表示，在举行物业收费的听证会前，将尽快对广大市民所提的意见加以认真分析研究，吸收合理意见，并对收费办法征求意见稿进行修改后，根据听证会的情况做最后修订。
　　此外，记者了解到，大部分业主除了就《规定》提出意见外，还表示物业管理行为规范也是他们关注的焦点。业主要求政府部门加强对物业管理企业服务行为的监督、管理，从政策和体制上划清业主、开发商和物业公司的关系。
　　一些业主对现行物业服务收费政策以及业主大会的成立、业主大会如何招投标等有关物业管理政策不了解，不知道如何保护自身的权利，希望加大政策宣传力度。另外，有些业主对物业管理企业当前的收费标准及服务质量不满意，希望政府部门加大查处力度。
　　市发改委和国土房管局征集物业服务收费新规意见的举措引来北京市民的热烈回应。截止到4月15日下午，一共有1825份反馈意见被提交到上述两个部门。“市民提出的问题和建议都很具体。”市发改委综合处处长王景山告诉记者，反馈意见一共涉及三大领域和十四条具体规定。
　　业主是给新规提意见和建议的“生力军”。在1270份市民网上提交的意见中业主提交的有910份，占71.6%，在525个电话反馈意见中，业主489个，占93.1%。物业公司管理人员也在咨询者中占据一定比例。城八区中一共有188万人次关注此次“意见征集行动”，有近5万人次点击了“投资北京”网上的专栏。
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原装孙悟空
个人住房贷款六要六不要
个人住房贷款六要六不要
一、申请贷款额度要量力而行 在申请个人住房贷款时，借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断，同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测。
二、办按揭要选择好贷款银行 对借款人来说，如果您购买的是现房或二手房，您就可以自行选择贷款银行。按揭银行的服务品种越多越细，您将获得个人灵活多样的个人金融服务，以及丰富的服务与产品组合。
三、要选定最适合自己的还款方式 目前基本上有两种个人住房贷款还款方式：一种是等额还款方式，另一种是等额本金还款方式。等额还款方式的优点在于，借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的收支。而等额本金还款方式较适合于还款初期还款能力较强，并希望在还款初期归还较大款项以此减少利息支出的个人。
四、向银行提供资料要真实 申请个人住房商业性贷款，银行一般要求借款人提供经济收入证明，对于个人来说，应提供真实的个人职业、职务和近期经济收入情况证明。因为如果你的收入没有达到一定的水平，而且你没有足够的能力还贷，却夸大自己的收入水平，经银行调查证实你提供虚假证明，就会使银行对你的信任度大大降低，从而影响到自己的贷款申请。
五、提供本人住址要准确、及时借款人提供给银行的地址准确，就能方便银行与其的联系，每月能按时收到银行寄出的还款通知单。遇人民银行调整贷款利率，您就可在年初时收到银行寄出的调整利率通知。特别提醒借款人注意的是，当您搬迁新居，一定要将新的联系地址、联系方式及时告知贷款银行。
六、每月要按时还款避免罚息 对借款人来说，必须在每月约定的还款日前注意自己的还款账户上是否有足够的资金，防止由于自己的疏忽造成违约而被银行罚息。同时，在银行留下不良信用记录。
一、申请贷款前不要动用公积金 如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金余额即为零，这样您的公积金贷款额度也就为零，这就意味着您将申请不到公积金贷款。
二、在借款最初一年内不要提前还款 按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且您归还的金额应超过6个月的还款额。
三、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行 当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。工行的客户可向工行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，工行就会受理您的延长借款期限申请。
四、贷款后出租住房不要忘告知义务 当您在贷款期间出租已经抵押的房屋，您必须将已抵押的事实书面告知承租人。
五、贷款还清后不要忘记撤销抵押 当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。
六、不要遗失借款合同和借据 申请按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件。由于贷款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据，同时认真阅读合同的条款，了解自己的权利和义务。
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原装孙悟空
购房签约注意哪些问题 5类购房陷阱5类补充条款
购房签约注意哪些问题 5类购房陷阱5类补充条款
北京青年报
　　■五类合同陷阱需多加注意
　　商品房是大额消费品，而一些开发商在合同中预设了一些条款，使购房人掉进陷阱。
　　第一类，订购金陷阱。有些购房人在没有考虑充分的情况下，就听从售楼员的话交了定金，到后来不想买了，想把定金要回来却难上加难。如在消费者购买商品房的时候，开发商没有说明这个房子的情况，在与购房人制定商品房买卖合同时，就向购房人提出新要求，而签订认购书中明确写明认购金在签约不成时不予退还。
　　第二类，约定房屋贷款办不下来，不给退还定金。有些房产项目开发商不具备销售的资格，不能办理公积金贷款，就在合同中做这样的约定，使购房人利益受到损失。
　　第三类是合同违约责任规定含糊，开发商承诺不兑现时，购房人权益受损。如延期交房，按合同规定可以退房的，甚至有擅自改变设计，商用房的游泳池变成了停车场，该建的不建，或者根本不建，严重影响了居民的生活，对一些关键的问题，开发商与消费者签定合同时或者不约定，或者在约定中设下陷阱。出现纠纷后千方百计地推卸责任。
　　第四类是在面积的涨水和缩水违反规定放宽对开发商的限制。根据规定，如果房屋面积绝对值误差比超过3％的，购房人就有权退房，但实际情况由于一些开发商在合同中做出不利于购房人的约定，购房人很难索赔。由于面积缩水的数额很大，计算的依据透明度也差，同时造成了面积争议引起的投诉也逐年在递增。
　　第五类是合同中关于产权证办理条款的陷阱，因为开发商不具备销售的资格，或者以旧城改造的名义，把房屋改头换面，偷偷地或者是明目张胆地以商品房交易，拿不到政府的一些手续和证件，就以各种借口拒绝或者拖延办理产权证。
　　■补充条款应对陷阱
　　一般情况下，以下五方面内容最好在补充协议中体现：
　　一、房屋面积：开发商应以套内面积签订购房合同，对套内面积和订房阶段的建筑面积之间的换算方法必须进行明示，并以套内面积为单位公布每平方米单价和房屋总价；开发商应承诺交房时使用面积应和签合同时的套内面积相等。对于交房之后实际套内面积和合同签署面积的差值，正负偏差不得超过3%，如果超出该范围，多出部分业主可按照合同单价进行购买，不足部分开发商必须以合同单价退还买受人。
　　二、关于装修标准：开发商承诺的装修标准必须以书面的形式进行，对于装修时所使用的所有材质（指包括公共部分装修时使用的工程材料）和型号（指装修时使用的厨房用具、卫生间用具等），必须进行明示；请开发商注明精装修的保修年限是多久。
　　三、关于车位：地上车位是否有产权，业主如何购买及使用年限为多久；如果租用车位，费用如何，该收费标准的时限为多久？制定依据是什么。
　　四、关于物业和绿地：物业收取的费用，服务的内容必须作为合同的必要组成要件以书面形式进行，入住后一年内，所有业主有权对物业公司进行评估，如果认为物业公司不能胜任小区的物业工作，有权进行解聘和新物业公司的聘用。
　　五、关于入住条件和房产证的办理：入住条件必须达到八通，即通水、通电、通天然气、通暖、通邮，通电话、通有线电视、通宽带。
　　■开发商拒签补充协议怎么办
　　建议购房人在交纳定金前，要求开发商出示商品房买卖合同文本，并与开发商协商修改条款或补充条款的事宜，在商品房买卖合同条款及其补充协议达成一致意见后再交定金，或者在交纳定金时在认购书中与开发商作出约定。
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原装孙悟空
观点碰撞：提前还房贷，还要受“惩罚”？
观点碰撞：提前还房贷，还要受“惩罚”？
新闻点击：
上海已实施北京在酝酿　提前还房贷要交违约金
从2002年5月起，上海市工商、农业、中国、建设等8家银行逐步对住房贷款中提前还贷的“违约”行为，收取一定比例的违约金。此项约定从5月中旬起正式实施。
据了解，上海各个银行尽管在具体做法上有一些细微差别，但时间约束是一致的，即如果在不到一年就要还清贷款，则需缴纳一定金额的违约金给银行。中行上海分行规定是：一年之内提前还款的，将被收取提前还款总金额的一个月的利息作为违约金；一年以后提前还款，目前暂不收取违约金。工行上海分行的做法是：一年之内，住房商业贷款的借款人如需提前还款，将被收取提前还款金额的5％作为违约金。
工商银行总行住房信贷部副处长张文宾解释说，出现这样的情况也属正常。按中国百姓的消费观念，在有能力尽早还贷的时候，他们不会一边兜里放着钱，一边付给银行每月几百元的利息。
但是银行对于贷款有它的计算成本、人力物力支出核算、贷前调查和贷后管理，以及自身相应的预期收益等。大规模的提前还贷，银行将有很大损失。
评说链接：
人民时评：提前还房贷就要罚款？
银行的这种做法，虽然合法合理，却并不合乎实情，也未能从客户的角度去考虑。
其一，借款人提前还清贷款，本身就说明借款人讲求信用，解除了银行烂账的后顾之忧。其二，借款人提前还贷，是一种减少自身损失的审慎选择，结果也是双赢。其三，借款人提前还贷，银行的最大“损失”也就是，失去了一次在信用较高的人身上稳赚大钱的机会，但银行却可以因此而充分回笼资金，去寻找下一个目标放贷。其四，就整体情况来说，并不是所有的借款者都具备提前还贷的能力，具备这一能力的只占少部分，客观来看，银行即使有损失，也并不大。
如果银行执着于收取违约金呢？其结果则会得不偿失。作为各类贷款中增速最快且信用较好的住房贷款，是各家银行竞争放贷的重要目标，你收取违约金，将意味着你会失去许多潜在的新客户。而如果所有的银行都结成“联盟”，则可能导致整个住房贷款市场的疲软。
实际上，银行要对提前还贷者收取违约金，其深层次原因，是为了避免长期收益的大量流失，以免加大银行放贷的风险成本。这从另一个角度来看，只能说明银行放贷能力有限，未能找到多种风险较小的放贷途径。这种现状使银行一方面“惜贷”，一方面却“惜还”。一位银行业内人士说得好，对提前还款给银行带来的资金使用困难，将努力通过扩大消费信贷服务品种、寻找新的信贷特点等方式予以化解。这才是银行获取长远收益的正路！
而就目前情况来看，消费者要减少因违反合同而可能遭遇数额不小的违约金的损失，不妨在合同制定之初约定一条：允许提前还款。实际上，提前还贷这种弹性还款方式，将从根本上有利于消费者做出“量入为出”的决定，在经济能力允许的前提下，尽量减少支出，以提高生活质量。银行也应从根本上替消费者考虑，增强服务意识，把方便留给群众，把不便留给自己。这种不便也将激励银行从根本上调整策略，增强良性放贷能力，提高自己的竞争力！愿银行业三思。
市场报：提前还贷 考验的不仅仅是银行
银行收取“违约金”，不能以“是”或“非”来论，毕竟贷款人和银行之间存在一纸合同，是一种契约关系，当然也就不应由银行一方说了算。如果合同中没有相关约定，银行单方面开出“违约金”罚单，就有“店大欺客”之嫌；而上海的八大银行集体作出决定，逐步对住房贷款中提前还贷的“违约”行为作出“惩罚”，收取一定比例的违约金，就更难逃“垄断”之名了。在我国现行的《合同法》及相关的金融管理条例中，对提前还贷并没有作出明确规定，银行方面是否可以收取“违约金”，关键要看双方在合同中的具体约定。
住房贷款真正兴起只是近些年的事，银行对提前还贷缺乏足够的研究和心理准备，细查目前银行的绝大部分住房贷款合同，对提前还款是否收取违约金都没有明确规定。如果牵强地按照所谓的“国际惯例”对待，并非就符合时宜。目前，仅仅四家国有独资商业银行不良贷款就达数百亿元，其中有相当一部分，银行几乎是血本无归，要说让借款人提前偿还，无异是“天方夜谭”。这从一个侧面反映出，一段时期以来，银企间借贷关系不良、呆账坏账增加、社会上信用信誉恶化的现状。在这样的大背景下，让那些积极还款、诚实守信的住房贷款的借款人还要忍受“违约金”之痛，似有悖公平合理的逻辑，同时对银行培育良好的信用体系和维系长期的客户关系未必有益。
银行作为经营货币的企业，通过发放贷款赚取利差，是其获得利润的主要来源之一。身处银行系统内部的人都知道，住房贷款作为银行优质资产的重要组成部分，已经成了银行的一棵“摇钱树”。提前还款自然影响到银行的整体收益，同时也打乱了其商业计划，随着提前还款客户的增多，甚至会出现资金闲置的情况。从经济效益的角度看，银行收取违约金，似乎无可厚非。但如果银行仅仅是为了稳定住房贷款规模，不仅对其改善资产质量并无太大帮助，也显示出银行现有的资产结构太脆弱，弄不好会失去宝贵的客户资源，到头来得不偿失。
从借款人的角度看，银行对提前还贷收取违约金无异于对储蓄收取服务费，不管其是否符合国际惯例，至少在情感上很难接受。不过情感毕竟只是情感，如果银行和借款人在合同上存在诸如“提前还贷”的违约约定，买房人提前还贷等于改变了合约关系，银行按规定收取违约金，对借款人的观念冲击也是必然的。
另一方面，对那些把抵押贷款购房作为一种融资手段的借款人来说，房贷的成本显然要低于其它融资成本，他们期望手头资金在其它投资中产生更高的效益。对这些借款人来说，提前还贷意味着投资渠道受阻，投资收益弱化。因此，银行收取违约金对其投资能力是个真正的考验。在此情形下，那些手头资金较为宽裕的购房者，在一开始就应考虑如何制订合理的贷款计划，而不是提前还贷。否则，只会被套上“违约金”的紧箍咒。
随着外资银行的逐步进入，国有银行如果仅仅是盲目沿用所谓的“国际惯例”，不考虑国情，很有可能是捡了“芝麻”，丢了“西瓜”，毕竟客户资源是企业的生存之本。而对于客户来说，在更开放的市场环境中，增强投资能力，锤炼投资技巧，才是实现投资收益最大化的根本途径。
人民网网友：百姓难以接受之三大原因
客户提前还贷银行要收取一定比例的罚金，这是国际上通行做法，至少是发达国家银行业的通行做法。目前我国不少人对这种做法难以接受，我想不外乎有三个原因：一是对国际通行做法不了解，受传统观念的影响，对银行和金融业的理解尚停留在封闭式计划经济时代的水平；二是认为这虽然是国际上的通行做法，但不一定符合目前中国国情；三是认为，银行对收费方面的国际惯例学得飞快，但对如何改进服务质量，为客户提供各种方便方面的国际做法却用心不多。这三个方面的原因导致许多人对提前还款还要缴纳罚金的做法难以接受，这是可以理解的。
我国加入WTO后面临的最大挑战之一，是思想观念和办事制度的转变，以便与国际通行做法接轨，溶入世界大家庭。在这方面人民日报应起到引导作用，一方面大力介绍国际通行做法，另一方面以此为契机，把讨论引导到如何促进我国银行业迅速提高服务质量，加强竞争能力上边来。
抢还房贷未必好：既付违约金 又赔利息
　　近段时间，住房贷款提前还贷成为不少上海市民关心的话题。一些人惟恐“吃”违约金，哪怕向亲朋好友借钱，也要先把银行的贷款还掉。其实，贷款购房者大可不必紧张，个人贷款的政策并没有改变，抢着提前还贷未必是好选择。下面是中国农业银行上海市分行有关专家的建议。
　　真正决定市民提前还贷的原因并不是免“吃”几千元违约金的问题，而是市民对个人金融资产估计不足所造成的。所以，在选择贷款期限时，一定要充分考虑自己的资金运作和后续资金来源。否则，提前还贷“吃”违约金是小，“赔”利息是大，吃亏的还是客户自己。农行有一位客户，因对自己贷款后续资金来源低估，而选择了最高年限30年、总额68万元的贷款，其每月等额还款金额为3906.62元，其中，3160.99元为利息，745.63元为本金。两年来，这位客户共还本金为745.63×24(月)＝17895.12元，偿还利息为(月)＝75863.76元。可见，在等额还本付息方式下，大部分资金偿还的只是利息，而本金仅占19.1%。此时若选择提前还贷，大量利息损失不算，还可能支付一笔不小的违约金。因此，市民在选择提前还贷时，心里要有本账。
　　市民在向银行申请个人住房贷款的同时，一定要三思而后行，倘若今后可能会选择提前还贷的客户，那么在贷款时尽量选择短一点的贷款期限，以免造成不必要的利息损失。因为贷款期限越长，先期支付的利息越多，损失的利息也多；同时，在贷款方式的选择上，可采用等本还款法。此种还款方式的优点是本金保持不变，利息逐步递减，期间若选择提前还贷，归还的本金多，利息支出就相对减少。而“等额还款法”每月偿还金额相等，在偿还初期利息支出最大，本金最少，以后利息支付逐步减少，本金逐步增加。因而，同样贷款期下“等额还款法”所要支付的利息将高于“等本还款法”，而在提前还贷时已支付的利息是不退还的，这样就相对多支付了许多原本不应该提前支付的利息。另外，现在许多市民不会利用银行提供的转按、换按等办法，往往在看中新房子或换大的房子时，会采取提前还贷方式来减轻负债压力。
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原装孙悟空
1． 关于地段
所谓地产地产，先地段，后房产。楼市有句行话：“地段，地段，地段！”地段代表方便和价值，北京古言“西城贵，东城阔，崇文穷，宣武破”，历史千百年的沉淀，由来已久。要全面改造和提升南城的周边环境和居住人口的素质，可能非一日之功，任重而道远。
所以，大方位上，如果不考虑离单位的距离的话，应该以购买朝阳和海淀的楼盘为宜。小方位上，个人最看好泛CBD周边地区，其次是中关村，金融街，BDA和奥运村。因为CBD是经济发展的龙头，是国家的命脉，就象纽约的曼哈顿，东京的银座，香港的中环，永远是经济的领跑者，其人气之旺，地价之挺，配套之全，政策之惠无出其右，在此置业，保险系数要高很多。
2． 关于环境
绿化能起到遮阳、隔声、防尘、净化等作用，很遗憾，北京的环境真是糟糕！建设部颁发的《城市居住区规划范围》规定，社区的绿化率不得低于30%的标准。环保证明：当绿化率达到40%时，气温可下降10%，空气中的悬浮颗粒下降60%，二氧化硫含量下降90%。目前北京的开发商比较黑，尽管绿化率都达到30%，但是，多为草皮植物，甚至是砖草的地面车位，而乔木、灌木、花卉凤毛麟角，花架、喷泉更是稀有。建议看楼时，重点考虑上述因素。
个人认为南方地产商开发的楼盘更注重环境的人性化一些，尤其是西式的园林，西方的造园艺术讲究一览无余，以几何形状布置园林，表现出和谐的美，同时散落汉白玉亭榭、雕塑、水景和喷泉，动静分区，庄重而大气，实用而经典，这是一种真正永恒的文明，经得起时光的考验。
除此以外，还要考虑人文环境。“孟母三迁，择邻而居”，邻里的层次真的是很重要啊。如果我是北京人，我决不会与经济适用房为伍，还觉得捡老大一便宜。如果我是小户型的购房者，我也不会向SOLO、后现代城和炫特区等小户型堆里扎，这种小区大多业主都在人生起步阶段，过度性比较大，人多且杂，良莠不齐。即便将来不住了出租，考虑到这种环境，人家也不会租。同时，整个小区都是这种户型，供应量大，相互压价，租不起价的。我会选择楼盘档次高一些的大户型楼盘的小户型，哪怕它朝向不好，因为我们还年轻，我想与比我成功比我优秀的人作邻居，他们会给我动力和压力，我也会从社区中吸收学习到更多更好的生活方式。年轻人，输得起，就应该在年轻时多承受些压力，早享受些生活品质，将来化转为动力，更上一层楼，也更是为了子孙后代少些压力。即便出租，因为在这种社区这种户型少，竞争少，社区档次高，也能租个不错的价钱。
3． 关于建筑
外观和色彩太过于绚烂、跳跃、轻浮和立异的楼盘，肯定是潮流的，也肯定 是最先被时间淘汰的。这些建筑多用涂料，其质决定其值。个人建议选择外观大气，色彩尽量单一的楼盘，最好外立面是用砖或石材。去过欧洲就知道，那几百年的建筑，永远默默而典藏底蕴，岁月的推移愈显其价值，那才是一种真正内敛的经典。毕竟，买一套房，毕竟不是作短暂的停留，我们要考虑到时光的流逝和岁月的痕迹。
至于楼盘的名字，更是要注意了，如果房子我们住上了十年，当子孙满堂了，你还愿意和业已四、五十岁的朋友说：我家住在“非常男女”或“炫特区”么？你还愿意打车回家时和司机大佬比划半天才解释清楚你要去“UHN国际村”么？
随着设计的进步，塔楼的设计也有很大的改进，板楼的优势日益淡化，塔楼的优势日趋显现。现在的新一代蝶型塔楼就解决了通风采光的问题，而且设计出色的塔楼也是明厨明卫，大面宽小进深。塔楼更有板楼不可比拟的优势，如：楼层高，视野佳，景观好，大堂宽敞气派等等，最重要的是，其价格还比板楼便宜。
眼是心灵的窗，而窗是房子的“眼”，一个建筑的外观生动与否，窗户实在是点睛之笔。落地窗、飘窗、弧型窗、角窗既增加了房间的采光和观景面，又增加了房间的立体层次，宁死勿缺！
4． 关于户型
小户型是经济，但千万不要只求便宜和保证功能，麻雀虽小，五脏齐全。如果功能齐了，但住得压抑和窝囊，没有动静分区，和住集体宿舍又有和区别？我们购房，不但是为了有自己家的空间，更是该有自己的空间，有生活品质的提升啊。
个人觉得，同等的选择条件，如果允许，坚决选择错层、跃层、复式的房子，它会使室内空间更富于情趣和变化，也使室内的动静分区泾渭分明，你会有一种生活的丰富感和归属感。
建筑界有一种说法，没有户型的户型就是最好的户型，可以随心所欲打造百变空间。潘石屹建外SOHO的成功，张宝全空间蒙太奇的成功就是取决于预应力技术运用的成功，所以，同样采用预应力技术的苹果社区值得期待。
5． 关于配套
会所和爱情一样，都是一把双刃剑，让人即恨又爱。一方面，会所的建设成本会增加楼盘的售价，同时，会所的维护和运转成本又会提高物业管理费；另一方面，会所又是社区“身份”的象征，面积、设施、档次都会提升知名度，并且给业主的日常生活带来不少便利和乐趣。不过，象风度柏林那种没有什么会所，让业主去马路对过珠江帝景会所的楼盘，当然是销不太动的。国家前不久颁布了政策，规定一个楼盘的会所面积不得超过该楼盘建筑面积得6‰，意味着将来100万平米的楼盘，只有6000平米的会所。
交通是否便捷畅谈，也是影响未来居住品质的重要因素。不过，到2008年，北京轨道交通里程将达到300公里，在北京城区，无论你身在何处，都可以在800米范围内找到地铁或轻轨车站，但我们也要注意回避交通干扰源。
除此以外，商业配套，教育配套，医疗配套物业配套都是重中之重。
6． 关于价格
我发现大家总喜欢关注楼盘的单价和均价，少部分人也问到总价。其实，真正最重要的还是从使用率的高低入手才科学。有两个基本概念大家务必弄清楚。其一：容积率。其二：使用率。
容积率 = 小区建筑面积÷小区占地面积
容积率越高，户数就越多，居住人口密度就大，随之带来的干扰就大。容积率低，自然就舒适得多，楼盘价值就高。
使用率（即得房率）= 套内面积÷建筑面积（销售面积）
使用率越高，自然房子就越值。
A建筑（销售）面积100平米的房，使用率82%，售价5000，则：
总价 = 5000 × 100 = 50万元 ÷ （100 × 82%）= 6098元/平米
B建筑（销售）面积100平米的房，使用率78%，售价4800，则：
总价 = 4800 × 100 = 48万元 ÷ （100 × 78%）= 6154元/平米
表面上看来，同等面积，A房比B房便宜200元/平米，实际算下来，B房比A房要便宜56元/平米！
这就是开发商坚决反对政府按套卖房的奥妙！
还有，装修的标准也是重要的附加值，纯天然的装饰材料和知名品牌的厨卫用具，保值期会更长，相反，科技含量高、化学成分多的材料如复合地板、塑钢窗等，会随着科技的发展，环保的要求而淘汰。窗户重点提一下，不是双层隔热断桥铝合金窗的房，我是不会买这个楼的。
还有几个基本常识：
1） 一般来说，从底层往上，层层加码，越高越贵，中档楼盘一般一层贵30-70元/平米或更高；
2） 朝向优劣依次为南、东南、西南、东、西、东北、西北、北；
3） 若是用来投资，尽量选择楼盘中便宜一点的套型，一个楼盘基本有水平相当的租价，租客大多不会太在意户外的因素；
4） 住宅、甲级住宅和公寓是有区别的，其工程质量和造价相差甚远，有些住宅或甲宅售楼的时候称“XX国际”就将价格提上来了，我们要擦亮眼睛哦！
7． 关于开发商
一定要选择有实力的大开发商，如果是南方的开发商最好。比如：珠江（合生创展）、万科、金地、富力、香江国际、金源集团、万通、奥林匹克、新世界集团等。大开发商各方面的实力包括管理和资金都有保障一些，而且一旦出现问题，影响就会很大，解决起来也就比较容易。另外，南方人干活细腻，户型设计有经验，也比较实在，相比北方开发商纯粹地爆炒文化和概念，还算有那么一点点未泯的良知。
8． 关于物业管理
优质高价，低价低质，物美价廉那是痴人说梦，什么样的价格享受什么样的服务。最好选择诸如国贸物业、第一太平戴维斯、世邦魏仕理等等知名公司管理的楼盘，或者，选择由开发商自己的物业公司管理的楼盘，这样，开发商在设计、施工等过程中，为了将来自己便于管理，不会埋下太多的雷。
9． 关于精装修
国家规定以后的楼盘都必须带精装修。毛坯房固然可以自主设计个性，但是，入住两年其间肯定是到处是装修的噪音，楼道、公共区域、电梯四处是装修材料、垃圾和脏兮兮的工人，你可要在噪音和民工群的工地里生活两年啊，何况还对公共设施会或多或少地损坏。
买精装修的房可以免掉上述苦恼，也可以通过家具和装饰表现个性。但是，一定要有心理准备，要知道开发商的样板间是花了等同于这套房价的装修费用，并高薪请名师设计的。你们自家装修，一刻不停地盯着还不尽人意，何况是几十万平米的楼盘，不同的队伍统一装修。千万别指望中国的施工工人素质有多高，象这种大面积的集体装修，涉及到设计、开发、施工、季节、材料、监理等等诸多环节的协调，并不完全是开发商的责任，只要没有大的纰漏，没有原则性的错误，只要开发商积极地帮你修补和解决，并答应免除N个月的物业费，咱就该知足喔。所以，买精装修的房，保持平和心态，千万不要有落差，很重要，很重要！
10.郑重推荐
万科星园四期－北奥国际，哈哈。。。哈哈。。。
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原装孙悟空
《楼市》:“揭短大王”揭短后现代城经受交房考验
楼市》:“揭短大王”揭短后现代城经受交房考验
　在2003年第05期《楼市》当中，本刊曾就森林大第关于延期交房、质量问题、契税和公共维修基金的代收等纠纷进行了报道。近日，因案名之争而声名鹤起的后现代城又发生了类似的纠纷事件。本刊在接到若干业主的投诉电话后，对其原委进行了深入的调查，并邀请资深律师进行了深入剖析，总结出若干经验教训，以期对“后来者”起到启示作用。
　　2002年10月，“揭短大王”购买了一套自己认为性价比较高的后现代城的房子。经过两年多的等待，2004年1月，他接到开发商的入住通知。当他拿着通知单去进行收房的第一步骤——验房时，却遭到了开发商的拒绝，理由是需先交纳契税和公共维修基金后方可验房。同时，入住通知单上还说明4层和14层属管道层，该两层业主可以选择退房，也可以接受98折优惠。“当时我就蒙了，因为我们家就在4层，买房时从未听售楼人员说是管道层，太不合理了”，“揭短大王”向记者说。
　　一些业主由于急需用房，既而接受了开发商方面的要求。焦点网后现代城业主论坛版主“菜丸子”便是其中之一。“我们家也是管道层，层高明显要比其他楼层矮很多。并且，房屋还存在较多明显的质量问题。”据“丸子”介绍，她收房时发现卫生间地面的坡度是反的，接近客厅的地面很低，而地漏处却较高，导致下水全流向了客厅，使着水的木地板大面积发霉。经整改后，还依稀能看出修改的痕迹及地面发霉后留下的黑色斑点。并且，整体看来，地板的颜色不统一，有的土黄色有的米黄色，两块地板之间的缝也很大。
　　2月15日，在后现代城售楼处召开的业主维权会上，一位业主拿出一块地板的样本向记者解释：“我走访了很多建材市场，这种地板是市面上材质相对较差也最为便宜的，而后现代用的全是这种地板。”
　　据记者了解，2002年底，后现代城的销售样板间开放，被准业主认为达到了不错的效果。直到2003年8月实景样板间建成，准业主们才发现，与销售样板间相比，实楼样板间存在相当的差距。“到手的房子更糟糕，不仅和销售样板间有差距，就是和实楼样板间也相差甚远”一位业主无奈地对记者说。
　　另外，很多业主还反映，开发商至今尚未出示《竣工验收备案表》原件，并且，小区未达到“三通一平”中的“一平”，即小区的道路未通到楼门口。“小区既没封闭也没绿化，根本不符合交房条件。”一位业主说。记者在现场看到，整个小区均在紧锣密鼓地施工，红色的挖土机正在忙不迭地运行着。
　　面对以上诸多问题，业主们曾组织集体收房，但都被开发商断然拒绝。为此，业主经讨论决定，要求与开发商代表协商解决，然而，却一直未找到开发商代表。目前，无奈的业主们正准备请律师介入，寻求下一步解决办法。
　　在听完业主的诉说后，记者随即采访了后现代城代理公司的相关人士。对于精装修的质量问题，该人士认为是目前精装修市场普遍存在的问题，所谓“众口难调”。至于开发商为什么强行代收契税和公共维修基金，他认为关键是立场不同，“从开发商的层面来讲，操作较为便捷，但从业主的层面上讲，一般都不愿意让开发商代收”。另据该人士介绍，“开发商方面已经持有《竣工验收备案表》”。然而，很多业主均称未曾见到过其原件。
　　纠纷发生后，很多业主找到代理公司，认为销售人员对外的承诺不实。然而，在前段时间森林大第的案例中，记者亲眼看到代理公司对外承诺的文件上有开发商的盖章及相关领导的亲笔签字。为了进一步求实，记者拔通了有关人员提供的后现代城开发商金马文化园房地产开发有限公司某位负责人的电话，该位负责人做出如下解释。
　　一、交房程序和契税、维修基金交纳的问题。开发商与物业公司协商后决定，凡需要在办理交付手续前先行察看所购物业的业主，可以凭购房合同或发票到物业公司提出要求，由物业公司专人陪同看房后再办理入住手续。至于契税、维修基金交纳的问题。根据国家有关法规，开发商目前向业主代收代缴契税和维修基金，既是为业主提供的一种无偿服务，也是维护国家利益。如因为个别业主延期缴纳或不缴纳契税和维修基金，将会影响整个小区的大产证的办理，进而影响整个小区其他业主们的小产证办理。如果个别业主对开发商心存疑虑，也可自行到政府有关部门（窗口）交纳该项费用，可以凭收款凭据到开发商和物业管理公司处办理收楼入住手续。至于个别业主想通过委托律师来收楼的做法，开发商没有异议，只是希望这些业主可以先来看一下自己的物业后再做决定。
　　二、有关《竣工验收备案表》公示的问题。根据集团公司的管理规定，任何文件的原件必须归机要室存档，这也是一个现代化企业内部必要的规范化管理的措施。因此，个别业主对于该证复印件心存怀疑，可以直接向发证部门进行核实。
　　三、关于物业管理费的减免。鉴于后现代城绿化、道路工程正在抓紧收尾之中，对于目前正在入住业主的生活会带来一定的不便，因此，开发商经与物业公司协商，将减免业主3、4月份的物业管理费作为补偿，并承诺在3月底前将收尾工作完成。
　　四、对于个别居室管道入室影响美观的问题。开发商日前已通过公开渠道做出了解释。并做出了对此类业主进行总房款额2%的赔偿决定，对此赔偿存疑的客户还可以选择按约退房的方案。至于极个别业主企望获得更大的补偿，开发商认为超过了其应承担责任和义务的范围，希望这些业主能够通过正常的途径，理智地、依法地来解决。
　　五、关于精装修房的承诺兑现和今后物业维修工作的问题。首先，开发商认为目前精装修房的装修标准与当初向客户承诺的标准是完全兑现的，并且与精装修实景样板间的标准也是一致的，不存在任何违约和欺骗行为。其次，开发商也保证物业装修中所用的所有材料均有其品牌证书和检验合格证书。至于个别业主认为地板存在色差与质量问题的，开发商希望有此问题的业主可以通过相应的质检部门做出质量鉴定后，由开发商安排地板厂家与之协调和处理。
　　六、小区园林、道路及配套的问题。小区配套如商业和会所在一期售楼时已作明示，将于二期入住之际基本投入使用，如今商业与会所均已结构封顶，正在进行室内外的装饰建设，其招商工作亦在推广进行之中；
　　七、关于后现代城的后续建设的问题。开发商表示，将会更加完善三、四期的产品和服务，将会更努力的创造开发和营销的佳绩；同时开发商也希望社会各界和广大业主、购房者能给予后现代城的未来建设更多的支持和理解。
律师释意：依照法律提建议
　　就后现代存在的管道层、交房程序、精装修质量及是否达到交房标准等问题，记者采访了著名房地产律师邓泽敏。就以上业主关心的问题，邓律师做了详尽的阐释，并提出了中肯的建议。
管道层隐瞒，有欺诈之谦。
　　管道层问题涉嫌欺诈。根据最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》的通知，“一方当事人故意告知对方虚假情况，或故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误意思表示，可以认定为欺诈行为，属无效民事行为。”在后现代的案例中，由于合同存在欺诈之嫌，所以，合同中相关条款应属无效。另外，后现代城管道层纠纷发生后，开发商给了业主两种选择，即退房或享受98折优惠，对于该种开发商的单方行为，业主不予接受的，可以双方协商解决。
开发商代收维修基金、契税没有依据。
　　先交费后验房没有法律依据。从法律关系上来看，验房交纳契税和公共维修基金是两个法律关系，验房是房屋买卖交易中的最后的验收环节，而交纳契税和公共维修基金是另外一个法律关系。两者之间没有必然的联系，交纳契税和公共维修基金更不是验房的必要条件。因此，开发商要求“先交完契税和公共维修基金后方可验房”的主张没有法律依据。
　　契税和公共维修基金开发商不应代收。根据《北京市契税管理规定》第四条规定：“本市契税征收机关为市和区、县地方税务局。”《北京市契税管理规定》第十二条还规定：“根据征收管理的需要，契税征收机关可以委托有关单位代扣代缴和代征契税。具体办法由市地方税务局制定。”但是，根据征管法的有关规定，北京市只有市国土资源和房屋管理局及各区、县国土资源和房屋管理局为北京市地方税务局指定的契税代征单位，而开发商并不属于税务机关委托代征契税单位。
　　另据《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》京房地物字〔1999〕第1088号第二条规定：“商品住宅购房者应按购房款的2%向市、区县房地局或由市、区县房地局委托的交易管理部门交纳维修基金。”也就是说，公共维修基金的合法收费主体应该是“市、区县房地局或由市、区县房地局委托的交易管理部门”，开发商没有代收资格，更没有代收的法律依据。
　　邓据此认为，开发商强行代收契税和公共维修基金是不合理的。
“精装修”应有完善补充协议。
　　为了规避精装房的质量问题，应严格按照合同附件三的约定，要求开发商履行合同。关于精装修房屋的质量问题，是目前购买精装房业主普遍感到头疼的问题。据邓律师介绍，对精装房的质量交付标准，目前还没有严格的法律界定，业主可以按照《商品房买卖合同》中附件三“装饰、设备标准”的约定，要求开发商履行合同。
实际交付的商品房应当与样板房一致。在以上案例中，实际交付的房屋与实楼样板间有相当大差距，但据《商品房销售管理办法》第三十一条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”此外，建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》也规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备、装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”
开发商交房有义务出示政府验收文件。
　　验收房屋时需检查开发商是否具备相关文件。后现代的业主质疑该项目未达交房标准，那么，衡量小区是否达到交房标准的依据是具备相关文件。根据《商品房销售管理办法》第三十二条规定：“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向购房人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”
　　在《商品房买卖合同》中也有明确约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示《北京市建设工程竣工验收备案表》证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”此外，自日起施行的《北京市城市房地产转让管理办法》第五十条也规定：房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：(一)取得建筑工程竣工验收备案表；(二)取得商品房面积实测技术报告书；(三)预售合同约定的其他交付条件。
专家支招，要求开发商出示正式收据
　　法律专家认为，在后现代的纠纷中，折射出目前房地产市场中普遍存在的三大问题，即契税和公共维修基金代收的问题、精装房的质量问题及验收房屋的细节问题，为了使更多的业主避免此类纠纷，法律专家提醒购房人应关注以下细节。
首先，在实践中，开发商在售房时往往采用合同约定的方式，将交纳契税和公共维修基金作为业主验房的条件之一。并且，就目前的情况来看，契税和公共维修基金多为开发商代收，原因无外乎两个：一是开发商交付房屋后，在具备了为业主办理产权证的条件下，为解除按揭时为业主还款承担的担保责任，开发商急于为业主办理产权证，以便解除这种担保责任；而业主如果不按时交纳契税和公共维修基金，必然影响开发商为业主办证，这样，开发商就存在担保风险。二是由于个别开发商收取了契税和公共维修基金以后，并未及时将其交与有关部门，而是挪做他用，这也是业主普遍关心的问题。
　　为了避免开发商将契税和公共维修基金作为业主验房的条件或挪做他用，在签订合同时应明确约定，要求开发商开据或出示有权收费部门出具的正式收费凭据。这样，业主既不违约，又可以维护自己的合法权益。
　　其次，在签订《商品房预售合同》时，需注意合同附件三的约定，将“装饰、设备标准”尽可能具体约定，避免“优质”、“高档”、“先进”等含糊用语，将装修材质等的品牌、价位、档次等尽可能约定进去，避免因含糊不清而导致权益受损。
再次，收房时需特别关注以下细节：第一、开发商对该商品房是否取得了《北京市建设工程竣工验收备案表》，如果有，从法律上讲该房屋应该符合质量要求；第二、收房时尽可能不要签订开发商单方面拟定的任何补充协议，避免陷阱；第三、严格按照《商品房预售合同》附件三的约定验收，如有问题，立即提出异议，并留存相关材料、证据。
　　最后，很多被卷进后现代这次收房风波里业主都告诉记者，两年前是由于看中了这里的性价比才在此买的房子，没料到收房时会是如今的局面。为此，大家在买房时千万别因一叶而障目，要通盘考虑，比如开发商的资质、代理公司的口碑、周边配套等。
焦点房地产网后现代城业主论坛网友评论
■ 网友caiwanzi：买房还是尽可能的选择有实力有信誉的发展商吧！有些外来的发展商到了北京水土不服嘛，对待诚信也一样，有些 东西还是尽可能落实到合同中去；也许我算是倒霉的，正巧碰上了管道层；不过大家以后买房可要擦亮眼睛，不然也可能会像我这么倒霉的哦！
■ 网友宇宙牛仔：我觉得KFS的收房流程十分不合理，哪有先交钱再验房的，万一房子有问题，到时钱已交，我们就会变得十分被动。
■ 网友小拳头：先交钱后验房，既不合理又不合法。我觉得收房时一定要慎重。等到钱都到了KFS的腰包后，出现问题可能会让KFS牵着鼻子走！
■ 网友会思考的云：他们既没有给我们提供任何服务，也没有履行他们的职责。他们现在的表现实在让我们失望：没有任何设施；“精装修”如此“精装”；物业人员没有服务意识；开发商随意更改合同；我看了一下《物业管理条例及其配套规定》，大家参考，完全有理由争取物业公司免收一年物业费或者减半。
菜丸子：焦点房地产网（） 后现代城业主论坛版主
年轻的丸子因活泼大方而博得网友们的喜爱，因丰富的购房经验一举成为京城的“小楼虫”，别小瞧这个“小楼虫”，她对房地产的了解，可非一般人能比拟，所以又名“小房通”。
揭短大王：焦点房地产网（）后现代城业主论坛版主
曾在保密机构工作的大王，在流走的时光里一直难圆安居梦，眼见近年楼市烽烟四起，新盘辈出，着急的大王遂变成了业主，然楼市水深水更浑，业主权益多受损，为此，沉稳的大王一再被推举为维权代表，自命绰号揭短大王。
[人民军队忠于党]
原装孙悟空
团购成功的技巧
团购成功的技巧
1、不以砍价为最终目的：“团结起来力量大”，团购要赢得更多实惠，肯定是每一个参加“团购”的购房者的基本想法，但要明白，砍价只是手段，而不应是最终目的，购房者的最终目的是买到满意的房屋。而要满意则要多方面考察，最主要的是开发商的实力及信誉，这点通过开发商过去开发的楼盘的住户多少会了解一些。
2、力求信息对称：现实生活中，很多购房者对一个楼盘的了解多停留在表面，对楼盘后面的信息并不了解，或者不全部了解，信息的不对称让一些购房者在买房后后悔、与开发商扯皮甚至诉诸法律的事不鲜见，既然是“团购”，每个人透过自己的渠道，多少对开发商都有一些了解，走到一起，对开发商的信息相对就全面一些，这对买到放心房会多一些帮助。
3、多关注售后服务：由于房屋是一种特殊的商品，一个家庭买一套房，除了居住外，还有保值、投资的功能，其售后服务对房屋的保值、投资起到相当重要的作用，一个管理不好的小区不但使居住不方便，而且容易让居住者在精神上形成压力。
4、多注意补充条款的签订：现在，购房者都要求用政府统一制定的标准合同，对这份标准合同，一般的购房者在签订中都能保护自己的权益，至少要求所订条款与开发商对等。现在扯皮或者有争议的往往出在合同补充条款上，“团购”成员，由于各成员的阅历与经历不同，互补中容易找出这些“不平等”条款。也由于是“团购”，开发商更容易满足大家提出的合理要求。
5、让购房轻松一些：要知道，即使是“团购”一个楼盘，购房者与开发商都不应该是“敌人”，在现在供大于求的总体市场情况下，成交了，你是业主；没有成交，你还有更多的选择。心情愉快很重要。
[人民军队忠于党]
> 收房时是否一定要缴纳契税和公共维修基金?
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